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FR75
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 Posté - 14 avr. 2011 : 17:08:39
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Oui, Philippe388, mais pour le moment : le syndic ne me demande rien, ni de payer les réparations de cette terrasse et ni de retirer les équipements. Il prévoit simplement de mettre l’une ou l’autre ou ces deux résolutions à l’ordre du jour de la prochaine AG. J’attends de recevoir l’ordre du jour de la prochaine AG pour connaître précisément la proposition de résolution concernant la terrasse.
Le cas échéant, je ferai une recherche commune avec le syndic.
Merci beaucoup pour vos conseils. |
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FR75
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 22
 Posté - 23 avr. 2011 : 18:43:43
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Bonjour.
Depuis mon dernier message, le sujet a évolué.
Le Syndic précise que la terrasse, donc l’infiltration, concerne uniquement le propriétaire de ce nouveau bâtiment, créé en 1995 et décomposé en deux lots appartenant tous les deux à ce même propriétaire.
En consultant le RDC, j’ai pu lire que ces deux lots, qui composent le bâtiment, comprennent 86/1100è des parties communes générales (à eux deux) et 1000/1000è soit la totalité des parties communes spéciales à ce bâtiment.
Selon le Syndic, les problèmes de terrasse ne concernent donc par la copropriété.
J’en conclus que :
1/ L’AG des copropriétaires n’a aucune influence sur ma « jouissance de fait » ou mon « droit de jouissance » et que je ne peux obtenir ce droit de jouissance qu’auprès du seul propriétaire du nouveau bâtiment.
2/ C’est au locataire qui occupe les locaux de ce bâtiment à prévenir son propriétaire des dégâts qu’il subit dans son local, dus à l’infiltration.
3/ Puisqu’aucune AG n’a eu lieu entre le propriétaire unique de ces deux lots et lui-même ( !), je ne bénéficie d’aucune jouissance « officielle » et je dois demander ce droit de jouissance à ce seul propriétaire.
4/ Bien sûr, je laisserai l’accès libre à la terrasse pour les travaux d’étanchéité en enlevant les plantes qui s’y trouvent, que je prévois de remettre en place après les travaux en respectant, comme je l’ai toujours, fait la règle de copropriété (que cite le Syndic mais que je n’ai pas retrouvée dans le RDC) « les pots de fleurs et autres objets de faible dimensions sont tolérés, à condition qu’ils ne puissent nuire à la structure et la bonne étanchéité des terrasses ». Etant entendu que l’infiltration est due à une porosité du liner.
Est-ce que mes conclusions sont logiques ?
Merci à nouveau pour votre aide et vos conseils.
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Posté - 23 avr. 2011 : 19:06:11
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FR75 :
Seule l'AG peut vous accorder un droit de jouissance exclusive de cette terrasse. Le fait qu'il n'y ai qu'un seul copropriétaire sous cette terrasse ne change rien, ces 2 lots sonts des lots de votre SDC, il concerne donc le SDC.
Ce lot paie des charges spéciales, un seul copro,mais imaginez qu'il y en ai 10. Ils seront alors 10 à payer ces 1000/1000èmes, cela ne change rien au problème.
Ce toit terrasse est certainement comme la toiture de l'immeuble une partie commune. Ce copro paiera sa quote-part de 86/1100 ème sur les travaux de cette partie commune.
Ce seul copropiétaire ne peut en aucun cas vous donner l'accord de cette jouissance d'une partie commune, il est un copro. comme tous les autres de l'immeuble, et comme vous.
Rien de nouveau pour sortir de votre problème. Avez vous chercher dans les PV d'AG l'accord de lcette AG pour cette jouissance? C'est le noeud du problème.
Le propriétaire ce ces 2 lots doit prévenir son assurance personelle pour les dégats occasionnés par cette fuite, et le syndic l'assurance de la copropriété.
Impossible de régler ce problème entre 2 copros qui concernent une partie commune, ce toit-terrasse. Cela regarde le SDC.
Ce syndic se trompe, ou désire plutôt se débarrasser du dossier.
FR75 :citation: J’attends de recevoir l’ordre du jour de la prochaine AG pour connaître précisément la proposition de résolution concernant la terrasse.
N'attendez plus, demander par RAR au syndic qu'il vous procure copie des PV depuis 1995 ( à vos frais) et qu'il vous apporte des explications de son coseil juridique. Vous tournez en rond, et il vous faut préparer vos arguments devant l'AG.
Résolutions proposées à l'AG ou pas cette année, il vous faut trouver une solution pour l'avenir, et définitive, droit de jouissance exclusive ou non. Sinon vous serez toujours soumis à cette pression sans statut défini pour ce toit. IL est quasi certain que vous n'avez pas cette jouissance, car l'AG ne l'a jamais accordé. Votre vendeur vous a parler de jouissance de " fait", cela veut bien dire que vous n'avez pas de jouissance du tout, car jouissance de fait, cela n'existe pas. |
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FR75
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24
Posté - 23 avr. 2011 : 20:43:19
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Bonsoir Philippe388 et merci pour votre intérêt.
Vous écrivez :
citation: Ce toit terrasse est certainement comme la toiture de l'immeuble une partie commune.
Je pensais comme vous mais le Syndic a mis le doute dans mon esprit en écrivant, dans le dernier point « Gestion courante » de l’ordre du jour de l’AG du 5 mai à venir :
« L’entretien de ladite verrière (ndlr : dont la partie au droit de mes fenêtres est une terrasse) est à la charge du propriétaire du lot.
Pour écrire cela, le Syndic se base sur le fait que le gros œuvre de ce bâtiment est considéré comme une «partie commune spéciale» dont les charges ne sont réparties qu’entre les copropriétaires (qui dans le cas présent est seul) de ce bâtiment.
Et il applique la règle suivante : Les charges relatives à ces parties communes spéciales sont réparties entre les seuls copropriétaires auxquels elles sont communes, et, sous réserve que le RDC le prévoie, (ndlr : notre RDC ne prévoit rien à ce sujet) seuls ces copropriétaires participent dans les AG aux votes les concernant. Dans ce cas, lorsqu’une AG est appelée à se prononcer uniquement sur des points concernant des parties communes spéciales, seuls les copropriétaires auxquelles elles sont communes participent à l’assemblée.
Comme il n’y a qu’un propriétaire = pas d’AG !
citation: Avez-vous cherché dans les PV d'AG l'accord de cette AG pour cette jouissance? C'est le noeud du problème.
Aucune indication dans aucune AG.
citation: Il vous faut trouver une solution pour l'avenir, et définitive, droit de jouissance exclusive ou non. Sinon vous serez toujours soumis à cette pression sans statut défini pour ce toit.
Vous avez raison …Mais le mieux n’est-il pas l’ennemi du bien ? Est-ce que demander cette jouissance de fait, alors que les travaux de réfection ont été évalués à environ 6 500 euros, ne va pas me conduire à recevoir une réponse négative ? Il sera plus facile pour l’AG de refuser de m'accorder cette jouissance par crainte qu’une nouvelle infiltration ne se produise « à cause » de mes plantes et que la copropriété ne doive supporter des nouveaux frais de remise en état…
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Gédehem
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Posté - 24 avr. 2011 : 11:46:15
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Est-ce que demander cette jouissance de fait,(...) ne va pas me conduire à recevoir une réponse négative ?
Cessez de parler d'une jouissance "de fait", qui n'existe pas ici !
Le fait que vos fenêtres (basses) permettent l'accés à la toiture-terrasse du bâtiment qui jouxte le votre, sous réserve d'enjamber le seuil à 30 ou 40 cm du sol, ne vous donne aucun droit de jouissance de cette toiture.
En droit, vous ne pouvez rien revendiquer : vous êtes soumis au bon vouloir du syndicat.
L'autre aspect, qu'il faut voir de près : la classification en "partie communes spéciales" de l'intégralité de ce bâtiment, qui n'existerait pas au RDC.
C'est la parties commune spéciale qui fait la "charge spéciale". Or il semblerait que votre RDC ne précise rien à ce sujet, interprétation du seul syndic.
Il faut voir ici les décisions prises en AG par le syndicat pour la construction de ce bâtiment (commun) destiné à créer de nouveaux lots privatifs (2).
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FR75
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Posté - 24 avr. 2011 : 14:24:54
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Gédehem.
Tout d’abord merci de votre réponse, ce dimanche de Pâques !
Ensuite, oui , vous avez raison ! Lorsque j’ai écrit « jouissance de fait », c’est par erreur ou par ‘habitude’  . Dans mon message précédent, d'ailleurs, je parlais bien d’un droit de jouissance. J’ai tout à fait compris que cette « jouissance de fait » est un abus de langage dont s’est servi mon vendeur pour faire valoir la terrasse.
citation: L'autre aspect, qu'il faut voir de près : la classification en "partie communes spéciales" de l'intégralité de ce bâtiment, qui n'existerait pas au RDC.
C'est la partie commune spéciale qui fait la "charge spéciale". Or il semblerait que votre RDC ne précise rien à ce sujet, interprétation du seul syndic.
Il faut voir ici les décisions prises en AG par le syndicat pour la construction de ce bâtiment (commun) destiné à créer de nouveaux lots privatifs (2).
Le RDC, dans son modificatif de 1995, ne précise que :
"Création de lots.
Bâtiment C : Nouveau bâtiment comprenant uniquement les lots numéros 215 et 216 ci-dessous désignés.
Lot n° 215 : Au sous-sol, derrière le bâtiment sur cour attenant à celui-ci, un local couvert attenant au lot n° 201.
Et les 42/1100èmes des parties communes générales.
Et les 488/1000èmes des parties communes spéciales au bâtiment C.
Lot n°216 : Au rez-de-chaussée, derrière le bâtiment sur cour attenant à celui-ci, un local attenant au lot n° 209.
Et les 44/1100èmes des parties communes générales.
Et les 512/1000èmes des parties communes spéciales au bâtiment C.
Observation étant ici faite que ces deux lots ne pourront être cédés qu’avec les lots 208 et 209."
Je vais donc rechercher les décisions prises en AG, antérieurement à cette modification du RDC.
Encore merci pour vos conseils.
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Posté - 24 avr. 2011 : 16:32:27
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FR75 : 2 lots nouveaux ont été créés avec des charges spéciales à ces 2 lots.
Que sont ces parties communes spéciales aux batiments C ??
Elles doivent obligatoirement être bien définies.
Si elles concernent le ravalement, le toit-terrasse, alors la réparation de ce toit sera à la charge de ce copro. MAIS cela ne change rien à votre droit de jouissance de ce toit-terrasse. Des charges spéciales à ces 2 lots concernent des parties communes, et seul l'AG pourra décider de vous accorder ce droit de jouissance exclusif.
Votre problème reste le même. Vous n'avez certaiment pas le droit de vous installer sur ce toit terrasse, comme votre vendeur n'avait aucun droit de le faire.
le seul changement se situe peut être sur la répartition des travaux d'étanchéité du toit, qui devront peut-être être payé par les 2 lots en question, et non par le SDC.
Demandezà l'AG ce droit de jouissance, et retournezvous vers l'acheteur pour qu'il vous rembourse ce 10 500€!!
Récupérez tous les PV D'AG, et les modifications du RDC du à la construction du batiment C avec la listes des charges spéciales sur ce batiment, votre acte de vente, et demandez consil à un avocat ou à une assoc. ce copropriétaire.
QSI rien n'est réellement précisé sur ce toit-terrasse, c'st une aprtie commune au SDC, TOUS les copors sont concerné spar les trvaux d'étanchéité et vous n'avez aucun droit de jouir de cette terrasse. le syndic est en droit d'exiger que la terrasse soit entièrement débarrassée
des plantes et des mebles.
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FR75
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Posté - 11 mai 2011 : 09:51:14
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L’AG a eu lieu. Le syndic ainsi que l’ensemble des copropriétaires ont confirmé que les travaux de la terrasse étaient à la charge du seul propriétaire du bâtiment, tel que convenu à la construction de ce bâtiment.
Le Conseil Syndical a constaté que les pots de mes plantes ne pouvaient pas être à l’origine du problème d’étanchéité de cette terrasse marchante, compte tenu de leur faible poids et que c’est bien le liner d’étanchéité qui est devenu défectueux 15 ans après sa pose.
L’AG a confirmé que je pouvais continuer à « profiter » de cette terrasse et y laisser mes plantes. A ma charge d’enlever les feuilles mortes pour qu’elles ne bouchent pas les gouttières ou descentes d’eau.
Dans le PV d’assemblée, il sera noté que je ne dois enlever mes plantes que pendant la durée des travaux de réfection.
Pour l’AG de l’an prochain, je demanderai de mettre à l’ordre du jour le vote de mon droit de jouissance de cette terrasse.
Reste à attendre que le propriétaire du bâtiment fasse faire les travaux de remise en état de l’étanchéité.
Vos conseils m’ont bien aidé. Encore merci.  |
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Gédehem
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Posté - 11 mai 2011 : 13:20:13
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Pour l'invitation à prendre l'apéro sur la terrasse, c'est où et quand ?????  |
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Posté - 11 mai 2011 : 13:49:17
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FR75 : il est rare que les copropriétaires estimant que vous êtes de bonne foi, et que vous désirez résoudre dans le calme votre problème, ne vous suivent pas dans vos explications.
Voilà un problème qui se termine bien, bravo FR75 !!!
Et bons apéros cet été !!! |
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