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Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
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 Posté - 01 févr. 2011 : 22:18:57
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Bonsoir,
Je suis dans le process d'acheter un terrain avec deux bâtiments. Le premier est une ancienne maison de maître (preuves écrites à l'appui), mais elle est en train de tomber en ruine (il reste quand même une grande partie de la couverture) et ne peut être rénovée sans la mettre par terre et refaire des fondations. La seconde bâtisse est une dépendance non attenante comportant un four à pain (le four a pain étant situé sur le côté du bâtiment, mais l'accès au four est dans le bâtiment) et qui elle est réhabilitable.
Je suis en zone Nh: citation: Sont autorisés dans le secteur Nh:
- La réhabilitation d'une construction principale existante ainsi que ses dépendances et bâtiments annexes
- L'extension de 20% de ls SHON préexistante à la date d'approbation du présent PLU d'une construction existante sous réserve d'être située à plus de 100m d'un bâtiment ou d'une installation agricole en activité.
- L'extension limitée du bâti traditionnel ancien en pierre ou en terre ou mixte (terre et bois), sont admis sous réserve:
- Que les aménagements s'effectuent dans la limite de 20% de la SHON préexistante d'une construction principale existante à l'approbation du PLU
- Que les aménagements s'effectuent à l'intérieur ou dans le prolongement de la construction principale existant à l'approbation du PLU
- Que ces aménagements soient compatibles avec les infrastructures existantes ou projetées
- Que ces aménagements soient situés à plus de 100m d'un bâtiment ou d'une installation agricole en activité.
- La reconstruction à l'identique des bâtiments détruits ou endommagés à la suite d'un sinistre, nonobstant les articles 3 à 14, sous réserves des emprises et volumes initiaux
Plusieurs questions:
- Comment déterminer la SHON d'une bâtisse sans savoir si l'étage (ou le rdc) étaient habités (pour l'indiquer notamment sur ma demande de CU opérationnel)
- Y a t il une différence entre une "réhabilitation" (qui peut être "lourde" n'est ce pas) et une "reconstruction" sachant que sur le PLU la reconstruction doit être "à l'identique" alors que la réhabilitation ne l'est pas? (L'identique ne m'intéresse vraiment pas: la maison n'est pas orientée du tout vers mon terrain, ni vers le sud!)
- N'y a t-il pas un paradoxe dans leur phrase entre "à l'identique" et "nonobstant les articles 3 à 14" (qui limitent notamment les hauteurs de faîtage etc...) et donc qu'est-ce qui prévaut: l'identique ou les articles 3 à 14?
- Puis je légalement habiter dans le petit bâtiment, le temps des travaux pour l'habitation principale (qui pourrait s'avérer assez long si je veux faire beaucoup moi-même)?
Merci d'avance,
Matthieu
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Édité par - alamassepointcom le 01 févr. 2011 22:20:45 |
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Posté - 02 févr. 2011 : 08:40:15
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citation: Initialement posté par alamassepointcomBonsoir, Je suis dans le process d'acheter un terrain avec deux bâtiments. Le premier est une ancienne maison de maître (preuves écrites à l'appui), mais elle est en train de tomber en ruine (il reste quand même une grande partie de la couverture) et ne peut être rénovée sans la mettre par terre et refaire des fondations. La seconde bâtisse est une dépendance non attenante comportant un four à pain (le four a pain étant situé sur le côté du bâtiment, mais l'accès au four est dans le bâtiment) et qui elle est réhabilitable. Je suis en zone Nh: citation: Sont autorisés dans le secteur Nh:
- La réhabilitation d'une construction principale existante ainsi que ses dépendances et bâtiments annexes
- L'extension de 20% de ls SHON préexistante à la date d'approbation du présent PLU d'une construction existante sous réserve d'être située à plus de 100m d'un bâtiment ou d'une installation agricole en activité.
- L'extension limitée du bâti traditionnel ancien en pierre ou en terre ou mixte (terre et bois), sont admis sous réserve:
- Que les aménagements s'effectuent dans la limite de 20% de la SHON préexistante d'une construction principale existante à l'approbation du PLU
- Que les aménagements s'effectuent à l'intérieur ou dans le prolongement de la construction principale existant à l'approbation du PLU
- Que ces aménagements soient compatibles avec les infrastructures existantes ou projetées
- Que ces aménagements soient situés à plus de 100m d'un bâtiment ou d'une installation agricole en activité.
- La reconstruction à l'identique des bâtiments détruits ou endommagés à la suite d'un sinistre, nonobstant les articles 3 à 14, sous réserves des emprises et volumes initiaux Plusieurs questions: - Comment déterminer la SHON d'une bâtisse sans savoir si l'étage (ou le rdc) étaient habités (pour l'indiquer notamment sur ma demande de CU opérationnel)
Comme il n'y a aucun rapport entre SHON et surface habitée, il n'y a donc aucun problème ici. 
citation:
- Y a t il une différence entre une "réhabilitation" (qui peut être "lourde" n'est ce pas) et une "reconstruction" sachant que sur le PLU la reconstruction doit être "à l'identique" alors que la réhabilitation ne l'est pas?
Ah si. La réhabilitation l'est encore plus puisque vous ne faites que rénover les choses. Vous changez les tuiles pour en mettre des neuves de même nature, vous refaites le crépis pour en remettre un semblable, vous changez les fenêtres mais ne changez pas leur forme, etc.
citation:
(L'identique ne m'intéresse vraiment pas: la maison n'est pas orientée du tout vers mon terrain, ni vers le sud!)
Hors de question de faire ça avec ces règles d'urbanisme !
En cas de rénovation, créer 1 ou 2 porte-fenêtre, ça peut se discuter, mais impossible de changer l'orientation d'une maison !
citation:
- N'y a t-il pas un paradoxe dans leur phrase entre "à l'identique" et "nonobstant les articles 3 à 14" (qui limitent notamment les hauteurs de faîtage etc...) et donc qu'est-ce qui prévaut: l'identique ou les articles 3 à 14?
Nonobstant veut dire malgré.
Si vous reconstruisez à l'identique, vous n'avez pas à tenir compte des articles 3 à 14. Vous reconstruisez à l'identique et tant pis si le faitage est trop haut, si vous êtes trop près du voisin, etc.
citation:
- Puis je légalement habiter dans le petit bâtiment, le temps des travaux pour l'habitation principale (qui pourrait s'avérer assez long si je veux faire beaucoup moi-même)?
Oui.
De toute façon, sa destination, au sens urbanistique du terme, est l'habitation.
Vous pouvez même rénover ce bâtiment et le rendre habitable au sens XXIe du terme.
citation:
Merci d'avance,
Matthieu
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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| Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables. |
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vazy
Contributeur vétéran
1380 message(s)
Statut:
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 Posté - 02 févr. 2011 : 09:59:18
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Je me permet une précision sur le sens des termes pour les hommes de l'art:
Restauration: réparation du bati existant
Rénovation: remise à neuf du bati (gros oeuvre et second oeuvre)
Réhabilitation: intervention en vue de réaffecter un batiment à un autre usage (transformation d'une usine en centre culturel, par exemple) ce qui inclus de fait des modifications interieures et exterieures (grandes baies vitrées en alu à la place des fenetres traditionelles, par exemple)
De là à faire admettre ces définitions au service instructeur...il y a un pas dont je vous laisse mesurer la longueur!
Par contre pour l'orientation de la maison, les préoccupations environementales (Grenelle...) peuvent vous fournir de bons arguments pour justifier une simple rotation du bati sur son axe pour l'orienter au sud. |
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 Posté - 19 févr. 2011 : 16:24:49
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Merci beaucoup pour votre réponse aussi précise que rapide! |
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Posté - 19 févr. 2011 : 17:51:05
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Posté - 20 févr. 2011 : 15:17:45
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Oui excusez le retard, j'étais parti en vacances! Bon, mon projet progresse. J'ai fait une demande de certificat d'urbanisme opérationnel pour « reconstuire l'habitation principale et rénover sa dépendance non attenante » Après avoir regardé du côté de l'électricité, je me suis aperçu que rien n'était prévu pour des gens comme moi qui souhaitent faire des travaux doucement mais sûrement, tout en habitant sur site. Pour être plus précis, il s'avère que le coffret de chantier EDF ne peut-être installé que pendant un an non renouvelable, et ne doit servir qu'aux travaux (je comprends bien leur souci en terme d'assurance si on s'en sert pour un usage domestique). Or comment vais-je faire après cette première année: EDF ne voudra pas me laisser le coffret de chantier, et je ne pourrai pas installer le compteur définitif, puisque je n'aurai pas pu faire passer le consuel, puisque les travaux ne seront pas finis... début d'un cercle vicieux n'est-ce pas?
Donc question: est-ce que je peux dans un premier temps, et malgré l'état de ruine de l'habitation principale, demander un permis de construire pour rénover seulement la petite dépendance (avec le four à pain) puisque d'après votre réponse, celle-ci a pour destination l'habitation. Ceci me permettant de finir les travaux dans ce bâtiment, de faire passer le Consuel, de brancher le compteur définitif, et d'y habiter. Une fois cette première étape franchie, je pourrai alors faire un nouveau permis pour la reconstruction de l'habitation principale (l'ancienne maison de maître).
Si oui, suis-je dans le cadre d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable? Le bâtiment existe mais est à l'état de grange sans portes ni fenêtre: je dois refaire la couverture (sans changer de pente, ni d'ardoises), ajouter des gouttières, installer des fenêtres et portes où il y a actuellement des ouvertures (sans pour autant faire de nouvelles ouvertures), refaire les joints chaux/sable entre les pierres en intérieur et extérieur, faire un plancher, installer eau, électricité, chauffage, assainissement, construire quelques cloisons en intérieur pour faire salle de bain et WC, faire un faux plafond et l'isoler. Peu de précision sur les sites .gouv! A la limite, je ne rentre dans aucune des cases ni du permis de construire, ni de la déclaration préalable, sauf que j'ai besoin d'un numéro pour pouvoir être raccordé à EDF, et aussi je suppose pour être enregistré afin de payer des impôts locaux.
Et finalement, quelle « SHOB des travaux de construction » doit-je indiquer sur mon formulaire de permis de construire/déclaration de travaux sachant qu'il ne portera que sur les travaux de la petite dépendance? (cad: La SHOB totale des deux bâtiment ou bien seulement la SHOB de la dépendance?), sachant que si je dois cumuler les deux SHOB, alors je dépasse les fameux 170m2 et je devrais faire appel à un architecte... Pour info, j'ai trouvé sur www.doubs.equipement.gouv.fr une présentation qui explique en détail les différents cas, et il semble que comme mes deux bâtiments ne sont pas attenant, je peux ne considérer que la SHOB de la dépendance (http://www.doubs.equipement.gouv.fr...le76c6ac.ppt) mais comment trouver ces explications dans légifrance? L'article R*431-2 est très bref!
Désolé pour les pavés ci-dessus... |
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Posté - 20 févr. 2011 : 16:09:41
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citation: Initialement posté par alamassepointcomOui excusez le retard, j'étais parti en vacances! Bon, mon projet progresse. J'ai fait une demande de certificat d'urbanisme opérationnel pour « reconstuire l'habitation principale et rénover sa dépendance non attenante » Après avoir regardé du côté de l'électricité, je me suis aperçu que rien n'était prévu pour des gens comme moi qui souhaitent faire des travaux doucement mais sûrement, tout en habitant sur site. Pour être plus précis, il s'avère que le coffret de chantier EDF ne peut-être installé que pendant un an non renouvelable, et ne doit servir qu'aux travaux (je comprends bien leur souci en terme d'assurance si on s'en sert pour un usage domestique). Or comment vais-je faire après cette première année: EDF ne voudra pas me laisser le coffret de chantier, et je ne pourrai pas installer le compteur définitif, puisque je n'aurai pas pu faire passer le consuel, puisque les travaux ne seront pas finis... début d'un cercle vicieux n'est-ce pas? Donc question: est-ce que je peux dans un premier temps, et malgré l'état de ruine de l'habitation principale, demander un permis de construire pour rénover seulement la petite dépendance (avec le four à pain) puisque d'après votre réponse, celle-ci a pour destination l'habitation. Ceci me permettant de finir les travaux dans ce bâtiment, de faire passer le Consuel, de brancher le compteur définitif, et d'y habiter. Une fois cette première étape franchie, je pourrai alors faire un nouveau permis pour la reconstruction de l'habitation principale (l'ancienne maison de maître). Si oui, suis-je dans le cadre d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable? Le bâtiment existe mais est à l'état de grange sans portes ni fenêtre: je dois refaire la couverture (sans changer de pente, ni d'ardoises), ajouter des gouttières, installer des fenêtres et portes où il y a actuellement des ouvertures (sans pour autant faire de nouvelles ouvertures), refaire les joints chaux/sable entre les pierres en intérieur et extérieur, faire un plancher,
Sur le sol existant ou créez-vous un autre niveau ?
citation:
installer eau, électricité, chauffage, assainissement, construire quelques cloisons en intérieur pour faire salle de bain et WC, faire un faux plafond et l'isoler. Peu de précision sur les sites .gouv!
Vous n'avez pas regardé le bon et n'avez pas lu mon éclairage. 
De tous ces travaux, seule la création du plancher sera déterminante.
Si vous créez un étage de plus de 20m², il vous faudra un PC.
Si vous ne faites que faire un sol propre au RDC de l'existant, une DP suffit.
Enfin, suffit est un bien grand mot. Car comme je l'explique dans mon éclairage, la différence entre les 2 formalités en terme de pièces graphiques est tout à fait minime.
citation:
A la limite, je ne rentre dans aucune des cases ni du permis de construire, ni de la déclaration préalable,
Si, bien sur que si.
Vous modifiez l'aspect des façades du bâtiment sans y ajouter de nouveaux volume => DP
Vous ne créez pas plus de 20m² de plancher => DP
Vous créez plus de 20m² de plancher => PC
Votre cas est très simple.
citation:
sauf que j'ai besoin d'un numéro pour pouvoir être raccordé à EDF, et aussi je suppose pour être enregistré afin de payer des impôts locaux.
Et finalement, quelle « SHOB des travaux de construction » doit-je indiquer sur mon formulaire de permis de construire/déclaration de travaux sachant qu'il ne portera que sur les travaux de la petite dépendance? (cad: La SHOB totale des deux bâtiment ou bien seulement la SHOB de la dépendance?),
La SHOB et la SHON du bâtiment isolé objet des travaux.
Si le bâtiment touché l'autre, il faudrait déclarer les 2.
citation:
sachant que si je dois cumuler les deux SHOB, alors je dépasse les fameux 170m2 et je devrais faire appel à un architecte...
C'est la SHON qui fixe le seuil, pas la SHOB.
citation: Pour info, j'ai trouvé sur www.doubs.equipement.gouv.fr une présentation qui explique en détail les différents cas, et il semble que comme mes deux bâtiments ne sont pas attenant, je peux ne considérer que la SHOB de la dépendance
C'est ça.
Et n'oubliez pas la SHON.
citation:
Et si vous lisiez déjà les éclairages d'ici ?
citation: Désolé pour les pavés ci-dessus...
**modération**
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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| Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables. |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 20 févr. 2011 16:17:10 |
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Posté - 20 févr. 2011 : 18:24:30
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C'est vrai que j'aurai dû lire plus en profondeur vos éclairages, et je le ferai à l'avenir, promis.
Pourriez-vous répondre plus explicitement à ma première question: citation: est-ce que je peux dans un premier temps, et malgré l'état de ruine de l'habitation principale, demander un permis de construire pour rénover seulement la petite dépendance (avec le four à pain) puisque d'après votre réponse, celle-ci a pour destination l'habitation.
En considérant l'extrait du PLU de mon message initial, cela ne pose aucun souci juridique d'après vous? Je veux être sûr de moi avant d'envoyer ma DP. Je ne voudrais pas que l'on m'oppose le fait qu'une ruine non habitée depuis des dizaines d'années ne peut plus être considérée comme une "habitation" (et que donc sa dépendance n'en ai pas une) ou bien comme une "construction principale existante" (ce qui me mettrait en défaut par rapport au PLU)...
Grâce à vos réponse, j'ai vais donc maintenant m'atteler à créer mes plans... J'ai du pain sur la planche! Merci beaucoup! |
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Posté - 20 févr. 2011 : 20:05:40
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De toute façon, vous n'avez pas le choix et une DP ne vous coutera qu'un peu de votre temps et de votre sueur...
Et si la DP est refusée, on avisera en conséquence. De toute façon, pas le choix : il faut tenter. |
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| Signature de Laurent CAMPEDEL |
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| Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables. |
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Posté - 20 févr. 2011 : 20:36:27
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Ok merci c'est parti à l'attaque  ! |
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Posté - 19 mars 2011 : 11:37:11
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J'ai eut la DDT au téléphone. La dame au bout du fil me dit que "dans mon cas, la destination de la dépendance est 'dépendance" et que je dois donc faire un PC pour changement de destination". Pour rappel, le chgt de destination n'est pas envisageable vu mon PLU
Grâce à vos explications, je lui est donné mes références au code de l'urbanisme a propos des 9 destinations possibles et que les bâtiments annexes ont la même destination que le bâtiment principale, elle n'a rien voulu savoir.
J'ai donc pris rdv avec lundi pour qu'on trouve une solution. D'après ce que j'ai compris, elle a peur que je rénove les deux bâtiments et que je les revende ensuite séparément alors que je suis en zone NH et que a priori le grenelle 2 veux limiter l'installation de gens hors des villes pour limiter les transports. Je comprends tout a fait le grenelle 2 étant moi même un écolo, mais je n'ai clairement pas l'intention de revendre mon terrain et mes deux bâtiments (je n'ai même encore acheté le terrain, juste signé le compromis...), de plus, je suis à 800m du bourg.
Quelles solutions pourrai-je lui proposer pour qu'on arrive a une entente sans partir dans une procédure qui s'avèrera longue et épuisante? Je pense à une indivisibilité des bâtiments dans l'acte de vente par exemple? Est-ce que cela existe? D'autres idées?
Bien cordialement,
Matthieu |
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Posté - 19 mars 2011 : 12:12:01
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gloran
Contributeur senior
969 message(s)
Statut:
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12
Posté - 19 mars 2011 : 15:49:39
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"Lol"
La destination de ma cuisine serait-elle donc... de cuisiner ?
(ok, on ne tire pas sur une ambulance en route pour le bêtisier) |
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Posté - 23 avr. 2011 : 18:53:49
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Voilà , je suis passé par l'écrit:
Votre avis?
Merci |
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Posté - 25 avr. 2011 : 16:58:46
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recours, amiable ou contentieux, contre l'autorisation exclusivement en ce qu'elle refuse la rénovation de la dépendance, faute de motivation du refus et sachant que la destination de la dépendance est ... habitation. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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