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galère
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 Posté - 01 févr. 2011 : 11:32:21
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L'AG a voté les travaux de l'escalier desservant deux étages. La moquette a été remplacée par du carrelage. Le montant a été réparti entre tous les copropriétaires selon les tentièmes. Ceux du RDC n'ont pas été écartés et sans que le pb soit posé. Or cet escalier n'est pas emprunté par ces derniers. Le RI, page 50 d'une façon très générique l'a classé partie commune spéciale. L'argumentation du syndic repose sur le vote de l'AG. La jurisprudence sur les ascenceurs est elle applicable de la même façon à l'escalier ?
Merci
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Posté - 01 févr. 2011 : 12:45:56
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non on ne peut régler de la même façon ascenseurs (critère d'utilité) et escalier (charges communes).
votre RI, appelé maintenant RDC, classe l'escalier en partie commune spéciale, mais si rien n'est ajouté telle qu'une clé fe répartition, alors ce sont tous les proprios qui paient en fonction de leurs tantièmes de charges communes. Le fait qu'il ne soit pas emprunté ne change rien.
Avez vous bien vérifié dans votre RDC, comme des annexes par exemple.
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etc
Contributeur senior
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Posté - 01 févr. 2011 : 16:52:25
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Bonjour galère,
rambouillet à très bien résumé la chose:
Effectivement, le rez-de-chaussée peut être exonéré de charges escalier si cet escalier est explicitement classé parmi les parties communes spéciales. Encore faut-il qu'il soit clairement précisé que le rez-de-chaussée ne prend pas part à ses charges ou que seuls les autres lots y participent.
Il y a t-il à cet effet une clé de répartition, colonne dans la grille de répartition des charges? (montrant bien que seuls les lots autres que le rez-de-chaussée se répartissent ces charges).
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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galère
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Posté - 02 févr. 2011 : 09:56:09
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Merci pour ces éclaircissements. Le RI n'a pas été revu au moment de la loi SRU (refus de l'AG) et donc je n'ai qu'une vieille mouture du RI sans annexes à ma connaissance. Le syndic est autiste à toute demande de document genre arpentage des lots, etc. ... Les PCS sont seulement listées "à titre d'exemple". Le président du conseil syndical (très actif) s'est rangé au côté du syndic. Je me trouve très solitaire sur ce pb car bien sûr les dégradations très onéreuses (600 euros pour moi) ne sont absolument pas mon fait et mes re marques sont sans effet. Il est quand même surprenant que le financement n'ait pas été évoqué en même temps que la réfection ? Mais je ne renonce pas je vais m'inquiéter d'éventuelles ventilations de ces PCS. |
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Posté - 02 févr. 2011 : 12:35:37
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PCS ??????  |
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Posté - 02 févr. 2011 : 12:57:36
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galère : citation: . Il est quand même surprenant que le financement n'ait pas été évoqué en même temps que la réfection ?
Vous voulez dire qu'aucuns devis n'avaient été joints à cette résolution ??? Comment votre AG a t'elle pu voter sur du vent.
Une telle résolution c'est obligatoirement :
1.devis concurrents joints Ă l'ODJ
2. notification sur le PV que les appels de fonds seront appelés en charges spéciales conformément au RDC, ou en charges générales si 100% des copros ont voté pour ce changement de grille.
3. la date des appels de fonds
4. et une résolution différente sur les honoraires du syndic a négocier par l'AG, ceci ne figurant plus dans le contrat.
Le syndic doit vous fournir contre votre paiement la copie complète de votre RDC avec les clefs de répartition des charges.
L'AG peut voter une répartition des charges différente du RDC, MAIS seulement à l'UNANIMITE !!!
Vous avez écrit que ces escaliers était une partie commune avec charges spéciales. Le syndic doit appliquer cette répartition du RDC OBLIGATOIREMENT.
De plus vous avez remplacé la moquette par des carreaux, on peut considérer cela comme des travaux d'amélioration, à voter à l'article 26, double majorité des 2/3.
Vous nous dites que votre président du CS est très actif, mais c'est une grossière erreur si il n'a pas exigé que des devis concurrents soient joints à cet ODJ. Il doit également avoir une copie complète du RDC, et il aurait pu informer votre AG sur ces charges spéciales, ou demander au syndic de la faire. |
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sybarite
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Posté - 02 févr. 2011 : 13:09:51
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Bonjour Galère;
vos questions manquent un peu de clarté.
Vous avez voté des travaux sur les escaliers qui consiste à remplacer la moquette par du carrelage. Est ce que ces travaux ont concerné aussi les paliers d'étages ?
Vous nous dite qu'ils sont classé en Parties communes spéciales. Certes mais spéciales à qui ???
Le syndic est tenu de respecter les clauses du RC, même si celle si sont illicite et ce, jusqu'à ce qu'elles aient été annulées par un juge.
Donc si pouviez être plus "explicite" les réponses n'en seront que plus justes et plus précises |
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GĂ©dehem
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Posté - 02 févr. 2011 : 21:17:30
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Le fait que tel escalier de telle cage soit classé "parties commune spéciale" ne fait que préciser que cet escalier "partie commune" est "spécial" aux copropriétaires qui composent cette cage, pas à ceux de la cage à coté.
C'est un grand classique en présence d'au moins 2 cages d'escalier.
Une telle clause n'exonère aucun lot, de la cave au dernier étage, le critère de l'utilité prévu L.art.10-1 ne s'appliquant pas à des parties communes.
Pour autant, les travaux dont il s'agit concernent non pas l'escalier par lui mĂŞme, mais son revetement : changement de la moquette pour mettre du carrelage.
Si l'escalier lui même (maçonnerie) est indistinctement "partie commune", son revêtement de confort est classé "élément d'équipement commun". Son remplacement parce qu'il est vétuste par ...... ce que l'on veut de mieux ou identique, doit alors être réparti selon le critère "Utilité", ainsi qu'il est expressément prévu L.art.10-1.
Le vote de l'AG décidant de ces travaux n'a pas modifié un mode de répartition imposé par les textes, à moins que votre RDC ne prévoit une grille spécifique en pareil cas.
A défaut, tout copropriétaire peut régulariser son compte personnel, l'approbation de ces travaux comme l'approbation des comptes du syndicat ne valant pas approbation de la répartition qui en est faite dans le compte individuel de chacun.
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galère
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 Posté - 03 févr. 2011 : 08:04:42
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Je suis comblée par l'ensemble de vos réponses. Je recentre un peu mon propos, pour rambouillet : PCS = partie commune spéciale, pour Philippe : la procédure en AG a été respectée (devis, appel de fonds, etc), les honoraires du syndic. sont identiques pour tous les travaux et fixés entre les parties. Depuis une charte a été signée (entre syndic et syndicat) réduisant le %. Une partie des paliers a été carrelée aussi les dégagements restant de la moquette. Je n'ai qu'une question à savoir : ai-je à payer les travaux sur cet escalier que je n'utilise pas puisque n'en ayant pas "l'utilité" et desservant 7 autres copropriétaires ?
Gédehem cerne tout à fait la question. Je suis un peu usée à saisir le tribunal d'instance pour régler mes problèmes de copro. J'ai payé mes travaux "contrainte et forcée" et suis obligée maintenant de retourner au tribunal ... je souhaiterai que ce soit le syndic. qui fasse la démarche. Face à ma résistance, malgré des recommandés, le syndic. persiste à m'adresser un rappel de charge (19 euros), ne tient pas compte de mon argumentation et persiste avec une lettre contentieux (39 euros) ... C'est sans fin.
Bonne journée. |
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BANZAI
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Posté - 03 févr. 2011 : 08:18:22
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citation: Initialement posté par galère
Je suis comblée par l'ensemble de vos réponses. Je recentre un peu mon propos, pour rambouillet : PCS = partie commune spéciale, pour Philippe : la procédure en AG a été respectée (devis, appel de fonds, etc), les honoraires du syndic. sont identiques pour tous les travaux et fixés entre les parties. Depuis une charte a été signée (entre syndic et syndicat) réduisant le %. Une partie des paliers a été carrelée aussi les dégagements restant de la moquette. Je n'ai qu'une question à savoir : ai-je à payer les travaux sur cet escalier que je n'utilise pas puisque n'en ayant pas "l'utilité" et desservant 7 autres copropriétaires ?
Gédehem cerne tout à fait la question. Je suis un peu usée à saisir le tribunal d'instance pour régler mes problèmes de copro. J'ai payé mes travaux "contrainte et forcée" et suis obligée maintenant de retourner au tribunal ... je souhaiterai que ce soit le syndic. qui fasse la démarche. Face à ma résistance, malgré des recommandés, le syndic. persiste à m'adresser un rappel de charge (19 euros), ne tient pas compte de mon argumentation et persiste avec une lettre contentieux (39 euros) ... C'est sans fin.
Bonne journée.
une charte fixant les honoraires travaux du syndic n'est pas légale!
les honoraires travaux doivent faire l'objet d'un vote en AG pour chaque décision de travaux et à la même règle de majorité que les travaux s'y rapportant. |
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galère
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Posté - 03 févr. 2011 : 08:50:27
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La charte que nous avons signée a porté de 3 à 1 % le gain du syndic. sur les travaux mais ladite charte comporte bien d'autres points comme autant d'engagements. Les factures ne sont plus payées s'il n'y a pas aval du syndicat (on payait souvent pour des prestations non réalisées). Les travaux doivent être vérifiés conjointement. Aucun contrat d'entretien ne peut s'exécuter sans une information préalable du jour d'intervention du syndicat. Chaque réclamation (censée) faite par un copro doit être suivie d'une réponse, ... Nous avons voulu reprendre la main sur un syndic onéreux et inerte et faire baisser nos charges ...
La charte a été adoptée par l'AG. Nous ne voulons plus être traités comme des locataires. |
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Posté - 03 févr. 2011 : 09:47:25
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galère : votre syndic doit être très content avec cette charte adoptée par l'AG.
Ce que l'AG a souhaité est une simple copie de son contrat de syndic !!
1. les honoriares doivent obligatoirement faire l'objet d'une résolution en AG, ce point voté par l'AG ne respecte donc pas la nouvelle loi !!
2. le CS est élu pour vérifier les comptes, comment le syndic peut il payer des prestations non rélaisées ??? on appelle cela des fausses factures ???
3. La mission du syndic c'est de vérifier que les travaux réalisés sont bien conformes aux devis, le CS peut-être présent pour les réceptions de travaux, c'est de la bonne gestion du SDC qu'il s'agit ici.
4.Les copropriétaires ne sont pas des locataires, un syndic ne connais pas les locataires !!
Si le syndic ne respectait pas la loi et son contrat, il ne respectera pas plus cette charte. A t'elle d'ailleurs une valeur juridique ?? seul le contrat peut être dénoncé en cas de carence du syndic.
Vous ne parlez pas de votre CS ?? sa mission est de vérifier les comptes du SDC, la gestion du syndic et de la bonne exécution des votes des AG .
La bonne solution fût paut-être de mettre en concurrence ce syndic, mou du genou, et d'en changer.
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galère
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Posté - 03 févr. 2011 : 10:22:18
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Mais bien sûr le syndic paie les factures à réception sans se soucier si la prestation a été réalisée. Certes la charte n'est pas un contrat nous le savons bien mais il y a une pénalité infligée au syndic s'il ne la respecte pas. Bien sûr le CS vérifie les comptes mais jusqu'alors nous avions remarqué des prestations payées et non réalisées et une fois payé c'est trop tard.
Non non c'est beaucoup plus que le contrat, la charte est la garantie de la bonne réalisation de NOS décisions.
Bien sûr que si : nous sommes traités comme des locataires, juste bon à payer et à la fermer !
Changer de syndic n'est pas aisé et coûte cher et il n'y en a pas un pour racheter l'autre. |
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Posté - 03 févr. 2011 : 11:52:05
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galère : une pénalité au syndic ????? qui va obliger ce syndic a payer une pénalité ou une amende.
Cela n'est pas très sérieux.
Payer des factures alors que les travaux n'ont pas été réalisés, cela est du vol !!!! il n'est jamais trop tard pour régulariser de telles irrégularités.
Votre CS a t'il contacté les fournisseurs qui envoient des factures sans avoir fait les travaux ??? Si ce que vous avancez est réel, ces fournisseurs doivent établir un avoir immédiatement et rembourser le SDC. Un petit tour au tribunal si ils refusent de le faire, ce qui serait très très étonnant !!
SEUL le contrat est juridiquement valable. Cette charte ne peut être une garantie de la bonne réalisations de vos décisions d'AG !!! Par contrat le syndic est obligé de respecter les décisions de l'AG. Si il ne respecte pas ce contrat, alors le tribunal jugera d'annuler ou non celui-ci.
Cette charte n'est qu'un doublon du contrat, sans grande valeur juridique, votre syndic a t'il signé cette charte ??? qui ne l'engage pas plus que son contrat non respecté.
Vous vous faites plaisir avec cette charte,
Changer de syndic ne coute pas grand chose, surtout pour remplcer un mauvais syndic !!!
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GĂ©dehem
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Posté - 03 févr. 2011 : 12:33:30
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Dans la mesure où cette "charte" explicite ou détaille des points qui ne sont abordés que de façon générale, "à la louche", dans le contrat de mandat du syndic, que cette "charte" a été adoptée en AG après (ou avant) acceptation par le syndic, elle vaut "contrat" entre le syndicat et le syndic.
La "sanction" du syndic est faite par le syndicat lors de l'approbation des comptes, par le rejet explicite (PV) des tels honoraires pour "non exécution de taches contractuellement convenues", ou un abatement sur les honoraires de l'exercice suivant, là aussi explicitement décidé (mention dans PV d'AG) , pour le même motif.
Le non respect par le syndic de dispositions légales ou contractuelles, même hors de tout préjudice immédiat, doit être sanctionné : surprenant que l'on puisse poser la question ! |
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