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eldora
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 Posté - 07 févr. 2011 : 09:57:52
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Bonjour, nous recevons la convocation pour A.G et constatons que sur le contrat de syndic il est mentionnĂ© Ă
DUREE : " le présent contrat entrera en vigueur le 8 mars pour une durée de quinze mois."
REMUNERATION : "les honoraires annuels du syndic sont fixés à ....
Est-il normal de trouver une durée de 15 mois et un prix annuel ?
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Posté - 07 févr. 2011 : 10:42:39
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oui pas d'anomalie, sachant que c'est l'AG en dernier ressort qui fixe les dates et la durée, qui peuvent être différentes de la proposition.
par contre je pense que 15 mois c'est trop long, d'une AG Ă l'autre cela fait 12 mois, et que l'on prenne un mois de battement, OK mais 3 cela me parait beaucoup. Il ne faut pas donner autant de latitude.
On vous retorquera : attention, il peut y avoir un aléa, un devis qui n'est pas arrivé : mais tout cela n'est que foutaise, il peut y avoir autant d'aléas ou de devis non parvenus à 15 mois.
Une AG avec vote de travaux, se prépare au minimum 6 mois à l'avance. Et un arrêté des comptes demande tout au plus 1 mois et demi pour se mettre d'accord avec le comptable et le gestionnaire. |
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GĂ©dehem
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 2
Posté - 07 févr. 2011 : 15:26:23
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..." ..... le contrat de syndic "..."
Le "Contrat de syndic" n'existe pas !
Il s'agit d'un "CONTRAT DE MANDAT" qui procède de la délégation de pouvoir donnée par l'AG, du MANDAT du syndic.
C'est donc la durée du mandat qui détermine la durée de son "contrat de mandat".
La mention qui vousest proposée est illicite ! L'AG doit déterminer une date échéance précise à ce mandat, serait-il de 13, 14 ou 15 mois pour un mandat d'UN an.
Par sécurité pour tous, la formule pour un mandat d'UN an devrait être :
"Prise d'effet date AG + 1 an + 30 jours fin de mois"
Ce qui ferait chez vous par exemple (AG le 4 mars) :
"La Ste X est élue en qualité de syndic pour un mandat d'UN an commençant le 4 mars 2011 (date AG) pour se terminer le 30 avril 2012." |
Édité par - Gédehem le 07 févr. 2011 15:27:09 |
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eldora
Contributeur débutant
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3
Posté - 07 févr. 2011 : 17:07:52
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Le texte sur la convocation est :
- Désignation du syndic. Mandat de ...... en qualité de syndic selon contrat joint pour une durée de quinze mois et mandat à donner au président de l'a.G pour signer le contrat de syndic.
Ce que j'ai indiqué plus haut est inscrit sur le contrat du syndic joint à la convocation. |
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GĂ©dehem
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Posté - 07 févr. 2011 : 17:31:33
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Comme tout ce qui est joint Ă la convocation, c'est une proposition ! (*)
Lors de l'AG, il faut que son pdt, sur proposition d'un ou plusieurs copropriétaires (du CS !), propose (par écrit) la résolution indiquée plus haut pour la soumettre aux voix et, si elle est adoptée, qui sera transcrite tel que dans le PV d'AG.
(*) : "" Aucun texte n’exige que l’assemblée générale prenne sa décision par adoption pure et simple, sans aucun amendement, de la proposition qui lui est faite dans l’ordre du jour ; il est au contraire, de l’essence même de la libre discussion qui doit s’instaurer au cours des débats que la décision prise tienne compte des modifications apportées au projet, dès lors qu’elle statue sur les questions valablement inscrites à l’ordre du jour. " (CA Paris, 19.01.83).
"Le pouvoir d’amendement est la conséquence d’une libre discussion et permet à l’assemblée de modifier la proposition de décision sauf dénaturation de son projet". (CA Paris, 23° ch. 9.10.1985). |
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goudejac
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 Posté - 10 sept. 2011 : 18:36:16
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Bonjour.
Même si le contrat proprement dit est de 12 mois, le syndic a encore 6 mois pour présenter ses comptes en AG. Comment faire, si le contrat n'est pas renouvelé avant les 12 mois ? Et cela ferait une AG extraordinaire supplémentaire... aux frais du syndicat. J'ai suggéré au mien qu'il présente un contrat de 18 mois, d'abord, puis d'un an de façon que l'année comptable tombe au milieu de son mandat, évitant ainsi une vacance du syndic qui pourrait aller jusqsu'à six mois, ce qui est interdit, bien sûr. |
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Posté - 10 sept. 2011 : 19:56:00
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citation: le syndic a encore 6 mois pour présenter ses comptes en AG.
non, le syndic a 6 mois pour afire voter un budget... Il n'y a pas de délai pour présenter les comptes 
Maintenant, un "bon" syndic "surveillé" par un bon CS prévoit une AG dans les 4 mois qui suivent la fin de l'exercicie.
citation: Comment faire, si le contrat n'est pas renouvelé avant les 12 mois ? Et cela ferait une AG extraordinaire supplémentaire...
NON, ce sont des frais d'un administrateur provisoire puisque le contrat du syndic est expiré... 
citation: évitant ainsi une vacance du syndic qui pourrait aller jusqsu'à six mois, ce qui est interdit, bien sûr.
NON, ce n'est pas interdit mais après la copro se trouve dans une autre situation.
Donc, comme vous désignez un syndic déjà (normalement) après 4 à 6 mois à la fin de l'exercicie, lors du vote vous spécifiez que son contrat va jusqu'à une date précise (par exemple 30/4/****), et s'arretera de droit lors de l'AG appelée à désigner le syndic si celle ci a lieu avant cette date. |
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poum
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Posté - 11 sept. 2011 : 17:41:23
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citation: Initialement posté par Gédehem
La mention qui vousest proposée est illicite ! L'AG doit déterminer une date échéance précise à ce mandat, serait-il de 13, 14 ou 15 mois pour un mandat d'UN an.
Par sécurité pour tous, la formule pour un mandat d'UN an devrait être :
"Prise d'effet date AG + 1 an + 30 jours fin de mois"
Ce qui ferait chez vous par exemple (AG le 4 mars) :
"La Ste X est élue en qualité de syndic pour un mandat d'UN an commençant le 4 mars 2011 (date AG) pour se terminer le 30 avril 2012."
Y a t'il un risque Ă avoir ce contrat/mandat de 15 mois avec un syndic ?
Car l AG de mon immeuble aura lieu fin septembre et le "contrat" prend fin au 31 décembre 2012.
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Posté - 11 sept. 2011 : 18:26:11
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quelles sont les dates d'exercice ? |
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GĂ©dehem
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Posté - 11 sept. 2011 : 18:58:27
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La question à se poser : "Pour quelle raison ces 1, 2 ou 3 mois supplémentaires pour un mandat d'UN an ?"
Personne ne maitrise la date de l'AG annuelle suivante, qui ne se tient jamais 365 jours après la précédente.
Un retard dans un devis, un dossier à préciser, un calendrier peu favorable (vacances scolaire, ....), etc ....
Il faut savoir conserver une marge de manœuvre "de confort" afin de ne pas se retrouver coincé (syndic, conseillers).
D'où la nécessité de prévoir une période de sécurité durant laquelle le syndic (et les membres du CS) disposeront d'un mandat.
Pour autant, il n'est pas du tout raisonnable de jouer Ă l'Ă©lastique avec des mandats d'UN an qui feraient 18 ou pourquoi pas 20 mois !
La formule que je propose plus haut donne une marge de manœuvre au minimum d'un mois (mandat d'un an à échéance à 13 mois) au plus de 2 mois (un an à échéance à 14 mois).
Car il faut Ă tout syndic digne de ce nom :
- 1 mois pour arréter les comptes.
- 1 mois pour les faire controler par le CS + Ă©laborer avec lui l'ODJ de l'AG.
- 1 mois pour convoquer l'AG.
Ce qui devrait donner des AG à 3 mois, au plus 4 mois après la fin de l'exercice, avec des mandats syndic/CS de 13 ou 14 mois (voir formule).
"... l'AG de mon immeuble aura lieu fin septembre et le "contrat" prend fin au 31 décembre 2012."
Pourquoi pas !
Mais dans la mesure où vos AG annuelles se tiennent en général fin septembre, un mandat à échéance du 31.10 ou au plus au 30.11 suffit bien largement. |
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poum
Contributeur actif
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10
Posté - 11 sept. 2011 : 21:13:37
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citation: Initialement posté par Gédehem
La question à se poser : "Pour quelle raison ces 1, 2 ou 3 mois supplémentaires pour un mandat d'UN an ?"
Personne ne maitrise la date de l'AG annuelle suivante, qui ne se tient jamais 365 jours après la précédente.
Un retard dans un devis, un dossier à préciser, un calendrier peu favorable (vacances scolaire, ....), etc ....
Il faut savoir conserver une marge de manœuvre "de confort" afin de ne pas se retrouver coincé (syndic, conseillers).
D'où la nécessité de prévoir une période de sécurité durant laquelle le syndic (et les membres du CS) disposeront d'un mandat.
Pour autant, il n'est pas du tout raisonnable de jouer Ă l'Ă©lastique avec des mandats d'UN an qui feraient 18 ou pourquoi pas 20 mois !
La formule que je propose plus haut donne une marge de manœuvre au minimum d'un mois (mandat d'un an à échéance à 13 mois) au plus de 2 mois (un an à échéance à 14 mois).
Car il faut Ă tout syndic digne de ce nom :
- 1 mois pour arréter les comptes.
- 1 mois pour les faire controler par le CS + Ă©laborer avec lui l'ODJ de l'AG.
- 1 mois pour convoquer l'AG.
Ce qui devrait donner des AG à 3 mois, au plus 4 mois après la fin de l'exercice, avec des mandats syndic/CS de 13 ou 14 mois (voir formule).
"... l'AG de mon immeuble aura lieu fin septembre et le "contrat" prend fin au 31 décembre 2012."
Pourquoi pas !
Mais dans la mesure où vos AG annuelles se tiennent en général fin septembre, un mandat à échéance du 31.10 ou au plus au 30.11 suffit bien largement.
Rambouillet : les comptes sont clos au 30 mars 2011.
L'AG a lieu fin septembre faute de disponibilité avant les congés d'été.
Gedehem est ce que lors de l'AG il est encore temps d'avancer la date de fin de contrat ? |
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GĂ©dehem
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Posté - 12 sept. 2011 : 09:19:18
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S'agissant du mandat en cours, décidé en 2010, vous ne pouvez réduire sa durée, rapprocher la date échéance.
Pourquoi cet exercice comptable à échéance du 30 mars ?
S'il a été modifié pour faciliter les choses, l'AG doit se tenir au plus tard fin juin.
S'il n'a pas d'autre justification (le syndicat est "né" en février ou mars), il faut envisager une modification de votre exercice comptable.
de Janvier à décembre, ou d'octobre à septembre suivant avec comme "régle" une AG annuelle dans les 3 ou 4 mois de la cloture.
Pour ce dernier cas (exercice du 1.1 au 30.09), c'est un grand classique pour les immeubles en chauffage et ECS collectifs : toute la saison de chauffe est comprise sur l'exercice. |
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