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kinepolice
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 Posté - 21 juin 2009 : 00:44:02
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Appel à vos propres expériences....
Situation:
Un copro déja en justice... pour agandissement d'une fenetre sans autorisation ni de l'assemblée, ni administrative...
Pour faire comme s'il rentrait ds les clous cette fois demande en mairie d'une autorisation de changer sa véranda (véranda illicite car sans autorisation ms construite depuis plus de 10 ans et donc plus de recour pour la copro, il a acheté avec donc là pas sa faute...)
La mairie refuse le changement de véranda...
Malgrès tout il vient de la refaire.
Le CS informe le syndic... Que fait on???
Réponse: On n'a pas le pouvoir de constaté. Seul un huissier le peut.
Le CS : Ne peut on pas demandé à la mairie quelle attitude à avoir puisque refus?
Syndic: Ce serait de la délation
Question comment se sortir de cet embroglio et malgrès les dire du sndic sont ils frilleux ou ne peuvent ils vraiment rien????
Merci pour vos avis et peut être vos expériences...
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Posté - 21 juin 2009 : 08:03:59
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Bonjour
Vous intervenez en tant que copropriétaire ou bien membre du conseil syndical?
Les démarches que vous citez sont-elles verbales ou bien les avez-vous adressées par LRAR
Je pense à la réponse du syndic "délation" (est-elle verbale?) Dans l'affirmative faites le lui confirmer par écrit.
Comment savez-vous que la mairie a refusé?
Adressez une lettre recommandée à la mairie pour signaler l'infraction.
et une à l'intéressé
"Les paroles s'en vont, les Ă©crits restent"
Ensuite, seule la justice pourra décider.
Mais justice = procès = avocat = argent = longue attente
L'AG doit donner l'autorisation d'engager des frais de procès. |
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Édité par - beau-soleil le 21 juin 2009 08:06:03 |
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jp26
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 Posté - 21 juin 2009 : 10:56:22
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!!!!!!!!!!!!!il faut suivre le conseil de beau-soleil ( style dénonciation à la Kommandantur en 1942) et dénoncer ce sale voisin aux autorités compétentes qui le mettront dans un train de marchandise en partance pour...!!!!!!!!!!!!
on croit réver et c'est plutôt un vilain cauchemar
pour "L'AG doit donner l'autorisation d'engager des frais de procès." .....avec une véranda de plus de 10 ans sans action intermédiaire, il faut être plus qu'optimiste pour croire à la moindre chance de succès
on peut soupçonner que vous souhaitez ennuyer ce voisin pour d'autres motifs qu'un changement de véranda prétexte qui n'a gèné personne pendant plus de 10 ans.....c'est en tout cas ce que pourra soutenir son avocat avec une bonne chance de réussite
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poum
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Posté - 21 juin 2009 : 11:20:43
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citation: Initialement posté par jp26
!!!!!!!!!!!!!il faut suivre le conseil de beau-soleil ( style dénonciation à la Kommandantur en 1942) et dénoncer ce sale voisin aux autorités compétentes qui le mettront dans un train de marchandise en partance pour...!!!!!!!!!!!!
on croit réver et c'est plutôt un vilain cauchemar
Bonjour
Je trouve ta réaction excessive !
L'émission capital de M6 a fait récemment un sujet sur les vérandas. Au delà de 10 M² (ou 12M² ?) il est nécessaire d'obtenir une autorisation en mairie.
Et si ma mémoire est bonne dans certaines communes "historiques" il faut obtenir l'autorisation de l'architecte des monuments historiques.
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jp26
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Posté - 21 juin 2009 : 12:05:18
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je ne dis pas qu'une autorisation n'est pas obligatoire, sauf que dénoncer une présumée infraction ( il y a peut être eu autorisation de la Mairie à la création de la véranda et la règlementation de l'époque était peut être différente) qui dure depuis plus de 10 ans, par lettre aux autorités est une démarche actuellement inhabituelle dans notre pays qui a un trop lourd passé récent avec çà et qui n'est pas bien vue à juste titre
de toute façon, la mairie, en absence de gène sur la voie publique ou de problème avec les "bâtiments de France"régularisera le cadastre, donc les impôts locaux, et tout sera dit
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Posté - 21 juin 2009 : 14:27:09
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JP 26
Les polémiques sont stériles, je me refuse donc de les alimenter.
Cependant, je considère votre déclaration comme une agression.
Mon père, Alsacien Lorrain, nous a quittés en pleine nuit pour rejoindre l'armée française et ne pas être enrôlé de force, comme un de mes oncles, dans l'armée allemande.
L'anonymat vous permet d'écrire ce que vous vous voulez. En étudiant votre généalogie peut être que vous seriez concerné par la comparaison que vous utilisez........La liberté a ses limites.
Il semblerait que vous acceptiez le procès, que cette formule vous convienne.
Dans cette hypothèse ne serait-ce pas une dénonciation?
Je ne vois pas en vertu de quel principe une personne prend la liberté de ne pas respecter la règle.
Elle a été dénoncée parce qu'un procès est en cours. Cela ne la dérange pas le moins du monde. Elle continue.
Bien bĂŞte de s'arrĂŞter Ă braver la loi, elle a un supporter de choix? de poids? en votre personne
Si vous souhaitez que l'on vous respecte, respectez donc les autres. |
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Édité par - beau-soleil le 21 juin 2009 14:38:20 |
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GĂ©dehem
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Posté - 21 juin 2009 : 14:57:14
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Cette polémique est tout à fait stérile et, pardon de le dire ainsi, mais les faits d'armes des uns et des autres n'a pas sa place ici.
Le fait est que cette véranda a été édifiée il y a 10 ans voire plus sans que personne ne trouve à redire. Pourquoi maintenant se mobiliser ? Jalousie, qui est souvent dans ces cas un bon moteur ? (il faut appeler un chat un 'chat'.)
Il n'est pas précisé sur quel endroit a été édifiée cette véranda.
Si c'est une zone identifiée comme "partie commune" la préscription est de 30 ans s'agissant d'une aliénation de partie commune.
Il n'est pas précisé non plus si elle est démontable et implantée sur une partie commune grevée d'un droit de jouissance exclusif, auquel cas il n'y a pas "aliénation" mais utilisation du droit par son bénéficiaire.
Il me semble donc nécessaire de voir plus avant, et sereinement, les tenants et aboutissants de cette "affaire", qui n'en est pas une puisque réalisée sans se cacher des autres copropriétaires il y a plus de 10 ans .... |
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jp26
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Posté - 21 juin 2009 : 15:28:01
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on peut conclure de l'intervention initiale que la véranda n'est pas sur les parties communes, mais qu'elle a été simplement édifiée sans autorisation d'AG
en effet, elle a été achetée en même temps que le reste par le propriétaire actuel et aucun notaire ne vendrait une partie commune identifiée en l'incluant dans un lot privé
en outre, il est possible que cette véranda soit décrite dans l'acte de vente et qui peut penser qu'un juge ordonnera la démolition dans de telles circonstances et après tant d'années de silence et d'acceptation |
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kinepolice
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Posté - 21 juin 2009 : 23:06:50
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Oulalallal ! ! ! !
Il semblerait que quelles précisions s'imposent.... Je vais essayé d'y répondre.
1) Je questionnne en tant que Pdt du CS.
2) Le but n'est pas d'embeter un copro, mais convenait que celui ci déjà en procés pour l'agrandissement d'une fenetre à déjà rajouté un volet roulant ss autorisation et maintenant il fait fit d'une interdiction administrative. Devrais je lui offrir le café en plus....LOL...
3) depuis 2 ans un renouveau au CS essai de faire respecter les régles TOUT SIM..PLE..MENT. Et c'est très dur.
Etant parti d'un CS fonctionnant au minima, le CS tante de se structure peut à peut et devant une telle situation je me trouvais un peu démuni et sans savoir quoi faire pour que ce Copro très libertin concernant les règles rentre ds les clous...
D'ou mon appel à témoin et aide pour trouver la meilleure methode pour régler le pb.
4) Le doc de la mairie j'en ai copie.
5) tout n' a été que verbal de la part du Syndic.
J'espère avoir éclairé le débat pour peut être quelque pistes.
Merci Ă vous |
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Posté - 22 juin 2009 : 09:37:41
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kinepolice :
Plusieurs réponses s'imposent à votre sujet :
- pour faire des travaux sur des parties communes, le copro DOIT demander l'autorisation Ă l'AG
- pour une véranda posée sur des paries communes ( non démontables sur une dalle de béton) , c'est une aliénation de ces parties, autorisation de l'AG OBLIGATOIRE également, l'article 26 est un minimum.
- Ce copro a acheté avec la véranda, si l'ancien copro n'avait pas demandé l'autorisation de l'AG, l'acheteur est encore en infraction avec la loi et le RDC. Il en subira les conséquences.
- APRES avoir obtenu l'autorisation de l'AG, il doit obtenir toutes les autorisations administratives avant de faire les travaux
- pas de prescription de 10 ans si ce copro a aliené les parties communes, pour jp26, tous les copros sont en indivision sur ces parties.
- l'architecte de la copro a son mot Ă dire, ainsi que l'architecte de la ville
- Une des missions principales du syndic est de faire respecter le RDC. Pas besoin d'autorisation de l'AG pour le faire.
- Il aura du lancer une action contre la pose des volets, l'ouverture d'une fenêtre sans autorisation, pour que ce copro remette EN l'ETAT les parties communes, à ses frais bien sur. Le tribunal le condamnera sans problème, et il condamnera également ce copro pour la destruction et la remise en l'état des parties communes.Le refus de la Mairie pour le changeent de celle-ci est agravant pour ce personnage.
jp26 : vous êtes 2 dans votre copro, vous n'avez pas l'air d'appréhender les problèmes pour une copro de 150 pavillons si tout le monde pose des fenetres, montent des vérandas sur les parties communes toutes différentes esthétiquement, des volets de couleurs différentes, ferme les places de parking, pose des blocs d'air conditionné, ..... Tous ces copros sont en infraction si ils n'ont pas demandés l'autorisation de l'AG.
Les parties communes APPARTIENNENT à l'ensemble des copropriétaires.
Le CS doit exiger du syndic qu'il respecte son contrat en faisant respecter le RDC et les décisions de l'AG. Pas de délation la dedans, c'est une application de la loi de 1965 et de son contrat de syndic.Le sujet n'a aucun rapport avec les événements de la deuxième guerre mondiale, ce n'est pas un argument pour que le syndic s'endorme sur le respect du RDC. Trop facile !!!
gedehem : citation: Il n'est pas précisé non plus si elle est démontable et implantée sur une partie commune grevée d'un droit de jouissance exclusif, auquel cas il n'y a pas "aliénation" mais utilisation du droit par son bénéficiaire.
Il doit avoir l'autorisation de l'AG pour poser un terrasse démontable, et une véranda démontable et une autoristaion de travaux de la mairie, voir permis de construire (surface).
Un poseur professionnel sérieux de Véranda vous demandera l'autorisation de l'AG et de la mairie avant de lancer les travaux. Si vous n'avez pas d'autorisation, il refusera de la faire ou vous fera signer une décharge de sa responsabilité. ( expérience récente ans notre copro) |
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kinepolice
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Posté - 22 juin 2009 : 19:45:04
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OK, pour la demande d’autorisation ns somme evidemment d’accord
Philippe38 et G2m :
Vous ne semblaient pas d’accord sur les droits et devoirs d’occupation d’une terrasse commune à jouissance privative, le cas chez nous….Si effectivement elle est démontable ( ce que je doute mais bon… bénéfice du doute) ds ce cas doit on concidérer que ce n’est pas différent de la pose d’un parasol que l’on pourrait enlever à loisir la jouissance étant exclusive ??? ou bien existe-il des règles particulières concernant des constructions semi rigide ou démontable destinées a rester en place longtemps…..
De plus Philippe388 vous parlez plutôt d’un recours possible sur 30 ans pourtant le texte argument de ce copro le 111-12 du code de l’urbanisme semble lui donner raison…
Nous ne rentrons apriori ds aucun des cas, excepté le e) si cette véranda devait être soumise à une déclaration ce que je ne sais pas ne connaissant pas la superficie….
Article L111-12
Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 9 JORF 16 juillet 2006
Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme.
Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables :
a) Lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ;
b) Lorsqu'une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues par l'article L. 480-13 ;
c) Lorsque la construction est située dans un site classé en application des articles L. 341-2 et suivants du code de l'environnement ou un parc naturel créé en application des articles L. 331-1 et suivants du même code ;
d) Lorsque la construction est sur le domaine public ;
e) Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ;
f) Dans les zones visées au 1° du II de l'article L. 562-1 du code de l'environnement.
Pour les volets comme vous je m’attendais a une action plus rapide et plus simple du syndic….
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jp26
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Posté - 22 juin 2009 : 20:16:43
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philippe, si la véranda aliène une partie commune, vous avez parfaitement raison , mais ce n'est pas ce que j'ai compris à la lecture des messages initiaux du demandeur
maintenant nous savons que cette véranda est sur une terrasse commune à usage privatif ce qui ne permet pas d'agir en aliènation de partie commune et les autres copropriétaires ne sont pas en indivision de jouissance sur ces parties communes
mes interventions ne suggèrent pas que le copropriétaire a raison et qu'il faut ne rien faire
je veux simplement dire que faire une action sur la véranda pour le punir d'avoir agrandi une fenêtre et posé des volets n'est pas une bonne idée |
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kinepolice
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Posté - 22 juin 2009 : 23:00:10
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jp26
Un petit correctif a votre, intervention...
Le but n'est pas d'agir contre un copro sur l'excuse d'une veranda alors qu'il est déjà en proces avec la copro pour une ouverture non conforme ss autorisation.
Lisez bien mes post... j'expliquais que suite à sa demande de chgmt de véranda à la mairie son autorisation administrative lui a été refusé.
Bien que cette véranda existait lors de l'achat elle était elle avait été montée ss autorisation mais date de plus de 10 ans.
Malgrés cette décision il vient de la changer complètement.....
C'est sur cela que je demandais conseil sur comment agir et quoi faire pour le Cs ou par le syndic.
G2m:
Pour répondre à une interrogation que vs vs posiez. Pourquoi le Cs n' a rien fait avant...
Et bien quel CS... avnt.....
Il en existe vraiment un, enfin ns esseyons d'en structurer un depuis seulement 2 ans et puis il ya la situation en cercle vicieux suivante:
terrasse commune à usage privatif, donc inaccéssible ss autorisation du copro= normal.
Donc comment savoir qu'un copro ancien ou nouveau y a construit une ''structure'', barbecue, veranda, chambre d'hotes, etc...
Sans savoir qu'une structure y est construit rien n'est déclenché et après 10 ans rien n'est plus possible.
Alors comment on s'en sort..?????????
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Édité par - kinepolice le 22 juin 2009 23:06:23 |
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jp26
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Posté - 23 juin 2009 : 08:35:25
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quand vous dites
"Un copro déja en justice... pour agandissement d'une fenetre sans autorisation ni de l'assemblée, ni administrative...
Pour faire comme s'il rentrait ds les clous cette fois demande en mairie d'une autorisation de changer sa véranda (véranda illicite car sans autorisation ms construite depuis plus de 10 ans et donc plus de....."
vous établissez vous-même un lien entre la fenêtre et la véranda et son avocat pourra prétendre que l'action "véranda" est bien destinée à nuire dans l'action "fenetre" et invoquer un "harcèlement pour une autre cause"
mon avis est que la véranda étant là depuis des années, il n'y a pas urgence et il serait bien mieux d'attendre le résultat de la première assignation avant d'engager une seconde action
en effet, s'il est condamné, votre position sera bien meilleure pour la deuxième action et si vous êtes débouté, vous aurez , avec les motifs du jugement, un élément important pour apprécier l'opportunité de la seconde action |
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kinepolice
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Posté - 23 juin 2009 : 11:47:45
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j'entends votre argumentaire et ne le voyez pas comme cela...
Cependant je ne fais aucunement de lien entre les 2 je liste seulement les fait.
L'an dernier ester en justice pour cette ouverture illicite.
Et aujourd'hui il remets une couche en ne suivant pas une décision administrative. C'est l'atittude recurente de ce copro à ne pas respecter ni leRDc ni les copro ni les décisions dminidtrativesqui commence a été ''pesant'' je reste poili.....
Vraimlent je ne souhaitais pas faire de liens... mais bon.. |
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Posté - 23 juin 2009 : 12:47:37
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jp26 : citation: maintenant nous savons que cette véranda est sur une terrasse commune à usage privatif ce qui ne permet pas d'agir en aliènation de partie commune et les autres copropriétaires ne sont pas en indivision de jouissance sur ces parties communes
Ce n'est pas juste : les parties communes à jouissance privatives sont toujours des parties communes, il s'agit bien d'une aléniation des parties communes, le copro. doit demander l'autorisation à l'AG, il se pourrait même que ce vote soit à l'unanimité des copros; que disent nos juristes ???
kinepolice : nous avons le même problème. Des copros ont installés des vérandas sans accord de l'AG et sans autorisation de la Mairie.
Un voisin vient de demander la permission de poser une véranda, comme le précise le RDC. Malheureusement il n'a pas obtenu une majorité à l'article 26 ( conseillé par le syndic) , car le " quorum" pour ce vote n'était pas atteint.
Un copro vient d'installer une véranda sans accord de la copro. en pretextant que le RDC n'avait pas de valeur car si il avait l'autorisation de travx de la Mairie !!!!
Un autre copro a installé une véranda il y a quelques années sans autorisation de l'AG, c'est le syndic qui lui a donné cette autorisation, et par écrit !!!! Et oui.
Un autre copro a installé une véranda de 30 m2 au moins il y a plus de 10 ans, en bouchant la vue de son voisin sans aucune autorisation de l'AG, et sans permis de construire ( mais il est ami du Maire !!! )
JP26 : que doit faire mon voisin qui n'a pas obtenu l'autorisation. Il exige du syndic qu'il fasse respecter le RDC en faisant une action pour le démontage de toutes les vérandas illicites ??? Il est dans son droit et le tribunal lui donnera raison.
Il continue Ă ne pas respecter la loi comme tous les autres contrevenants au RDC ??? Mais c'est un bon citoyen respectueus des lois et du RDC.
Il attends une année pour obtenir la majorité des voix pour avoir son autorisation de la pose.
entre parenthèse : il y a faute du syndic qui n'a pas fait respecter le RDC depuis 20 ans, qui a donné des autorisations sans en avoir le pouvoir de poser des vérandas, et de boxer des places de parking (une horreur !!!) On ne parle pas des velux sur le toit parties communes des pavillons ( copro horizontale), des greniers aménagés sans autorisation ( greniers non aménageables et parties communes égalelment ),....
Ce problème de travaux ou aliénations des parties communes est très bien réglementé. Pas de prescription de 10 ans la dessus, ce copro n'a pas acheté un lot avec une véranda, mais il a bien acheté les ennuis que lui a créé son vendeur.
Kinepolice : que dit votre RDC la dessus ??
Notre CS enviseage de faire adopetr une résolution pour la pose des vérandas : Unité des vérandas en couleur et matériaux - bois ou alu, demande obligatoire à l'AG avec plan et modèle pour respecter la première clause esthétique, obtenir les autorisations administratives, ..... |
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