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 Posté - 05 avr. 2011 : 13:33:17
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Une monopropriété ou une indivision propriétaire d'un immeuble à rédigé un REGLEMENT d'IMMEUBLE indiquant, outre les regles de vie en commun, des répartitions de charges, notamment pour les locataires.
C'est rédigé comme un EDD avec des tantièmes, mais il n'y a pas eu intervention de géomètre ni rédaction par notaire ni encore dépôt du document au bureau des hypothèques.
L'immeuble est entièrement loué, ce sont des T3, les locataires restent longtemps.
Un jour, le propriétaire bailleur, ou l'indivision bailleuse, décide de la mise en copropriété, de façon a vendre un ou deux logements et concrétiser une importante plus-value. Les logements en question sont vendus occupés.
Le réglement de copropriété n'existe certes pas, et il est à rédiger, ce que le notaire chargé de la vente s'empresse de faire.
Les tantièmes étant deja définis, ce dernier peut-il imposer 'son' ou 'un' géomètre et 'son' ou 'un nouveau' calcul des tantièmes, lequel nouveau calcul ne peut que forcément introduire un pataquès légal puisque :
1/ pour chaque locataire, les tantièmes de charges ont été définis et acceptés légalement lors de la conclusion du bail par la signature du réglement de monopropriété.
Il s'agit donc d'un engagement contractuel.
2/ la loi de 1989 sur la location en tant que résidence principale impose au bailleur de fournir le règlement de copropriété et d'appliquer les tantièmes qu'il contient.
Si les deux sont différents, on gère ... un pataquès...
Ma question:
Peut-on imposer au notaire de rédiger un réglement de copropriété fondé sur les tantièmes existants, sauf valeurs illégales, et sans intervention d'un géomètre?
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Édité par - ribouldingue le 05 avr. 2011 13:36:40 |
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Posté - 05 avr. 2011 : 14:16:50
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le réglement de copropriété ne concerne que les propriétaires, éventuellement bailleurs ; cela ne concerne pas les locataires.
les locataires paient les charges dites locatives payées par les bailleurs et cela éventuellemnt sur justificatifs si les locataires le demandent.
S'il y a changement, les bailleurs doivent en prévenir les locataires.
A mon avis, il serait pire que tout que le reglement de copropiété ne parte pas sur des bases saines, sinon vous risquez d'avoir en permanence des litiges.
Sinon, pour répondre à l'une de vos questions, le notaire serait bien venu de choisir avec le/les propriétaires, le géomètre qui leur semble faire son travail sans contraintes.
les "tantièmes " qui ont été instaurés par 1 propriétaire ne s'imposent pas au géomètre. |
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Gédehem
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 2
Posté - 05 avr. 2011 : 14:27:38
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Pas plus qu'il n'y a obligation de passer par un géometre pour établir de RDC ou (re)calculer des tantièmes !
Il faut toutefois faire la distinction entre ce qui relève des charges locatives, modèle 1989, des quotes-parts de parties communes, modèle 1965.
Quant aux grilles de charges supportées par les copropriétaires, elles doivent aussi tenir compte des services et/ou équipements communs pour la répartition selon le critère "utilité" art.10 al.1.
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 Posté - 06 avr. 2011 : 11:06:18
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Rambouillet,
la loi de 1989 pose au bailleur et aux locataires de respecter les tantièmes existants, et impose aux deux de respecter aussi les tantièmes de copropriété;
Si les deux diffèrent, comment fait-on?
citation: les "tantièmes " qui ont été instaurés par 1 propriétaire ne s'imposent pas au géomètre. Peut-etre mais ils simposent aux bailleurs existants et a leurs locataires, donc comment fait-on le raccrodement?
Gédéhem, qui approuverait éventuellement la transformation du réglement et tantièmes existants en RdC et Edd de la copropriété?
Je suis évidemment conscient que le tout ne se focalise pas sur les charges locatives, et que les paramètres sont plus nombreux, mais ce sont ceux qui me posent le plus de difficulté. |
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Gédehem
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4
Posté - 06 avr. 2011 : 11:49:10
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En quoi peuvent-ils poser problème ???
Les charges locatives découlent des charges de copropriétés, pour leurs parts "récupérables".
En quoi une grille "ascenseur" serait différente entre propriétaire et locataire ?
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Posté - 06 avr. 2011 : 12:21:44
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Non, j'ai du mal m'exprimer.
1 - En tant que monopropriétaire, je crée ma grille de répartition et je décide que le logement du troisième étage fait 211/ 1000 ème des charges générales.
le bail est signé ainsi, les tantèmes sont communiquées au locataire puisque c'est obligatoire.
Le logement passe en copropriété, et le réglement -pour une raison qui m'échappe mais que j'espère ne pas exister, c'est donc le motif de ce fil- est créé par l notaire et je n'y fais pas attention et un mios plsu tard le verdict tombe: tantièmes du troisième étage = 400/1000 èmes.
Je, ou le nouveau bailleur, applique les 400/1000 èmes mais le locataire me dit non ce n'est pas le contrat, j'ai signé pour 211 millièmes et je ne paierais pas plsu, ce qui est d'ailleurs légitime.
Comment etre certain que avant c'est 211 et apres ca reste 211? |
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BANZAI
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Posté - 06 avr. 2011 : 13:07:08
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quand on passe d'une monopropriété à une copropriété avec un réglement de copropriété, le bailleur ne peut pas appliquer unilatéralement une modification des tantièmes inscrits dans le bail du locataire
même si le lot est affecté maintenant de 400/1000, le bailleur ne peut pas les répercuter sur le locataire unilatéralement
le bailleur devra continuer à appliquer 211 pour toute la durée du bail
il serait étonnant que le locataire accepte de passer à 400 |
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Posté - 06 avr. 2011 : 13:29:57
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j'en suis PARFAITEMENT d'accord, et mon point est précisément que je veux éviter ca....
Il n'y a cependant aucun logique pour le bailleur non plsu que ce qui valait 211 avant vaille 400 plus tard. C'est donc la ma quesiton. |
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Posté - 06 avr. 2011 : 14:32:50
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mais il n'y a pas à récupérer 400/1000 sur le dos du locataire... Le proprio va lui payer 400/1000 des charges générales, éventuellement X tantièmes sur d'autres charges. Parmi ces charges certaines sont locatives, d'autre pas. Dans le décompte final, va apparaitre la part des charges locatives qui sera à imputer au locataire.
déjà si vous avez parlé de 212 tantièmes avant et 400 dans le projet, cela montre bien qu'il y a anomalie au départ (bien sur les 400 doivent être justifiés). Ne pas vouloir entériner les 400/1000 serait une grosse erreur dans le temps. Et rappelez vous : la copropriété vous survivra, soit par vente, soit par etc... mais les tantièmes resteront ... |
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Posté - 06 avr. 2011 : 14:47:04
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Ce n'est encore une fois pas ca la question.
La question est: Je veux que X avant soit égal a X après.
Ca doit etre possible dans un monde normal, non? On n'est pas chez les stroumpfs...
Par exemple Gédéhem dit qu'il n'y a pas besoin de géomètre. Donc, par exemple, pourquoi le RdC ne serait pas simplement le RC existant? En le remettant à la sauce de la copropriété bien entendu, mais EDD inchangé...
Je comprends bien que le notaire doit vivre, et qu'il va s'arranger a en écrire 90 pages la ou 30 suffiront.
Reformulé, je vais ENCORE dire cela autrement: Je veux rédiger aujourd'hui ce qui sera dans cinq ans le reglement de coproriété. Quelles précautions dois-je prendre, que doits-je faire?
J'ai déja rédigé des réglements de monopropriété, ca se passe tres bien, les tantièmes n'ont rien de stupides, a la limite poruquoi ne pourrais-je pas le faire? Il y a ca et la sur ce forum inclus des conseils concernant les dits calculs, que j'ai utilisé, et ca fonctionne bien. |
Édité par - ribouldingue le 06 avr. 2011 14:48:25 |
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Gédehem
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Posté - 06 avr. 2011 : 15:09:39
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"Donc, par exemple, pourquoi le RdC ne serait pas simplement le RC existant ?"
Effectivement, pourquoi ?
Il y a un point qui nze colle pas : il est question ici de "211/ quelque chose" et là de "400/ quelque chose "
La question est donc : sur QUOI (critèreS) ont été basés les 211/quelque 'chose', et qu'elle est cette 'chose' ?
Et pourquoi ces 400/quelque chose, qui seraient (les 400) différents des 211, dans la mesure où le "quelque chose" est identique ??
Par ailleurs, il est question de "charges locatives" étables selon des tantièmes "charges".
Quid des "quotes-parts de parties commune", qui peuvent être différentes des des "tantièmes charges".
Parler de "tantièmes" impose de préciser de quoi il s'agit.
Dans la mesure où les tantièmes "charges locatives" su RI inital pouvaient correspondre à ce qui est prévu L.art.5, on ne voit pas pourquoi le RDC aurait "inventer" d'autres "tantièmes", sauf à modifier totalement leur calcul, qui doit être précisé.
Il faut voir avec le notaire à l'origine d'une éventuelle bévue ... |
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Posté - 06 avr. 2011 : 15:55:56
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Essayons de simplifier et en reprenant les données de Ribouldingue :
Actuellement les charges prévues dans les baux signés sont basées uniquement sur la partie "charges locatives" récupérable auprès du locataire d'une monopropriété (les charges communes étant uniquement "à la charge" du monopropriétaire).
= 211
Le passage en copropriété va affecter au même logement des charges pour ce même lot de 400 (dont xx de charges locatives à récupérer sur le locataire)
Je ne vois donc pas ou est le pb ?????
Et comme d'autres avant moi, il m'apparaît indispensable de faire établir un RC, un EDD et une répartition des charges logiques, actuelles et inattaquables...
Alors, dans le cas ou le % de charges "locatives" affectées à un lot ou plusieurs lots devraient être différents de ce qui est prévu au bail, et bien deux trois solutions vis à vis du(es) locataire(s):
1 - ou le propriétaire bailleur est correct et il applique les modalités de calcul du bail (selon l'ancienne clé de répartition);
2 - ou le propriétaire bailleur est encore plus correct et il applique la somme la moins élévées des deux, si entre les modalités de calcul du bail et la nouvelle répartition, cette dernière est bénéfique au locataire;
3 - ou le propriétaire bailleur est comme ceux que l'on rencontre parfois trop souvent et il applique ce qu'il veut, sans rien dire au locataire, et il applique la somme qui lui est la plus bénéfique... 
Mais franchement, je ne vois vraiment pas ou est le pb, sauf à vouloir entériner dans une copropriété des modalités de calcul "à la louche"... comme cela se pratique assez souvent en monopropriété.
En fait, il ne s'agit pas de "prendre" les modalités actuelles de la monopropriété, mais de "partir de zéro" et d'établir des documents d'une copropriété "nouvelle" sur des bases saines |
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Édité par - quelboulot le 06 avr. 2011 16:00:46 |
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Posté - 06 avr. 2011 : 17:37:44
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Est-ce que je peux résumer vos deux dernières interventions de la manière suivante:
Si le réglement de monopropriété est fait correctement, il n'y a pas de raison valable, pas même du notaire, de le remettre en cause dans on état de division?
Non, non, pour les chiffres, vous ne m'avez pas compris:
Je parle pour simplifier du tantième des charges générales, qu'on peut pour le débat et uniquement le débat supposer unique et égale a 211.
Il y a dans les charges des charges récupérables et des charges non récupérables. Je pointe simplement un effet pervers prévisible sur le calcul des charges récupérables.
citation: comme d'autres avant moi, il m'apparaît indispensable de faire établir un RC, un EDD et une répartition des charges logiques, actuelles et inattaquables...
Merci de me donner la définition de logique, actuelle et inattaquable, c'est précisément ce que je cherche!
Et aussi qui juge de l'inattaquablitié, de la logique et de la justesse?
On me dit que ce n'est pas le géomètre, qui est passé a l'as. Est-ce le notaire? je ne vois pas trop pourquoi.
citation: Alors, dans le cas ou le % de charges "locatives" affectées à un lot ou plusieurs lots devraient être différents de ce qui est prévu au bail.... Non, mais ce n'est pas le problème de gérer le cactus, c'est mon boulot, ça je sais faire.
Le problème c'est qu'il faut que cela ne soit pas différent, qu'il n'y ait pas de cactus: et personne ne me donne la recette.
C'est bien de me redire que ca doit etre égal avant et après! Si j'ai posté c'est précisément parce que je demande la méthode pour que cela ne soit pas différent.
citation: Il faut voir avec le notaire à l'origine d'une éventuelle bévue ... Y'a pas de notaire, c'est bibi qui rédige.
Mais si il faut -pour que cela soit inattaquable-, que ce soit rédigé par un notaire, il suffit de me le dire, et ca sera un notaire. |
Édité par - ribouldingue le 06 avr. 2011 17:50:11 |
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Gédehem
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Posté - 06 avr. 2011 : 18:05:56
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Heuu ... Pardon, mais je n'ai pas tout compris .... (en fait, je n'ai rien compris ...  )
Mono ou co- proprriété, le locataire ne supporte que les charges "récupérables", ses charges locatives.
Ce qui tend à dire que toutes les charges ne le sont pas, et que le propriétaire bailleur, "co" ou non, en supporte sa part personnelle .
Ceci étant posé, à quoi correspondent ces "211/quelque chose" (dont ne sait rien !!  )
Si le locataire supporte "211/X°" de charges "récupérables", le propriétaire supporte "Y/X°", Y étant ici la part de charges non récupérables.
On peut donc en déduire que les "tantièmes" totaux 'Charges' du lot considéré seraient : "211 + Y
Quid exactement ????
Concernant le diviseur "X" : dans la mesure où le RI prévoyait par exemple "211/10000" pour les charges récupérables, il est évident, s'agissant des charges de copropriété, que ce diviseur ne peut être maintenu à 10000 (pour cet exemple).
Celles-ci étant de "211 + Y", le cumul de tous les "211+Y" (de tous les lots) sera à (mettons) 15000 ou 18000.
La question se pose donc d'une correspondance (d'une quasi égalité) entre les "211 +Y/18000°" de ce lot et les "400/10000°", s'agissant des tantièmes de copropriété (donc des charges générales)
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Édité par - Gédehem le 06 avr. 2011 18:07:48 |
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Posté - 06 avr. 2011 : 20:03:39
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Je ne comprends pas votre calcul.
Si le logement est affecté de 211/1000 eme, peu importe qu'on parle des charges récupérables ou non récupérables; on parle de charges.
ce n'est qu'au moment de facturer le locataire que le bailleur ne lui imputera que les charges récupérables.
le budget de l'immeuble est de 1000 euros incluant
assurance PN 250 ,
eau 250 ,
électricté des communs100 ,
entretien 150
et réparations 250
je simplifie et ne parle que des charges générales, pour ne parler que d'un seul tantième.
la part du logement est donc de 211/1000 de 1000 donc 211 euros.
Pour le locataire, elle est de 211/1000 des seules charges récuéprables, ce qui fait moins que cela.
Les tantièmes de 211/1000 sont les tantièmes de toutes les charges, et je veux que en passant en copropriété ca reste toujours 211/1000emes.
Je ne veux pas qu'on (on = notaire) me dise, bon, il faudrait que ca fasse 400 / 1000eme.
citation: Si le locataire supporte "211/X°" de charges "récupérables", le propriétaire supporte "Y/X°", Y étant ici la part de charges non récupérables.
J'ai l'impression qu'on se perd dans un détail la.
Je ne vois pas pourquoi vous voudriez que les tantièmes affectant les charges récuéprables soient différents de ceux affectant les charges non récupérables
(sauf évidemment critère d'utilité, mais encore une fois je supose qu'on ne discute ici que d'un seul tantième. On ne va pas se lancer sur une discussion sur 2 ou 3 types de tantièmes différents meme si il les faut).
Il n'y a rien qui empêche le reglement de monopropritété de définir ces autres tantièmes meme si il s ne sont pas utiles tout de suite.
Sur les 1000 euros dont 211 affectables au logement dont on parle, le locataire va en payer
211/100 de (250 + 100 + 150) = 105,50 le plsu simplement du mon,de.
Il est évident que le reste non récupérable 211-105,50 = aussi 105,50 est une dépense propriétéaire bailleur affectable a ce logement, mais qui dans la prartique se perd dans la facture générale reltive a TOUS Les logements et payées par l'unique propriétaire.
je ne vois pas ou est le souci.
J |
Édité par - ribouldingue le 06 avr. 2011 20:06:34 |
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Posté - 06 avr. 2011 : 20:24:06
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En vous lisant Ribouldingue, j'ai tout à fait l'impression que le monopropriétaire actuel, dont je ne connais pas le nom...  fait payer aux locataires actuels de la monopropriété l'intégralité des charges de la dite monopropriété.
Sinon, comment voulez-vous que 211 "machin" en monopropriété se transforment en 211 "machin" en copropriété alors que les charges du lot de copropriété incluent des charges qui ne sont pas A CHARGE du locataire...
Bon, je ne comprends rien, ou alors comprend très bien au choix !!!! |
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Posté - 06 avr. 2011 : 22:17:25
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Gédehem
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Posté - 06 avr. 2011 : 22:43:43
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Ne nous fachons pas !!!! 
Ribouldingue, il se trouve "simplement" que votre exposé n'est pas clair, ou imprécis, ... ou que nous ne parlons pas de la même chose !
Vous exposiez :
"1 - En tant que monopropriétaire, je crée ma grille de répartition et je décide que le logement du troisième étage fait 211/ 1000 ème des charges générales.
le bail est signé ainsi, les tantèmes sont communiqués au locataire puisque c'est obligatoire."
En résumé, l'ensemble de la propriété est divisé en 1000/1000°, chacun des logement supportant X/1000° des charges, dans votre exemple pour ce logement 211/1000°..
C'est cela ???
Ce locataire paye donc les 211/1000° des charges générales.
C'est bien cela ????
Nous ne savons pas quelle base vous avez utilisé pour calculer ces "tantièmes charges locatives", car c'est bien de cela dont il s'agit, de "charges locatives" !
C'est sur ce point qu'il semble y avoir une confusion, entre :
- les "charges du propriétaire-bailleur" (c'est lui qui initialement paye tout)
et
- les "charges locatives" modèle 1989 (charges récupérables).
Dans la mesure où vos 211/1000° couvrent l'ensemble des charges "locatives modèle 1989" supportées par le locataire ainsi qu'il est mentionné au bail, il y a un truc qui cloche, qui cloche d'autant plus pour les retenir comme tantièmes "charges du lot" lors du passage en copropriété.
Vous avez suivi, ou ce n'est pas clair non plus ? 
Au plus simple :
- que couvrent ces 211/1000° de charges locatives, répondent-ils aux critères exposés L.art.5 (et d'autres).
- que recouvrent ces 400/1000° de parties communes de copropriété |
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Posté - 07 avr. 2011 : 07:09:03
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1/ chaque logement supporte x/1000 eme des charges géénrale s(bon, il y a plsueirus grilles, mais suposons qu'il n'y en ai que uenseule pour la discussion)
2/ Le logemnt du 3eme est affecté de 211/1000
3/ Le locataire ne PAYE PAS 211/1000 des charges géénrales; Je ne suis pas un voleur.
Le locataire, je le répète, car c'est écrit au moins cinq fois ci-dessu 211/1000 des charges récuéprables, et envore une fois ce n'est pas la qu'est ma question.
Le locataire ne paye que ce quil doit, et qui est sur la liste du décret, si cvous croyez encore que je suis unvoleur, vous aussi...
citation: Nous ne savons pas quelle base vous avez utilisé pour calculer ces "tantièmes charges locatives", car c'est bien de cela dont il s'agit, de "charges locatives" ! Bah évidemment que vous ne le savez pas puisque
1/ je ne l'ai pas dit
2/ c'est la question que je pose.
Comment fais-je pour etre certain que cette répartion ne sera pas remise en cause??????
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BANZAI
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19
Posté - 07 avr. 2011 : 08:22:52
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citation: Initialement posté par ribouldingue1/ chaque logement supporte x/1000 eme des charges géénrale s(bon, il y a plsueirus grilles, mais suposons qu'il n'y en ai que uenseule pour la discussion) 2/ Le logemnt du 3eme est affecté de 211/1000 3/ Le locataire ne PAYE PAS 211/1000 des charges géénrales; Je ne suis pas un voleur. Le locataire, je le répète, car c'est écrit au moins cinq fois ci-dessu 211/1000 des charges récuéprables, et envore une fois ce n'est pas la qu'est ma question. Le locataire ne paye que ce quil doit, et qui est sur la liste du décret, si cvous croyez encore que je suis unvoleur, vous aussi... citation: Nous ne savons pas quelle base vous avez utilisé pour calculer ces "tantièmes charges locatives", car c'est bien de cela dont il s'agit, de "charges locatives" ! Bah évidemment que vous ne le savez pas puisque 1/ je ne l'ai pas dit 2/ c'est la question que je pose. Comment fais-je pour etre certain que cette répartion ne sera pas remise en cause??????
Prenez un café et relisez votre message.....
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 07 avr. 2011 : 10:22:44
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On va y arriver ......
Riboudingue :
"2/ Le logement du 3eme est affecté de 211/1000)"
On comprend ici que pour répartir les charges entre les différents logments (combien ?) vous avez pris "1000" comme diviseur, et, après un "calcul savant", le dividende "211" pour le lot considéré au 3ème.
Ce lot représente donc en gros un peu plus du 1/5° de l'ensemble immobilier, l'ensemble des autres logements étant à 790/1000°.
Question importante : pour le calcul des tantièmes affectés à chaque logement (dont les '211' dont nous parlons), qu'avez-vous retenu comme critères ????
Vos '211' pour ce lot = moins de 1/5° du total.
Les '400' du notaire = presque la moitié
Il y a obligatoirement des points qui ne collent pas du tout, le delta étant beaucoup trop important !
Un autre aspect : combien de logements (où locaux) dans cette propriété ?
Si ce logement au 3° représente 400/1000° (notaire), on en déduit que les autres logements représentent un total de 600/1000° ....
Sauf à ce que ce soit 6 "Chambres" affectés chacune de 100/1000° , on voit mal 2 ou 3 autres logements (il y a au moins 3 étages) se partager ces 600/1000° .
Vous précisiez : "ce sont des T3" S'il y a 5 ou 6 logements T3, vos '211' semblent plus cohérents.
C'est totalement incohérent avec 400/1000 pour le seul lot du 3°.
La question de fond est donc : quels critères ont été pris en compte pour ces calculs (vous, notaire), qu'elle est la méthode de l'un et de l'autre ?
Pour le notaire vous ne pouvez sans doute pas répondre.
En révanche pour vos "211" vous le savez : ces critères sont-ils ceux prévis L.art.5, "surface, consistance, situation, etc ..." ??
Faute de ces données, il est impossible d'aller plus loin.
PS : chacun doit justifier son calcul !
Le notaire doit vous présenter les éléments pris en compte pour déterminer que les tantièmes du lot en question sortis de sa "moulinette" sont bien ces/ses "400".
Vous devez en faire de même.
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Édité par - Gédehem le 07 avr. 2011 10:43:46 |
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