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 Posté - 22 juin 2009 : 15:26:59
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Bonjour,
La loi "Boutin" nouvellement votée, permet un droit de préemption des copropriétaires lors de la vente des parkings au sein d'une copropriété.
Il faut pour cela modifier le règlement de copropriété pour ajouter ce droit de préemption. Notre conseil syndical ne souhaite pas modifier le règlement car cela coute plusieurs centaines d'euros (publication aux hypothèques).
Peut on faire voter en AG cette modification du règlement de copropriété (préemption des parkings) sans que cela ne coute de l'argent à la copropriété ?
Merci pour vos lumières.
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Gédehem
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Posté - 22 juin 2009 : 16:01:44
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Oui.
Cependant une modification du RDC n'est opposable qu'aux copropriétaires membres du syndicat à l'instant de la prise de décision, pas aux futurs acquéreurs.
C'est ici que le sydic devra être vigilant (et le CS aussi).
Comme indiqué D.art.4 lors d'un avis de mutation il faudra notifier au notaire cette modification du RDC (ainsi que toutes les modifs RDC adoptées par une AG (*)), afin qu'elle soit annexée aux actes. Elle s'imposera alors aux acquéreurs.
(*) cette procédure est a utiiser lorsqu'il y a modification du RDC, la publication systématique étant effectivement couteuse, parfois pour pas grand chose. L'établissement d'un récapitulatif permet de suivre les modofocations non publiées (CS).
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Édité par - Gédehem le 22 juin 2009 16:03:54 |
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ABCT
Contributeur senior
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 Posté - 22 juin 2009 : 16:04:44
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Ne pourrait-on pas (j'emploie le conditionnel....) rattacher cette proposition à un article de la loi de 1965.... Une modification de plus ...... Car on ne renouvelle pas le règlement de copropriété à chaque soubresaut du législateur dans le régime de la copropriété et heureusement sinon il y aurait la "queue" chez tous les notaires. |
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Gédehem
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3
Posté - 22 juin 2009 : 22:37:36
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Une loi de la République doit être promulguée au JO.
Le RDC est la loi commune des coproprétaires, spécifique dans chaque copropriété.
Les modifications de cette loi commune, comme les nouvelles lois, doivent être publiées au fichier immobilier par acte authentique (nortaire) pour être opposables à tous.
A défaut il faut quelles soient connues des acqiuéreurs et donc être annexées aux actes.
Il n'y a rien à ajouter à la loi de 65 puisque cette procédure est déja expressément prévue par D.art.4. |
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raydemars
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4
Posté - 23 juin 2009 : 17:18:46
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A Gédéhem,
Bonjour,
Est-ce que cette procédure que vous expliquez ci-dessus (non publication d'une modification du RDC) est également valable pour un rectificatif au RDC modifiant la répartition des charges ?
Merci par avance ?
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Posté - 23 juin 2009 : 18:20:29
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manu- desaintmichel : citation: Notre conseil syndical ne souhaite pas modifier le règlement car cela coute plusieurs centaines d'euros (publication aux hypothèques).
attention, Le CS n'a pas le pouvoir de décision. L'AG seule à le pouvoir de décider de modifier le réglement de copropriété ou non. Un seul copropriétaire pourra porter à l'ODJ en envoyant une RAR au syndic, le CS ne pourra pas s'y opposer, il n'en a pas le droit.
Je porterai cette modification à l'ODJ avec l'argumentaire de gedehem, pour que l'AG décide de ne pas payer cette simple petite modif. aux hypothèques.
raydemars : citation: Est-ce que cette procédure que vous expliquez ci-dessus (non publication d'une modification du RDC) est également valable pour un rectificatif au RDC modifiant la répartition des charges ?
Merci par avance ?
La modifictaion des charges est un vote à l'Unanimité par l'AG. Gedehem nous précisera si sa proposition tiens pour la répartition des charges qui est une clause majeure du RDC. Les futurs acquéreurs doivent connaitre cette répartition des charges qui est essentielle dans le RDC.
Gedehem : plusieurs des derniers arrivants dans notre copropriété n'ont pas reçus le RDC. Avoir le RDC plus les derniers votes des AG qui ont modifiés des clauses, plus les dernières lois me parait plus d'improbable !!!
IL faudrait donc que les syndics n'oublient pas d'ajouter des annexes à chaque modifs votées par les AG, mais également d'autres annexes concernant les nouvelles lois depuis la création de la copropriété - en autre le délai de convocation, plus cette loi Broutin, il y a certianement d'autres .
gedehem : vous dites que le CS devra être vigileant, il me semble que ce n'est pas sa mission, plutôt celle du Notaire qui doit demander le RDC aux vendeurs, ou demander copie au syndic de la copro.
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Gédehem
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Posté - 23 juin 2009 : 19:25:15
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Principe :
- une modification non publiée du RDC s'impose aux membres du syndicat à la date de la prise de décision sur cette modification.
- une modification du RDC doit être publiée au fichier immobilier.
Toutefois D.art.4 al.3 précise ce qu'il faut faire pour rendre opposable les modifs RDC non publiées :
"Art. 4 - Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s'ils ont été publiés dans les conditions prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié.Il en est de même en ce qui concerne l'état descriptif de division des actes qui l'ont modifié, lorsqu'ils existent et ont été publiés.
Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent."
Le RDC annexé aux actes est celui enregistré au fichier immobilier. Le syndic, informé d'une mutation prochaine, devra notifier au notaire les modifications intervenues depuis mais non publiées.
C'est ici que le CS devra être vigilant, car faute d'avoir été annexée aux actes, une modif RDC, quelqu'elle soit, ne sera pas opposable à l'acquéreur.
"plusieurs des derniers arrivants dans notre copropriété n'ont pas reçus le RDC" :
ils devaient le demander à leur notaire.
Les actes portent mention du fait que les acquéreurs ont eu connaissance des clauses du RDC et qu'ils y souscrivent dans leur totalité.
Peu importe ici qu'ils aient eu ou non en main le RDC .. ils sont censés l'avoir en main et ils en ont acceptés toutes les clauses. |
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raydemars
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Posté - 23 juin 2009 : 19:29:24
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La décision de modifier le RDC est une chose (donc un vote).
La décision de faire enregistrer ou non au bureau des hypothèques est je pense ,une autre chose (donc un autre vote).
Dites moi si je pense bien .
merci par avance.
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raydemars
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8
Posté - 23 juin 2009 : 19:43:35
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En espérant que cela ne dépasse pas mon niveau intellectuel,  si je comprends bien:
Une modif du RDC non indexée à l'acte rend l'acquéreur opposable au vendeur ?
Ouf. merci aspro
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chenkak
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Posté - 23 juin 2009 : 21:22:03
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Raydemars, votre deuxième phrase devrait lire, pour être dans la réalité :
Une modif du RDC, non publiée ou non indexée à l'acte de transfert de propriété, rend l'acquéreur en droit de s'opposer à tout moment à l'application de la modif en question. |
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Gédehem
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Posté - 23 juin 2009 : 23:52:25
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Hum ...!
"Une modif du RDC, non publiée ou non indexée annexée à l'acte de transfert de propriété, rend l'acquéreur en droit de s'opposer à tout moment à l'application de la modif en question. ne peut être opposée par le syndicat à cet acquéreur ."
Exemple : le syndicat décide de modifier telle grille de charge.
Cette nouvelle grille s'impose à tous les membres du syndicat à la date de cette décision.
Elle n'est pas publiée, elle n'est pas annexée à tel acte de mutation 2 mois plus tard : cette grille ne sera pas applicable à ce nouveau copropriétaire. Le syndic ne pourra pas récupérer auprès de lui une créance calculée sur cette nouvelle grille.
Seule l'ancienne grille lui est applicable !
Je ne vous raconte pas le tintoin de l'affaire avec ces 2 grilles, l'ancienne n'étant plus applicable aux anciens membres du syndicat ! 
Pour des modifs de cette importance la publication s'impose, quoi qu'il en coute. |
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kinepolice
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Posté - 28 juin 2009 : 03:46:19
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Dites moi si j'ai bien tout compris ; malgrès la Loi de mobilisation sur le logement (loi Boutin) il faudrait si l'on prend le point sur les parkings l'intégrer malgrès tout ds le RDC pour que cela soit opposable à tout les copros...???
La promulgation de la loi si decret OK, ne rent elle pas cela ''forcément'' applicable......
Si l'on pousse à l'extrème et pour éviter de payer iue modif de RDC. On ''décide'' de ne jamais le toucher et on demande que le syndic fasse une liste de toute les lois qui sont venues en modification du RDC, qu'il la tienne a à jour et la transmette au notaire lors de toutes mutations pour que cela soit opposable aux nouveau copro????
Ais-je bien compris! ! !! ?? C'est les syndic qui vont être content................. |
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Mout
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Posté - 28 juin 2009 : 06:29:24
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Je raisonne aussi comme ça, kinepolice.
Aucun règlement de copropriété ne peut contenir de clause contraire à cette loi
Une loi et son décret d'application sont OPPOSABLES à tous les citoyens.
Le 1er copropriétaire qui veut exercer son droit de préemption sur un parking à vendre et qui se heurte à un vendeur qui s'y opposerait (pourquoi?), ferait un recours devant le juge qui constatera que la loi s'applique en toutes circonstances ...
Les agences immobilières et les notaires, connaissant ces dispositions légales, feront en sorte de le rappeler aux vendeurs dune part, et ajouteront une ligne au questionnaire adressé au syndic:
"un copropriétaire est-il intéressé par ce parking?"
Dès lors, ce qui me fait problème est l'information des copropriétaires...
Comment organiser l'information descopropriétaires disposant d'un droit de préemption
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Édité par - Mout le 28 juin 2009 06:35:10 |
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