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 Posté - 16 mars 2011 : 13:20:44
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Dans l'histoire, j'ai peur que ce ne soit pas ce syndic qui soit le plsu criticable, mais les copropriétiares... 2 votes contre seulement, c'est consternant.
citation: pour enfoncer le clou, dixit super gestionnaire la mention "suivi de chantier" dans notre contrat couverte par les 4,5% H.T n'inclus pas les visites de chantiers! Dans ce cas ce n'est plus un suivi de chantier, c'est juste le suivi des appels de fonds et le choix de la société.
Alors, 4,5% HT c'est absolument hors de prix. Les appels de fonds sont faits à l'or fin...
Pour le reste, vous avez a faire à des boeufs... |
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Gédehem
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 22
 Posté - 16 mars 2011 : 14:10:06
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Pour mesurer la radioactivité, on a des compteurs Geiger, pour la bêtise (et je suis poli !) on a encore rien trouvé !
Ce CS, il surveille quoi d'après quelles références ???
Désigné parmi des nuls, il est vrai qu'on ne peut rien en attendre .....ou pas grand chose ! |
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pachachon
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23
Posté - 16 mars 2011 : 14:55:26
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Je fais parti du CS (et donc des nuls!) mais je ne découvre ces factures qu'au pointage des comptes.
Pour limiter les dégats, nous avons demandé en assemblée générale qu'il y ait information préalable au client que la visite sera facturée.
Ex : super gestionnaire est venu assister au demontage de l'antenne orange pendant les heures ouvrables.
Nous étions persuadés que c'était inclu dans la gestion forfaitaire et même dans la ligne 'visite d'immeuble'.
Gestionnaire nous dit que non et que c'est facturable.
Existe t'il une obligation d'information préalable au client (comme dans les banque ou pour les médecins) afin d'être prévenu que le simple fait de venir dire bonjour est facturé même pendant les heures ouvrables?
De cette manière, nous aurions le temps d'annuler ses visites qui sont le, plus souvent, totalement inutiles... |
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Louis92
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24
Posté - 16 mars 2011 : 14:59:19
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pachachon a écrit : citation: Je ne sais plus quoi faire...
j'ai écrit dans mon post 4 : citation: Il faudra essayer de changer de syndic au plus vite (= l'année prochaine) Avec les "mal comprenants" qui étaient à l'AG, ça ne va pas être l'année prochaine.
Vous devez d'une part, constituer patiemment un bon dossier à charge avec toutes les dépenses injustifiées de votre cher syndic et d'autre part entamer un travail d'information ou formation auprès des quelques copropriétaires qui peuvent être émus en comparant le montant des charges au m2 dans votre région et le montant des charges dans votre copropriété. S'il n'y a pas que des Arnaud, ou Bettancourt dans votre copropriété, dans 3 ans peut-être le fruit sera mûr.
Voyez sur UI, d'autres sont dans votre cas : pioverm par exemple sujet "Tare ta gueule!!!" http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=7544
Bon courage. Louis92. |
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Gédehem
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25
Posté - 16 mars 2011 : 16:02:16
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Je fais parti du CS (et donc des nuls!)
Pas forcément : la preuve, vous êtes ici ! 
Mais les autres membres : ce sont eux, suite à votre controle (solitaire ?) qui devait porter la flamme et informer le syndicat de ce travers, et lui "donner avis" (L.art.21) de rejeter ces honoraires abusivement imputés.
Je serais plus pessimiste que louis : le syndicat qui gobe quasi unanimement les yeux fermés n'importe quoi, ce n'est pas demain la veille qu'il mettra à la porte ce "bon syndic qui fait tant pour nous "....
Pour ces syndicats/copropriétaires "moutons bêlants", changer de syndic c'est avant tout mettre celui qu'ils ont "à la porte" !
Et ça, crime de lèse majesté, c'est la grande difficulté ..... |
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pachachon
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26
Posté - 16 mars 2011 : 16:44:25
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Merci.
C'est vrai que ce n'est pas gagné!
Je suis la seule propriétaire habitante de l'immeuble.
Ce sont des pied-a-terre pour les autres et notre vénérable président de CS est un grand intellectuel français que je soupconne de mépriser les aspects comptables.
Bref, des cousins des bettencourt...
Avec l'autre copropriétaire qui a voté contre (mais qui détient 30% de l'immeuble), nous irons voir notre syndic pour lui demander de changer de gestionnaire.
En fait, le syndic était cher mais tout était nickel (service et comptabilité).
Depuis l'embauche de notre gestionnaire actuel, il y a 3 ans, tout s'est dégradé. Les comptes, le service. |
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pachachon
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27
Posté - 16 mars 2011 : 16:46:51
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Si encore un point important.
Vu vos retours respectifs, j'en déduis que le syndic n'a aucune obligation d'information préalable et qu'il peut imputer des facturations de visites d'immeubles à sa guise, qu'il ait ou non effectué la prestation?
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Gédehem
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28
Posté - 16 mars 2011 : 17:05:00
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Justement non : c'est toute la question que vous soulevez.
Concernant le syndic et votre "gestionnaire", il faut bien voir les choses !
Tous les syndics (ou presque) de France, de Navarre et autres lieux ont le regard fixé sur la courbe des marges, un syndic étant avant tout "entreprise commerciale".
Le gestionnaire "qui rapporte" est donc bien vu, avec ses bons points et images en couleurs fonction de l'augmentation de sa propre courbe.
Nous sommes donc ici dans un rapport de force, où le "client"/syndicat est contraint de faire du chantage "au changement de syndic" ou autres menace s'il veut de faire entendre et respecter !
Concernant le CS, peut-etre serait-il temps de penser à en changer le Pdt, qui est sans doute, sur ce que vous exposez, le principal frein à une remise dans le droit chemin de ce gestionnaire.
Combien de membres, au CS ?
Changer de pdt est bien plus facile que de changer de syndic : il suffit que la majorité des membres le décide par un vote, en désigne un autre, l'affaire étant réglée en 2 minutes voire moins.
Notez que l'action du Cs par l'information des autres copropriétaires permet de faire avancer les choses, quand bien même peu sont sur place. |
Édité par - Gédehem le 16 mars 2011 17:07:24 |
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Posté - 16 mars 2011 : 17:31:12
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Je crois que le changement est possible, mais il ne va pas se faire en un jour, et il va vous falloir convainccre petit a petit et sans brisquer ces pontes au conseilsydnical. Brutalement, il est claire que vous n'y arriverez pas. |
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pachachon
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Posté - 20 mars 2011 : 23:41:14
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Bonsoir,
c'est encore moi!
Nous allons envoyer une 1ere lettre recommandée avec A/R au chef de notre gestionnaire pour demander à changer de gestionnaire puis, si aucun résultat, une 2eme lettre recommandée A/R au service juridique de super syndic pour clarifier notre contrat.
Par avance merci à ceux qui liront ce post jusqu'au bout.
N'hésitez pas à me dire si je suis totalement à coté de la plaque ou si c'est une démarche réaliste.
Je précise que je vais essayer d'avoir la signature du président du syndic CS mais je ne veux pas aller au RV avec lui (il l'embobineront sans problème).
"Monsieur,
Nous vous adressons cette lettre pour que vous clarifiiez la position ****** vis-à -vis de la copropriété du XX rue du F.
En effet, nous constatons quelques irrégularités dans la gestion de cette copropriété et attendons votre retour sur les points suivants.
De plus, nous vous proposons de prendre rendez-vous pour vous demander le changement de gestionnaire car la relation est très détériorée (cf. points ci-dessous).
Pas PV de contrôle des comptes en 2011 :
Lors du pointage des comptes de l’année 2011, aucun PV de contrôle des comptes ne nous a été présenté pour signature. Les années précédentes, il y a toujours eu ce PV signé par les contrôleurs avant l’Assemblée Générale.
Ce qui signifie que pour l’AG 2011, il n’existe aucun justificatif du bon pointage des comptes par les copropriétaires avant validation en Assemblée Générale.
En 2010, Nous avions signé ce PV avec des réserves. Ces réserves ont été prises en compte et ont été régularisées.
En 2011, lors du contrôle des comptes, nous avions des réserves que Mr *** a refusé de les prendre en compte.
Lors de l’AG, Nous avons réémis ces réserves qui n’ont pas été prises en compte et aucune explication cohérente n’ont été apportées aux points que nous avions soulevés.
Factures injustifiées :
- facturation d’une visite de chantier datée du 26/04/11 avec la société **** alors que des frais de suivi de chantier ont été facturés par ailleurs (4,5% H.T. du montant H.T. des travaux conformément à notre contrat).
- facturation horaire de l’heure de début de l’assemblée générale à 17h30 au lieu de 18h comme inscrit sur la convocation d’assemblée générale (je précise que c’est depuis l’arrivée de Mr ***** que cette surfacturation est apparue).
Nous avons contesté ces 2 factures lors du contrôle, Mr R. a refusé de considérer nos remarques.
Demandes concernant le suivi des petits travaux et entretiens :
- Au pointage des comptes puis en AG 2011, 2 prestations d’un montant total de l’ordre de 1000 euro, pour la fermeture de la porte principale, on été commandées.
La porte ne ferme toujours pas.
Réponse de Monsieur R. : « vous n’avez qu’à visser vous-même !»Nous avons demandé, en assemblée générale 2010, que ***** vérifie ou demande au conseil syndical si les prestations commandées aux entreprises étaient réellement et correctement effectuées AVANT de payer ces entreprises.
En effet, en assemblée générale 2009, des réserves avaient été inscrites concernant une facture de 600 euros de nettoyage de la cage d’escalier payée mais jamais effectuée.
Ces 600 euros indument versés n’ont jamais été remboursés à la copropriété.
- triplement de la facture de **** : avez-vous une explication sur la hausse de cette facture ?
Vices de procédure
- Demande de validation de factures en AG non présentées lors du contrôle des comptes :
En AG 2011 ont été demandées la validation de factures de travaux exceptionnels pour un montant de 18 000 euros sans que ces factures n’aient été présentées lors du contrôle des comptes.
- Modification de l’ordre du jour pendant l’Assemblée générale :
- Rajout de frais du suivi d’installation non prévu à l’ordre du jour de la convocation.
- Changement de l’assureur de la copropriété sans validation en AG, ni même du Conseil Syndical (avec une hausse de la cotisation d’un facteur 2).
- Convocation d’assemblée générale envoyée sans aucune validation du Conseil syndical.
- Demande en AG de mettre en concurrence les assurances pour souscrire une nouvelle police à partir de 2012 et monsieur **** a, une fois de plus, refusé de l’inscrire au PV (ce point n’avait pas pu être mis à l’ordre du jour car il a été envoyé par Mr **** sans validation préalable du conseil syndical).
Comme vous le voyez, nous constatons une dérive dans les pratiques de gestions de notre copropriété avec, en plus, des rapports plus que tendus avec le gestionnaire de la copropriété.
Nous attendons donc de votre part des réponses aux questions que nous avons soulevées lors du contrôle des comptes et en AG.
Nous attendons aussi votre proposition pour que les relations entre notre copropriété et le Syndic qui la gère s’améliore tant sur sa gestion que sur le plan relationnel.
En attente de votre retour pour les dates et heures de rendez-vous.
Bien cordialement,"
Si pas de changement de gestionnaire, 2eme lettre au service juridique :
"Demande de justification juridique :
Merci de nous préciser quelle ligne du contrat vous autorise à facturer des heures non effectuée.
Mr Robert nous facture l’assemblée générale à 17h30 à partir de 17h30 au lieu de 18h comme inscrit sur la convocation d’assemblée générale.
Je précise que c’est depuis l’arrivée de Mr **** que cette surfacturation est apparue.
Les autres années, nous étions facturés à partir de l’heure de début inscrite sur la convocation.
Nous avons demandé, en assemblée générale 2011, que le conseil syndical soit informé des prestations facturables exécutées par ***syndic *** AVANT que ladite prestation soit exécutée.
Refus de ****syndic**** .
Nous demandons à connaître les motifs légaux de votre refus d’information préalable au client (conseil syndical) que vous allez facturer votre intervention.
Au pointage des comptes, nous avons des factures qui n’ont, a aucun moment, été approuvées ni par le conseil syndical, ni par l’assemblée générale.
Nous demandons une justification juridique de la facturation d’une visite de chantier effectuée avec Mr ***** , le conseil syndical et la société ***** (entreprise effectuant des travaux de rénovation de la cage d’escalier) le 26/4/10.
Comment un rendez-vous de chantier (clairement mentionné dans l’échange de mails cf. pièces jointes) s’est elle transformée en facture de réunion de conseil syndical facturable?
Aucune information préalable de facturation de cette réunion de chantier n’a été effectuée par vos services. La facture à été découverte au pointage des comptes.
Merci de nous dire à quelle ligne du contrat se rattache une visite de Mr **** au XX rue du F. *, pendant les heures ouvrables, venu vérifier l’enlèvement de l’antenne Orange dont le contrat a été résilié en assemblée générale 2010.
Merci de nous expliciter de manière exhaustive ce que recouvrent les mentions inscrite à notre contrat :
- ‘visite d’immeuble’,
- ‘suivi de chantier’ ? A quelle ligne du contrat sont rattachées les visites de chantiers ? Sont-elles facturables ? Dans quelles conditions ?
Nous nous réservons le droit de transmettre vos réponses (ainsi que la copie de notre contrat et les courriels envoyés) à l’ARC."
***** Anonymisation ****** |
Édité par - Gédehem le 21 mars 2011 09:45:20 |
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