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alde17
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 Posté - 02 avr. 2011 : 17:00:30
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Bonjour,
Dans les statuts de notre ASL il est Ă©crit :
Objet -l'acquisistion, la gestion et l'entretien des terrains et Ă©quipements
communs
- la surveillance générale du lotissement en vue de faire respecter
les dispositions du présent cahier des charges
Cahier des Charges article 2
- Le respect des règles du présent cahier des charges est assuré
par tout propriétaire du lotissement et par l'Association Syndiclae
des propriétaires du lotissement.
Tout propriétaire peut en demander directement l'application sans
avoir Ă justifier de l'inaction de l'Association Syndicale. En cas de
transgression et différent le TGI est compétent etc....
Je ne comprends pas très bien que d'un coté l'Objet de l'ASL est entre autre de faire respecter le cahier des charges et de l'autre si elle ne fait rien C d C, on ne peut pas lui demander et l'obliger à agir ?
Ces textes ne me paraissent pas cohérents.
Par ce message d'ailleurs, mon voisin qui avait installé une volière bruyante (interdite par le règlement )et condamné par le TGI, récidive et vient de réinstaller un petite volière sans doute la même.
L'huissier me conseille après constat, de saisir le JEX (juge d'exécution). Après plus d'un an du jugement, il parait que l'astreinte de 15 euros par jour peut être obtenue....
Mais je voudrais savoir si je ne pourrais pas impliquer l'ASl ?
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Posté - 03 avr. 2011 : 07:59:25
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Le rôle de l'ASL n'est pas en principe de faire la police concernant le respect des règles du lotissement, ni de celles du CDC s'il y en a. SAUF si c'est expressement prévu dans ses statuts , ce qui et le cas ici.
La rédction me semble sans équivoque. C'est ou un copropriétaire ou l'ASL, tout simplement.
Plus équivoque me semble être "par tout propriétaire"......mais là place aux juristes et à leur appréciation sur l'interêt à agir ! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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alde17
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Posté - 11 avr. 2011 : 11:05:36
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Je vous remercie de votre réponse mais franchement je voudrais bien que l'on m'explique à quoi sert ces AS, ces statuts, ces cahiers des charges, ces règlements puisque personne ne les respecte.
On ne veut pas que ça coûte cher , alors on veut se débrouiller seul avec son petit bureau syndical juste pour tondre la pelouse du terre plein et on est incapable de faire respecter la plus élémentaire civilité.....
Donc ça ne sert à rien ! les juges sont débordés et là ça coûte très cher "pour les victimes" franchement..... |
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 Posté - 11 avr. 2011 : 11:34:31
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l'ASL porte bien son nom : "libre".
son rôle est donc limité par ce que les colotis ont décidé de lui donner par les statuts. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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Ankou
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Posté - 11 avr. 2011 : 12:06:09
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
son rôle est donc limité par ce que les colotis ont décidé de lui donner par les statuts.
Son rôle est limité, oui Emmanuel, mais aussi ses pouvoirs sont quasi nuls, car tout manquement aux statuts, au CDC, au réglement d'urbanisme, même confirmé par un PLU, ledit manquement porté devant les juges, n'a strictement aucune chance aujourd'hui d'aboutir.
MĂŞme la Mairie ne me semble pouvoir grand chose pour faire respecter les manquements mineurs Ă son PLU.
Car les tribunaux sont débordés
Car les frais engagés sont souvent sans commune mesure avec les résultats.
Nous sommes en France ....... pays avec pléthore de lois .........
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Posté - 11 avr. 2011 : 12:08:53
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les tribunaux sont débordés, certes, mais ils jugent quand même.
et avant de se plaindre de l'inutilité des ASL... ou des lois et règlements, apprenons ensemble à en user et, même, en abuser  |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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poivresel
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Posté - 11 avr. 2011 : 16:36:14
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Bonjour,
1/ En général ce ne sont pas les colotis qui choisissent les clauses du cahier des charges mais le promoteur et la commune qui discutent ensemble.
2/ J'ai un exemple très récent de règlement de zone du PLU et de cahier des charges contradictoires:
a/ Le PLU autorise les Velux coté rue.
b/ Le cahier des charges les interdit coté rue!
2 colotis font une demande pour poser des Vélux coté rue. Conformément au PLU la commune donne l'autorisation!
L'ASL indique au colotis qu'il n'est pas possible de les mettre, et quand cas de passage outre elle les fera enlever!
Les 2 colotis attaque l'ASL pour abus de pouvoir!
Bien entendu ils ont perdu leurs procès et 1000€ chacun au titre de l’article 700 du NCPC. |
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Ankou
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Posté - 11 avr. 2011 : 16:47:23
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citation: Initialement posté par poivresel
Les 2 colotis attaque l'ASL pour abus de pouvoir!
Bien entendu ils ont perdu leurs procès et 1000€ chacun au titre de l’article 700 du NCPC.
Euhhhhhhhh
Je demande Ă voir!
1) Sauf CDC avant 1977, c'est le PLU qui s'impose aux règles d'urbanisme contenues ds le CDC
2) Pourquoi les 2 colotis attaquent? Ils avaient installé leur vélux?
Ds ce cas c'est Ă l'ASL d'attaquer.
Je suis très sceptique.
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poivresel
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Posté - 11 avr. 2011 : 17:02:06
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Bonjour,
Cahier des charges de 1972, ASL sous forme d'AFUL!
Devant les menaces de l'AFUL de leur faire démonter les Velux s'ils les posent ce sont eux qui attaquent pour abus de pouvoir!
"c'est le PLU qui s'impose aux règles d'urbanisme contenues ds le CDC" : pour la commune oui mais pas entre colotis!
Cordialement. |
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Posté - 11 avr. 2011 : 18:19:38
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citation: Initialement posté par Ankoucitation: Initialement posté par poivresel
Les 2 colotis attaque l'ASL pour abus de pouvoir!
Bien entendu ils ont perdu leurs procès et 1000€ chacun au titre de l’article 700 du NCPC.
Euhhhhhhhh Je demande à voir! 1) Sauf CDC avant 1977, c'est le PLU qui s'impose aux règles d'urbanisme contenues ds le CDC ouh là là , pas du tout !citation:
2) Pourquoi les 2 colotis attaquent? Ils avaient installé leur vélux?
Ds ce cas c'est Ă l'ASL d'attaquer.
aie aie aie... reprenez les fils sur le sujet...citation:
Je suis très sceptique.
et moi, je pense que c'est ... septique  |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 11 avr. 2011 18:22:04 |
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Ankou
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Posté - 11 avr. 2011 : 18:53:47
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormsercitation: Initialement posté par Ankou
1) Sauf CDC avant 1977, c'est le PLU qui s'impose aux règles d'urbanisme contenues ds le CDC ouh là là , pas du tout ![quote]
Ah! bon?
Et que dit l'arrêt de la cour de cassation N° 09-17.117 chambre civile 3 en date du 01 décembre 2010?
Mais comme je ne suis pas un expert .......... quel document s'impose dans une ASL en ce qui concerne l'urbanisme? le PLU ou/et le CDC?
Merci d'informer un ignare |
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Posté - 11 avr. 2011 : 19:19:58
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relisez bien l'(arrĂŞt !!
et parcourez le forum.
le CdC est opposable aux colotis entre eux
le règlement est opposable entre coloti et administration jusqu'à sa caducité. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Ankou
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Posté - 11 avr. 2011 : 20:24:28
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
relisez bien l'(arrĂŞt !!
et parcourez le forum.
le CdC est opposable aux colotis entre eux
le règlement est opposable entre coloti et administration jusqu'à sa caducité.
Ben je n'ai jamais dit le contraire
Je ne parle qu'un langage de technicien, pas de celui d'un juriste, j'ai du mal m'expliquer.
Sauf que dans cet arrêt, et dans d'autres traductions faites par des avocats émérites, on parle bien d'un décret du 07/07/1977.
Il y a un avant et un après, non? approbation ou non du CDC par arrêté préfectoral.
Quelle lecture (traduit en français) en faites-vous?
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Posté - 11 avr. 2011 : 20:39:26
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C'est un peu dommage de vouloir prĂŞter Ă l'ASL un rĂ´le qu'elle n'a pas Ă avoir !
Une ASL gère son patrimoine ou ce dont elle est propriétaire ou ce dont on lui a confié la gestion.
Un lotissement , n'est pas autre chose qu'une opération ayant consisté à diviser et à aménager des terrains.
Ce n'est aucunement une co-propriété régie par la loi de 1965.
la bible d'une ASL n'est ni le CDC , ni le règlement, mais ses statuts.
Certes, les juges ont bien accepté l'idée de lui donner un certain pouvoir de police pour contrôler le respect du CDC (uniquement et non du règlement) si c'est prévu clairement dans ses statuts, mais là s'arrete son rôle.
Tout modificatif au lotissement dépend des majorités prévues par le code de l'urba et non de l'ASL.
Il faut accepter l'idée, qu'une ASL n'est aucunement (en fonction des textes actuesl) obligatoire dans un lotissement, les espaces communs pouvant très bien être en parties divises aux colotis qui peuvent mettre en place tout autre système de gestion ou une ASL gestion.....
Un lotissement.......c'est pas grand chose......une fois réalisé !
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 11 avr. 2011 20:40:38 |
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poivresel
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Posté - 11 avr. 2011 : 21:19:04
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Bonjour,
Je cite Emmanuel :
1/ "le CdC est opposable aux colotis entre eux"
2/ "le règlement est opposable entre coloti et administration jusqu'à sa caducité."
Dans le cas que je cite, l'autorisation de poser les VĂ©lux par la commune est application du point 2
Mais dans les statuts de l'AFUL il est dit qu'elle doit faire respecter le cahier des Charges! sans être une copropriété!
Dans le cas d'une AFUL c'est facilité par le fait que le CDC et les statuts sont déposés aux hypothèques.
Avec l'autre point qu'un ensemble immobilier construit dans le cadre d'une ZAC n'est pas un lotissement, "mĂŞme si c'en a la couleur et l'odeur".
Cordialement |
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Posté - 11 avr. 2011 : 21:28:56
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Euh! Rien n'empĂŞche d' avoir un vrai lotissement dans un lot d' une vraie zac.!
Une zac quand c'est fini , c'est fini aussi, comme le lotissement!
Ni une zac, ni un lotissement n est une entité autonome comme peut l être une copropriété!
C est juste la fabrication de " terrains a BATIR" |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 11 avr. 2011 21:31:05 |
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Ankou
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Posté - 11 avr. 2011 : 21:36:08
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citation: Initialement posté par Jean-Michel Lugherini
C'est un peu dommage de vouloir prĂŞter Ă l'ASL un rĂ´le qu'elle n'a pas Ă avoir !
Une ASL gère son patrimoine ou ce dont elle est propriétaire ou ce dont on lui a confié la gestion.
Un lotissement , n'est pas autre chose qu'une opération ayant consisté à diviser et à aménager des terrains.
Ce n'est aucunement une co-propriété régie par la loi de 1965.
la bible d'une ASL n'est ni le CDC , ni le règlement, mais ses statuts.
Bien d'accord avec tout ceci.
citation: Initialement posté par Jean-Michel Lugherini
Certes, les juges ont bien accepté l'idée de lui donner un certain pouvoir de police pour contrôler le respect du CDC (uniquement et non du règlement) si c'est prévu clairement dans ses statuts, mais là s'arrete son rôle.
Le "uniquement" m'interpelle.
Et si dans les statuts d'une ASL, il est bien écrit dans l'objet des statuts que son role est de controler le dossier du lotissement, qui est un doux mélange pour les anciennes ASL entre du CDC et du règlement d'urbanisme?
Ce me semble déjà un role très appréciable.
citation: Initialement posté par Jean-Michel Lugherini
Tout modificatif au lotissement dépend des majorités prévues par le code de l'urba et non de l'ASL.
Je ne comprends pas bien.
Ce n'est valable que pour un lotissement "Ă©volutif"?
citation: Initialement posté par Jean-Michel Lugherini
Il faut accepter l'idée, qu'une ASL n'est aucunement (en fonction des textes actuesl) obligatoire dans un lotissement, les espaces communs pouvant très bien être en parties divises aux colotis qui peuvent mettre en place tout autre système de gestion ou une ASL gestion.....
C'est quand mĂŞme plus simple de passer par une ASL, non?
Dans ma France profonde, tous les nouveaux lotissements passent par ce dispositif.
citation: Initialement posté par Jean-Michel Lugherini
Un lotissement.......c'est pas grand chose......une fois réalisé !
Il y aurait beaucoup Ă dire sur ce sujet!
Pour les propriétaires de biens appartenant à une ASL, c'est me semble-t-il fondamental de ne pas laisser faire n'importe quoi par de nouveaux propriétaires arrivants qui ne voudraient pas se conformer au dossier de lotissement, et donc de donner à l'ASL suffisamment de pouvoir pour gérer dans le respect des lois et des positions prises à l'origine surtout si c'est pour préserver une "qualité de vie".
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Posté - 12 avr. 2011 : 06:15:36
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Vous touchez, au travers de vos questions, aux problématiques générales sur le lotissement qui date maintenant de 90 ans.
Initialement, le « lotissement » s’est voulu contrer un développement anarchique en exigeant que soient réalisés les travaux de viabilités primaires dans un but relativement consumériste.
La rareté du foncier n’était pas la priorité de l’époque, mais la prolifération d’opérations type « lotissement-jardin » amena le législateur à réagir.
L’outil premier qui fut proposé pour « coordonner » ces lotissements ne fut ni plus, ni moins que …….des associations syndicales libres dont les statuts hybrides servirent tout à la fois de règlement et de CDC.
Puis vinrent….les règlements de copropriété – cahier des charges……puis les « règlements », puis……
Ces doux mélanges….évoluèrent pour en terminer par une certaine cacophonie sur la définition d’un lotissement et sa perception différente par l’Administration et les « co-lotis ».
Le « lotissement » , ce mal aimé, pourrait-on dire ! Le lotissement, plutôt, ce mal …défini !
Simple contrôle de fabrication de terrain à bâtir de l’administration ou conception d’un ensemble immobilier régie par des « règles » applicables à tous permettant de pérenniser une volonté architecturale et d’harmonie sociale particulière.
Nous avons toujours oscillé entre ces deux notions.
- Un règlement pour l’Administration afin d’instruire les permis de construire et ce uniquement.
Cette pièce n’est que facultative s’il est envisagé d’apporter des compléments aux règles d’urbanisme en vigueur !
L’on peut dès lors s’interroger sur la définition d’un « règlement », ce que l’on peut y insérer ou pas.
Il m’apparaît, mais la discussion reste ouverte, qu’il ne saurait être question d’avoir des règles qu’un POS/PLU ne pourrait contenir : interdiction de diviser les lots – interdiction du nombre de construction ou de logements……etc….
Le pouvoir de « police » des colotis ou de « l’ASL » me semble très limité s’agissant de « règles » à respecter dévolues au contrôle l’Administration et sujette à prescription en dehors du cas habituel de la simple volonté de faire respecter une bonne application de ces « règles ».
- Un cahier des charges….
A l’évidence, c’est dans ce document « contractuel » que l’on pourra tenter d’exprimer la volonté conceptuelle (du lotisseur au départ) des colotis.
Et ce par le biais de « servitudes » bien prévues par notre code civil : servitude non-aedificadum – non altius tollendi - harmonie architecturale – conception paysagère…
Je pose la question, là encore, peut-on s’interdire tout et son contraire au travers de règles de droit privé : interdiction de diviser, limiter le nombre de logement…..de salle de bains – de ….chambres à coucher……et du nombre d’habitants par villas et peut-être de la couleur de leur peaux !
Je « dubite », je « dubite »!
Ce CDC l’Administration y est étrangère sauf……à s’être conservée, selon les uns, le pouvoir de modification de celui-ci !
Il restera les difficultés de majorités pour faire évoluer ces CDC en fonction de la volonté des colotis et de l’évolution de la société…….situation de blocage bien connue si l’Administration refuse de s’y mêler !
Pour autant, le respect de ces clauses contractuelles pose questionnements et les juges ont considéré que l’ASL pouvait entrevoir dans ses statuts un intérêt à agir.
La question restera à être entrevue différemment si une ASL n’a pas été mis en place et l’intérêt à agir de n’importe quel co-lotis fait débat : les proches voisins ou tout autre ?
- L’ASL
Le lotissement reste bien mystérieux, tellement les cas sont différents : du lotissement unilot à celui de 100 colotis, nous trouverons ou pas un règlement, un CDC et une ASL.
Une ASL peut très bien se constituer hors les opérations de lotissement et regrouper un certain nombre de propriétaires ayant un objet commun……Propriétaires , elle-même ou pas des biens qui lui sont confiés à gestion.
Une ASL a -elle vocation à avoir un « pouvoir de police », de « contrôle » ?
Il semble y avoir débats. Les juges lui ont donné !
Son objet primaire aurait du rester celui d’une bonne gestion des biens mis à sa disposition au travers de statuts clairs et totalement étrangers à l’existence éventuelle de règlements ou cahiers des charges.
La confusion avec le régime de la copropriété se fait tous les jours un peu plus au point qu’une réponse ministérielle récente franchit le « Rubicon » et amalgame les deux régimes totalement.
Le lotissement est devenu une espèce « de Cour des miracles » où le coté nébuleux des textes, l’inculture de ses concepteurs, le manque d’encadrement législatif précis amènent les juges à des positions……souvent contraires.
Une réflexion de « fonds » sur ces opérations d’aménagement devrait avoir lieu.
Pourquoi ne pas, en effet, soumettre les lotissements à la loi de 1965 ou à une équivalente afin d’encadrer ces ensembles immobiliers qui un fois bâtis ne se distinguent en rien des « copropriétés horizontales »…. ? C’est une piste !
L’autre serait diamétralement opposée…….des terrains à bâtir ont été réalisés, chacun est maître chez soi …….et l’ASL, s’il y en a une ou tout autre structure associative gère les équipements communs.
Aucun pouvoir législatif n’a souhaité depuis près d’un siècle se pencher sur ce sujet ….de peur de tomber, sûrement, tellement le passé jurisprudentiel est fait de contraires.
Et ce n’est pas pour ……demain, ni pour après l’été !
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Ankou
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Posté - 12 avr. 2011 : 07:36:56
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Merci pour la leçon, dont j'ai compris je crois l'essentiel.
Mon pragmatisme veut préciser 2 choses:
1) Une ASL (personne morale de droit privé) est bien un groupement de biens et non de personnes. L'adhésion d'un nouvel arrivant est donc obligatoire. Il doit suivre les règles en vigueur, le droit étant attaché à la propriété.
2) Pour rerépondre directement à Emmanuel, la cassation proposée ci-dessus (09-17.117) montre bien que pour les anciens lotissements (avant le décret du 07/07/1977) les règles d'urbanisme incluses en vrac dans le "dossier de lotissement" comprenant une partie CDC (de droit civil) et un réglement (de droit administratif) restent opposables si elles sont plus contraignantes que le PLU qui couvre ledit lotissement.
Pour faire simple, le dossier de lotissement dans son ensemble ne peut être caduc. Il y a donc me semble-t-il un avant et un après 1977 pour les ASL.
ça c'est pour les droits.
Je doute malheureusement de l'efficacité de faire valoir ces droits par l'ASL vis-à -vis des propriétaires mal intentionnés qui n'appliqueraient pas ces règles.
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