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 Sujet  |
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fbi2011
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France
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 Posté - 09 avr. 2011 : 00:15:06
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bonjour, mon premier post...
je vais tacher de faire synthétique, si nos soucis intéressent un membre... super alors je détaillerai...
en quelques mots, je suis copro dans une résidence, on essaie de remettre au travail le gardien qui a pris ses aises (surement cas très rare....) via logiquement notre syndic....
ce syndic résiste à tout prix mais finit par lui envoyer des courriers puis 2 avertissements (travail pas fait, en vadrouille à l'extérieur de la résidence plus que de raison... entre autres choses) bref le pb majeu n'est pas là ...
les défenseurs (amis, obligés, petits travaux, bref...) ont démissionnés du conseil syndical (en était président depuis 2 ans) et fait tourner une pétition en faveur du gardien pour proposer un accord transactionnel à celui-ci ET forcés la recomposition du CS (puisque à 3 ils représentent plus du quart).
donc le souci est que
début mars, ces copros écrivent au syndic (foncia...) pour demander :
en premier : résolution (mal fagotée) pour 'négocier avec le gardien : abandon de sa plainte aux prudhommes en échange de son heure libre de 19 à 20 h
en second : renouvellement de TOUT le conseil syndical
le 31 mars, hop ag spéciale : la convoc avait ceci de particulier :
- résolution 1 réécrite complètement par le syndic (on y parle de mandat à donner au syndic pour signature d'un d'accord transactionnel)
- résolution 2 : là , dommage, texte celles demandée par la pétition...
nous les 8 membres conseil syndical 'carent' avons donc, avec l'aide de l'ARC préparé des mémos 'réserves' lus lors de l'ag (résolution ne doit pas être réécrite, les membres de l'ancien cs non démissionnaires RESTENT membres, etc, je cite les 2 illégalités les plus flagrantes.....
bref, le secrétaire (DG du syndic), le président et les 2 scrutateurs (tous les 3 à l'origine de la pétition) nous écoutent 'poliment' et ensuite passent tranquillement aux votes..... ayant travaillés les copros au corps (porte à porte logique 'moutons'), cà passe comme une lettre à la poste....
maintenant que faire ? ai contesté, émis les réserves, les ai donné en mains propres au président de séance, mais bien sur après 8 jours point de PV..... et Foncia fait le mort et annule le rv trimestriel prévu depuis 6 mois (cause... maladie).
bref que devons-nous faire ? mise en demeure et de qui ? l'ag a eu lieu jeudi il y a 8 jours, le nouveau CS 'fantoche' se réunissait dimanche pour décider de reprendre l'avocate de foncia pour 'négocier' et dès le lundi foncia écrivait à l'avocate pour la dessaisir... enfin tenter...
pendant l'ag, mes réserves ont été balayées par le syndic au prétexte d'un bouquin bleu constituant sa bible à l'entendre.... 'code de la copro 2011', je l'ai acheté et bien sur il suffit de l'ouvrir pour constater que nos réserves étaient tout à fait fondées !
voilà , j'ai pas tout dit....
1 il faut signaler que nous étions peu chaud pour 'négocier' car suite aux 2 avertissements, le gardien s'est mis en arrêt pendant 9 mois (le temps de réaliser qu'il était plus payé quasiment après cette date...)
2 qu'en prime, il nous a assigné aux prudhommes pour contester les 2 avertos (2000 € par averto demandé) et un préjudice moral pour harcèlement (constitué par les avertos, là 20 000 € !)
3 cà doit passer en jugement le 5 mai théoriquement....
4 on a changé d'avocate car la première préconisée par foncia avait un peu tendance à surprotéger foncia plutot que nos intérets.... et on en a pris une orientée 'droit du travail' mais elle a rien pu entamer encore de concret....
voilà , je parcours depuis un temps certain ce forum et me permet de vous soumettre ma problématique.... je peux préciser des points si besoin mais en gros je veux contrer le syndic qui fait dep lus en plus n'importe quoi.... pas mal au début : maaf puis racheté par foncia puis il y a un an encore racheté par un autre franchisé foncia aux méthodes 'particulières'.....
merci de vos conseils éclairés (pas 'illuminés'), je précise que je ne fais pas de présidentite aigue, j'y étais par faute de candidats et je ne tiens plus du tout à l'être désormais !!!
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Posté - 09 avr. 2011 : 07:27:01
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les sujetssont vastes et variés 
premier l'AG : vous n'en dites rien c'est qu'elle a été convoquée dans les formes. Donc rien à attendre de ce coté
déroulement de l'AG : vous ne dites pas grand chose donc rien à en retirer, d'autant que vous ne connaissez pas le texte du PV. Délai maxi d'attente : 2 mois c'est le temps que le syndic a pour envoyer le PV aux opposants ou défaillants...
point concernant la transaction : si la transaction a été votée ; il faudrait vérifier que l'AG ait autorisée dans cette résolution le montant maxi de la transaction et que dans cette transaction doit être indiquée que le plaignant retire sa plainte. A vérifier à la lecture du PV  .
Sachez toutefois que le syndic n'avait pas besoin de cette résolution : en effet, le syndic gère le personnel. Dans la phase tribunal, il existe une phase dite de "conciliation" où le syndic pouvait tout à fait régler ce litige dans ce sens sans vous en parlez 
point concernant le renouvellement du CS : là vous ne nous en dites pas assez :
* quelle était la date de fin des mandats des memebres du conseil ?
* si cette date était par exemple 2012, l'OdJ de cette AG que vous dites spéciale devait comporter 2 points : le premier, révocation en tant que membre du CS, Mr X, Mme Y, Melle Z, etc... et un second point désignation de memebres du CS avec une date de fin d emandat 2012 (la même qur précedemment).
Si cela n'a pas été fait vous avez un point d'attaque (quand vous aurez le PV). Mais cela ne concernera que cette résolution.
enfin il manque un point très important : vous n'etes pas satisfait, cela nous l'avons compris, mais la majorité a décidé (a vous lire cette majorité n'est pas contestable). Donc question : quel est votre objectif ? |
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fbi2011
Nouveau Membre
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Posté - 09 avr. 2011 : 08:34:02
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Merci de votre intérêt : je tâche de répondre in extenso :
Les sujetssont vastes et variés
premier l'AG : vous n'en dites rien c'est qu'elle a été convoquée dans les formes. Donc rien à attendre de ce coté
Dans les formes effectivement sauf que les résolutions sont soit réécrites par le syndic pour la première, illégale pour la seconde….
déroulement de l'AG : vous ne dites pas grand chose donc rien à en retirer, d'autant que vous ne connaissez pas le texte du PV. Délai maxi d'attente : 2 mois c'est le temps que le syndic a pour envoyer le PV aux opposants ou défaillants...
Ai argumenté en rapport avec le décret d’avril 2010 qui demande aux syndics de faire copier/coller des projets de résolution soumis sans les réécrire puis du fait que l’ag doit réélire les membres manquants pas tous (large jurisprudence à ce sujet !)
point concernant la transaction : si la transaction a été votée ; il faudrait vérifier que l'AG ait autorisée dans cette résolution le montant maxi de la transaction et que dans cette transaction doit être indiquée que le plaignant retire sa plainte. A vérifier à la lecture du PV .
Aucun montant n’est précisé puisque il est indiqué qu’on lui accorde sa pause en 2 fois soit 2 h de 13 à 15 et 1h de 19 à 20 en échange de l’abandon de sa plainte prudhommale ce que notre avocate trouve complètement idiot car
- les deux sujets ne sont pas du meme ordre (il n’est pas question à priori d’indemniser ou d’enlever les avertissements mais ma confiance en le syndic est limitée…)
- la nouvelle jurisprudence stipule que s’il en sent le désir ardent, il peut recoller le syndic aux prudhommes dans la foulée au prétexte qu’il souhaite en reprenant les arguments et plaintes tout juste retirés même après accord transactionnel (d’où l’intérêt d’une avocate spécialisée en droit du travail)
- enfin comme l’avocate le dit bien, ce pb d’horaire est mineur au regard de ce qu’il faudrait faire c’est-à -dire proposer un contrat ou avenant qui corresponde au travail qu’il fait vraiment afin que lui comme la copro soient en phase pour en finir…
- de plus, cette histoire d’horaire ne tient pas la route comme on l’a dit maintes fois : la pause se découpe si elle est de 4h en 2 fois dont une pause de ¾ du temps total et une pas moins de 1h donc bien sur la pause de 3h dans le cas de samedis non travaillés (13h amplitude) n’est pas légalement possible (service complet catégorie B)
Sachez toutefois que le syndic n'avait pas besoin de cette résolution : en effet, le syndic gère le personnel. Dans la phase tribunal, il existe une phase dite de "conciliation" où le syndic pouvait tout à fait régler ce litige dans ce sens sans vous en parlez
Merci de me confirmer, on le sait bien, le pb est que le syndic veut pas se mouiller et que l’avocat du gardien refuse toute conciliation, la conciliation a eu lieu sans aucune ouverture de la partie adverse alors que notre avocate avait toute latitude…. A savoir que lorsque le syndic tente de convoquer le gardien simplement pour un point sur la situation (avant comme pendant les prudhommes) il répond oui mais part en maladie à chaque fois le jour du rv !
point concernant le renouvellement du CS : là vous ne nous en dites pas assez :
* quelle était la date de fin des mandats des memebres du conseil ?
* si cette date était par exemple 2012, l'OdJ de cette AG que vous dites spéciale devait comporter 2 points : le premier, révocation en tant que membre du CS, Mr X, Mme Y, Melle Z, etc... et un second point désignation de memebres du CS avec une date de fin d emandat 2012 (la même qur précedemment).
Si cela n'a pas été fait vous avez un point d'attaque (quand vous aurez le PV). Mais cela ne concernera que cette résolution.
Tout à fait, notre révocation aurait du etre demandée mais elle ne l’a pas été et on est membre jusqu’à la prochaine ag soit le 26 mai 2011 donc nous ex-membres on ne peux que constater ne rien faire, les nouveaux membres ont déjà élus président et vice président et ont déjà donnés moultes instructions au syndic (ordre de changer d’avocate, ordre de payer les frais de peinture que le gariden a fait, pas remboursés par foncia car faits sans autorisation et avant le délai : il voulait un intérieur propret pour sa nouvelle compagne qui fait garde d’enfants agrée pmi depuis 2 ans…..malgré les courriers et sommations d’arrêter faites par foncia puisque toute activité rémunérée en loge est interdite, on a eu comme seule assurance un vague papier valable 2 mois au nom du gardien lui-même ‘assitant maternel’ !
enfin il manque un point très important : vous n'etes pas satisfait, cela nous l'avons compris, mais la majorité a décidé (a vous lire cette majorité n'est pas contestable). Donc question : quel est votre objectif ?
- Elle a accepté car elle pense que nous voulons virer le gardien et qu’un peu d’illégalité n’est pas un problème… certains copros sont là depuis le début, il a déjà par le passé eu des soucis pour les horaires et cela se retourne à son profit à chaque fois jusque-là (transaction en 2001 pour 100 000 Fr pour cause de pause trop courte d’une heure !)
- Cette majorité qui est en fait le ¼ des copros (mais comme cela a été mis en article 24 cà passe tout seul !) est ignorante et craint un peu le gardien et son historique (tous l’ont fait travailler, quelques occupations de jardin sans permis en prime, bref qui ne serait pas dramatique si par ailleurs il faisait son travail !)
Notre objectif : que notre argent donné chaque mois au syndic soit mieux utilisé : respect du règlement de copro, copro propre et nette, loge ouverte quand cela doit l’être, négos fournisseurs réelles (assurance assurimmo surévaluée cf. foncia…) bref Foncia a joué la carte de la zizanie car cela l’arrange….
Je souligne qu’on est plusieurs à avoir subis des menaces de la part du gardien ‘si je te vois en ville’, je ne m’étends pas là -dessus.
Le vrai fond du problème est qu’il donne des cours d’arts martiaux (méthode joussot) et donc s’absente de 19h à 21h30 (il a bien sur demandé à conserver l’astreinte de nuit qui ne sert plus à rien cause télé alarmes)
Ce que je voudrai (mais suis pas seul) c’est qu’il travaille normalement (petite résidence pas dure à entretenir 2h par jour suffiraient !), qu’il accepte de revoir son contrat pour l’adapter (sorties, activité à domicile etc) avec son activité réelle afin que tout soit carré. Ce qui est très bloquant est son refus de toute discussion et le prétexte de Foncia de ‘dissensions entre copros’ pour jouer l’immobilisme….. D’autant plus que la veille des AG (un mois avant), il démontre qu’il sait entretenir la résidence (poubelles lavées, tonte) mais cela s’arrête direct après chaque ag …….
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BANZAI
Contributeur vétéran
1376 message(s)
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 Posté - 09 avr. 2011 : 10:17:44
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concernant le travail du gardien il faudrait constituer un dossier "béton" papier pour son travail extérieur pendant les heures de son contrat de travail copropriété: documentation sur l'association qui dispense les cours, horaires détaillés..et si possible nom des enseignants écrits par le responsable de cette association; au besoin trouvez quelqu'un qui assiste au cours et qui pourrait faire un témoignage écrit dans les règles
ensuite un ou plusieurs copropriétaires écrivent en RAR au syndic pour le mettre en demeure d'assurer son pouvoir de direction sur le personnel de la résidence et notamment sur le respect des horaires du contrat de travail en indiquant qu'à défaut sa responsabilité pourrait être engagé sur le préjudice porté à la copropriété y compris financièrement
puis assignation du syndicat et du syndic par un copropriétaire (si possible qui a une protection juridique...)
dans un tel dossier il faut des faits concrets, précis, relever les carences du gardien (jour, heure.....) |
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Posté - 09 avr. 2011 : 10:58:51
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fbi2011 : Quelques réponses
1. Le CS n'a pas à faire des pétitions , ce n'est pas son rôle.
2. C'est le syndic qui gère le personnel, et non le CS. Le CS peut vérifier le dossier remis à l'avocat, et pas plus.
3. le syndic n'a pas à attendre une décision de l'AG. C'est à lui de s'assurer que ce gardien travaille, respecte ses contrats et ses horaires.
SI les horaires ne sont pas respectés, un premièr puis un deuxième avertissement en RAR au gardien pour non respect de son cotrat de trvail, puis une convocation pour son licenciement pour faute GRAVE ( c'est est une), et 8 jours après une lettre de licenciement. Ce gardien ira au prud'homme, mais avec des avertissements bien argumenéts, il perdra.
4. la pétition ne sert à rien. Le tribunal n'en tiendra même aps compte. ce n'est pas aux copros de régler ce problème, et de décider des heures libres de ce gardien.
Il me semble que dans vos propos le syndic a mal géré ce licenciement, c'est assez courant (expérience personnelle identique)
5. l'avocat de foncia qui protège foncia ???? c'est le SDC l'employeur et non le syndic. Si cet avocat protège ce syndic, c'est bien qu'il a comlis des erreurs. ET la vous ne pouvez plus rien faire car la procédure est lancée, le gardien va gagner au prud'homme !!!! Le syndic, comme l'a dit rambouillet, peut toujours proposé un arrangement financier, sans en demander l'autorisation à l'AG !!
6. Mais après cela qui va engager une action contre votre syndic pour faute ??? qui va payer un avocat ?? ce dossier sera jugé dans plusieurs années !!!
7. pour la prochaine AG, proposez un syndic concurrent et viré celui-ci.
8. pour les menaces du gardien : déposez une plainte !!!
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fbi2011
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Posté - 09 avr. 2011 : 11:56:23
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merci de vos éclairages, alors réponse à banzai : pas simple car il part en coup de vent comme un bolide le soir : irai pas prendre le risque de le suivre, une fois que j'étais derrière lui, il pensait que je le suivais et faisait n'importe quoi !
à un moment les cours se passaient carrément dans le local syndical !
bon le syndic le sait lui a déjà écrit, cà fait partie des avertissements mais celà ne change rien à la situation... l'avocate de foncia écrivant même qu'il faudrait voir avec son nouvel avenant s'il respecte plus les horaires qu'avant (remis en mains propres en nov 2010 ou les horaires... ne changeaient pas de ceux signés en 2000 !). on s'inquiétait aussi des aspects assurances pour la copro s'il "percute" quelqu'un dans son activité ou sur le trajet !
le syndic faux cul (mon avis !) nous a proposé de faire respecter le contrat, on a dit oui en large majorité (conseil syndical) et les 3 minoritaires ont dit qu'on exigeait l'huissier pour le virer.... ce qui était bien sur faux ! en pratique ai appelé un huissier (relation perso) qui m'a dit que cà sert à rien de constater qu'il est pas là mais effectivement il faut constater qu'il est ailleurs (quelle subtilité !) sachant qu'il prend sa voiture donc bref foncia a jamais envoyé d'huissier bien sur car il savait que c'était inutile : le gardien et son avocat lui-même ainsi que x copros qui témoignent en sa faveur certifient qu'il part à 19h car 'il en a le droit' suivant un avenant 'que le syndic n'est pas fichu de retrouver' d'après un copro 'ami' signé en mars 2001 : l'année ou un accord transactionnel lui accorde 100 000 f pour une heure de pause en moins (pas de taf en plus, nuance... il commencait à 8h au lieu de 7 et n'avait que 2h entre midi et deux au lieu de 3 !). je précise que cette transaction mentionnait noir sur blanc les horaires signés par lui en octobre 2000, avenant imaginaire qu'il n'a jamais pu produire et dont je serai étonné qu'il existe puisque les horaires qu'il évoque avoir eu le droit de faire sont juste illégaux et similaires à ceux ayant donné lieu à la transaction (pour les années 1995 à 2000).
pour expliquer, on avait un syndic A de 95 à 2000, un syndic B de 2000 à 2003 (qui prévoyait d'attaquer le A pour cause de mauvais contrat... bien sur jamais fait !) puis un C ensuite de 2004 à ce jour (MAAF devenu FONCIA). |
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fbi2011
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Posté - 09 avr. 2011 : 12:11:43
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répondre à philippe.... précisions que voilà , je reconnais que vos questions sont légitimes car le dossier est pas simple, l'arc a mis du temps à l'intégrer (arc très bien mais ont l'air un peu débordés...)
1 pétition faite au nom de '3 membres démissionnaires' pas par le CS
2 on est d'accord, le dossier, il y en a pas dixit l'avocate et le syndic d'ou report plus que probable de l'audience au 5 mai !
3 pas de pb, il connait la musique, après le second avertissement, il est parti 9 mois en arrêt maladie (entrecoupé de quelques jours de non-maladie ou foncia a tenté sans succès d'avoir un entretien avec lui (sans portée juridique juste pour faire le point, dg de foncia à cette époque très pro mais plus là , parti chez lamy !)
4 heures libres, voilà pourquoi la résolution donne pouvoir au syndic de trouver un accord avec le gardien : un peu idiot car sur une base non conforme à la convention, en plus le syndic a pas besoin de résolution pour cà comme dit justement plus haut ! à part facturer une ag spéciale (€€€€)
5 la plainte aux prudhommes est loin d'être acquise d'après notre avocate (la nouvelle missionnée en février) car le dossier est assez léger : prétexter un harcèlement suite à 2 avertissements qui ne sont que l'expression du pouvoir discrétionnaire de l'employeur par délégation ie le syndic ! d'ailleurs, toute cette agitation de résolution alors qu'on a l'ag annuelle dans 2 mois et que cà pouvait être mis à celle-là montre que il y avait une volonté de ne pas y aller de la part du gardien, bref c'est pas logique vraiment.... idem pour la carence du CS, on aurait pu patienter 2 mois personne n'en aurai souffert....
6 on est environ un petit quart des copros décidés à ce que la loi soit respectée strictement et ne voulons pas laisser la copro aux mains d'un gardien, on doit pouvoir vivre paisiblement et non dans ce climat de haine quelque part.....
7 on va essayer, ag 26 mai cà va faire court mais on va tenter, car le contrat de syndic foncia est une hérésie qu'on peux plus discuter en prime vu que plus de cs valable d'ici l'ag !
8 main courante faite pour pas envenimer mais marquer le coup, merci, pas donnée au syndic encore.... idem pour 'apaiser' mais bon.... il a dit aussi 'rassurez-vous, je ne tape pas les vieux" donc mon intégrité physique devrait rester intacte pour le moment !
en tout cas, merci pour vos questions et éléments de réponse, celà est bien de pouvoir en parler.... ce gardien j'ai rien contre lui mais c'est vrai que c'est lui qu'on finit par 'mettre aux gémonies' alors que la faute incombe D'ABORD au syndic dont on n'a pas encore réussi à se débarrasser....
Bon week-end à tous, il fait beau, pensons à autre chose ! |
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