|
|
|
Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
Page suivante |
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
kanard
Nouveau Membre
39 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 09 mars 2011 : 16:09:51
|
Bonjour, je possède un appartement en rez de chaussée dans une petite copropriété parisienne. J'ai la jouissance d'un jardin sur le quel j'ai un accès direct et je suis le seul à en avoir la jouissance (écrit dans le RDC). Sur ce jardin se trouve un local d'habitation construit depuis plus de 30 ans mais jamais "régularisé". Avec l'accord de la copro je l'ai même agrandi de 10m2 mais cela n'a pas été fait dans les règles de l'art puisque nous n'avons pas prévu de modification de l'EDD ni d'aliénation de quoi que ce soit. La raison ? Méconnaissance des réglementations, que ce soit au niveau du syndic ou du syndicat. Aujourd'hui, un jaloux qui s'est renseigné essaye de me faire des problèmes et invoque une non conformité (car j'ai un peu décaissé le sol à l'intérieur du local créé pour faire une mezzanine ce que je n'avais pas signalé) mais c'est un autre problème. Aussi, pour montrer ma bonne foi et ma bonne volonté, j'ai fait métrer le jardin et le local en vue de faire modifier l'EDD et surtout, pour revoir le calcul de mes charges. Mais (je suis novice et j'en apprends chaque jour) il semble qu'il faille créer un lot (ce qui ne pose pas de problème et je prendrais les frais à ma charge) et surtout je crois qu'il doit y avoir une aliénation du local d'habitation, donc, finalement de ce que j'ai déjà payé en le construisant. Pourriez-vous me le confirmer ? Ne peut-on pas créer un lot constitué d'une partie commune (le local d'habitation+le jardin) dont je serais le seul à avoir la jouissance ? Car je sais que certains s'opposeront à une aliénation. Et dans ce cas : que faire ?
Question subsidiaire pensez-vous que je doive proposer une indemnisation financière en vue d'une éventuelle d'aliénation ? J'estime que dans mon cas, c'est particulier puisque je suis le seul à avoir la jouissance du jardin, et que le local a été construit à mes frais (et ceux d'un précédent propriétaire). Ce n'est pas comme si je m'étais annexé le pallier d'un étage par exemple.
Merci pour votre aide.
ps mon cas a déjà fait l'objet d'un autre forum qui m'a permis de comprendre cette histoire de modification de l'EDD donc merci encore. J'avance à petits pas...
|
Édité par - kanard le 09 mars 2011 16:22:09 |
|
|
|
1
Posté - 09 mars 2011 : 16:37:45
|
|
kanard : citation: Ce n'est pas comme si je m'étais annexé le pallier d'un étage par exemple.
ET si !!! le palier et le jardin sont des parties communes. Vous n'avez que la jouissance du jardin, jouissance qui fait partie de votre lot.
VOus ne pouvez toucher à c ejardin sans un accord de 'lAG. Vous avez eu un accord, que vous n'avez pas respecté car vous avez modifié le dossier que vous avez présenté à : pose de mezzanine, decaissement, ...... Et c'est LE problème, et pas un autre problème.
Le SDC ne peut pas créer un lot jardin et local sans un achat du jardin car il est une partie commune.
Ce local n'a pas reçu d'accord, mais plus de 30 ans il y a certainement prescription. Mais comment voulez vous créer une partie commune qui est déjà une partie commune le jardin.
Ce local ne peut être partie commune car vous avez eu l'accord de faire des travaux privatifs à votre charge sur des parties communes ( jardin) ; ce local ne peut être une partie commune. Le syndicat n'a rien à voir avec vos dépenses privatives, ce n'est pas un argument recevable pour défendre votre dossier.
Une seule solution acheter ce jardin, et modifer l'EDD. |
|
|
|
kanard
Nouveau Membre
39 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 09 mars 2011 : 16:54:36
|
Merci Philippe.
Non la mezzanine n'est pas LE problème car si je ne l'avais pas construite il faudrait quand même régulariser.
C'est donc la partie de jardin sur laquelle il y a la construction que ferait l'objet de l'aliénation ? Je croyais que l'on ne pouvait pas acheter le sol et qu'il devait rester une partie commune...
Ok, alors, qui saurait me dire combien vaut un mètre carré de jardin dans Paris (20e art.)? |
Édité par - kanard le 09 mars 2011 17:09:39 |
|
|
|
3
Posté - 09 mars 2011 : 17:23:14
|
|
kanard : citation: car si je ne l'avais pas construite il faudrait quand même régulariser.
Et NON.!! cela ne marche pas comme cela en copropriété. C'est d'abord l'accord de l'AG, et non je construis et je demande de régulariser.
En copropriété, c'est l'AG qui donne l'autorisation de travaux sur les parties communes sur un dossier complet et précis. Vous ne pouvez pas faire ces travaux sans cet accord, et également profiter de cet accord pour faire tout autre chose.
L'AG peut tout à fait refuser de régulariser des travaux à postériori !!! vous devrez alors remmettre les aprties communes en état !!!
Un SDC peut tout à fait décider de vendre une ou partie des parties communes.
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 09 mars 2011 : 18:13:12
|
"Sur ce jardin se trouve un local d'habitation construit depuis plus de 30 ans mais jamais "régularisé"."
Il faut commencer par jeter les 2 yeux sur un relevé cadastral afin de vérifier que ce local est effectivement indiqué. C'est un grand classique que des constructions non autorisées, absentes d'un permis de construire il y a 30 ou 50 ans, soient en fait mentionnées sur le plan cadastral.
Dans la mesure où vous pourriez apporter la preuve, par tout moyen, que ce local existe depuis plus de 30 ans, il y a prescription.
Par ailleurs, vous avez été autorisé par une AG a effectuer des travaux de construction/agrandissement pour 10m² d'emprise sur un jardin dont vous avez la jouissance exclusive, ce qui doit ressortir d'un PV d'AG.
Sur tous ces points, l'affaire est à peu près bordée et ne peut plus être contestée.
Reste que l'EDD/RDC n'a pas été modifié pour tenir compte de ces modifications.
La responsabilité en incombe prioritairement au syndicat, qui n'a pas tiré les conséquences de sa décision autorisant vos 10 m².
Accessoirement responsabilité du syndic, pour défaut de conseil ! Il aurait du informer le syndicat de la nécessité d'affecter des tantièmes à votre lot initial, ou de créer un nouveau lot pour ce "local", ainsi que de la nécessité de modifier l'EDD/RDC.
Pour ma part, je ne vois pas où il serait possible de vous mettre en cause sur ces points ... ! 
Il en reste peut être un ......(ben oui, on peut pas tout avoir !!!  ) : "j'ai un peu décaissé le sol à l'intérieur du local créé pour faire une mezzanine ce que je n'avais pas signalé..."
Vous n'avez pas été autorisé à "creuser" pour cette mezzanine ....
Pour autant, le syndicat ayant autorisé vos 10m² supplémentaires, du moins s'il s'agit d'une construction nécessitant de creuser le sol pour des fondations, on pourrait considérer que votre décaissement/creusement était autorisant s'agissant de "creuser le sol commun" .... bien que non annoncé dans votre projet .
Que resterait-il ? Le fait que ces locaux n'existent pas formellement dans l'EDD/RDC (ni sur votre titre de propriété : attention en cas de vente !!), et surtout que, bien qu'à l'évidence partie privative, ils ne sont pas affectés de tantièmes .....
C'est de ce coté là qu'il faudra voir l'affaire avec le syndic, votre notaire, une asoce de copropriétaires, en laissant braire le raleur .... |
Édité par - Gédehem le 09 mars 2011 18:15:47 |
|
|
|
kanard
Nouveau Membre
39 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 10 mars 2011 : 09:10:04
|
Merci Gédehem pour cette réponse constructive.
Une dernière chose que je devrai expliquer au syndicat : qu'est ce qui fait l'objet de l'aliénation ? Est-ce le local d'habitation, ou le sol ? Et pensez vous qu'il soit légitime que cette opération fasse l'objet d'une compensation financière ? (surface au sol du jardin occupée par la présence du local : environ 28 m2.) |
|
|
|
6
 Posté - 10 mars 2011 : 10:06:11
|
|
citation: Dans la mesure où vous pourriez apporter la preuve, par tout moyen, que ce local existe depuis plus de 30 ans, il y a prescription. Sur quel plan?
Pour ce qui est de l'urbanisme, il s'agit de 3 ans, et pas de 30 ans je pense, et c 'est le sydnicat qui est en cause vis a vis de la loi, pas le copropriétaire.
Si les xx m2 créés sont non réglementaires vis a vis de l'urbanisme, mais non criticable puisque le délais est dépassé, que dit la loi vis a vis de la copropriété?
Je pense que cela dépend de ce qui a été réellement autorisé ou ratifié a posteriori par une ou des AG...
citation: Aujourd'hui, un jaloux qui s'est renseigné essaye de me faire des problèmes et invoque une non conformité (car j'ai un peu décaissé le sol à l'intérieur du local créé pour faire une mezzanine ce que je n'avais pas signalé) mais c'est un autre problème. Est-il normal qu'un propriétaire ne paye pas de charge pour une surface qu'il utilise et qui n'est pas prévue a l'EDD?
Le jaloux ne peut-il pas aller en justice au motif que payer zero charge sur un logement créé de plus de 40 ou 50 m2 rend les charges des autres copropriétaires excessives par raport au service réellement rendu apr a copropriété?
Un nouvel arrivant ne peut conniatre l'existence de ce porblème avec le RdC, ni l'EDD. Ne peut-eil pas aller en justice pour exiger de ne payer des charges que relativement à ce qui est décrit dans le RdC et non pas à ce qui a été céé illégalement et/ou hors autorisation des AG?
citation: on pourrait considérer que votre décaissement/creusement était autorisant s'agissant de "creuser le sol commun" .... bien que non annoncé dans votre projet . Je ne comprends pas bien votre point de vue, gedehem, car vous dites en quelque sorte que l'Ag a sous-entendu (??!!) que le copropriétaire kanard pouvait créer sans doute 25 10 m2de shon en plus sans autorisation de l'AG, et sans autorisation d'urbanisme...
Je suis un peu étonné, et même beaucoup...
Alors, pourquoi 25 et pas 40 ou 50 puisque selon vous, Gedehem, le chiffre réel n'a pas besoin d'etre précisé????
Il y a aussi un autre point qui me fait tiquer:
Il y a création d'un batiment (il ne sq'agit pas d'un abri d jardin!!) sur le jardin commun a usage privatif;
Quelle est la nature de la propriété de la chose crée?
Est-ce un batiment privatif ou un batiment commun a usage privatif?
Qui est responsable vis a vis de l'urbanisme de la non conformité de ce batiment, le copropriétaire constructeur, ou plutot, comme je le pense (mais je suis loin d'etre un spécialiste) le syndicat?
Est-ce que ce batiment est assuré par le syndicat?
Qui entretien la toiture (environ 40 m2 je suppose...)
citation: surface au sol du jardin occupée par la présence du local : environ 28 m2 Mazette, entre les deux étages on n'est quand même pas loin des 45 à 50 m2 d'habitation sans charge de copropriété, ni existence légale, ni sans doute taxe foncière, taxe d'habitation (à confirmer), et sans doute invendable.
Je veux bien qu'on taxe le critiqueur de jaloux, mais c'est deja une belle batisse... certainement invendable, ce qui vous causera un jour ou l'autre quelque souci, et je le comprends.
citation: Car je sais que certains s'opposeront à une aliénation. Et dans ce cas : que faire ?
Et apparamment vous dites vous-même clairement qu'il ne s'agit pas que d'un seul opposant mu par la jalousie....
Votre problème est bien, non seulement d'affecter des tantièmes à ce batiment, mais de lui trouver une existence légale acceptée et validée par le sydnicat, non? |
Édité par - ribouldingue le 10 mars 2011 10:35:07 |
|
|
|
7
Posté - 10 mars 2011 : 10:30:07
|
Question additionelle:
Cette batisse de deux étages ou presque (sol creusé plus mezzanine) s'écroule, elle a été batie par exemple non conformément a l'état de l'art.
Qui est responsable? Qui paye la reconstruction, et les dégats générés? |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 10 mars 2011 : 11:04:39
|
Ribouldingue, les questions que vous soulevez posent celle de la cohérence entre les régles administratives et celles qui s'imposent en copropriété.
Pour une aliénation de parties communes par un copropriétaire c'est 30 ans. Pour l'administration, que vous piquiez un bout de la propriété privé du voisin, il s'en moque !
Même chose pour shon, COS, etc ..., régles administratives dont se moque le syndicat qui autorise une construction privative.
Dans l'affaire de Kanard, les régles d'urbanisme ne concernent pas le syndicat, qui n'en a pas fait une condition suspensive. Restons en donc aux régles du syndicat.
Pour ce dernier, l'autorisation qu'il a donné de construire 10 m² en plus du local existant, que les plus ancien copropriétaires connaissent depuis toujours (il aurait plus de 30 ans), vaut pour construire ces 10 m² "aliénation de parties communes" (ici, aliénation de 10 m² du sol commun d'une partie d'un jardin à jouissance exclusive).
Ce vote vaut aussi "aliénation (partiel) du droit à construire", droit accessoire aux parties communes qui est reconu à tout syndicat.
Tout ceci, ce sont des régles propres au syndicat.
Pour les régles administratives .... c'était à Kanard de voir l'urbanisme : une construction était-elle possible, le COS n'est-il pas dépassé, etc .... ?
Quid d'une déclaration de travaux pour ces 10 m² ?
Pour le syndicat, ces questions administratives ne le concernent pas, du moins au premier chef.
Pour le syndicat, il n'y aurait que la question des tantièmes qui serait à discuter. Mais la faute/responsabilité en incombe au syndicat qui n'a pas analysé toutes les données lors de sa décision d'autoriser Kanard à construire.
En plus des tantièmes, il y la question de la nature de ce local d'origine (commun ? Privatif ?) ainsi que de la construction nouvelle, le tout devant être intégré à l'EDD/RDC.
Concernant la responsabilité sur la construction elle même, elle incombe à Kanard, qui doit avoir assuré ses locaiux comme il convient.
|
Édité par - Gédehem le 10 mars 2011 11:13:00 |
|
|
|
9
Posté - 10 mars 2011 : 11:49:49
|
|
citation: Même chose pour shon, COS, etc ..., régles administratives dont se moque le syndicat qui autorise une construction privative. Permettez moi d'émettre un doute
Un syndicat qui construit 30 m2 de shon ou qui aliène un droit de construction de 30 m2 DOIT obtenir une autorisation d'urbanisme (DP ou PC) de la même manière qu'un propriétaire lambda ou doit imposer cette autorisation. Le syndicat n'est pas au-dessus de la loi commune, et heureusement.
Par exemple, que penserait-on d'un sydnicat qui autorise simultanément a dix proproiétaires de créer 30 m2 de shon? Alors que l'urbanisme n'autoriserait par exemple que 50M2.
Il me semble que ce n'est pas au syndicat à gérer ces droits à construire? J'ai du mal à y croire.
En cas de porblème, c'est le sydnicat qui ser apoursuivi, pas le copropriétaire.
En pratique, en général, mais que Emmanuel ou d'autres me contredisent, les examinateurs demandent, voire exigent souvent que le copropriétaire qui demande une telle autorisation produisent une résolution favorable du syndicat, qui, logiquement est le propriétaire des parties communes, donc le propriétaire des droits urbanistiques.
Ceci dit, et comme vous le notez, cela reste secondaire en efet.
Merci pour le reste de la réponse.
|
Édité par - ribouldingue le 10 mars 2011 11:57:05 |
|
|
|
kanard
Nouveau Membre
39 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 10 mars 2011 : 12:01:57
|
Ribouldingue, que de questions pertinentes. Voici déjà qq réponses :
Il n'y a pas deux étages. La mezzanine que j'ai créée mesure 5m2 dont 3 seulement réputés habitables (plus de 1m80). C'est plus des combles qu'autre chose.
Le local qui était là depuis plus de 30 ans mesure 18m2. Ce local n'est pas compté en Carrez dans mon acte de propriété mais il y est mentionné et il a été construit par l'un des précédents propriétaires, il y a environ 50 ans. Cela, je peux le prouver facilement.
L'agrandissement que j'ai créé mesure 7m2 au sol. Total avec le local déjà existant : 28m2 habitables, et 28m2 au sol vu l'épaisseur des murs.
La partie créée a été votée en AG, mon erreur est d'avoir fait la petite mezzanine (modification intervenue en cours de travaux, que je n'avais pas prévue au départ, et qui ne devait pas être habitable) et donc l'autorisation m'a été donnée pour 7m2 et pas 10m2.
L'urbanisme a validé mes travaux (soumis à DP) et remis un certificat de conformité après que je leur ai signalé l'existence de la mezzanine.
Selon le RDC j'ai l'entretien du jardin à ma charge donc j'en déduis que j'ai aussi celui du local.
Selon le syndic, ce local est assuré par l'assurance de l'immeuble. J'ai moi même une assurance pour mon appartement qui couvre aussi ce local que je lui signalé.
J'ai déclaré la présence de ce local aux impôts qui à priori me taxent pour ce qui est des impôts locaux.
Si j'ai plusieurs opposants, c'est parce qu'un seul individu les a montés contre moi mais ces gens là n'habitent pas l'immeuble, n'ont jamais vu mes travaux, ne savent pas quel est le problème et pire ils ne m'ont jamais adressé la parole (tout comme mon opposant principal d'ailleurs sauf pour brailler dessus en assemblée générale).
Je paye déjà bcp de charges pour avoir la jouissance du jardin mais il est tout à fait légitime que j'en paye plus vu que le local est habitable. ET JE NE DEMANDE QUE CELA mais encore faut-il que ce soit possible, car il semble que ça passe par une aliénation de quelque chose (voir ma dernière question).
Mes opposants ne sont pas enclins à accepter une aliénation car on a les convaincus que j'essaye de les voler. Mais il veulent aussi que mes charges soient augmentées. Que leur répondre ? Mon opposant principal n'est autre que le président du conseil syndical. Après avoir encouragé mes travaux et même convaincu le syndicat pour qu'ils soient votés, il a retourné sa veste et essaye de me causer les pires des problèmes, en invoquant une non conformité. Ce qu'il veut lui, c'est que je paye une somme faramineuse au syndicat (200.000 euros) ou bien détruire tout ce que j'ai fait. Si vous voulez savoir pourquoi, bien que cela soit carrément hors sujet, eh bien... c'est simple : je ne soutiens pas toutes ses propositions, qui sont par exemple la suppression du gaz chez moi, ou la diminution de la surface de "mon" jardin pour installer un ascenseur extérieur... et cet individu est aussi très jaloux car je jardin étant une partie commune, il pense qu'il va réussir à en avoir la jouissance un jour ou l'autre. Bref il est fou.
|
Édité par - kanard le 10 mars 2011 12:56:04 |
|
|
|
kanard
Nouveau Membre
39 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 10 mars 2011 : 12:19:29
|
Gédehem, votre message est arrivé quand je rédigeais le mien. La question relative à la l'aliénation a donc se réponse. Merci.
J'en profite pour ajouter ceci : le local qui existait déjà n'est pas mentionné sur le plan du cadastre que l'on peut trouver sur internet mais il est bien représenté sur le plan parcellaire que je me suis procuré au service de l'urbanisme de Paris pour constituer ma DP. Je ne sais qu'en penser.
|
Édité par - kanard le 10 mars 2011 12:49:56 |
|
|
|
12
Posté - 10 mars 2011 : 13:14:03
|
|
kanard : citation: Je paye déjà bcp de charges pour avoir la jouissance du jardin
La jouissance d'une partie commune, votre jardin, n'augmente pas votre quote-part!!! tout le monde paie des charges sur les aprties communes, y compris sur votre jardin.
kanard : citation: Selon le syndic, ce local est assuré par l'assurance de l'immeuble
A quel titre ?? ce local est il considéré comme partie commune ?? que dit votre RDC ??
kanard : citation: (modification intervenue en cours de travaux, que je n'avais pas prévue au départ, et qui ne devait pas être habitable)
ET c'est votre problème avec vos voisins !! L'AG n'a pas donné son accord pour une telle trnasformation.
A quoi servait ce local depuis 50 ans ?? abri de jardin ?? garage à vélo ??.......
kanard : citation: Si vous voulez savoir pourquoi, bien que cela soit carrément hors sujet, eh bien... c'est simple : je ne soutiens pas toutes ses propositions, qui sont par exemple la suppression du gaz chez moi, ou la diminution de la surface de "mon" jardin pour installer un ascenseur extérieur... et cet individu est aussi très jaloux car je jardin étant une partie commune, il pense qu'il va réussir à en avoir la jouissance un jour ou l'autre. Bref il est fou.
l'AG ne peut pas vous supprimer cette jouissance de votre jardin, cela fait partie de votre lot de copropriété. SEUL l'Unanimité pourrait changer cette destination et poser une ascenseur.
On ne peut pas vous supprimer le gaz non plus.
L'AG ne peut pas augmenter vos charges sans une modifictaion de l'EDD, à l'Unanimité.
Le problème est votre local-abri de jardin- habitation qui n'existe pas au RDC, apparement, qui est construit sur une partie commune, le jardin, qu'aucune AG n'a donné une autorisation, ou il y a plus de 30 ans ( prescription), qu'une AG vous a autorisé d'agrandir de 7m2, et que vous avez modifié sans accord de l'AG ce local en habitation de 28 m2 avec mezzanine de 5 m2 !!!!!
Il faut que le SDC affecte des tantièmes à ce local- habitation et modifie l'EDD. Ce local sera votre deuxième lot de copropriété sur lequel vous paierez des charges. Le syndicat n'aura plus à payer cette assurance.
La balle est dans le camp du SDC, mais vous pouvez proposer un dossier à la prochaine AG avec prise en charge de tous les frais de la modification de l'EDD du à la création de ce lot. Cela réglera définitivement le problème de ce local; et la solution que vous apporterez en proposant de payer les frais satisfera les copropriétaires, peut-être !!
Pour le reste, personne ne peut vous imposer quoique ce soit.
|
|
|
|
kanard
Nouveau Membre
39 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 10 mars 2011 : 13:19:42
|
|
citation: Initialement posté par Gédehem
Restons en donc aux régles du syndicat.
Pour ce dernier, l'autorisation qu'il a donné de construire 10 m² en plus du local existant, que les plus ancien copropriétaires connaissent depuis toujours (il aurait plus de 30 ans), vaut pour construire ces 10 m² "aliénation de parties communes" (ici, aliénation de 10 m² du sol commun d'une partie d'un jardin à jouissance exclusive).
Ce vote vaut aussi "aliénation (partiel) du droit à construire", droit accessoire aux parties communes qui est reconu à tout syndicat.
Cela signifie-t-il que le vote des mes travaux qui a été fait en AG a la valeur d'une aliénation (bien que ce terme n'apparaisse pas dans la résolution) ? |
|
|
|
14
Posté - 10 mars 2011 : 13:43:14
|
Il semble que vous posiez la question de m2 de jardins transformés en m2 d'habitations et qu'il semblent que vous voudriez les payer ou que vous en parliez en ce sens.
La question ne se pose pas en ces termes puisque cette habitation est assises sur une partie du terrain comme tout logement de la copropriété l'est et vous n'avez pas en ce sens a payer quoi que ce soit, le sol est une partie commune, et vous n'avez pas a acheter une partie du sol.
Vsoua uriez a cehter quelque chose si ce que vous avez n'est pas légal ou conforme a une décisin d'AG ou encore passé sous la fourche caudine des 30 ans, et qu'il s'agissait de le régulariser.
Ce n'est pas le cas.
Votre problème est que vous êtes copropriétaire, que vous possédez un lot identifié et des tantièmes identifiés, que vous avez demandé et obtenus une ou plusieurs autorisations du syndicat pour construire des m2 supplementaires, avec les autorisations d'urbanisme qui vont avec, mais que, si l'on fait le bilan sur ces cinquante dernières années, le RdC et l'EDD ne sont pas en conformité avec la réalité.
Il faut donc manifestement modifier le RdC.
Vos adversaires arguent de ce qu'il faut aussi modifier l'EDD.
Votre arguement doit être qu'il faut corriger une erreur qui traine depuis 50 ans, et qu'il n' a pas de raison que vous souffriez de cette erreur qui regarde non pas les copropriétaires d'aujourd'hui mais ceux d'il y a cinquante ans.
Apparemment vous n'avez jamais rien caché, et vous avez obtenu des autorisations qui n'ont jamais exigé des modification des tantièmes.
Donc finalement c'est vous qui êtes lésé.
Il n'y a pas de raison que la correction d'erreurs antérieures vous soient faturées.
Essayer de négocier avec les autres copropriétaires une acceptation de votre part de payer les modifications nécessaires du RdC contre l'abandon de toute idée de modifier les tantièmes, et expliquer leur que sinon vous êtes en droit de mettre en demeure le syndicat de mettre le RdC en conformité avec l'existant.
citation: Il faut que le SDC affecte des tantièmes à ce local- habitation et modifie l'EDD Philippe388,
Pourquoi faudrait -il changer la répartition des tantièmes 50 ans après, alors que jusqu'a présent personne ne les a contesté, qu'il n'y a rien légalement parlant qui en impose la modification, et que tout est légal?
Si la présentation qui nous est faite est correcte, au contraire, c'est kanard qui est lésé d'user d'un lot qui n'est pas décrit correctement!
citation: mon erreur est d'avoir fait la petite mezzanine (modification intervenue en cours de travaux, que je n'avais pas prévue au départ, et qui ne devait pas être habitable) et donc l'autorisation m'a été donnée pour 7m2 et pas 10m2.
kanard, 7 au lieu de 10, c'est grave mais ca ne m'inquiète pas.
Quand vous dites 'ne devait pas etre habitable', c'est plus ennuyeux;
Quels sont les termes des autorisations ou des résolutions qui disent cela, ou qu'est-ce qui vos le fait penser? |
Édité par - ribouldingue le 10 mars 2011 13:48:44 |
|
|
|
kanard
Nouveau Membre
39 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 10 mars 2011 : 13:54:09
|
|
citation: Initialement posté par philippe388
La jouissance d'une partie commune, votre jardin, n'augmente pas votre quote-part!!! tout le monde paie des charges sur les aprties communes, y compris sur votre jardin.
Et si ! Les charges communes de la copro sont divisées en deux parties 1) Toutes les dépenses sauf les frais de gestion de l'immeuble (syndic) réparties "sur 900 parties au lieu de 1000 millièmes" (je cite le RDC) dont je possède 85/900 pour l'appartement principal 2) les frais de gestion de l'immeuble (syndic) pour lesquels et je paye 185/1000, les 100/1000 supplémentaires étant attribués à la jouissance du jardin, toujours selon le RDC (qui est ancien). Or les frais de syndic sont notre plus gros poste (pas d'ascenseur, pas de concierge, pas de chauffage et bientôt plus l'eau)
citation: Initialement posté par philippe388kanard : citation: Selon le syndic, ce local est assuré par l'assurance de l'immeuble A quel titre ?? ce local est il considéré comme partie commune ?? que dit votre RDC ??
Le local n'est pas mentionné dans le RDC puisqu'il est moins ancien. Le RDC qui dit juste que le propriétaire de mon lot a le droit de construire un bâtiment sur le jardin si le syndicat est d'accord. Il n'est pas impossible que le syndic m'ait raconté des salades pour ne pas avoir à se tracasser.
citation: Initialement posté par philippe388
A quoi servait ce local depuis 50 ans ?? abri de jardin ?? garage à vélo ??.......
C'est une chambre. Il est défini dans mon acte de vente comme un local à usage d'habitation contruit il y a plus de 30 ans, comme le déclare l'ancien propriétaire qui l'a construit.
citation: Initialement posté par philippe388
L'AG ne peut pas augmenter vos charges sans une modifictaion de l'EDD, à l'Unanimité.
... ou à la majorité qui a autorisé les travaux rendant nécessaire cette modification...
|
|
|
|
kanard
Nouveau Membre
39 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 10 mars 2011 : 14:10:26
|
Ribouldingue,
citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: citation de Kanard : mon erreur est d'avoir fait la petite mezzanine (modification intervenue en cours de travaux, que je n'avais pas prévue au départ, et qui ne devait pas être habitable) et donc l'autorisation m'a été donnée pour 7m2 et pas 10m2.
kanard, 7 au lieu de 10, c'est grave mais ca ne m'inquiète pas. Quand vous dites 'ne devait pas etre habitable', c'est plus ennuyeux; Quels sont les termes des autorisations ou des résolutions qui disent cela, ou qu'est-ce qui vos le fait penser?
Je n'ai pas été assez clair je pense. J'ai eu l'autorisation de créer 7m2 pour faire des sanitaires et une buanderie (termes de la résolution), donc de l'habitable. En cours de travaux j'ai décidé de faire des combles partiels au dessus de ces 7 m2 (la mezzanine de 5m2) que je ne voulais pas habitables au départ (justement pour éviter tout problème) mais il se trouve que pour diverses raisons je me retrouve avec environ (un peu moins de) 3m2 de mezzanine qui sont à plus de 1m80 de hauteur sous plafond.
|
|
|
|
17
Posté - 10 mars 2011 : 15:16:54
|
|
citation: Les charges communes de la copro sont divisées en deux parties 1) Toutes les dépenses sauf les frais de gestion de l'immeuble (syndic) réparties "sur 900 parties au lieu de 1000 millièmes" (je cite le RDC) dont je possède 85/900 pour l'appartement principal 2) les frais de gestion de l'immeuble (syndic) pour lesquels et je paye 185/1000, les 100/1000 supplémentaires étant attribués à la jouissance du jardin, toujours selon le RDC (qui est ancien). désolé, relu trois fois, mais pas compris.
1000/1000 = 100/1000 jardin et batiment jardin + 900/1000 le reste?
Donc 85 pour vous, soit au total 100 +85 = 185/1000?
Ou alors:
1/ Frais de syndic (késako)? sur les 1000 / 1000
2/ Autres dépenses sur les 900 / 1000 dont tous sauf le jardin et son batiment? |
|
|
|
kanard
Nouveau Membre
39 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 10 mars 2011 : 15:44:22
|
Désolé Ribouldingue... il est un peu tordu, notre RDC. Déjà , il ne parle pas du local construit dans le jardin puisqu'il n'existait pas quand le RDC a été écrit. Je ne prends donc pas ce local en considération dans mon calcul.
C'est plutôt votre 2e supposition :
Les frais de syndic (ce que nous facture notre syndic professionnel pour la gestion de l'immeuble, tout simplement) sont partagés en 1000 et j'en paye 100/1000 du fait de la jouissance du jardin PLUS 85/1000 pour mon appartement principal donc : 185/1000 au total, et c'est de loin la plus grosse dépense de la copro.
Tous les autres frais : entretien de l'immeuble, nettoyage, ravalement, électricité des parties communes, assurances, etc. ne sont divisés qu'en 900 parts et j'en paye 85/900. Le jardin n'est pas pris en compte dans cette répartition. Je suppose qu'à l'origine du calcul, cela est du au fait que le jardin ne cause pas de dépense commune (j'en ai l'entretien à ma charge).
Est-ce plus clair ? |
|
|
|
19
Posté - 10 mars 2011 : 15:59:45
|
Oui? C'est assez inégalitaire et porbablement illégal, Gedehem va se régaler, mais bon.
Qu'est-il dit sur le jardin et la capacité de l'usager de construire dessus, pouvez vous le copier SVP?
Cela veut dire que aucun copropriétaire n'est en droit d'etre étonné d'une construction sur le jardin, et que si il y avait lieu de créer des tantièmes a cet occasion, ils le savaient et le pouvaient, et on jugé bon de ne pas le faire.
Ca veut donc dire que non pas c'est absout, mais c'est complice... |
|
|
|
20
Posté - 10 mars 2011 : 16:07:55
|
100/1000 pour votre jardin, qui n'est pas un lot de copropriété, et sur les charges du syndic exclusivement, alors que l'entretien est à votre charge,...... ce n'est pas clair du TOUT.
Etes vous sur que cela est bien écrit dans votre RDC ??
Généralement, les jardins à jouissance privative sont des parties communes, donc à la charge du syndicat. L'entretien courant peut être à la charge du copropriétaire, et les grands arbres plantés par le SDC à la charge du SDC.
Le jardin n'a pas de tantièmes puisque partie commune. Ce n'est pas un lot de copropriété, il ne peut y avoir de calcul de charges dessus, même des charges " spéciales"
Ce qui est étonnant,mais votre RDC est vieux, c'est que les charges du syndic sont des charges courantes au même titre que l'entretien, l'électricité, ...... on ne peut les dissocier des autres!!
Votre jardin a des tantièmes ???? et vous payez des charges dessus ?? avec une grille différente des charges courantes.
Bizzare, vous avez dit bizzare ???? Etes vous sur que vous n'êtes pas propriétaire du jardin ???
kanard : après de nombreuses réponses vous nous dites : citation: Il est défini dans mon acte de vente comme un local à usage d'habitation
Ce n'est donc pas un simple abri de jardin. Il figure de plus dans votre acte de vente comme un local à usage d'habitation. cela change un peu votre problème.
L'AG vous a accordé le droit d'agrandir cette " chambre", dans ce local qui vous " appartient". Vous aviez donc le droit de faire ce que vous vouliez dans cette chambre, mezzanine comprise.
Que disent votre acte de vente et le RDC EXACTEMENT . sur le jardin et le local.
Etes vous sur d'avoir la dernière version du RDC, avec des modifications apportées par des votes des AG depuis ces 30 dernières années ??? je me déplacerai pour vérifier les PV des AG précédant votre achat.
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
