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GBLG
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 Posté - 02 mars 2011 : 12:09:45
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Bonjour,
La copropriété comporte deux bâtiments accolés A et B; il y a une spécialisation des charges par bâtiment.
Un des copropriétaires du bâtiment A voudrait remplacer ses fenêtres en bois par des huisseries en PVC et ses persiennes par des volets roulants PVC. Comme ces travaux privatifs touchent à l'aspect des parties communes, il faut qu'il obtienne l'autorisation de l'assemblée.
Quels sont les copropriétaires qui peuvent voter pour cette résolution ? Tous les copropriétaires ou seulement ceux du bâtiment A ?
Merci
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pepa
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Posté - 02 mars 2011 : 12:34:14
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A mon humble avis, car je ne suis pas experte, mais cela permet de relancer votre question et je suis aussi dans une copropriété horizontale, donc sous réserve ....
Regardez votre RDC, cela doit être stipulé.
Voyons ce que les experts en pensent .... |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 02 mars 2011 : 13:54:31
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citation: Initialement posté par pepa
A mon humble avis, car je ne suis pas experte, mais cela permet de relancer votre question et je suis aussi dans une copropriété horizontale, donc sous réserve ....
Regardez votre RDC, cela doit être stipulé.
Voyons ce que les experts en pensent ....
deux bâtiments, cela ne signifie pas obligatoirement copropriété horizontale...
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Gédehem
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Posté - 02 mars 2011 : 14:11:47
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La spécialisation des charges n'induit pas que tout se décide bâtiment par bâtiment ! D'autant plus que cette spécialisation doit précéder d'une spécialisation des parties communes.
C'est en particulier le cas pour ce qui concerne l'autorisation de modifier l'aspect extérieur de l'immeuble ('immeuble' = ensemble immobilier, et non spécifiquement tel bâtiment), c'est bien entendu l'ensemble du syndicat qui se prononce !
Il n'y a pas "charge" qui en découle.
Pas de distinction ici entre copro verticale ou horizontale, sauf clause particulière du RDC. |
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Posté - 02 mars 2011 : 15:17:00
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les votes par batiment ne sont possibles que sur des travaux d'entretien et encore faut-il que cela soit prévu au RDC.
Donc dans votre cas, aucun état d'ames, comme l'on dit les collègues : pas de vote par batiment, vote de la totalité de la copro et dans l'exemple cité à la majorité de tous les copros : art 25 |
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GBLG
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Posté - 05 mars 2011 : 11:25:09
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Merci pour les réponses.
Elles sont à la fois logiques (immeuble=ensemble immobilier et non spécifiquement tel bâtiment) et en même temps assez paradoxales dans le cas particulier de notre copropriété :
En effet les deux bâtiments de notre copropriété, même s'ils sont accolés, sont de nature très différentes. Il y a dans le RDC une spécialisation des parties communes par bâtiment. L'immeuble A est une maison bourgeoise de style post haussmanien avec toiture à la mansart : la façade possède des fenêtres en arc surbaissé remarquables; c'est une façade exceptionnelle du point de vue architecture !
Le bâtiment B est une dépendance tout à fait quelconque sans aucun intérêt .
Le problème est que les copropriétaires du bâtiment B possèdent dans la copropriété plus de tantièmes que ceux du bâtiment A et que la sauvegarde de la façade du bâtiment A n'est pas leur problème.
Le nouveau copropriétaire du bâtiment A, qui veut des fenêtres et des volets roulants en PVC, est une dame assez âgée et elle se moque de la dépréciation de la façade. Si tous votent pour cette résolution, le bâtiment A va se retrouver avec une façade défigurée par les volets roulants de cette copropriétaire!
Ce qui est paradoxal aussi, c'est que jusqu'à présent les autres copropriétaires du bâtiment A ont tous fait des efforts pour respecter cette façade : leurs fenêtres ont été changées à l'identique, en chêne, les volets également. |
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Posté - 05 mars 2011 : 11:56:33
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GBLG : l'AG doit tenir compte dans son votre de changement de fenêtres à l'esthétique de l'immeuble, et vous nous dites que cette façade est remarquable.
Vous pourrez expliquer à l'AG ce problème d'estéhtique, et que vous attaquerez le SDC si l'AG accordait à cette voisine le changement de fenêtres. Cette "petite "menace" fera bouger les choses, car vous gagnerez devant le tribunal.
L'estétique de cette façade regarde également le batiment B. |
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Gédehem
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Posté - 05 mars 2011 : 12:23:16
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Ce dujet, comme bien d'autres, montre combien il est important d'exposer toutes les données dès le départ.
Le fait que ces 2 bâtiments aient une archuitecture très distincte va pus loin que la seule spécialisation des charges.
Dans la mesure où la modification de l'aspect extérieur de l'immeuble (compris ici par "ensemble immobilier"), il est évident que tous votent sur e projet, tous étant concernés.
Certes, on peut estimer que seuls ceux du bâtiment A seraient concernés ...A moins qu'une clause du RDC le précise expressément pour la question "aspect".
A priori, le changempent des fenetres extérieurs n'est possible que dans sa forme, son aspect, puisque c'est de cela dont il s'agit. Pvc, Alu ou bois brut peu importe, su moment que formes, couleurs, découpes ...etc etc ... sont à l'identique.
On peut vouloir changer ses vieilles fenetres en chêne par du double vitrage tout en respectant l'aspect, la forme, la teinte des fenetres d'origines. Iden pour les volets/persiennes.
S'il s'agit de changer des fenetres rondes par les carrées est une autre affaire.
L'autre aspect : quid d'un secteur ou d'un bâtiment "protégé" ?
Il faut voir ici les servoces de la mairie.
Il est possible également, s'agissant de 2 bâtiments d'aspect totalement distinct, de proposer à l'AG de décider selon le seul bâtiment A concerné. Suite à ce 1er vote favoable, seul le bâtiment A décide sur la demande d'autorisation.
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GBLG
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Posté - 05 mars 2011 : 13:32:28
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L'idée, s'agissant de deux bâtiments d'aspect totalement différent, de proposer lors d'une prochaine AG de mettre au vote que le seul bâtiment A concerné décide, est à retenir mais malheureusement c'est trop tard pour la prochaine AG qui va se tenir dans dix jours !
La copropriété est situé dans une petite ville et le bâtiment A n'est pas protégé.
Faire pression sur le syndicat à l'AG en expliquant que si le vote ne respecte pas l'esthétique de la façade A, il pourrait y avoir une demande à un tribunal, me parait de bonne guerre !
Il est impossible de changer à l'identique des fenêtres en chêne de 2,8m de haut par des huisseries en PVC : la largeur des montants et des dormants en PVC seraient beaucoup plus larges .
Je ne parle même pas des volets roulants en PVC à la place des persiennes en chêne: modification de l'arc des fenêtres, caisson du moteur des volets roulants, guides sur l'encadrement des fenêtres ! |
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Gédehem
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Posté - 05 mars 2011 : 14:37:39
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"...mais malheureusement c'est trop tard pour la prochaine AG qui va se tenir dans dix jours !"
Et pourquoi serait-ce trop tard ?????
Une AG peut valablement aborder toutes les questions souhaitées en rapport, induites, complémentaires à la question [générique] inscrite à l'ODJ (jurisprudence).
Pouvoir d'amendement de l'AG.
" Aucun texte n’exige que l’assemblée générale prenne sa décision par adoption pure et simple, sans aucun amendement, de la proposition qui lui est faite dans l’ordre du jour ; il est au contraire, de l’essence même de la libre discussion qui doit s’instaurer au cours des débats que
la décision prise tienne compte des modifications apportées au projet, dès lors qu’elle statue sur les questions valablement inscrites à l’ordre du jour. " (CA Paris, 19.01.83).
"Le pouvoir d’amendement est la conséquence d’une libre discussion et permet à l’assemblée de modifier la proposition de décision sauf dénaturation de son projet". (CA Paris, 23° ch. 9.10.1985).
"Un vote peut valablement intervenir sur une question non inscrite à l’ordre du jour si elle est connexe ou complémentaire à la question effectivement inscrite." (CA Paris, 23°ch. 15.02.94.).
Il faut faire campagne d'ici l'AG autour de vous, sans hargne mais sans crainte ... 
Sur le fond de votre affaire, il est vrai que ces "très grandes" fenetres présentent une difficulté dès que l'on veut adopter les techniques plus "modernes", que ce soit pour les fenetres double vitrage que pour des volets à commande électriques dont sont très friands les bobos et les personnes agées, ce qui est très compréhensible pour ces dernières.
Il serait donc pertinent que le CS, ou plutot une commission ad.hoc, se penche sur ce qu'il serait possible de faire, tant sur un plan esthétique que technique, car on ne peut non plus en rester aux équipements d'un autre temps.
Peut être qu'il serait pertinent se proposer un sursis à statuer sur ce cas, dans l'attente de l'élaboration rapide et de l'adoption de normes par votre syndicat quant à l'aspect, les formes, les teintes, les techniques, les possibilités ... etc etc ... de ces fenetres et volets, ceci afin de prévenir pour l'avenir.
Aujourd'hui une demande, demain 12 : c'est pour y répondre qu'il faut préalablement définir ce qu'il est possible de faire, ce qui est interdit.
Tout ceci peut valablement être abordé et adopté par votre prochaine AG, résolution complémentaires, induites par la question du changement des fenetres.
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Édité par - Gédehem le 05 mars 2011 14:40:35 |
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Posté - 05 mars 2011 : 14:51:01
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gedehem : citation: A priori, le changempent des fenetres extérieurs n'est possible que dans sa forme, son aspect, puisque c'est de cela dont il s'agit. Pvc, Alu ou bois brut peu importe, su moment que formes, couleurs, découpes ...etc etc ... sont à l'identique.
On peut vouloir changer ses vieilles fenetres en chêne par du double vitrage tout en respectant l'aspect, la forme, la teinte des fenetres d'origines. Iden pour les volets/persiennes.
OK, mais il s'agit également de changer les persiennes par des volets roulants !!!! l'esthétique de l'immeuble peut être respectée en changeant de matériaux plus modernes, PVC, Alu à la place du bois pour les fenêtres ET les volets, mais des volants roulants au mileu de persiennes !!!
GBLG : l'AG peut voter dans 10 jours une autorisation de changement de fenêtres et volets en bois par du PVC de couleur blanche proche du modèle existant mais identique pour toutes les fenêtres, ET interdire les volets roulants.
Vous préserverez ainsi votre belle façade |
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GBLG
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Posté - 05 mars 2011 : 15:31:40
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Actuellement les fenêtres et les volets en bois de la façade sont peints dans une teinte de gris ; les encadrements moulurées des fenêtres et les balcons en pierre sont blancs, le mur de la façade est lui de couleur ocre rosé.
Cette façade est en très bonne état. le ravalement ainsi que la peinture des fenêtres , volets a été fait il y a à peine dix ans. Chaque fenêtre en bois possède déjà un double vitrage isolant, même celles que la nouvelle copropriétaire du bâtiment A veut changer ! |
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Posté - 05 mars 2011 : 16:49:16
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citation: Un vote peut valablement intervenir sur une question non inscrite à l’ordre du jour si elle est connexe ou complémentaire à la question effectivement inscrite." (CA Paris, 23°ch. 15.02.94.).
ok, mais citation: Il est possible également, s'agissant de 2 bâtiments d'aspect totalement distinct, de proposer à l'AG de décider selon le seul bâtiment A concerné. Suite à ce 1er vote favoable, seul le bâtiment A décide sur la demande d'autorisation.
il n'est pas possible pour le SDC de changer les conditions de vote et demajorité prévues aux textes ou eu RDC. A mon avis, ce processus ne peut pas s'appliquer, ou alors il faudriat que cette modification de vote se fasse à l'unanimité de TOUS les copros... (ne revenons pas sur le pb de moquette du palier ) |
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GBLG
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 Posté - 08 mars 2011 : 10:02:24
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Je viens de retrouver un vieux procès-verbal d'assemblée qui date de l'époque de la réfection de la façade du bâtiment A.
Il y est écrit que "les fenêtres et volets de ce bâtiment devront être en bois peints, l'immeuble devant conserver son caractère" !
Des volets persiennes en bois ont été réparés lors de ce ravalement et depuis toutes les fenêtres ont été changées en bois.
Je ne comprends pas pourquoi notre syndic met à l'ordre du jour cette résolution, alors qu'un cahier des charges semble avoir
été établi au moment de ce ravalement ? Le syndicat n'est pas une girouette : un jour du bois, après du PVC, s'il y a un autre
changement de copropriétaire pourquoi pas de l'Alu......L'harmonie du bâtiment serait pour le moins non respectée ! |
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Gédehem
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Posté - 08 mars 2011 : 11:02:29
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Principe :
- un coropriétaire ayant demandé au syndic l'inscription d'une question à l'ODJ d'une AG ce dernier ne peut s'y soustraire.
- c'est à l'AG souveraine de statuer ensuite sur le projet qui lui est soumis, ici au regard des régles qu'elle a défini qui s'imposent à tous.
Rien d'extraordinaire ici.
Mais vous ne pouvez en aucun cas reprocher au syndic de ne pas avoir "censuré" une question dont l'inscription lui est demandé. Ce n'est pas en son pouvoir : question demandée = question inscrite !
Ceci étant rappelé, les techniques modernes permettent de réaliser à l'identique des huisseries, peu importe les matériaux utilisés. Alu, PVC pu bois, il n'est pas possible de faire la différence, y compris dans leur aspect et parfois leur "toucher", les formes étant bien entendu respectées.
Surtout que chez vous c'est du bois peint : on vois la peinture, pas le matériaux en dessous. 
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Édité par - Gédehem le 08 mars 2011 11:08:21 |
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Posté - 08 mars 2011 : 12:55:17
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En ce qui concerne les volets roulants à la place de persiennes, on ne pas dire que ce changement soit identique.
Ne serait -on pas en droit que le syndic fasse respecter ce qui avait été voté lors du ravalement ? l'assemblée avait décidé qu'il fallait conserver des persiennes pour respecter le caractère du bâtiment : à l'époque (dix ans) des copropriétaires avaient dépensés de l'argent pour restaurer ou changer ces volets à claire voie, ce n'est pas pour aujourd'hui changer à nouveau de direction et dire que les volets roulants peuvent être autorisés. Selon les majorités du jour, le bâtiment peut avoir des volets roulants à tel étage, des persiennes à tel autre étage ou pas de volets du tout ? |
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Gédehem
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Posté - 08 mars 2011 : 14:44:46
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"Ne serait -on pas en droit que le syndic fasse respecter ce qui avait été voté lors du ravalement ? "
Qui dit le contraire ???
Sauf qu'ici il n'y a rien à faire respecter puisqu'aucun travaux, aucune modification n'a été engagée.
Ce que vous contestez est d'une autre nature :
" Pourquoi le syndic a t-il inscrit cette question, puisque ce n'est pas possible de mettre des volets roulants."
Parce que par principe un syndic ne peut en aucun cas refuser d'inscrire une question qui lui est demadée dans les régles (D.art.10), y compris si cette demande est contraire au RDC ou à une décision d'AG.
Il appartient ici à l'AG, et à elle seule, de juger de la conformité de la demande.
Pas au syndic, dont le rôle est d'inscrire la question sans état d'âme.
"Selon les majorités du jour, le bâtiment peut avoir des volets roulants à tel étage, des persiennes à tel autre étage ou pas de volets du tout ?"
Il n'y a pas de "majorité du jour" ! Il n'y a ici que la maj.art.25 pour délivrer l'autorisation.
Certes, ceux qui forment cette majorité peuvent changer. C'est le cas dans tous les systèmes démocratiques !
A 5 ans d'intervalle "la majorité" peut passer à la trappe celui que "la majorité" avait mis en tête .....
Faut-il déplorer ces majorités changeantes ? |
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Posté - 08 mars 2011 : 16:34:37
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par contre une nouvelle majorité ne peut remettre en cause des travaux privatifs qui ont été régulièrement votés et réalisés, donc un changement de vote ne peut être valable que pour le futur de la date d'AG... |
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