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manech
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 Posté - 05 févr. 2011 : 18:01:08
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merci pour la précision, Gédéhem
Donc la seule chose qui pose réellement problème c'est l'assurance, pas l'adhésion en soi à une association quelconque. Personnellement je ne vois pas la nécessité d'une assurance RC pour un groupement de personnes le CS n'ayant aucune personnalité juridique. L'absence d'assurance est peut-être une garantie pour le syndicat que le CS n'outrepassera pas ses pouvoirs. .
En ce qui concerne la fréquence des questions: je ferai juste remarquer qu'un CS sensé, lorsqu'il s'aperçoit qu'il est suffisamment formé pour ne plus avoir besoin de l'aide ponctuelle permise en permanence par l'adhésion à une association peut/doit renoncer à adhérer. |
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GĂ©dehem
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Posté - 05 févr. 2011 : 21:22:25
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"Personnellement je ne vois pas la nécessité d'une assurance RC pour un groupement de personnes le CS n'ayant aucune personnalité juridique. L'absence d'assurance est peut-être une garantie pour le syndicat que le CS n'outrepassera pas ses pouvoirs. ."
C'est sans doute LA question qui est en fait soulevée par cette histoire d'adhésion/contrat d'assurance.
Il faut bien comprendre le mécanisme : c'est le syndicat qui est en première ligne, responsable de tout, du syndic comme du CS.
Sauf que le CS n'ayant pas de personnalité juridique qui lui soit propre, il ne peut être dissocié du syndicat lui même.
Collectivement, la responsabilité du CS ne peut donc en aucun cas être engagée.
Reste la responsabilité personnelle de chacun des membres du CS. Nous savons que les assurances perso ne couvrent pas cette fonction exercée dans le cadre d'un mandat électif. D'où la nécessité que chacun des membres soit "couvert" par une telle assurance .... laquelle existe dans les 3/4 des contrats multigarantie des syndicats (seul le syndic non-pro n'est pas prévu).
Autrement dit, c'est au syndicat ayant décidé de constitué un CS d'assurer ses conseillers pour les couvrir dans l'exercice de leurs fonctions, comme il assure sa propre résponsabilité civile, le syndicat et son CS formant "UN" indivisible.
Si l'on peut admettre (et j'en suis depuis très longtemps un adepte) qu'un CS puisse "prendre conseil, avis et assistance" auprès de qui il veut, reste la passation d'un contrat d'assurance par le CS mais au nom du syndicat qui, en l'état des textes, n'est pas possible.
C'est le syndicat (son AG) qui a seul compétence pour décider d'u tel contrat auprès de l'assureur qu'il veut, celui de tel groupement, de la copropriété, d'un autre.
La question de fond est donc la dissociation de l'adhésion à un groupement (ou à tel organisme de "conseil") décidée par le CS, et la souscription d'un contrat d'assurance passé par le syndicat pour son CS, alors décidé par l'AG.
Accepter ici que le CS puisse contrater au nom du syndicat, c'est accepter qu'il puisse le faire pour n'importe quel contrat, entretien espaces verts, chauffagiste, etc .....
Sinon, oĂą est la limite ?
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Édité par - Gédehem le 05 févr. 2011 21:23:20 |
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Posté - 05 févr. 2011 : 21:55:30
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Gedehem, vous indiquez
citation: Reste la responsabilité personnelle de chacun des membres du CS. Nous savons que les assurances perso ne couvrent pas cette fonction exercée dans le cadre d'un mandat électif. D'où la nécessité que chacun des membres soit "couvert" par une telle assurance .... laquelle existe dans les 3/4 des contrats multigarantie des syndicats (seul le syndic non-pro n'est pas prévu).
Que pensez-vous des dispositions générales de l'assurance GE....LI en ce qui concerne membres du CS et syndic non pro (ou bénévole) ?
Concernant la sémantique entre syndic non pro et syndic bénévole...
Ce n'est pas le cas dans les copropriétés que j'ai à connaître, mais imaginons, comme je l'ai déjà lu sur UI, qu'un syndic non pro perçoive des rétributions "forfaitaires" non liées à la production de factures liées uniquement aux frais de fonctionnement... (timbres, photocopies, cartouche imprimantes, tel, etc...)
Dans ce cas là , GE....LI est-elle en droit de "ne pas couvrir" ce syndic, qui bien que non-pro, n'est pas vraiment "bénévole" ???? |
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GĂ©dehem
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Posté - 06 févr. 2011 : 10:54:41
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Sur les conditions générales qui sont exposées, je n'en pense que du bien !
Reste à voir les conditions particulières du contrat lui-même .....
Concernant le syndic non pro, il ne fait pas faire de confusion entre le remboursement (au syndic, aux membres du CS) de dépenses qu'ils auraient engagées pour le service de la collectivité "syndicat" (achat docs juridiques, timbres, envois LRAR, crayons, stylos, ramettes papiers, cartouche encre imprimante ..... etc ), qui sont des remboursements de frais, avec des sommes versées au titre du travail effectué (syndic), qui sont rémunération.
Membres du CS comme syndic non pro doivent être défrayés, ce qui n'est pas rémunération, un revenu supplémentaire, mais le simple remboursement de sommes avancées : il n'y a aucun gain.
PS : l'appellation de syndic "bénévole" n'a ici pas d'autre traduction que "syndic "non-pro". Le fait qu'un syndic "bénévole" soit rémunéré (ce qui est antinomique, sans aucun sens  !) ne l'exclu pas de la couverture, puisqu'il n'exerce pas à titre "professionnel" (faisant métier, profession de .....).
Il faudrait mettre fin une bonne fois pour toute, à commencer par les juristes et praticiens, à cette appellation de syndic "bénévole" pour qualifier le syndic copropriétaire, non professionel, puisqu'il peut toujours être rémunéré (ce que je prône !) |
Édité par - Gédehem le 06 févr. 2011 11:04:43 |
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Posté - 06 févr. 2011 : 11:55:34
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citation: Sur les conditions générales qui sont exposées, je n'en pense que du bien ! Reste à voir les conditions particulières du contrat lui-même .....
Dans la rédaction de votre phrase.. vous m'insinuez un doute quant à la protection des membres du CS.
Les conditions particulières du contrat ne reprennent pas bien évidemment les conditions générales = normal. Dans la mesure ou ces conditions particulières n'excluent pas dans leur rédaction la "protection" du syndic bénévole et des membres du CS = cette protection est bien assurée, non ?
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Colette
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Posté - 06 févr. 2011 : 12:17:00
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citation: Initialement posté par Gédehem
... Il faudrait mettre fin une bonne fois pour toute, à commencer par les juristes et praticiens, à cette appellation de syndic "bénévole" pour qualifier le syndic copropriétaire, non professionnel, puisqu'il peut toujours être rémunéré (ce que je prône !)
Nous vous retrouvons bien là GDM. Le beurre et l'argent du beurre. Un ersatz de syndic mais de vraies dépenses.
Tant il est vrai que qualifier de "bénévole" une personne rémunérée est un contre-sens mais accepter que cette personne soit payée pour effectuer une tâche sans en avoir ni les qualifications (la plupart du temps) ni les garanties financières et surtout assurantielles, c'est faire prendre aux gens des vessies pour des lanternes en leur faisant croire que la seule différence d'avec un pro est l'économie réalisée.
Un syndic bénévole ne doit (je souligne) s'envisager que pour des copropriétés de petites tailles (5 copropriétaires maximum, de dimension (très) réduite, tout petit espace vert, peu ou pas de parkings, etc ...), sans problèmes financiers et/ou matériels. Le remboursement étant la seule règle à appliquer concernant les frais de ce "syndic".
En dehors de ces conditions, point de salut.
J'ajoute à cela que si un copropriétaire veut se faire élire syndic bénévole, il doit (je souligne encore) avoir fait ses preuves comme président de conseil syndical. Ce qui élimine beaucoup de candidats 
La réussite personnelle comme Président de conseil syndical étant l'examen de passage obligé et indispensable pour pouvoir accéder à la fonction ultime dans une copropriété.
Je pense que le l'objectif majeur d'une copropriété n'est pas de se passer d'un syndic professionnelle mais de le tenir fermement en laisse, de refuser des augmentations sans raisons valables, des frais injustifiés (comme le fait Foncia, par exemple, en facturant la remise obligatoire de leur questionnaire concernant l'attestation de TVA. Certains gestionnaires le retire d'office (les bons), d'autres répondent que c'est obligatoire (les mauvais)).
Le problème venant aussi du fait que les copropriétaires ont peur de changer de syndic. Peur alimentée par les syndic eux-mêmes qui, dans ce domaine, savent s'entendre. Pour preuve le délai de remise des documents qui tardent pendant des mois et pour lesquels le repreneur vous donne milles excuses pour vous expliquer pourquoi ceci et pourquoi cela.
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 Posté - 06 févr. 2011 : 14:05:46
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Le travail de syndic n'a rien a voir avec le travail de président du conseil syndical....Ca me parait un étrange examen de passage.
De plus, comment jugez vous puisque a vous lire, il vous faudrait pour faire passer cet examen que vous meme soyez alors au-dessus du lot, au-dessus des deux?
Que Colette le soit, peut-etre, certes, mais que le Monsieur ou Madame Lambda de la copropriété X le soit, j'ai un doute tres fort... |
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GĂ©dehem
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28
Posté - 06 févr. 2011 : 15:04:10
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Sans entrer dans certains détails discutables, je partage l'avis de Colette quant aux réserves qu'il faut faire lorsqu'un sydicat veut se gérer lui-même sans passer par un "pro" .
Hormis les toutes petites copropriétés (2 à 6 ou 7), la désignation sur le long terme d'un syndic non pro, personne physique en nom propre, EST UN DANGER POUR TOUS :
- pour le syndicat, qui n'a aucue sécirité lorsque son mandataire est absent, en vacances, malade, .... voire hospitalisé de longs mois ...
- pour le syndic qui, pauvre bonhomme ou bone femme isolé, est contraint d'assurer sa fonction en permanence sans vacances (vacance), étant mandataire/représentant légal 24h/24 365j/an .....
La SEULE formule viable sur le long terme (c'est à dire pour plus d'un an), c'est la forme "Syndicat coopératif", incontournable s'il s'agit de gérer le syndicat par les copropriétaires dans la durée.
Je partage aussi l'avis de Colette sur la/les compétences des uns et des autres, candidat syndic non pro comme candidats au CS !
Imagine t-on confier les clés de la voiture à une personne ne sachant pas conduire, n'ayant pas la moindre idée du code de la route ?
Va pour faire 50m sur le parking vide du super marché du coin un dimanche après midi ! Certainement pas pour faire Lille-Perpignan et en revenir ...entier de préférence !
On dénonce ici et là avec force ces CS qui n'y entendent rien, qui ne savent même pas qu'existe une loi, qui n'ont jamais lu leur RDC, et qui s'en remettent les yeux fermés à leur syndic "puisqu'il détient le savoir" !
Je ne sais pas s'il faut un examen !
Mais connaitre la compétence des candidats conseillers syndicaux, et plus encore du syndic non pro, OUI, certainement.
Ajout : sur les conditions générales exposées par Quelboulot.
Il est précisé " syndic bénévole .... exerçant bénévolement" (ce qui est un pléonasme !  )...
Autrement dit, est exclu le syndic "bénévole rémunéré" .. ce qui tend à dire qu'on pourrait être rémunéré en étant bénévole, ou qu'un bénévole rémunéré reste bénévole .....alors sans pouvoir être assuré....
NB : il y a en renvoi "4" sur le syndic bénévole : quid de ce "4" ?.... |
Édité par - Gédehem le 06 févr. 2011 15:11:53 |
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Colette
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Posté - 06 févr. 2011 : 21:31:18
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citation: ... La réussite personnelle comme Président de conseil syndical étant l'examen de passage obligé et indispensable pour pouvoir accéder à la fonction ultime dans une copropriété ... Heureuse de constater, GDM, que pour une fois nos avis semblent converger ...citation: Initialement posté par Gédehem
... Je ne sais pas s'il faut un examen ! ...
Le terme "examen" n'est pas à prendre au sens propre mais plutôt comme idée générale. Ce que vous avez parfaitement compris (vous au moins  ) en parlant de "passage obligé".
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manech
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Posté - 07 févr. 2011 : 09:25:32
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Je crois qu'on sort du sujet, mais c'est intéressant;
Personnellement je crois que quiconque aspire à devenir copropriétaire devrait passer une petit examen sur la copropriété, avec un questionnaire sur le savoir minimum nécessaire pour ne pas être potentiellement nuisible aux autres par son ignorance, une sorte de "permis" d'être copropriétaire.
Je sens que je vais me faire tirer dessus pour cette proposition scandaleuse! |
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Posté - 07 févr. 2011 : 09:41:58
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citation: manech Posté - 07 févr. 2011 : 09:25:32
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Je crois qu'on sort du sujet, mais c'est intéressant;
Personnellement je crois que quiconque aspire à devenir copropriétaire devrait passer une petit examen sur la copropriété, avec un questionnaire sur le savoir minimum nécessaire pour ne pas être potentiellement nuisible aux autres par son ignorance, une sorte de "permis" d'être copropriétaire.
Je sens que je vais me faire tirer dessus pour cette proposition scandaleuse!
Si dans un premier temps - dans une france que le gvt veut comme une france de tous propriétaires/copropriétaires - on commençait par imposer aux vendeurs (notaires, Ai,...) et surtout aux "vendeurs de PTZ" d'appporter une information aux futurs acquéreurs sur les frais inhérents à la copropriété..cela ne serait pas mal.
On pousse les acquéreurs à revenus modestes à s'endetter au-delà du raisonnable et après on "s'étonne" qu'ils ne puissent plus financer les travaux/entretiens (achat immeubles anciens) etc... |
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elungb
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Posté - 09 févr. 2011 : 11:50:24
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Bonjour,
Je voulais répondre à philippe388, que dans notre ville il y a des associations de meilleure qualité et avec des avocats, géomètres, architectes, ascensoristes, comptable gratuits de bien meilleure qualité que celle ou nous a fait adhérer le CS, dont je ne fais pas partie pour motif d'exclusion car je suis propriétaire bailleur et n'habite pas sur place.
Donc l'association qui a été retenue coûte certes 1.80 par an à chaque copropriétaire, mais pour une assoc qui a un très mauvais avocat, qui n'a pas de comptable et qui rentre en force via le CS dans de nombreuses copropriétés pour faire adhérer sans bénéfice certain, et vous dirige en général vers 2 syndics de son choix qui sont parmi les pires de la ville, c'est beaucoup trop cher.
En tout état de cause je soulèverais tous ces points à la prochaine AG, sans aucun espoir d'être ni comprise, ni entendue et avec la certitude de voir le gestionnaire s'immiscer comme elle l'a déjà fait.
La seule chose positive c'est que grâce à ce débat je pourrais parler avec des arguments ... jusqu'à ce que l'on me fasse taire, c'est à dire très rapidement. . |
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Posté - 09 févr. 2011 : 12:36:42
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elungb : proposer donc à la prochaine AG un autre contrat d'adhésion du CS à une assoc.
Noitifier cela par recommandé à votre syndic afin qu'il pose cette résolution au prochain ODJ.
Ces adhésions sont pour une année. |
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