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roincaosce
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 Posté - 31 mars 2011 : 21:17:54
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Bonsoir,
La commune dans laquelle je reside vient de déposer son projet de PLU qui prévoit une zone 2Au sur des terrains qui ne sont pas très loin de chez nous, le projet étant, une fois le PLU "validé" (désolée, pas d'autres termes qui me viennent!!) de faire une révision simplifiée du PLU et d'urbaniser cette zone : creation de lotissements.
Le "petit "hic, c'est que le PLU prévoit aussi une belle voie d'accès à cette future zone d'habitation qui traverse notre terrain sur toute sa longueur : il existe en bas de chez nous un chemin de terre non entrenu qui serait agrandi ,en prenant la largeur nécéssaire à la création d'une voie d'accès digne de se nom sur notre terrain .(d'après le maire : une largeur de 4 à 5 mètres sur l'intégralité de la longueur ... )
Nous nous sommes "légèrement ému" de ce fait auprès du Maire , nous avons "proposé" des solutions alternatives notamment que la largeur soit prise sur les terrains de l'autre côté du "chemin" existant : terrains actuellement en zone non constructible qui sont un champ avec quelques arbres et pour le reste des taillis.
Bien sur, cette solution sauverait notre propriété et , c'est l'argument que nous avons avancé , couterait moins cher à la commune en terme d'acquisition de terrain ;
fin de non recevoir du Maire qui nous a rétorqué qu'il y avait multitude de propriétaires de ce côté là du chemin et que c'était trop compliqué !!
L'enquête publique ouvre lundi ...et le CE sera présent. Nous allons donc le rencontrer.
A la lecture des différents post, j'ai bien compris que le CE va recueillir nos propos sur un registre (ou un cahier d'école !!) et qu'à la suite de l'enquète, il formulera des observations que la mairie n'a pas obligation de suivre.
Afin de préparer cette rencontre, pourriez vous me dire si dès aujourd'hui, il y a des documents que la Mairie peut (doit?) nous communiquer : genre copie du projet ...
Devons nous formuler des arguments obligatoirement fondés sur le droit ou pouvons nous seulement parler des faits ?
merci pour toutes les informations que vous pourrez nous apporter.
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 Posté - 31 mars 2011 : 21:21:03
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j'imagine que le PLU va simplement prévoir un emplacement réservé...
cela ne vaut en aucun cas transfert de propriété... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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roincaosce
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Posté - 31 mars 2011 : 21:30:53
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emplacement réservé ... c'est ça .... le terme ne m'est pas revenu lors de la rédaction du post .
Bien sur pour le moment c'est toujours à nous (ouf!!) mais lors de notre rencontre avec le maire , il nous a deroulé un peu le fil du temps et nous a parlé d'expropriation pour permettre la construction de cette voie ....
Un adjoint au maire , est venu en off chez nous pour nous expliquer chaque projet du PLU mais lui et le maire ont l'air de dire que d'ici 1 à 5 ans (suivant qui parle !!) ça sera là ... un peu comme une épée de Damoclès
En fait, on aimerait que cet emplacement réservé soit "déplacé " ... juste de quelques millimètres ..sur le plan ... mais quelle est la "valeur " de cet emplacement réservé ?? |
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Posté - 31 mars 2011 : 21:46:09
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pour exproprier, il y aura une nouvelle enquête publique, spécifique...
l'emplacement réservé vous interdit seulement de construire sur son assise. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 31 mars 2011 : 21:54:54
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Questions :
Dans le cadre du PLU, votre terrain concerné par l'emplacement réservé pour l'élargissement de cette future voie est-il en zone constructible (UA, UB, UC...) ou non ?
Si oui, quelle est la valeur du m2 actuelle des terrains dans la mĂŞme zone ?
citation: En fait, on aimerait que cet emplacement réservé soit "déplacé " ... juste de quelques millimètres ..sur le plan ... mais quelle est la "valeur " de cet emplacement réservé ??
Pour le "déplacement", vous avez bien compris que c'est le conseil municipal, enfin maire + adjoint urba en général qui décide... le CE ne donne qu'un avis... vous pouvez essayer de voir ce qu'il en pense afin que... dans le meilleur des cas il conditionne son avis "favorable" à une réserve concernant cet emplacement réservé... mais c'est très aléatoire.
apparté : concernant le dossier soumis à enquête publique le CE peut formuler dans son avis différents types d'observations
Avis défavorable...
Avis favorable...
Avis favorable avec observations, recommandations, souhaits etc... (en fait le conseil municipal n'est pas tenu par ces recommandations, obsevations etc...)
Avis favorable avec 1 ou x réserves... cela implique que si la ou les réserves formulées par le CE ne sont pas "levées" par le conseil municipal lors de l'approbation du projet, l'avis du CE devient ipso facto défavorable.
Vous pouvez lire la littérature relative à ces différents types d'avis du CE !
Quant à la "valeur" de cet emplacement réservé, dans un premier temps il "bloque" tout projet de votre part... et vous pouvez demander son acquisition par la commune ou attendre que cette dernière engage une procédure d'expropriation si vous n'êtes pas d'accord sur le prix proposé... donc des délais etc....
voir code de l'urbanisme et code de l'expropriation sur légifrance
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Édité par - quelboulot le 31 mars 2011 21:57:15 |
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roincaosce
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Posté - 31 mars 2011 : 21:58:55
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emplacement réservé : merci de l info , effectivement, on ne savait pas ce que cela signifiait .
expropriation : nous avions, à force de lecture, compris aussi que ce sera une nouvelle procédure ... genre David contre Golliath.... notre envie première (ou plutôt seconde car la première c'est de se barrer vite fait !!) c'était d'éviter d'en arriver là (psychologiquement pas glop comme plan) en essayant de proposer que cette voie soit construite en prenant la largeur de l'autre côté .
en effet, en profane du droit de l'urbanisme , on a vraiment l impression qu'une fois le projet lancé qu'on aura aucune chance de sauver notre bien :nous avons fait estimer la maison avant / après la voie : environ 20 % de perte de valeur ...mais surtout une maison quasi invendable car à la campagne ... entre deux rues ...avec la seconde (le projet) à environ 5 mètres de la terrasse ... il y a plus vendeur comme situation !!
quant à l'enquête publique ....quels arguments devons avancer auprès du CE ?
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Posté - 31 mars 2011 : 22:18:04
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du bon sens ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 01 avr. 2011 : 00:17:05
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citation: en effet, en profane du droit de l'urbanisme , on a vraiment l impression qu'une fois le projet lancé qu'on aura aucune chance de sauver notre bien :nous avons fait estimer la maison avant / après la voie : environ 20 % de perte de valeur ...mais surtout une maison quasi invendable car à la campagne ... entre deux rues ...avec la seconde (le projet) à environ 5 mètres de la terrasse ... il y a plus vendeur comme situation !!
Si votre habitation est si "près" de la future voie et que cela n'est pas le cas de l'autre côté, faites le savoir et reconnaître au CE en envisageant éventuellement de lui montrer '"sur place" à l'issue d'une de ses permanences...
citation: Nous nous sommes "légèrement ému" de ce fait auprès du Maire , nous avons "proposé" des solutions alternatives notamment que la largeur soit prise sur les terrains de l'autre côté du "chemin" existant : terrains actuellement en zone non constructible qui sont un champ avec quelques arbres et pour le reste des taillis.
De plus la vision par trop simpliste du maire peut ĂŞtre contredite
citation: fin de non recevoir du Maire qui nous a rétorqué qu'il y avait multitude de propriétaires de ce côté là du chemin et que c'était trop compliqué !!
Le tout est d'étayer votre point de vue de la façon la plus factuelle possible... |
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roincaosce
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8
Posté - 01 avr. 2011 : 12:20:07
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citation: Initialement posté par quelboulot
Questions :
Dans le cadre du PLU, votre terrain concerné par l'emplacement réservé pour l'élargissement de cette future voie est-il en zone constructible (UA, UB, UC...) ou non ?
Si oui, quelle est la valeur du m2 actuelle des terrains dans la mĂŞme zone ?
bonjour,
de mémoire notre propriété sera sur une zone UBb...
mais selon les dires de l adjoint au maire qui est venu nous rendre visite, rien n'est vraiment fixé car ce projet de PLU, une fois voté, sera quasi immédiatement révisé (révision simplifiée), pour mettre en place les projets de lotissements.
Quant au prix du m2 ... d'après l'agent immobilier, dans notre rue, il faut compter environ 15 € ... |
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roincaosce
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Posté - 01 avr. 2011 : 12:28:14
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merci pour votre contribution
citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
du bon sens !
en esperant que toutes les parties en aient autant que nous ou pour le moins en aient .....
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roincaosce
Nouveau Membre
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Posté - 01 avr. 2011 : 12:32:10
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désolée, l'angoisse me fait oublier les bases même de la politesse .
merci pour vos informations précieuses.
ce soir je me lance dans la lecture de la jurisprudence ... ça m'aidera peut être à me faire un avis ...et à m'endormir !!
citation: Initialement posté par quelboulot
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roincaosce
Nouveau Membre
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Posté - 01 avr. 2011 : 12:40:34
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citation: Initialement posté par roincaoscecitation: Initialement posté par quelboulot
Questions :
Quant au prix du m2 ... d'après l'agent immobilier, dans notre rue, il faut compter environ 15 € ...
oups , décidemment je suis à côté de mes pompes
prix du m2 : 150 € ...(environ) |
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Posté - 01 avr. 2011 : 12:55:47
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bonne lecture sans doute inutile... d'autant qu'en la matière, la JP évolue...
tant qu'à aller sur légifrance, lisez ces trois arrêts administratifs récents : 10DA00188 , 10NC00282 , 09LY01094, 10LY00955 ... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Posté - 01 avr. 2011 : 14:10:29
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citation: Emmanuel Wormser Posté - 01 avr. 2011 : 12:55:47
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bonne lecture sans doute inutile... d'autant qu'en la matière, la JP évolue...
tant qu'à aller sur légifrance, lisez ces trois arrêts administratifs récents : 10DA00188 , 10NC00282 , 09LY01094, 10LY00955 ...
Et en plus grâce à l'amabilité d'Emmanuel, sur le "prix" de trois arrêts annoncés... vous en avez 4... c'est encore mieux que chez Leclerc... non ?
citation: oups , décidemment je suis à côté de mes pompes
prix du m2 : 150 € ...(environ)
Remettez vos chaussures  car en effet la négo ne sera pas la même avec la mairie en cas de demande d'expropriation de sa part !!!
A toutes fins utiles, faites le nécessaire pour conserver par devers vous des estimations du prix du m2 de terrain dans des configurations similaires actuellement. Car une fois le PLU "passé" et voté... avec cet ER... ils risquent de diminuer...
On ne sait jamais ! |
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roincaosce
Nouveau Membre
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Posté - 03 avr. 2011 : 10:51:09
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bonjour,
à la re-lecture des différentes rensignements obtenus par vos divers réponses je m'interroge sur les propos de quelboulot sur ce point :
"valeur" de l emplacement réservé :"... il bloque tout projet de votre part ..."
si lâchement nous décidions de fuir plutôt que d'affronter et que au jour d'aujourd'hui (projet plu en cours -- enquete ouverte le 04/04)nous mettions la maison en vente :
la mairie peut elle "bloquer " la vente ? (je pense à un droit de préemption par exemple)?
enfin une dernière question :
le CE est nommé par le préfet ....mais qui est il ? est il pris au hasard sur les listes electorales ?(comme les jurys d'assise par exemple)
c'est une professionnel de l'urbanisme choisi pour ses compétences??
avec mon époux on s'interroge car le Maire nous a parlé d'un éventuel lien familial entre lui et le CE ?!!...
merci pour vos Ă©clairages |
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Posté - 03 avr. 2011 : 11:36:30
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citation: avec mon époux on s'interroge car le Maire nous a parlé d'un éventuel lien familial entre lui et le CE ?!!...
Le CE est désigné, sur demande du Maire, par le Pt du TA du ressort duquel appartient la commune. Il est choisit sur une liste d'aptitude départementale...
Mais vous saurez tout ou presque en allant sur ce lien
http://www.cnce.fr/index.asp?numfiche=1922
Il se doit d'être "indépendant" au regard de l'EP dont il a accepté la mission !
La CNCE qui ne regroupe pas l'ensemble des CE a établi un code de déontologie
http://www.cnce.fr/index.asp?numfiche=15964
Ou votre maire n'est pas doué... ou l'EP, en cas de contentieux, risque
d'être "attaquée" sur l'intérêt éventuel que pourrait avoir le CE dans le dossier...
C'est au CE de refuser une EP. Suivez donc cet "Ă©ventuel lien familial"...
citation: si lâchement nous décidions de fuir plutôt que d'affronter et que au jour d'aujourd'hui (projet plu en cours -- enquete ouverte le 04/04)nous mettions la maison en vente :
la mairie peut elle "bloquer " la vente ? (je pense à un droit de préemption par exemple)?
La mairie ne peut faire jouer le droit de préemption que s'il a été établi dans la zone concernée. Mais elle peut fort bien (et doit) indiquer dans le CU que le terrain fait l'objet d'un ER dans le cadre du projet de PLU |
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Édité par - quelboulot le 03 avr. 2011 11:45:04 |
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