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pachachon
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 Posté - 15 mars 2011 : 00:15:15
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bonsoir,
Je sais que la question a été posée mais je ne retrouve pas le sujet.
Une "erreur" de facturation s'est glissée dans nos comptes.
Une reunion de chantier (dont le suivi est dument facturé 800 euro) a été unilatéralement requalifiée en conseil syndical facturé 400 euro alors que les courriels de rendez-vous font clairement apparaitre la mention 'réunion de chantier' et qu'un des destinataires est l'entreprise faisant les travaux.
Donc nous payons 800+400 euro au lieu des 800 euro contractuels (5% TTC).
Malgré une demande de remboursement, le syndic refuse de rembourser disant que les écrts des mails ne signifient rien et que c'était bien une réunion de CS (mention qui n'apparait nul part sauf sur la facture).
Peut on l'obliger à rembourser?
Je pensais qu'en AG, on pouvait valider le réalisé en mettant un montant précis (ex : 20'000 de réalisé et l'AG valide pour un montant de 19'600 euro soit la déduction de la facture litigieuse).
Mais en re-lisant ma convocation d'AG, à aucun moment on ne demande de valider le réalisé. On vote seulement le prévisionnel...
Donc comment faire, en AG, pour mentionner que cette facture est illégale et doit nous être remboursée?
Y a t'il une formule appropriée à faire adoptée? a quel moment?
Cordialement
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Posté - 15 mars 2011 : 07:03:49
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normalement lors de l'AG annuelle obligatoire, on approuve les comptes. C'est à ce moment là que vous devez voter les comptes moins cette facture, mais en précisant et faisant noter sur le PV la facture, son origine et le montant qui est refusé.
A cette AG, il vaudrait mieux avoir un président de séance qui ne soit pas folklo..  .
citation: Extrait de l'article 11 du décret
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I.-Pour la validité de la décision :
1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ;
....
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 Posté - 15 mars 2011 : 07:12:11
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citation: le syndic refuse de rembourser disant que les écrts des mails ne signifient rien et que c'était bien une réunion de CS Il va falloir fournir vos argument, si possible écrit pour convaincre vos copropriétaires, car ce sont eux qui décident, et bien expliquer qu'il ne s'agit pas de FACTURER un conseil syndical  , mais certainement (est-ce le cas) de facturer au syndicat la participation du syndic syndicat au conseil syndical.
Y'a t'il eu une convocation écrite du président du conseil syndical, y'a t'il une invitation du syndic a la réception, ou les deux? qu'est-ce qui est écrit
Le syndic ne peut refuser le mail indiqué que s'il y a d'autres pièces plus pertinentes.
Est-ce que habituellement (et j'espère que c'est le cas) il y a convocation écrite, par exemple par mail, aux conseillers syndicaux?
Le syndic n'a aucune possibilité de convoquer lui-même un conseil syndical, mais il peut inviter les conseillers syndicaux a une réunion de chantier. Cela reste une participation gratuite des conseillers a une réunion tenue par le syndic (ce n'est pas un conseil syndical), et qui fait partie de sa mission normalement payée par un pourcentage sur les travaux (de l'ordre de 3% en général).
Je m'étonne d'ailleurs de ce que cela fasse l'objet d'un tarif a 800 euros, ce qui me parait ENORME...
CORRECTION tardive |
Édité par - ribouldingue le 15 mars 2011 09:30:31 |
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Posté - 15 mars 2011 : 07:17:12
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D'ailleurs techniquement cela me parait impossible de faire a la fois une réunion de chantier ET un conseil syndical...
Y'a t'il des compte-rendus des CS ordianairement (ce que j'espère)? |
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Louis92
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Posté - 15 mars 2011 : 09:23:00
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Je souscris tout-à -fait ce que Ribouldingue a écrit. J'ajoute que la conclusion qui peut en être tirée est que le syndic a un comportement extrêmement suspect sur ce coup-là tel que vous le décrivez. Déguiser un réu de chantier en réu de CS pour augmenter les honoraires, GLOUPS ! Il n'y a aucune raison pour qu'il n'y en ai pas d'autres de coups de ce genre dans l'exercice. Il faudra essayer de changer de syndic au plus vite (= l'année prochaine) car il serait vain d'espérer un comportement meilleur de sa part.
Bon courage au CS.
Louis92. |
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pachachon
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Posté - 15 mars 2011 : 10:02:54
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Bonjour,
Merci à tous pour vos réponses.
Précision 1 :
J'ai fait plusieurs visites de chantier avec le responsable du chantier qui m'a fait remarquée que ce n'était pas normal que le syndic n'y assiste pas. Dont acte.
Envoi de courriel au syndic :
Objet du mail : visite de chantier copropiété X
Texte : le CS et la société X sommes diponibles pour une visite de chantier le JJ/MM/AA à partir de 18h30.
Etes vous diponibles?
Et demande de précision :
Puisque dans notre convocation d'AG, il n'est pas prévu de validation des comptes pour un montant de X euro mais seulement le vote du budget prévisionnel pour un montant de X, à quel moment peut-on rejeter la facture?
Pour Ribouldingue :
"techniquement cela me parait impossible de faire a la fois une réunion de chantier ET un conseil syndical...
Y'a t'il des compte-rendus des CS ordianairement (ce que j'espère)?"
C'est exactement l'argument du syndic. "Oui il y a peut être eu réunion de chantier mais on a parlé aussi d'autres choses" (ben, voyons!)
Et "non, je (le syndic) n'ai pas fait de compte-rendu puisque c'est au CS de le faire" - Nous n'avons pas fait de compte-rendu puisque qu'il n'y a pas eu de réunion de CS.
Et le syndic n'a pas fait de compte-rendu du réunion de chantier (il n'en fait jamais).
Pour info, nous n'avons jamais invité le syndic aux réunions du CS. Nous sommes capables de prendre des décisions sans lui (vu son niveau, je vous laisse deviner pourquoi)
Pour Ribouldingue de nouveau :
"qui fait partie de sa mission normalement payée par un pourcentage sur les travaux (de l'ordre de 3% en général).
Je m'étonne d'ailleurs de ce que cela fasse l'objet d'un tarif a 800 euros, ce qui me parait ENORME..."
Là , légalement les choses sont claires, contractuellement le suivi de chantier est facturé 4,5% HT du montant HT des travaux donc ici 800 euro.
Pour ce prix là , ils ont fait un ordre du service + 1 visitte de chantier (refacturée 400 euro en disant que c'est une réunion de CS) + une réception de chantier.
Merci pour tous les arguments légaux qui pourraient m'aider à bloquer la facture.
Cordialement |
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BANZAI
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Posté - 15 mars 2011 : 10:13:55
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les honoraires sur travaux ont ils bien été votés en AG par un vote distinct de celui des travaux et à la même règle de majorité ? |
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Posté - 15 mars 2011 : 10:16:16
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Donc on confond un peu tout.
Vous avez une réunion de chantier qui est payée par le suivi à 4,5%. Bigre, mais il est doré, votre sydnic, et à ce prix, qu'il faille le forcer a venir aux réunions de chantier, c'est un scandale.
citation: J'ai fait plusieurs visites de chantier avec le responsable du chantier qui m'a fait remarquée que ce n'était pas normal que le syndic n'y assiste pas. Dont acte. Il a raison puisque vous vous ne pouvez rien décider. A la limite il perd son temps a faire une visite de chantier avec vous.
citation: "Oui il y a peut être eu réunion de chantier mais on a parlé aussi d'autres choses" (ben, voyons!) Vous le payez pour qu'il parle d'autres sujets. Cela fait partie de son contrat. il ne peut pas vous prendre de l'argent EN PLUS pour ce faire.
Et cela ne fais pas du coup un conseil syndical.
citation: Et demande de précision :
Puisque dans notre convocation d'AG, il n'est pas prévu de validation des comptes pour un montant de X euro mais seulement le vote du budget prévisionnel pour un montant de X, à quel moment peut-on rejeter la facture?
Rambouillet vous a deja répondu, et avec justificatif. je ne peux pas dire mieux que ce qu'il a écrit.
Si les comptes ne sont pas approuvés ni approuvables, il y a un drole de hic. Le conseil syndical a laissé passé une telle annerie?
Je laisse les spécialiste de la copropriété vous dire ce qu'il faut faire, car personellement je n'ai encore jamais vu ca...
Il est probable que vous puissiez tout à fait refuser de voter sur le budget faute de comptes clairs.
On ne peut pas faire de prévisionnel quand on ne sait pas faire de réalisé. Ce serait un comble!
Votre syndic est un âne ou alors vous n'avez pas lu en détail la convocation.
Pas d'approbation, et pas de quitus (les sydnics sont friands de quitus)???
citation: "non, je (le syndic) n'ai pas fait de compte-rendu puisque c'est au CS de le faire" On ne fait pas forcément de compte-rendu de réunion de chantier quand tout se passe bien, et qu'on est payé à 3% du chantier, encore que ca m'énerverait, mais à 4,5%, je la trouve un peu saumatre.
Si il vous répond ca par écrit, cela sous-entend qu'il trouve nécessiare de faire un CR mais qu'il pense que c'est à d'autres de le faire, mais a lui d'encaisser 400 euros en sus. c'est honteux.
Essayer de lui faire écrire quelque chose avec un courrier officiel du président du conseil syendical. |
Édité par - ribouldingue le 15 mars 2011 10:24:19 |
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pachachon
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Posté - 15 mars 2011 : 10:33:02
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Merci.
Pour Banzai : pour ce chantier, pas de vote séparé du suivi et dans le contrat, sont écrit les taux appliqués au suivi des chantiers votés en AG.
Donc on vote les travaux et syndic applique automatiquement les pourcentages contractuels.
Pour Ribouldingue :
non le CS n'a pas laissé passé d'anerie. Le CS n'a pas été consulté avant l'envoi de l'ODJ de l'Assemblée générale.
L'an dernier, ca s'est bien passé car notre gestionnaire était en arrêt maladie et son chef a suivi la procédure.
Mais cette année, il est en bonne santé et il envoi tout seul les convoc sans consulter personne.
J'ai fait un mail de mécontentement à lui et son chef mais je crois qu'il s'en fout... |
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Posté - 15 mars 2011 : 10:47:31
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RAR de plainte par le président du conseil syndical, et demande de nouvelle AG a la charge du sydnic.
Si les travaux n'ont pas étévotés SEPAREMANT c'est illégal et vous pouvez refuser de payer. Le fait de les indiquer au contrat ne suffit plus. C'est fini, cette époque...
Bon point soulevé par Banzai. |
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pachachon
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Posté - 15 mars 2011 : 10:54:52
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Très interessant !
connaissez-vous la référence de la loi interdisant cette facturation illégale? |
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Posté - 15 mars 2011 : 13:02:47
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citation: Article 18-1 A
Créé par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 17
Seuls les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. Il faut cependant apporter un bémol:
Tout dépendant de la date a laquelle ont été décidés ces travaux, puisque avant cette nécessité n'existait pas.
Correction tardive en rouge du A manquant, noté par Gedehem |
Édité par - ribouldingue le 15 mars 2011 14:26:06 |
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Gédehem
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Posté - 15 mars 2011 : 14:18:29
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Art.18-1 A !
Il semblerait que "l'erreur" relevée par Pachachon viendrait du controle des comptes anuels 2010.
Il faut vérifier les honoraires décidés par l'AG lors de l'approbation des travaux, et de leur montant.
Selon le cas, il faut que le CS en rende compte aux copropriétaires et les incite à rejeter comme "abusive" cette dépense imputée par le syndic.
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Posté - 15 mars 2011 : 14:24:26
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En effet, en enlevant la phrase suivante sans intérerêt, j'ai coupé la tête au A.
Je corrouge en rige (histoire d'énerver Bonzai) |
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pachachon
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Posté - 15 mars 2011 : 14:24:43
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L'assemblée générale s'est tenue le 26 mars 2009.
Mais les convocations ont été envoyées avant.
Pensez-vous que l'on peut se prévaloir de l'article 18-1 Créé par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 17?
Pour Gedehem, aucun montant de suivi des travaux n'a été validé en AG car pas à l'ordre du jour.
Seulement le montant des travaux et les appels de fonds. Mais dans le contrat est prévu 5% TTC du montant des travaux.
Est ce que le syndic devait faire voter ce montant des travaux comme demandé par la nouvelle loi sachant que les convocations sont parties 3 semaines avant? |
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Posté - 15 mars 2011 : 14:30:19
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Le 26 elle était en vigueur.
Un syndic professionnel aurait du mal a faire croire qu'il ne le savait pas.
On va peut-etre se battre pour quelques heures.
le fait que l'intitulé de la résolution partie trois semaines plus tot ait été du coup différent de la résolution finale n'est pas un souci.
Il devait faire faire deux votes, ou plutôt, je me corrige moi même, rappeler au président de séance au titre du droit de conseil qu'il doit au syndicat, et de l'intérêt personnel qu'il avait lui-même à la chose, que la loi ayant changée il fallait voter séparément la rémunération du syndic.. |
Édité par - ribouldingue le 15 mars 2011 14:33:53 |
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pachachon
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Posté - 15 mars 2011 : 14:33:20
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Vraiment Merci à tous.
Si vous saviez le nombre de fois ou ce forum m'a aidé.
L'AG a lieu ce soir. J'espère que les autres copropriétaires nous suivront...
Je vous tiens au courant du résultat. Si on a réussi à faire rejeter les factures! |
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Gédehem
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Posté - 15 mars 2011 : 14:56:59
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Il faut expressément indiquer au PV (*) la somme rejetée et le motif, la résolution devant rappeler le montant total approuvé.
"3/- Les dépenses (présenté : 125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG.
Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."
(*) le Pdt de séance doit y être particulièrement attentif au moment de valider le PV, dont il doit avoir immédiatement copie. Pas de copie = pas de validation. |
Édité par - Gédehem le 15 mars 2011 14:58:47 |
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pachachon
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Posté - 15 mars 2011 : 15:34:01
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RE MERCI
c'est super important. Je ne connaissais pas la formulation exacte. |
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BANZAI
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Posté - 15 mars 2011 : 18:45:01
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citation: Initialement posté par ribouldingue
En effet, en enlevant la phrase suivante sans intérerêt, j'ai coupé la tête au A.
Je corrouge en rige (histoire d'énerver Bonzai)
Si cela ne vous ennuie pas d'écrire correctement BANZAI....et pas BONZAI
cela n'a rien à voir! |
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pachachon
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Posté - 16 mars 2011 : 13:10:39
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Retour d'AG :
Les comptes ont été approuvé sauf 2 votes donc les factures sus-mentionées sont officiellement acceptées.
Et pour enfoncer le clou, dixit super gestionnaire la mention "suivi de chantier" dans notre contrat couverte par les 4,5% H.T n'inclus pas les visites de chantiers!
Et re plantage de clou (heureusement que j'étais assise), nous devons nous attendre à pointer une facture de l'année en cours (donc AG 2012) parce que super gestionnaire s'est déplacé lors de l'enlevement d'une antenne orange pendant les heures ouvrables mais pour lui ce n'est ni de la gestion d'immeuble, ni une visite d'immeuble, ni une visite de chantier.
Juste une prestation extra contractuelle facturable. A aucun moment, il n'a informé le CS que cette visite pendant les heures ouvrables était facturable.
Je ne sais plus quoi faire... |
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