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FR75
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 Posté - 12 avr. 2011 : 00:53:05
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Bonjour,
La situation :
Je suis propriétaire depuis septembre 2007 d'un appartement. Sur l'acte authentique, il est précisé que : "Par suite de la création d'un nouveau bâtiment, il a été créé sur la toiture de ce bâtiment, une terrasse grillagée venant au droit du lot n° 21, objet des présentes, et qui n'est accessible que par ce lot et dont les propriétaires du lot 21 en ont une jouissance de fait".
"Dans le cadre de la présente vente, les acquéreurs reconnaissent être informés que cette terrasse ne fait ni l’objet d'un droit de jouissance, ni l'objet d'un droit de propriété et faire cette acquisition en pleine connaissance de cause renonçant à tout recours contre le vendeur ou le notaire soussigné."
Dans ce même acte, le prix de la vente comprend une partie (14 500 euros) appliquée aux biens mobiliers dont " Sur la terrasse, 10 500 euros, pour : Aménagement avec environ 100 plantes en pots + système d'arrosage automatique + salon de jardin + aménagement".
Le problème :
Une infiltration dans le sol de cette terrasse a provoqué des dégâts dans les locaux du dessous. Le syndic, qui se trouve être le locataire des locaux du dessous, mais qui n'en est pas le propriétaire, prévoit de demander à la prochaine Assemblée Générale des Copropriétaires :
1/ Que les travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse soient à ma charge exclusive.
2/ Que j’ai obligation de retirer toutes les plantes et installations de la terrasse.
3/ Que je n'utilise plus la terrasse bien qu'elle ne soit accessible que par les portes-fenĂŞtres de mon appartement.
Mes questions :
1/ Qu'est-ce, juridiquement, qu'une jouissance de fait ? (Je n’ai pas trouvé sur Internet)
2/ Quelle différence y a t-il entre une jouissance de fait et un droit de jouissance exclusive ?
3/ Les travaux ne doivent-ils pas être supportés par la Copropriété, puisque la terrasse est une partie commune, bien qu'elle n'apparaisse pas dans le règlement de copropriété qui fait état du bâtiment C, sans évoquer cette terrasse, qui, par conséquent, devrait être considérée comme une toiture, me semble t-il.
4/ La jouissance de fait, dont je bénéficie d'après l'acte de vente, peut-elle être modifiée par l'AG ?
5/ Peut-on m'obliger à enlever les plantes qui étaient présentes avant mon acquisition et que j'ai payées au copropriétaire précédent ?
6/ Peut-on m'interdire l'accès à cette terrasse qui est au niveau des mes portes-fenêtres.
Merci pour votre aide.
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BANZAI
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 Posté - 12 avr. 2011 : 08:06:01
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il faudrait d'abord connaitre la "qualité" de cette terrasse....est elle "marchante"?
quelle est la nature de l'étancheité?
par ailleurs il existe des normes concernant le poids possible sur une terrasse
vous pourriez demander une Ă©tude par un bureau style "APave" |
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 2
 Posté - 12 avr. 2011 : 08:50:41
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FR75 : que votre RDC sur la nature de cette terrasse ? Il a été créé un nouveau batiment, le RDC a t'il été modifié ?
Un acte authentique lie les 2 parties, vendeur et acheteur, mais pas le syndicat.
FR75 : citation: Dans le cadre de la présente vente, les acquéreurs reconnaissent être informés que cette terrasse ne fait ni l’objet d'un droit de jouissance, ni l'objet d'un droit de propriété et faire cette acquisition en pleine connaissance de cause renonçant à tout recours contre le vendeur ou le notaire soussigné."
Votre acte précise que vous n'êtes pas propriétaire et que vous n'avez pas de jouissance exclusive de cette terrasse.
Le vendeur s'est approprié cette terrasse certainement sans accord de l'AG, a aménagé celle-ci avec des bacs à fleurs, arrosage automatique sans accord de la'AG ( à vous de vérifier cela); mais cette terrasse est une partrie commune à la copropriété; elle serait également partie commune de la copropriété si le RDC vous donnait un droit de jouissance exclusif.
Si aucun accord de l'AG a été donné, le syndic a le droit de vous demander de remettre en état cette terrasse et de retirer tous les aménagements.
Cette terrasse est une partie commune, un toit, les travaux d'étanchéité sont à la charge du syndicat, c'est à dire de tous les copropriétaires.
Vous avez payé les aménagements sur une soit disante jouissance de fait, et toute connaissance de cause; avant de signer cet acte, vous auriez du vérifier la nature cette terrasse dans le RDC, et demander au vendeur copies des accords de l'AG sur cet aménagement. SI vous devez tout démonter, vous allez devoir vous retourner contre ce vendeur.
FR75 : citation: le prix de la vente comprend une partie (14 500 euros) appliquée aux biens mobiliers dont " Sur la terrasse
Cette terrasse est une partie commune, le vendeur n'a rien à réclamer sur cette terrasse. Que signifie ces 14 500 € ???  |
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GĂ©dehem
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3
Posté - 12 avr. 2011 : 12:08:06
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Mes questions :
1/ Qu'est-ce, juridiquement, qu'une jouissance de fait ? (Je n’ai pas trouvé sur Internet)
C'est la possibilité qui vous est offerte par le propriétaire d'user (de jouir) de la chose, de cette terrasse accessible par votre seul lot.
Le problème (voir plus bas) est qu'il vous aurait "trompé" (*), n'ayant lui-même aucun "accord de fait" pour l'usage de cette terrasse ..faute de décision d'AG en ce sens (à vérifier).
2/ Quelle différence y a t-il entre une jouissance de fait et un droit de jouissance exclusive ?
Le bénéfice de l'usage peut vous être retiré à tout moment par le propriétaire de la chose (ici son "gardien", le syndicat), s'agissant d'une "possibilité" due à la configuration des lieux.
Le "droit de jouissance" de cette chose est un droit réel, perpétuel, qui entre dans le patrimoine, donc cessible, droit enregistré au fichier immobilier. Notez que de droit d'usage de surface n'est pas un droit de propriété de la chose.
3/ Les travaux ne doivent-ils pas être supportés par la Copropriété, puisque la terrasse est une partie commune, bien qu'elle n'apparaisse pas dans le règlement de copropriété qui fait état du bâtiment C, sans évoquer cette terrasse, qui, par conséquent, devrait être considérée comme une toiture, me semble t-il.
Concernant lette toiture-terrasse il s'agit du "couvert de l'immeuble". Selon L.art.3, dans le silence des titres (faute de précision), cette toiture est indistinctement "partie commune".
Son entretien, qui comprend son étanchéité, est à charge du syndicat.
Si en plus il y a 'dégat des eaux', il faut en faire la déclaration à l'assurance de l'immeuble.
4/ La jouissance de fait, dont je bénéficie d'après l'acte de vente, peut-elle être modifiée par l'AG ?
OUI, et c'est là votre propblème : l'acte passé avec votre vendeur ne concernent en rien le syndicat, ne lui est pas opposable.
En particulier cette clause :
"qui n'est accessible que par ce lot et dont les propriétaires du lot 21 en ont une jouissance de fait".
Sauf à ce que cette jouissance (de fait !) soit expressément prévue au RDC, elle n'existe pas pour le syndicat.
S'il n'y a rien au RDC, pour le syndicat vous n'avez pas l'usage de cette toiture-terrasse, et certainement pas le droit d'y poser quoi que ce soit.
D'où la difficulté pour ce qui suit :
5/ Peut-on m'obliger à enlever les plantes qui étaient présentes avant mon acquisition et que j'ai payées au copropriétaire précédent ?
OUI, qui plus est s'il est démontré qu'elles sont la cause des dégats occasionnés à cette toiture-terrasse, à son étanchéité.
6/ Peut-on m'interdire l'accès à cette terrasse qui est au niveau des mes portes-fenêtres.
OUI dans la mesure où cette terrasse n'est pas "marchante", répondant à certains critères techniques, et que son accés comme sa jouissance pour votre profit ne sont pas prévus au RDC.
(*) tromperie dans la mesure où il ne disposait pas lui même d'une "jouissance de fait" qui lui aurait été reconnu par le syndicat "gardien" de cette toiture-terrasse. Il faut vérifier dans les PV d'AG passées une éventuelle mention sur l'usage de cette terrasse (il y a des portes-fenetres qui donnent dessus !).
Tromperie encore sur ces équipements, sauf à ce que leur pose ait été autoriséée par une décision d'AG !
S'il n'y a rien, ni pour l'usage de cette terrasse ni pour y installer des équipements, vous avez été grugé à hauteur de 15.000 € ! 
Ajout :
"Le syndic, qui se trouve ĂŞtre le locataire des locaux du dessous,....."
C'est un syndic "professionnel" ???
S'il n'excerce pas à titre professionel, il ne pourrait être "syndic" alors "non pro". Il faudrait pour cela qu'il soit titulaire d'un droit dans l'immeuble, ne serait-ce que la propriété d'une cave ou d'un garage.
S'il n'est pas copropriétaire dans l'immeuble il ne peut être "syndic non pro".
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Édité par - Gédehem le 12 avr. 2011 12:31:40 |
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FR75
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Posté - 13 avr. 2011 : 00:37:51
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Merci BANZAI, Philippe 388 et Gédehem pour vos réponses aussi rapides.
Pour répondre à BANZAI : La terrasse est « marchante », je pense mais n’en suis pas sûr, car elle est accessible aux piétons en tant que plateforme découverte. Elle repose sur un corps de bâtiment et elle est limitée vers l’extérieur par un ouvrage vertical formant garde-corps (le grillage). Lors de la construction du bâtiment (sur lequel elle repose), cette partie du toit, au droit de l’appartement que j’ai acheté par la suite, a été réalisée sous forme de terrasse, pour permettre aux occupants de l’appartement d’en profiter, alors que l’autre partie du toit du bâtiment qui est à deux pentes.
Mais… Quels sont les caractéristiques qui permettent de qualifier une terrasse comme étant « marchante »
L’étanchéité a été réalisée par la pose d’un liner.
Le poids des bacs, qui sont plutôt des pots pour les plantes ne posent pas problème à cause de leur poids.
Pour répondre à Philippe388 :
Le RDC a été modifié lors de la construction du bâtiment, en 1995. Il stipule « création d’un nouveau lot : Au rez-de-chaussée, attenant au bâtiment sur cour, un local attenant au lot n°20 ». Il n’est pas fait état de la terrasse. J’en conclus donc que "Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : (....) - le gros œuvre du bâtiment ...."
Les travaux d’étanchéité de cette terrasse sont donc bien à la charge de la copropriété.
En ce qui concerne les aménagements, je vais essayer de retrouver les PV d’AG des années antérieures à mon arrivée (de 1995 à 2007)
Les 14 500 euros correspondent à la valorisation des meubles et aménagements (mobilier) que le propriétaire précédent m’a cédés et qui sont différenciés du prix de l’appartement (immobilier). De ce fait cette somme ne supporte pas le calcul des frais de notaire. 4 000 euros correspondent à des aménagements intérieurs de l’appartement (salle de bain, cuisine…) et 10 500 euros correspondent à des aménagements sur la terrasse : environ 100 plantes en pots + système d'arrosage automatique + salon de jardin + aménagement.
Pour répondre à Gédehem :
1/ Qu'est-ce, juridiquement, qu'une jouissance de fait ? (Je n’ai pas trouvé sur Internet)
C'est la possibilité qui vous est offerte par le propriétaire d'user (de jouir) de la chose, de cette terrasse accessible par votre seul lot.
Le problème (voir plus bas) est qu'il vous aurait "trompé" (*), n'ayant lui-même aucun "accord de fait" pour l'usage de cette terrasse...faute de décision d'AG en ce sens (à vérifier).
Comment le propriétaire pourrait m’offrir la possibilité de jouir de cette terrasse, puisque dès l’instant que j’accepte sa proposition, il n’est plus propriétaire car il me vend son appartement. Je pense en effet qu’il m’a trompé me faisant croire qu’il me transférait une « possibilité » dont il aurait lui-même été bénéficiaire. Je vais donc essayer de retrouver les PV d’AG des années antérieures à mon arrivée (de 1995 à 2007).
Cette jouissance de fait n’est pas prévu au RDC, d’autant plus que cette terrasse n’est même pas évoquée dans le RDC modifié lors de la construction du bâtiment, en 1995. Il stipule seulement « création d’un nouveau lot : Au rez-de-chaussée, attenant au bâtiment sur cour, un local attenant au lot n°20 ».
5/ Peut-on m'obliger à enlever les plantes qui étaient présentes avant mon acquisition et que j'ai payées au copropriétaire précédent ?
OUI, qui plus est s'il est démontré qu'elles sont la cause des dégâts occasionnés à cette toiture-terrasse, à son étanchéité.
Comment pourrait-on démontrer que les plantes et l’arrosage automatique sont la cause des dégâts infiltrations cette terrasse, alors que, comme tout couvert d’immeuble, la terrasse est censée supporter la pluie, les orages, la neige et autres intempéries ?
6/ Peut-on m'interdire l'accès à cette terrasse qui est au niveau des mes portes-fenêtres.
OUI dans la mesure où cette terrasse n'est pas "marchante", répondant à certains critères techniques, et que son accès comme sa jouissance pour votre profit ne sont pas prévus au RDC.
Quels sont les caractéristiques qui permettent de qualifier une terrasse comme étant « marchante »
"Le syndic, qui se trouve ĂŞtre le locataire des locaux du dessous,....."
C'est un syndic "professionnel" ???
Oui, c’est un syndic professionnel.
**** modération : pose de bornes pour compréhension du texte ***** |
Édité par - Gédehem le 13 avr. 2011 11:05:54 |
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BANZAI
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Posté - 13 avr. 2011 : 08:28:07
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votre arrangement avec le vendeur ne concerne pas le syndicat (pots de fleurs...)
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GĂ©dehem
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Posté - 13 avr. 2011 : 11:01:49
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FR75, votre "jouissance de fait" n'existe pas ici, votre vendeur n'étant pas propriétaire de cette terrasse, n'ayant pas lui même le bénéfice de cette jouissance qu'il pourrait alors vous transmettre, cette terrasse "partie commune" étant en indivision entre tous les propriétaires de lots.
C'est ce poit qu'il faut vérifier : comment peut-il vous "vendre" des aménagements et meubles sur une terrasse alors qu'il n'en avait pas lui-même la jouissance, serait-elle "de fait" ??
(Accessoirement, vous comprenez qu'une jouissance "de fait" relève du folklore, sans aucun fondement juridique ! D'où la tromperie pour cette mention dans un acte de vente)
Concernant le classement de cette toiture-terrasse, petite fiche due à "Marie de Médicis", Uinaute que nous ne voyons hélas plus depuis quelques tems (années ?)
" - - - - - -
Toiture-terrasse : classement
Il existe 4 grands type de toitures terrasses classées suivant le DTU 43.1
1/ Les terrasses inaccessibles.
Vous pouvez "marcher" dessus, mais uniquement pour l'entretenir, 1 ou 2 fois par an. En général, ce type de terrasse possède un revêtement "autoprotégé" ou un revêtement protégé par une couche de gravillons meubles de 4 à 5 cm d'épaisseur.
Il ne s'agit donc pas d'une terrasse Ă proprement parler "marchante" au sens ou nous l'entendons dans ce sujet, car il est Ă©vident que nous parlons de terrasse sur laquelle le mot "marchant" sous entendent un certain plaisir, un certain confort et pas une notion technique comme le DTU l'explique.
2/ Les terrasses accessibles à la circulation piétonnière.
Le cas est ici différent. Ce type de terrasse permet de circuler dessus et le mot circuler est important, car circuler signifie bien marcher et non pas "séjourner" avec tout ce que cela implique.
Ce type de terrasse apporte donc une certaine "jouissance" car il permet au co-propriétaire concerné de se "promener" dessus et d'admirer ou de faire admirer à des amis venant lui rendre visite la superbe vue du dernier étage. Il y a donc bien là une jouissance privative que ne possèdent pas les autres co-propriétaires.
En général ce type de terrasse est assez rare, mais existe bel et bien, et sa "protection" est constituée d'une couche d'asphalte gravillonnée, qui n'est certes pas très esthétique mais qui rend la terrasse "marchante"...
3/ Les terrasses accessibles à la circulation piétonnière ET au séjour.
Ce type de terrasse apporte un plus à la terrasse précédente, car elle permet non seulement de marcher dessus, mais en plus d'y séjourner. Que signifie le mot "séjourner" au sens du DTU? Il signifie que l'on peut disposer sur la terrasse des tables, des chaises, des jardinières, et pourquoi pas un barbecue...
Il y a donc ici un degré supplémentaire dans la "jouissance" de cette terrasse. En général, ce type de terrasse est "protégé" par un carrelage ou des pierres naturelles posées sur lit de sable, ou encore des dalles sur plots..
4/ Les terrasses accessibles aux véhicules (lourds ou légers)
Encore un "plus" dans le degré de jouissance..vous pouvez "circuler", "séjourner", et stationner une voiture..
Voyez Ă quel point il est important de s'interroger sur la notion de jouissance dans notre cas!
Si la terrasse dont il est question est une terrasse de "type 1" il est Ă©vident qu'elle ne permet pas de disposer d'une jouissance de quelque nature que ce soit.
En revanche, si il s'agit d'une terrasse de "type 2" , alors elle permet bien de disposer d'une certaine jouissance, qui serait certes plus importante si l'on pouvait déjeuner assis sur une chaise et devant une table ou si l'on pouvait y mettre son véhicule, mais qui reste une jouissance dont dispose le co-propriétaire en question.""
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Selon le cas chez vous, les bacs, jardinières et autre équipements tel l'arrosage automatique peuvent être considérés comme "aggravants" dans la mesure où la toiture ne répond pas aux normes plus haut, pour y déposer des objets ou mettre de l'eau plus que prévu lors des intempéries.
Toutefois, un point : de quand date la construction de ce bâtiment, donc de la toiture ?
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Posté - 13 avr. 2011 : 12:17:33
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gedehem : FR75 a écrit ceci : citation: Le RDC a été modifié lors de la construction du bâtiment, en 1995. Il stipule « création d’un nouveau lot : Au rez-de-chaussée, attenant au bâtiment sur cour, un local attenant au lot n°20 ». Il n’est pas fait état de la terrasse. J’en conclus donc que "Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : (....) - le gros œuvre du bâtiment ...."
Les travaux d’étanchéité de cette terrasse sont donc bien à la charge de la copropriété.
En 1995 !! C'est pourquoi le vendeur pensait avoir une jouissance de "fait" de cette terrasse.
A vérifier si l'AG n'a pas donné un accord après 1995. IL n'est pas sur que le syndic ai vérifié cela; mais il peut demander à FR75 de remettre en état cette terrasse, et d'enlever toutes les installations.
FR75 a été trompé sur la nature de cette jouissance; mais il a acheté des bacs à fleurs, un salon de jardin et un arrosage automatique pour 10 500 €, peut-être plus cher que chez Leroy-Merlin, il n'était pas obligé d'acheter ce matériel, il n'y a pas de tromperie la dessus. Il pourra les installer dans sa maison de campagne. Il ne s'agit pas de lots de copropriété ou d'une jouissance exclusive qui fait partie du lot de copropriété. |
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GĂ©dehem
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Posté - 13 avr. 2011 : 14:07:50
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Avant de parler "terrasse" il faut parler "toiture" !!
Le fait de mettre une toiture sur une construction à usage d'habitation ou de commerce, n'induit rien d'autre que cette toiture est destinée à assurer le "couvert" de cet immeuble.
Qu'en raison de la technique utilisée il s'agisse de ce qu'on appelle "toiture-terrasse" en raison de sa forme plate n'en fait pas pour autant une "terrasse" pour un lot qui serait mitoyen !
La toiture aurait été en pente ce n'étant plus une "terrasse", sauf pour dahu !
Il a été trompé non seulement sur la natire d'une éventuelle jouissance, mais aussi sur les équipements qui lui ont été vendus, non pour sa maison de camapagne s'il en a une, mais pour le bon exercice de cette supposée jouissance !
Ces aménagements et mobiliers sont liés à l'usage de cette terrasse, en particulier l'arrosage automatique des plantations.
S'il n'y avait pas eu cette toiture-terrasse prétenduement utilisable, il n'avait sans doute que faire des 10400 € d'aménagements/équimements qu'on lui a vendu.
Une chose intrigue : il est question de "portes-fenêtres" qui donnent sur cette toiture. Quid de celles-ci à l'origine lorsqu'il n'y avait pas cette toiture-terrasse ? des fenêtres qui ont été transfomées ?
Sur quoi ouvraient ces portes-fenĂŞtres d'origine ? |
Édité par - Gédehem le 13 avr. 2011 14:12:46 |
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Posté - 13 avr. 2011 : 14:51:43
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gedehem : FR75 a été trompé, comme beaucoup de copropriétaires qui achètent un lot qui a été modifié sans accord de l'AG, dont le vendeur le cache à l'acheteur.
Le notaire peut il être rendu responsable ? Il a mentionné dans cet acte que l'acheteur renonçait à un futur recours contre le vendeur et le notaire :
citation: Par suite de la création d'un nouveau bâtiment, il a été créé sur la toiture de ce bâtiment, une terrasse grillagée venant au droit du lot n° 21, objet des présentes, et qui n'est accessible que par ce lot et dont les propriétaires du lot 21 en ont une jouissance de fait".
"Dans le cadre de la présente vente, les acquéreurs reconnaissent être informés que cette terrasse ne fait ni l’objet d'un droit de jouissance, ni l'objet d'un droit de propriété et faire cette acquisition en pleine connaissance de cause renonçant à tout recours contre le vendeur ou le notaire soussigné."
Cette clause est elle courante dans un acte de vente ?? Le notaire connaissait parfaitement que cette jouissance n'existait pas, et certainement que la jouissance de fait ne voulait pas dire grand chose.
J'aurai trouvé cette clause assez bizarre, et j'aurai certainement cherché la nature exacte de cette terrasse et de sa jouissance.
Les portes fenĂŞtres ne sont certainement pas d'origine non plus, car le toit terrasse n'existait pas.
FR75 n'a pas beaucoup de portes de sortie. Il peut demander à la prochaine AG de lui accorder la jouissance exclusive de cette terrasse, si celle-ci le permet (architecte de l'immeuble), en expliquant à l'AG qu'il a été trompé par le vendeur et le notaire; mais l'AG demandera certainement que les travaux d'étanchéité soit à sa charge exclusive.
Ce sera peut-ĂŞtre le prix Ă payer pour FR75. Sinon le syndic l'obligera Ă remettre en Ă©tat cette terrasse, mais il ne pourra pas exiger que FR75 paie les travaux car la terrasse est une partie commune.
Il pourra se retourner contre son vendeur pour tromperie, et récupérer une partie de ces fonds, passage donc au tribunal.
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FR75
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Posté - 13 avr. 2011 : 16:34:21
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Selon les définitions reprises de « Marie de Médicis », la terrasse semble être accessible à la circulation piétonnière ET au séjour puisqu’elle est "protégée" dès la construction par des dalles sur plots.
Dans ce cas, il semble difficile de considérer que les bacs, jardinières et autres équipements tel l'arrosage automatique soient "aggravants" dans la mesure où la toiture répond aux normes pour y déposer des objets ou mettre de l'eau plus que prévu lors des intempéries.
La construction de ce bâtiment date de 1995 (date de modification du RDC).
Je vais contacter mon vendeur pour savoir lors de quelle AG il a obtenu l’autorisation d’user de la terrasse. Je crains cependant que l’accord n’ait été que verbal… A contrôler.
Les portes-fenêtres : elles sont d’origine. Il s’agit en fait de fenêtres n’ayant qu’une allège de 40 cm par rapport au plancher de l’appartement. Le niveau de la terrasse est à peu près à 20 cm au-dessus du niveau du plancher intérieur de l’appartement. On peut donc facilement franchir l’allège des fenêtres de l’appartement en posant le pied sur un coffrage le long des fenêtres pour aller sur la terrasse. Les garde-corps d’origine ont été modifiés pour ne plus être fixes mais pivotants, formant ainsi une sorte de portillon pour accéder à la terrasse.
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Posté - 13 avr. 2011 : 17:15:48
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FR75 : citation: Je crains cependant que l’accord n’ait été que verbal… A contrôler.
SEULE l'AG peut donner un tel accord, cela doit faire l'objet d'une résolution et d'un vote.
Un accord verbal ou pas d'accord de l'AG notiifé au PV, c'est la même chose.
Comme votre syndic vous demande de payer les réparations de cette terrasse et de rétirer les équipements, demandez lui l'autorisation de consulter tous les PV d'AG depuis 1995. Vous devez être sur qu'aucun accord n'a été donné par l'AG, pour vous retourner contre votre acheteur. Il a été ecrit dans votre acte notarié que vous avez une jouissance de fait, et ce n'est peut-être pas le cas. Alors la clause suivante de non-recours ne tient plus !!!!
Si vous désirez conserver ce droit de jouissance, qui a du être important dans le choix de cet appartement, vous allez devoir demander à postériori ce droit de jouissance, et même la jouissance exclusive qui sera rattachée définitivement à votre lot. Les frais de modification du RDC à votre charge.
Cette jouissance de fait, dont vous "bénéficiez" dans votre acte de vente, n'existe pas pour le syndicat. Vous ne pouvez opposer votre acte de vente avec cette jouissance de fait au syndicat, car le vendeur vous a roulé la dessus. Seule l'accord de l'AG compte, et comptera devant le tribunal pour le SDC.
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BANZAI
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Posté - 13 avr. 2011 : 18:24:22
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mais il n'y a aucune obligation pour un syndicat Ă accorder un droit de jouissance.... |
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Posté - 13 avr. 2011 : 18:34:14
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Bien Ă©videment, mais rien n'empĂŞche FR75 de le proposer Ă l'AG. |
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FR75
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Posté - 13 avr. 2011 : 23:43:28
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Merci pour ces précisons.
Comme je l’ai dit dans un message précédent, je vais contacter mon vendeur pour savoir lors de quelle AG il a obtenu l’autorisation d’user de la terrasse. Puis, en fonction de sa réponse, je consulterai les PV d’AG des années antérieures à mon arrivée (de 1995 à 2007).
Pour le moment, le syndic ne me demande rien, ni de payer les réparations de cette terrasse et ni de retirer les équipements. Il prévoit simplement de mettre l’une ou l’autre ou ces deux résolutions à l’ordre du jour de la prochaine AG.
Le « supposé » droit de jouissance de cette terrasse a été déterminant dans le choix de cet appartement (que je n’aurais assurément pas acheté sans cette terrasse).
En supposant que l’AG m’accorde a postériori un droit de jouissance exclusive de cette terrasse, avez-vous une idée du coût (à ma charge) de modification du RDC ?
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Posté - 14 avr. 2011 : 08:46:36
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FR75 : je n'attendrai pas la réponse du vendeur qui vous a "peut-être" menti sur cette jouissance de fait; jouissance que seule l'AG pouvait accorder.
Je chercherai dans les PV si un tel accord existe. Cela ne vous demandera pas beaucoup de temps, et le syndic ne pourra pas vous refuser cet accès aux PV car il va poser des résolutions à l'ODJ qui vous concerne directement.
Si le syndic pose à l'AG une résolution pour que vous soyez le seul à payer les trvaux d'étanchéité, et que l'AG vote POUR, vous allez devoir attaquer cette décision devant le tribunal car ce toit terrasse est une parti commune à la charge de TOUS les copros; une telle modification de la répartition des charges doit être voté à l'Unanimité.
Le syndic ,ayant vérifié ou non qu'aucun accord a été donné pour cette jouissance, n'a pas besoin d'accord de l'AG pour exiger le retrait des installations et de la remise en état du toit-terrasse. Un syndic a pour mandat de faire respecter le RDC.
Dans votre situation, je prendrai l'initiative de proposer au prochain ODJ la jouissance exclusive de ce toit terrasse, et j'informerai chaque copropriétaire par une note explicative de votre situation.
Sortir de cette situation vous coutera; il faut essayer surtout d'Ă©viter le tribunal, sauf pour attaquer le vendeur. |
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Guymmo
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Posté - 14 avr. 2011 : 12:58:46
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Dans notre copropriété une terrasse a été ajoutée à un lot. Il s’agit ici d’un droit de jouissance exclusive, et en contrepartie l’entretien et la responsabilité pour l’étanchéité est bien à la charge du lot qui bénéficie de la terrasse.
La copropriété chez FR75 a le choix entre a) céder un droit de jouissance à FR75 et demander que l’entretien soit financé par le lot du FR75, ou b) Payer les travaux et imposer que FR75 dégage de la terrasse.
Solution b) n’est dans l’intérêt de personne, donc La meilleure option est a). Mais il faut bien noter qu’il est extrêmement incorrect d’avoir attendu la nécessité des travaux avant de transférer la responsabilité !
On arrive ainsi à la conclusion que la copropriété doit financer la réparation et ensuite transférer la responsabilité de l’entretien contre un droit de jouissance exclusive. FR75 pourrait proposer une indemnité/contribution supplémentaire aux travaux pour rendre ce transfer avantageux pour les copropriétaires.
Cordialement. |
Édité par - Guymmo le 14 avr. 2011 13:03:52 |
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FR75
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Posté - 14 avr. 2011 : 13:44:42
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Merci pour vos conseils.
Le syndic professionnel actuel ne gère notre immeuble que depuis 2003. Il n’a donc pas sous la main les PV d’AG antérieurs. Par contre, un voisin, présent depuis de très nombreuses années, doit les avoir. Je vais le contacter.
citation: Philippe388. Dans votre situation, je prendrai l'initiative de proposer au prochain ODJ la jouissance exclusive de ce toit terrasse, et j'informerai chaque copropriétaire par une note explicative de votre situation.
J’attends de recevoir l’ordre du jour de la prochaine AG pour connaître précisément la proposition de résolution concernant la terrasse.
citation: Guymmo. On arrive ainsi à la conclusion que la copropriété doit financer la réparation et ensuite transférer la responsabilité de l’entretien contre un droit de jouissance exclusive. FR75 pourrait proposer une indemnité/contribution supplémentaire aux travaux pour rendre ce transfert avantageux pour les copropriétaires. C’est une hypothèse qui me convient bien.
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BANZAI
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18
Posté - 14 avr. 2011 : 14:10:32
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citation: Initialement posté par FR75
Merci pour vos conseils.
Le syndic professionnel actuel ne gère notre immeuble que depuis 2003. Il n’a donc pas sous la main les PV d’AG antérieurs.
bien sûr que si!
le syndic doit conserver tous les PV d'AG |
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FR75
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Posté - 14 avr. 2011 : 15:46:23
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Vous avez raison, Banzai : le syndic doit conserver tous les PV d’AG.
Dans le cas présent, les PV antérieurs à sa mission sont sans doute stockés dans ses archives, …ce qui l’oblige à des recherches. Je préfère prendre connaissance de ces PV sans solliciter le syndic qui est à l’origine de la mise en cause de cette «jouissance de fait» (puisque c’est lui qui subit les dégâts d’infiltration dans ses locaux), en contactant un autre copropriétaire, qui sera certainement plus coopératif.
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Posté - 14 avr. 2011 : 16:03:06
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FR75 : le syndic vous demande de remettre en état cette terrasse, il doit également chercher et vous apporter la preuve qu'aucun accord n'a été voté par l'AG, et avant 2003.
C'est une recherche commune, qui vous fera gagner beaucoup de temps.
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