| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Freddunord
Nouveau Membre
France
18 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 06 avr. 2011 : 18:30:19
|
Bonsoir,
Mon locataire est enfin parti, ouf...que de sueurs, d´imcompréhensions et de nuits blanches.
Pour le dernier mois, il m´a fait un petit cadeau de départ, effectivement depuis plusieurs mois il payait á la date de son choix (durant le mois certes, c´est déjá ca!) mais effrontéments sans jamais répondre á mes demandes (vraiment amical et sans menaces) de me prévenir en cas de retards ou de problémes. Bref.
Son cadeau de départ (ca aurait pu etre pire, c´est sur, mais lá n´est pas le sujet) était de payer le loyer de mars plus d´un mois aprés (je précise, il n´a pas de pb financier á ma connaissance).
C´est-á-dire aprés l´EDL de sortie et de la remise des clés.
Selon ses dires, c´était pour "me donner une lecon" d´avoir oser lui demander le loyer tous les mois (je précise qu´avant il payait en temps et en heures avec 2/3 jours d´écart, ce n´est pas grave).
Donc si je comprends bien la mentalité de certains locataires (ou du moins du mien), faut surtout les vexer pour demander le loyer en cas de retard.
Tout ceci pour avoir le contexte de ma question ;-)
Dans le courrier de résiliation du bail, il indique "la résiliation aura lieu 31 mars 2011" or je ne l´ai recu que le 4 janvier dernier. Il me semble que le bail court jusqu´au 4 avril meme si dans le courrier il est écrit le 31 mars. Ai-je tort?
L´EDL et la remise des clés aurait du avoir lieu le 31 mars mais le locataire n´a pas pu venir donc il s´est mis d´accord avec mon agence (en mandat simple location) pour le faire le 4 avril au soir.
Légalement, jusqu´á quand puis-je demander le loyer? Quel texte de loi permet de le prouver SVP? (je n´arrive pas á trouver de texte précis sur l´arret exact du loyer)
Humainement, je voulais lui "offrir" ces 4 jours (qui représente tout de meme plus de 100Euros) dans un premier temps mais son comportement arrogant et juvénile ne m´y incite guére á présent. Que feriez-vous en tant que bailleurs avec expérience?
Merci d´avance pour vos commentaires et conseils.
Cdt
|
Édité par - Freddunord le 06 avr. 2011 20:34:28 |
|
|
|
|
|
|
Freddunord
Nouveau Membre
France
18 message(s)
Statut:
|
|
1
Posté - 06 avr. 2011 : 18:54:09
|
Petite rectification :
citation: Dans le courrier de résiliation du bail, il indique "la résiliation aura lieu 31 mars 2011" or je ne l´ai recu que le 4 janvier dernier RECTIFICATION : recu le 3 janvier dernier . Il me semble que le bail court jusqu´au 4 avril RECTIFICATION : jusqu´au 3 avril meme si dans le courrier il est écrit le 31 mars. Ai-je tort?
L´EDL et la remise des clés aurait du avoir lieu le 31 mars mais le locataire n´a pas pu venir donc il s´est mis d´accord avec mon agence (en mandat simple location) pour le faire le 4 avril au soir.
|
|
|
|
philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 06 avr. 2011 : 19:23:49
|
|
|
|
|
3
 Posté - 06 avr. 2011 : 19:41:34
|
C'est la date de prise du courrier a la poste (la date de signature de' l'accusé réception) qui fait foi. Donc en effet 4 avril.
Avez-vous un retant d'état des lieux ou est-ce de l'argent que vous devez aller chercher?
Dans le deuxième cas, si vous avez un rib et sa nouvelle adresse OK sinon, abandonnez.
Si rib, déposez une injonction de payer a sa nouvelle adresse pour ce qui manque, c'est gratuit ca tombera tout seul, et vous n'aurez au pire qu'a payer l'huissier qui sera remis a sa charge le cas échant (partiellement cependant).
Si il y a eu des dégradations, idem, et si la teom n'a pas été payée, ou si il y a une régularisation a prévoir demander de récupérer la provision pour ce faire.
Mais surtout dénoncer le départ aux impots que vosu n'ayez pas a payer ses impots locaux, c'est le plus important |
|
|
|
Freddunord
Nouveau Membre
France
18 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 06 avr. 2011 : 20:21:53
|
|
citation: Initialement posté par philippe30Bonjour, citation: Dans le courrier de résiliation du bail, il indique "la résiliation aura lieu 31 mars 2011" or je ne l´ai recu que le 4 janvier dernier. citation: Vous l'avez reçu en recommandé ? OUIcitation: La preuve et la date font foi lorsque vous allez chercher un recommandé.
C'est sur que si l'envoi a été fait le 30 Décembre ca va faire court....
citation: L´EDL et la remise des clés aurait du avoir lieu le 31 mars mais le locataire n´a pas pu venir donc il s´est mis d´accord avec mon agence (en mandat simple location) pour le faire le 4 avril au soir. citation: C'est vous qui gérez le bien ou une agence ???? citation:
C'est quoi un mandat simple de location d'agence ?
Je gére en direct et je passe par une agence pour la recherche de locataires, l´établissement du contrat et l´EDL. Le terme "mandat simple de location" est utilisé par l´agence pour désigner ce type de contrat. Sinon cela serait "mandat de gestion".citation: Humainement, je voulais lui "offrir" ces 4 jours (qui représente tout de meme plus de 100Euros) dans un premier temps mais son comportement arrogant et juvénile ne m´y incite guére á présent citation:
Vous avez sa nouvelle adresse ?
OUIcitation: Vous pensez sincèrement qu'il va vous payer ce reliquat sachant qu'il à fait une résiliation au 31 Mars et que vous avez reçu la courrier le 4 janvier et si l'aviez reçu le 10 janvier , il aurait du payer un tiers du loyer d'avril ?[/quote] J´ai toujours le DG et peut donc facilement le déduire, mais ai-je le droit? lá est ma question.citation: D'accord son envoi à pu être un peu tardif mais estimez vous heureux il est parti vous avez été "puni" en recevant le loyer de Mars en retard mais vous l'avez. C´est vrai et je ne me plains pas plus que cela, cela dit c´est parceque 95% de ses obligations ont été remplis que je devrais par contentement oublié les 5% restants. Je veux bien faire ce cadeau á un locataire amical mais á celui qui se moquent de moi, bof.citation: Vous allez engager une procédure pour récupérer 100 euros ? Biensur que non.[quote] Vous avez compris ma position , vous aurez peut être d'autre type de réponse mais la "punition" qu'il vous a infligé n'est rien en comparaison de plusieurs mois d'impayés  ok, merci pour votre avis et contribution.
Cdt Philippe |
|
|
|
Freddunord
Nouveau Membre
France
18 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 06 avr. 2011 : 20:32:15
|
|
citation: Initialement posté par ribouldingue
C'est la date de prise du courrier a la poste (la date de signature de' l'accusé réception) qui fait foi. Donc en effet 4 avril.
Comme je le re-précisé dans mon rectificatif de post, il s´agit du 3 janvier, la date oú j´ai recu l´AR. Merci de m´avoir confirmé qu´il s´agit bien de la date de réception de cet AR mais s´il est marqué "fin du bail au 31/3" par le locataire dans ce courrier de fin de bail.
Cependant la question reste en suspend, puisqu´il a rendu les clés le 4 avril et le bail théoriquement se finissait le 3 avril.
Je veux juste etre sur de la date exact (jusqu´á laquelle les loyers sont redevables) avant d´entreprendre quoique ce soit.
Le dernier jour de loyer dans mon cas, c´est la fin du bail (le 3/4) ou la remise des clés et EDL le 4/4?
Avez-vous un retant d'état des lieux ou est-ce de l'argent que vous devez aller chercher?
Oui la totalité du DG est á rendre. Je précise que je ne veux pas profiter mais faire les choses au plus juste.
Dans le deuxième cas, si vous avez un rib et sa nouvelle adresse OK sinon, abandonnez.
Si rib, déposez une injonction de payer a sa nouvelle adresse pour ce qui manque, c'est gratuit ca tombera tout seul, et vous n'aurez au pire qu'a payer l'huissier qui sera remis a sa charge le cas échant (partiellement cependant).
Si il y a eu des dégradations, idem, et si la teom n'a pas été payée, ou si il y a une régularisation a prévoir demander de récupérer la provision pour ce faire.
Mais surtout dénoncer le départ aux impots que vosu n'ayez pas a payer ses impots locaux, c'est le plus important
Déja fait par email hier :-) Merci quand meme pour l´info.
|
|
|
|
6
Posté - 06 avr. 2011 : 22:47:58
|
la date indiqué par le locataire n'a aucune importance si elle est antérieure a la fin du préavis.
En efet, j'ai fait erreur.
Recu le 3, fin le 2 avril.
Si l'EDL a été repoussé par vous au 4, comptez le 2 (pas le 3). Si c'est lui, comptez le 4. |
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4947 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 07 avr. 2011 : 11:37:05
|
Remise des clefs le 4 avril, donc remboursement du DG le 3 juin 2011 dernière limite. Sauf si vous êtes à l'initiative d'avoir reculé l'EDL le 4 avril. Mais dans ce cas il vous doit jusqu'au 3 avril.
Vous incluez les 4 jours en retenu du DG. Pensez également aux charges, et à la TOM qui est due jusqu'au 4 avril.
Signaler le départ du locataire aux impôts sinon vous serez redevable de sa taxe d'habitation si ils ne retrouvent pas le locataire. |
|
|
|
joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 07 avr. 2011 : 14:06:12
|
puisque vous avez un locataire qui s'est foutu de vous assez ouvertement, ne vous gênez pas !
vous deduisez bien sur les loyers et charges jusqu'a la date du rendu des cles (puisque au dela de la fin du preavis),
vous fournissez des devis pour tous les degats constatés,
vous retenez pour la TEOM de 2011 ... au prorata
et surtout si la regul des charges n'est pas faite, vous pouvez retenir 20% du montant du DG en vue de la prochaine regul .... que vous ferez quand le syndic vous enverra le decompte de charges de l'année ecoulée
avec de tels zozos pas de quartiers.
PS: si vous avez une clause dans le bail pouvant mettre des penalités en cas de non respect de ses obligations (et en l'occurence la date de paiement) alros ....   vous lui appliquez le % de penalité prevue pour tous les retards significatifs durant la location.
ne vous gênez surtout pas avec de telles personnes ... |
|
|
|
joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 07 avr. 2011 : 14:08:37
|
 Quelboulot va pouvoir encore dire que je "suis en forme" !! 
|
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4947 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 07 avr. 2011 : 14:33:24
|
|
citation: Initialement posté par joulia Quelboulot va pouvoir encore dire que je "suis en forme" !!
On vous a connu à une certaine époque plus modérée |
|
|
|
Freddunord
Nouveau Membre
France
18 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 07 avr. 2011 : 17:25:59
|
Bonjour et merci pour vos réponses.
Entre temps, j´ai essayé de glaner des réponses de mon coté.
RECUL DE LA DATE D´EDL :
Le locataire ne pouvait pas venir á l´EDL le 31/3 puis l´agence ne pouvait pas le 1/4 et donc il a lieu le 4/4 mais je n´étais pas opposé au 31/3 pour l´EDL.
DATE EXACT D´ARRET DU PAIEMENT DU LOYER :
Selon un juriste de la GRL, le loyer est uniquement redevable jusqu´á la fin du bail. Celui prend bien fin au bout des 3 mois de préavis aprés la réception de l´AR par le bailleur (et non la date indiquée par le locataire dans le courrier) c´est-á-dire le 03/04 pour ma part et non á la remise des clés ou EDL comme je le pensais. (art 15, loi 6 juil.89)
INDEMNITE D´OCCUPATION :
Cependant aprés la fin du bail, c´est des indemnités d´occupation qui courent jusqu´á la remise des clés c´est-á-dire au 04/04 pour ma part.
RETENU DU LOYER SUR DG :
Par contre, chose intéressante, toujours selon ce juriste, je ne peux pas retenir de fait sur le DG mais doit d´abord utiliser la procédure de rigueur (lettre simple + AR plus tard avec mise en demeure) pour pouvoir justifier ultérieurement la retenue sur DG en cas de non-paiement.
En tant que principe de réciprocité, comme le locataire ne peut pas s´abstenir de son dernier loyer á cause du DG, le bailleur doit en faire de meme. Il faut des preuves (mise en demeure) pour "facturer" la partie de loyer manquant.
(réponse ministérielle du 15 avril 2008 - Réponse publiée au JO le : 15/04/2008 page : 32)
Pour moi, le texte n´est pas clair lá dessus´á mon sens, mais bon, c´est la réponse de mon interlocuteur.
PENALITE CONTRACTUELLE DE RETARD :
En ce qui concerne les pénalités de retard, le document ci-dessous (au début de la 3e page) semble indiqué que je n´ai pas le droit de les retenir sur le DG. De toute facon le taux d´interet étant ridiculement bas, cela ferait 1cts par jour, lol). Je ne suis pas sur non plus de toute facon qu´on puisse le faire de facon rétroactive (sur les mois précédents toujours payé en retard)
http://www.conso.net/bases/5_vos_dr...8j129%29.pdf
TEOM :
Il s´agit bien de la taxe d´ordure ménagére dont vous parlez je suppose, il s´agit d´une maison donc j´ai juste signaler á la mairie le déménagement en date du 4/4/11.
DEMENAGEMENT VIS A VIS DU TRESOR PUBLIC :
J´ai juste signaler le déménagement avec la nouvelle adresse en demandant si tout avait été réglé. Réponse par retour d´email : "nous avons noté le deménagement de ce locataire" mais pas de précisions si tout est régler...je suppose que ca devrait suffir.
|
|
|
|
Sunbird
Pilier de forums
4947 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 07 avr. 2011 : 18:02:27
|
Effectivement pour le jour supplémentaire le 4 avril il s'agit d'une indemnité d'occupation.
Pour la TEOM faire un calcul au prorata rien ne vous empêche de prévoir un peu plus (car cela augmente régulièrement). Vous lui rembourserez le delta si nécessaire lorsque vous aurez le foncier.
Pour les 2 ou 3 jours de loyer il a bien entendu raison, mais aller faire un RAR et suivre toute la procédure pour quelques jours de loyers coutera bien plus. Il n'y a que le Trésor public qui est capable d'envoyer un RAR pour quelques euros, et de faire passer un huissier...
Vous retenez sur le DG, en justifiant chaque retenu. Si le locataire n'est pas d'accord il vous le signifiera, et vous lui indiquerez les articles sur lesquelles vous justifiez la fin de son préavis. |
|
|
|
Freddunord
Nouveau Membre
France
18 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 07 avr. 2011 : 18:32:03
|
|
citation: Initialement posté par Sunbird
Pour la TEOM faire un calcul au prorata rien ne vous empêche de prévoir un peu plus (car cela augmente régulièrement). Vous lui rembourserez le delta si nécessaire lorsque vous aurez le foncier.
Je ne comprends pas, je n´ai jamais payé de TOEM puisque mes locataires successifs l´on toujours fait. En fin de bail, le locataire rapporte sa poubelle á la mairie et je signale au préposé du ramassage de la commune la date du déménagement de cette personne. Peut-etre vos explications s´appliquent aux appartements ou aux grandes agglomérations.
Moi, je n´encaisse aucun charge et n´en paye aucune (sauf bien sur la TF, cotisations sociales, assurances etc) Tout se fait entre le locataire et ses prestataires.
Pour les 2 ou 3 jours de loyer il a bien entendu raison, mais aller faire un RAR et suivre toute la procédure pour quelques jours de loyers coutera bien plus. Il n'y a que le Trésor public qui est capable d'envoyer un RAR pour quelques euros, et de faire passer un huissier...
Disons que les 3 jours de loyer + 1 jour d´occupation corresponde tout de meme á plus de 100Euros et le DG restant les couvre largement. Mais seul frais serait la lettre simple et puis l´AR.
Vous retenez sur le DG, en justifiant chaque retenu. Si le locataire n'est pas d'accord il vous le signifiera, et vous lui indiquerez les articles sur lesquelles vous justifiez la fin de son préavis.
|
|
|
|
joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 07 avr. 2011 : 19:49:59
|
|
citation: Initialement posté par SunbirdOn vous a connu à une certaine époque plus modérée
de fait, sunbird ...
mais j'ai ete trop passive ces derniers mois ...
en tout cas je vous rejoins sur votre dernière réponse.
citation: Le locataire ne pouvait pas venir á l´EDL le 31/3 puis l´agence ne pouvait pas le 1/4 et donc il a lieu le 4/4 mais je n´étais pas opposé au 31/3 pour l´EDL.
la date du 31/3 n'a même pas à être a prendre en considération puisqu'elle ne correspond a rien.
citation: DATE EXACT D´ARRET DU PAIEMENT DU LOYER :
Selon un juriste de la GRL, le loyer est uniquement redevable jusqu´á la fin du bail. Celui prend bien fin au bout des 3 mois de préavis aprés la réception de l´AR par le bailleur (et non la date indiquée par le locataire dans le courrier) c´est-á-dire le 03/04 pour ma part et non á la remise des clés ou EDL comme je le pensais. (art 15, loi 6 juil.89)
....
Cependant aprés la fin du bail, c´est des indemnités d´occupation qui courent jusqu´á la remise des clés c´est-á-dire au 04/04 pour ma part.
de fait ... mais c'est vraiment chipotter
le final c'est que le locataire doit vous payer jusqu'au 4/4 inclu.
citation: Par contre, chose intéressante, toujours selon ce juriste, je ne peux pas retenir de fait sur le DG mais doit d´abord utiliser la procédure de rigueur (lettre simple + AR plus tard avec mise en demeure) pour pouvoir justifier ultérieurement la retenue sur DG en cas de non-paiement.
ben voyons ... veut pas non plus que vous envoyiez un commandement de payer ??? il a raison sur le fond mais pour 4 jours, allez vous payer LRAR et le temps à y passer ? et quid s'il ne paye pas dans les 2 mois de la date de remise de clés ?
faut pas etre plus royaliste que le roi non plus.
il devrait relire l'art 22 de cette loi. si vous avez une justification que le loyer n'a pas été payé, vous pouvez le retenir sur le decompte final.
citation: En ce qui concerne les pénalités de retard, le document ci-dessous (au début de la 3e page) semble indiqué que je n´ai pas le droit de les retenir sur le DG. De toute facon le taux d´interet étant ridiculement bas, cela ferait 1cts par jour, lol). Je ne suis pas sur non plus de toute facon qu´on puisse le faire de facon rétroactive (sur les mois précédents toujours payé en retard)
non vous confondez; je parlais de la clause pénale qui est en general de 10% pour manquement. Mais vous devez avoir cette clause dans votre contrat de bail. Je ne parlais pas des intérêts légaux qui eux, sont peanuts.
de facon rétroactive ? mais vous parlez du mois de mars 2011 ... c'est quand même pas si loin que ca ! 
bon le principal, c'est que vous ayez vos reponses; à vous maintenant de voir comment vous allez opérer.
|
|
|
|
15
Posté - 07 avr. 2011 : 20:01:59
|
Les juristes du GRL mefont 'un peu' rigoler, parce que eux ne comptent pas les moyens ni les avocats, etc... Ils agissent avec l'argent du contribuable, alors, comme dit Joulia qui est en forme, je confirme, ils peuvent etre plus royalistes que le roi.
Si vous retenez sur le DG c'est un motifpour l'adversaire de vous attaquer sur ce point. certes... Mais en faisant cela il donne aussi son adresse et le flanc a un jugement du tribunal en sa défaveur pour beaucoup plus cher, donc ce n'est pas son intéret, sauf a vouloir lui aussi dépenser beaucoup. |
|
| |
|
Sujet |
|
|
