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Franceska
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 Posté - 14 avr. 2011 : 18:30:18
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Des travaux de ravalement de la façade avant étaient en cours mais l’entreprise vient d’arrêter les travaux.
Ces travaux de façade avant avaient été votés selon un devis de 51 467,57 € TTC (48 784 € HT).
Le syndic, qui est également l’architecte et le maître d'œuvre, vient de convoquer une assemblée extraordinaire de notre bâtiment (le vote se fait en charges spéciales par bâtiment), afin de voter un « surcoût » de 107 000 €, ce qui porte le total du devis pour la façade avant à 165 500 €.
Les copropriétaires du bâtiment ont voté à l’AG de juin 2010 le ravalement de la totalité de leur bâtiment (avec isolation thermique pour deux d'entre eux) façade avant et façade arrière, pignons gauche et droit, ainsi que la réfection des souches de cheminées.
Le litige est le suivant :
— l’ensemble des travaux a été voté dans le cadre d’une opération de subventionnement par le PACT de PARIS (Anah, ville Paris, Région)
— à cause de la décision du syndic/architecte qui a fait mettre la façade à nu, les copropriétaires du bâtiment se trouvent dans l’obligation de devoir voter un devis se substituant au devis initial avec donc ce surcoût de 110 000 € pour la seule façade
— pire : pour financer en partie le surcoût, le syndic a décidé également de renoncer au ravalement de la façade arrière (pourtant très dégradée) et du pignon gauche fissuré, pour lesquels les copropriétaires avaient également voté une isolation thermique.
— le syndic, lorsqu’il pris l’initiative, avec l’entreprise, de faire des travaux "différents" et de plus grande ampleur (plus de piochage et changement du zinc), au lieu de convoquer une AG extraordinaire tout de suite, de faire refaire des devis et de laisser les copropriétaires décider, a fait piocher la façade par l’entreprise, ce qui n’était pas prévu sur le devis initial.
Aujourd’hui, l’enduit est totalement enlevé, la pierre est mise à nu et une partie du zinc a été retirée semble-t-il. Mais maintenant l’entreprise refuse de poursuivre le chantier sans un nouvel ordre de service pour les travaux du second devis (107 000 €) et a quitté le chantier il y a un mois.
— nous sommes donc dans l’obligation – car il y a risque d’infiltrations – de faire terminer les travaux de ravalement, sans attendre, en payant tout de suite ce surcoût énorme
— le syndic n’a joint à la convocation (reçue le 1er avril dernier) que le seul “nouveau” devis de l’entreprise : pas de second devis
Voici les questions qui se posent
1) devant l’ampleur du surcoût, que l’on peut peut-être considérer comme changeant la nature des travaux, le syndic n’a-t-il pas obligation de soumettre au moins deux devis à l’AG afin de respecter le principe de mise en concurrence ?
Sans mise en concurrence, tout copropriétaire peut faire annuler la résolution votée, la convocation ne semble-t-elle donc pas invalide ?
2) sur le fait que le devis ait triplé (et que le syndic/architecte y trouve un intérêt certain puisque à ces deux titres il bénéficie d’honoraires d’environ 13 %) :
Ne faut-il pas diligenter en urgence un référé-expertise afin de préserver nos droits ?
a) pour déterminer si le changement des travaux est justifié par l’état de la façade ?
b) pour déterminer si ce triplement du devis est réellement justifié ?
c) pour déterminer le coût réel des travaux à faire selon un expert (entre 58 800 € à 165 600 €) ?
d) pour déterminer si le syndic/architecte a commis une faute (et donc déterminer sa responsabilité) en ayant décidé seul (sans décision d’AG et hors cadre d’urgence) de faire, sans attendre, mettre la façade à nu conformément au second devis que l’entreprise a établi en mars alors que le 1er devis prévoyait des prestations différentes ?
e) pour déterminer s’il y a responsabilité de l’architecte précédent (***Modération Ui : nom supprimé à la demande de l'auteur***) qui rédigé le cahier des charges et établir les premiers devis (soumis au vote de l’AG du 10 juin 2010), du fait qu’il aurait sous-estimé fortement les travaux à faire et nous a fait perdre la possibilité d’un montant de 50 % de subvention sur le surcoût, si celui-ci est nécessaire maintenant ?
Des précautions quant à un ravalement de cette façade étaient certainement à prendre car l’immeuble date de 1870.
LES PRÉJUDICES RÉSULTANT DE CETTE SITUATION SONT LOURDS.
Les préjudices financiers
1) le fait qu’il n’y ait pas de mise en concurrence du marché ne permet pas de faire réduire significativement le montant des travaux, s’ils sont nécessaires, la quote-part de chaque copropriétaire représente 1/12e du montant des sommes qui seraient “sur-évaluées”
2) le syndic demande aux copropriétaires convoqués à l’AG du 24 avril devant se prononcer sur le surcoût de "prendre acte" que les travaux de ravalement votés pour le pignon arrière (54 230 € TTC) et le pignon gauche (18 021 € TTC) ne seront pas exécutés.
Seul le pignon droit (côté 111) serait fait, le montant voté initialement était de 11 197 € TTC.
Le syndic ne le précise pas dans la convocation, mais sa volonté est d’utiliser les montants votés pour les pignons arrière et droit (72 251 € au total) pour financer en partie les 107 000 € de surcoût sur le seul ravalement de la façade, cela lui permettant de faire un appel de fonds supplémentaire de 36 750 € au lieu de 107 000 € pour terminer la façade.
Ce qu’il ne précise pas non plus, c’est que, si les travaux des pignons arrière et gauche ne sont pas réalisés dans les tous prochains mois, les subventions du PACT pour ces pignons seront définitivement perdues, car elles ne peuvent données pour des travaux autres que ceux pour lesquels elles ont été accordées (la quote-part des 10 copropriétaires de 2 pièces pour ces subventions est de l’ordre de 3 720 € au minimum et de la moitié pour les 4 qui ont des studios). Ils n’auront pas non plus de subventions sur le surcoût restant à payer (36 750 €).
Je précise que les copropriétaires ont voté l’ensemble de ces travaux en raison des subventions accordées et qu’ils ne peuvent faire face financièrement à un surcoût pour la seule façade avant de 107 000 € (cela représente 9 000 € de quote-part par copropriétaire de deux-pièces).
Nous sommes donc mis dans l’obligation par le syndic/architecte de terminer les travaux sur la façade qu’il a fait mettre à nu, en payant 107 000 € de surcoût immédiatement, et donc, parce que financièrement c’est la seule solution pour la majorité des copropriétaires, le syndic décide de ne pas faire faire les travaux des pignons et nous allons perdre les subventions accordées pour ceux-ci (41 270 € environ).
3) les échafaudages sont en place, et bien que l’entreprise ait arrêté les travaux depuis un mois, sans que l’on sache dans quelle mesure ils seront repris, la location des échafaudages a un coût mensuel important qu’il va falloir payer tôt ou tard alors que se pose la question de la justification des travaux objet du surcoût.
Autres préjudices que nous subissons :
— tant que les travaux sont arrêtés, nous subissons également le préjudice d’avoir nos fenêtres obstruées avec l’impossibilité de les laisser ouvertes en raison des risque de cambriolages (il y en a eu deux dernièrement dans un autre bâtiment de la copropriété) et avec le manque de clarté et de vue résultant du filet protecteur qui couvre l’intégralité de la façade.
Par ailleurs, au vu de la situation que je viens de vous décrire, quelle attitude selon vous doit-on adopter lors de l’AG ?
— accepter telle quelle la résolution proposée par le syndic de voter le surcoût (en “prenant acte” que deux des autres pignons ne seront pas ravalés alors que l’un d’eux est fortement dégradé) ?
— refuser de la voter au motif qu’il n’y a pas deux devis et donc non-respect du principe de mise en concurrence ?
— refuser au motif qu’il doit engager un référé avant de déterminer si la responsabilité de l’architecte qui a fait établir les devis initiaux, dont celui qui a été voté, n’était pas sérieusement fait et nous a fait perdre un montant représentant 50 % (subvention) de la somme qu’il va falloir ajouter ?
J’ajoute que le CS est toujours très vigilant dans cette copro mais le syndic a toujours affirmé que nous bénéficirions des subventions sur le surcoût, ce qu’a également laissé croire le PACT avant de dire très récemment le contraire…
Que nous avons changé 7 fois de syndics en 15 ans, avec un intermède d’administration judiciaire, que notre copro revient de loin, et qu’à force de travail et de contrôle nous avons redressé la barre de près de 300 000 € d’impayés. Mais face aux entraves mises par les gestionnaires à la barre opérant parfois très subtilement et dans l’opacité, le CS est parfois fortement démuni, en dépit de sa vigilance et de sa détermination.
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 Posté - 14 avr. 2011 : 18:44:09
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citation: Le syndic, qui est également l’architecte certainement pas.
citation: à cause de la décision du syndic/architecte qui a fait mettre la façade à nu Qu'était-il prévu au devis?
Pourquoi a t'il fait mettre ou laissé mettre la facade a nu?
Il se peut (a vérifier) que 'état de la facade ait justifié des travaux différents de ceux qui étaient prévus, et avant de se lancer dans de grandes hypothèses,il faut ABSOLUMENT savoir pourquoi cette facade a été mise a nue.
Si ell contenait d'importants morceaux susceptibles de se détacher, par exemple, il est logique que le syndic ait de mandé cela.
Si il l'a fait juste pour le fun, ce n'est plus logique.
Mais il faut une explication, voire une justification.
l'erreur du coté syndicat est peut-etre d'avoir laissé le syndic conduire tous les travaux. A moins qu'il n'y ait pas d'erreur mais simplement une facade tres dégradée. |
Édité par - ribouldingue le 14 avr. 2011 18:46:35 |
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Posté - 14 avr. 2011 : 18:53:20
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citation: refuser au motif qu’il doit engager un référé avant de déterminer si la responsabilité de l’architecte qui a fait établir les devis initiaux, dont celui qui a été voté, n’était pas sérieusement fait Quel est cet architecte, pourquoi n'a t'il pas été pris comme maitre d'oeuvre? |
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Franceska
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Posté - 15 avr. 2011 : 00:04:30
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ARCHITECTE
L'architecte qui a fait le cahier des charges et fait faire les devis était celui de la copropriété depuis quelques années.
Or, il y a eu de nombreux problèmes pour les travaux qui se sont déroulés durant les deux dernières années, notamment sur un autre bâtiment.
L'accumulation des problèmes a décidé les copropriétaires à changer d'architecte au moment de l'AG votant les devis de ravalement de notre bâtiment.
Le syndic étant également architecte et se proposant d'être le maître d'oeuvre, il a été choisi pour cette mission.
DEVIS INITIAL (51 467 €)
Il était prévu du "piochage" mais de façon ponctuelle
Le surcoût consiste
- à faire un piochage beaucoup plus important sur les 3 niveaux supérieurs du bâtiment (5 étages, soit 6 niveaux) et comme c'était prévu au devis initial pour les 3 niveaux inférieurs
- à changer le zinc
MISE A NU DE LA FACADE
- le syndic-architecte a sans doute voulu faire "avancer" le chantier, sans se préoccuper de l'aspect financier, d'autant qu'il croyait que le surcoût serait "subventionné" en tant que travaux de "structure" à hauteur de 70 % (et en tout cas au moins de 50 %)
- c'est ce dont il avait convaincu les copropriétaires qui s'inquiétaient et qui lui demandaient une confirmation du PACT quant aux subventionnement.
Entre temps il a fait faire le piochage et cela a été rapide.
ETAT DE LA FACADE
- à aucun moment avant les travaux, il n'y a eu de risque de détachement de morceaux de la façade, rien de tombait de cette façade
- en la regardant depuis la cour, l'aspect de la façade n'était pas dramatique, elle n'avait pas du tout d'aspect délabrée, le dernier niveau avait un aspect gris alors que le reste était plutôt blanc.
C'est ce qui attirait le plus l'attention quand on la regardait. Bien sûr, il aurait fallu faire des sondages à tous les niveaux pour avoir vraiment une idée de la tenue ou pas de l'ancien enduit.
C'est peut être là une négligence de l'architecte qui a fait le cahier des charges
Mais aussi de l'entreprise qui a fait le devis initial sans vraiment "diagnostiquer" préalablement l'état de la façade.
Nous ne sommes d'ailleurs pas convaincus que les prestations du second devis (avec piochage plus complet de 3 niveaux et changement de zinc) étaient nécessaires et c'est bien là le problème
Nous avons le sentiment d'être "piégés" du fait que la façade a été mise à nu et ne peut donc rester comme ça, et que donc, nous devons accepter ce surcoût de 107 000 € pour sortir de cette situation.
Ce surcoût paraît tellement énorme que nous ne comprenons pas pourquoi il y a une telle disproportion entre le devis initial voté (51 467 €) et le second avec ce surcoût (165 500 €), et que seule des négligences et fautes des intervenants à pu faire que l'on en arrive là.
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Posté - 15 avr. 2011 : 08:50:50
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Franceska : votre syndic, maitre d'aoeuvre !!!, ne peut lancer des trvaux sans accord de l'AG
L'AG a voté un devis de 51 000€. Sur la décision du syndic, sans accord préalable de l'AG, sans un souci d'urgence que le syndic pourrait avancer, fait tripler ce devis en demandant des travaux supplémentaires comme le piochage total.
Il convoque une AG pour adopter cette décision, tout encontinuant ces travaux de ravalement.
Pour mettre ce syndic devant ses responsabilités, il faut que l'AG rejette ce supplément de travaux. IL sera donc dans l'incapacité d'appeler ces fonds supplémentaires, et même si il le faisait, les copropriétaires seraien dans leur droit de refuser de payer, car l'AG a rejetté cette résolution.
Viloà maintenant votre syndic en grande difficulté car il s'est pris pour un architecte. Il propose de modifier le cahier des charges ( pignons) sur ce ravalement !!! il ne propose pas de devis concurrent, une obligation.
Un syndic n'est pas qualifié pour être un maitre d'oeuvre pour de tels trvaux sur de vieilles façades. On peut se demander si votre architecte est également un pro !!!
Pour de tels trvaux, qu'à fait votre CS ?? a t'il proposé d'autres evis ? a t'il rencontré d'autres entreprise ?? la moindre des choses pour ce ravalement? Passer de 52 000€ à 165 000€, il y a un gros problème dans cette étude. L'entreprise choisie est elle qualifiée pour ces travaux, c'est elle qui a fait ces deux devis ??
Première chose à fiare : votre CS doit contacter un architecte expert pour étudier l'état de votre façade laissée par cette entreprise. les frais sont des charges de copropriété. le syndic ne peut refuser ou empêcher ce choix du CS. J'espère que votre CS est assez pugnace pour vous aider dans ce problème. |
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Posté - 15 avr. 2011 : 08:59:21
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OK, merci de laprécision, car il est rarissime qu'un syndic soit architecte, c'est même à se demander pourquoi il n'exerce plutot le métier d'architecte....
Du coup, ça devient un sac de noeuds.
Le syndic a été employé dans ces travaux en tant que maitre d'oeuvre ou en tant que maitre d'oeuvre et architecte? Y'a y'il une prestation d'architecte faisant mettre en valeur entre autres son assurance d'architecte? Je penche pour un OUI, vu l'énormité des frais engagés (13% mentionnés plus haut)!
Dans votre histoire, il y a donc deux architecte, celui qui a fait un devis et le second, dont on ne sait pas encore qu'il a agit ou non entant qu'architecte mais je pense que oui, et les deux semblent s'etre 'plantés a vous lire;
citation: — le syndic, lorsqu’il pris l’initiative, avec l’entreprise, de faire des travaux "différents" et de plus grande ampleur (plus de piochage et changement du zinc), au lieu de convoquer une AG extraordinaire tout de suite, de faire refaire des devis et de laisser les copropriétaires décider, a fait piocher la façade par l’entreprise, ce qui n’était pas prévu sur le devis initial Le problème est que on ne sait pas trop si c'est
* le sydnic, représentant de la copropriété, qui a pris la décision
* ou l'architecte employé par le syndicat
citation: Ne faut-il pas diligenter en urgence un référé-expertise afin de préserver nos droits ?
a) pour déterminer si le changement des travaux est justifié par l’état de la façade ?
b) pour déterminer si ce triplement du devis est réellement justifié ?
c) pour déterminer le coût réel des travaux à faire selon un expert (entre 58 800 € à 165 600 €) ?
d) pour déterminer si le syndic/architecte a commis une faute (et donc déterminer sa responsabilité) en ayant décidé seul (sans décision d’AG et hors cadre d’urgence) de faire, sans attendre, mettre la façade à nu conformément au second devis que l’entreprise a établi en mars alors que le 1er devis prévoyait des prestations différentes ?
Il y a un énorme problème de moyen pour tout cela.
Vous ne pouvez pas en tant que syndicat agir autrement que par votre syndic.
Vous voulez donc demander au sydnic si il a fait des erreurs ou commis des fautes en tant que syndic ou s'il a commis des erreurs ou des fautes en tant qu'architecte,
et évidemment en cas de réponse positive qu'il engage une action contre lui-même
citation: J’ajoute que le CS est toujours très vigilant dans cette copro mais le syndic a toujours affirmé que nous bénéficirions des subventions sur le surcoût, ce qu’a également laissé croire le PACT avant de dire très récemment le contraire…
Vous parlez de grande vigilence, mais que dit le CS de tout ceci, a t'il été interroger le premier architecte pour lui demander un avis oral, a t'il regardé en détail le nouveau devis et a t'il de son côté fait intervenir une autre société, pour un second devis, ou bien laisse t'il tout passer sans discuter?
Comment peut-eon ccorire aux subventions du PACT qui doit avoir un budget hyperserré, et en disant cela vosu annoncez donc que les copropriétaires et/ou le conseil syndical ont donc été tenus au courant des sooucis (?) et des piochages additionnels justifés par une raison x ou y que vous n'indiquez pas et que a ces remarques ont été répondues des possibles subventions par le syndic ET le pact arim..
J'ai un peu de mal a suivvre. |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 15 avr. 2011 : 09:18:57
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citation: Initialement posté par ribouldingue
car il est rarissime qu'un syndic soit architecte,
et non
il en existe un certain nombre, notamment sur Paris: ils ont la double "casquette"....il en est de même pour les géomètres experts!
au préalable, beaucoup d'architectes exerçaient aussi la profession de syndic |
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Posté - 15 avr. 2011 : 09:51:21
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Bon, c'est alors que je n'en n'ai jamais rencontré, je plaide coupable.
Mais bon, Banzai, puisque vous intervenez, autant que ce ne soit pas CONTRE moi comme vous savez si souvent lez faire mais AU PROFIT du questionneur, ce serait positif, (pour une fois).
Quand on tombe sur un syndic-architecte qui prend 13% de frais sur les travaux, comment Banzai parvient a faire le tri entre l'activité de syndic et l'activité de l'architecte? |
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Posté - 15 avr. 2011 : 09:58:54
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En résumé : un syndic-architecte ou architecte-syndic PLUS un architecte déjà pas très bon auparavent, et un joli resultat pour la copropriété : un immeuble à vif, et 100 000 € de plus !!!!!
Ces 2 personnages ont engagés leur responsabilité si des honoraires ont été versés. Ne pas se laissez faire et payer ces 100 000 € sans réagir. REJETTER le supplément à l'AG.
Le CS, plutot actif a souligné franceska, mais pas dans ce dossier. A t'il proposé d'autres devis ? a t'il étudié de son coté ce ravalement ? a t'il conrtacté un ou plusieurs architectes ? |
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Franceska
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Posté - 15 avr. 2011 : 16:48:46
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Merci]à Philippe388, à Ribouldingue et Banzaï pour vos réponses.
HONORAIRES DE 13 %
Les 13% environ de frais sur les travaux sont à articuler comme suit :
— architecte maître d’œuvre : 9% HT sur HT travaux
— syndic : 2,50% HT sur HT travaux
ARCHITECTES
Le premier architecte qui a établi le cahier des charges et fait faire les devis qui ont été soumis au vote lors de l’AG de 2010 (où a été retenu celui de l’actuelle entreprise) n’a plus exercé sa mission à partir de l’AG puisque c’est le syndic (également archi dplg) qui a pris le relais comme maître d’œuvre.
La résolution désignant le syndic en remplacement du premier architecte est la suivante :
L’Assemblée générale des copropriétaires du bâtiment D, après en avoir délibéré, décide de confier la maîtrise d’œuvre à M. xxx, en sa qualité d’architecte, pour un montant d’honoraires de 9 % HT du montant HT des travaux soit 4 632,08 € TTC.
Le premier architecte, à qui nous avons parlé du surcoût et qui est donc dans une situation délicate vis-à-vis de nous, a dit que c’était “un vice caché”, que l’on ne pouvait savoir qu’il fallait faire davantage de travaux sans commencer le piochage sur la partie supérieure de la façade et donc sans qu’il y ait les échafaudages pour cela (le coût des échafaudages dans le premier devis est d'environ 30 000 € TTC pour les 4 ravalements)
Il a dit aussi que le surcoût est exagéré.
Bien sûr, si ce premier architecte et l’entreprise avaient demandé à voir la façade depuis les fenêtres des appartements des étages supérieurs, les copropriétaires auraient accepté d'ouvrir leurs appartements.
ARRET DES TRAVAUX
La catastrophe nous est tombée dessus quand l’entreprise a cessé le chantier vers le 8 mars et que le syndic a averti le CS (par un coup de fil à sa présidente) qu’il allait y avoir un APF supplémentaire…
AG EXTRAORDINAIRE
A ce moment-là a été soulevée l’obligation de convoquer une AGE pour voter le surcoût, résolution formulée finalement par le syndic de la façon suivante dans l'ordre du jour :
L’AG, après en avoir délibéré, décide d'approuver le devis modifié de l’entreprise XXXX prévoyant le ravalement de la façade sur cour du bâtiment X, ainsi que le pignon droit de l'immeuble.
L’AG prend acte que le pignon gauche et la façade arrière ne seront pas exécutés.
L’AG décide que le montant des travaux supplémentaires qui s'élève à 32 030,69 € plus honoraires d'architecte, DO et frais de gestion soit la somme arrondie de 36 750 € sera appelée de la façon suivante :
Au 1er mai 50 %
Au 1er juin 50 %
Tel quel. Pas de second devis, pas un mot sur les subventions perdues, des sommes arrondies, et un 1er APF juste après l’AG…
AUTRES DEVIS
C’est la même entreprise, choisie par l’AG de 2010 pour faire les travaux, qui a établi le devis avec le surcoût.
Le CS n’a pas proposé d’autres devis ni encore contacté un architecte (un RV a cependant été pris mais le 28 avril seulement : pas possible avant car c’est dans le cadre d’une association pour être conseillés).
Des devis, le CS n’a cessé d’en faire faire pour tout dans cette copro. On ne peut pas lui reprocher son immobilisme.
Mais là, pour ces ravalements tout semblait a priori parfait : devis votés en bonne et due forme, entreprise réputée sérieuse, tout était en place pour un bon déroulement des travaux et, début mars : la catastrophe, puis cette AGE…
Bien sûr nous avons voulu faire faire d’autres devis par d’autres entreprises, mais le chantier était en cours et les entreprises ne souhaitaient pas reprendre des chantiers en cours.
Quand le problème s’est vraiment posé il y a un mois, et il a fallu démêler le “sac de nœuds” comme dit Philippe388.
Mettre en lumière toutes les composantes du problème, faire des calculs précis, vérifier les éléments en notre possession et constituer le dossier, expliquer aux copropriétaires qui n’y comprenaient plus rien et qu'il fallait informer.
Pour se défendre, il faut avoir les bons arguments et aller les chercher. Ce qui a été fait mais a pris du temps.
Faut-il changer d’entreprise ? Et le pourrait-on vraiment ? Quelle entreprise sérieuse accepterait de reprendre un chantier abandonné par une autre ?
Est-ce qu’un devis demandé par ailleurs par le CS aurait changé la donne (en admettant qu’il trouve l’entreprise adéquate…) ?
Voilà où nous en sommes.
CS et CADRE JURIDIQUE
Nous nous concertons en tant que membres du CS sur cette affaire mais il est vrai que l’on se retrouve dans une situation où les aspects juridiques, qui nous dépassent, semblent devoir être étudiés rapidement pour débloquer les choses et surtout pour nous permettre de prendre les bonnes initiatives et les bonnes décisions.
Il semble donc urgent de fixer le cadre juridique d'un sac de nœuds qui s’est transformé en litige et de mettre en place (comme nous le faisons entre autres en sollicitant tous les avis et conseils) une réponse légale.
Plusieurs copropriétaires envisagent de faire une procédure juridique ensemble, ça ne serait donc pas le syndicat qui agirait (d’ailleurs pour cela il faudrait attendre de pouvoir voter une résolution en AG, attendre les deux mois après l’AG… donc laisser passer plusieurs mois).
Vos conseils unanimes de ne pas voter le surcoût nous conforte, bien évidemment dans ce qui nous semble être la première décision à prendre (tant que toutes les précisions n'étaient pas apportées aux copropriétaires par le CS, certains semblaient prêts à donner leur accord à ce surcoût, sans trop réfléchir, mais pour en finir avec ces échafaudages qui bouchent leurs fenêtres : ils commencent à vraiment comprendre le problème et ses conséquences en cas de vote positif).
Nous pensons que nous ne pouvons plus perdre du temps et que nous devons peut-être laisser un expert diriger les choses sur les aspects techniques (nature des travaux à faire réellement, coût…) et pour établir les responsabilités.
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Posté - 15 avr. 2011 : 20:02:22
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Franceska : Le syndic a été nommé maitre d'oeuvre avec des honoraires substentiels, il est donc responsable de cette situation.
Voter contre cet appel de fonds supplémentaire, cela vous laissera le temps de prendre conseil auprès d'un architecte différent, d'une association de copropriétaires, d'un avocat ET mettra ce syndic-architecte-maitre d'oeuvre devant ses responsabilités.
Votre CS fait faire des devis pour tout, sauf pour le chantier le plus important !! Plusieurs devis et conseils sont ABSOLUMENT néccessaire pour un ravalement d'immeuble. |
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Posté - 15 avr. 2011 : 22:40:01
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Grosso modo, il semble y avoir un vice-caché. il faut donc vérifier ou le cas échant faire vérifier par un homme de l'art.
Si le premier architecte dit que les travaux sont surévalués, c'est qu'ils le sont; Il faut donc refuser les devis actuels comme le propose Philippe388 et en exiger voire en faire faire soi-même (CS) d'autres.
Il faut enfin mettre en balance le cout d'une action judiciaire et les sommes additionnelles que vous aurez payer. Un mauvais accord vaut mieux qu'un bon jugement.
Mais actuellement vous êtes 'a poil' pour discuter. |
Édité par - ribouldingue le 15 avr. 2011 22:43:00 |
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ABCT
Contributeur senior
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Posté - 16 avr. 2011 : 08:26:19
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Vous êtes à "découvert".... vos murs sont à nu..... Vous supportez des échaffaudages..... la location va augmenter en fonction de la durée.....
ET vous avez un problème juridique majeur....
Comme évoqué ci-devant par Ribouldingue, il faut "vite" mettre en balance le coût d'une action judiciaire et les sommes complémentaires réclamées.......
Pour un problème sans commune mesure avec le vôtre, nous avons une procédure qui dure depuis 3 ans......de reports successifs, en demande d'informations complémentaires.... de changement dedéfenseur chez la partie adverse... et pourtant nous n'avons pas d'expertise en cours.....
N'oubliez pas que vos travaux, votés ou non (j'évoque le complément) sont "lancés" dans les faits..... vous ne pourrez indéfiniment attendre les délais "habituels" de notre système judiciaire..... Il faut "couvrir vos murs".
Essayez d'éviter cette procédure qui vous mène "dans un mur" .
La durée est un ENORME ARGUMENT pour les "défendeurs".
Bon courage |
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Posté - 16 avr. 2011 : 11:12:08
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ABCT : le responsable est le syndic architecte maitre d'oeuvre et NUL !!!!
Il faut prendre un avis auprès d'un avocat pour trouve le moyen d'obliger ce syndic, après avoir rejeter le supplément trvaux, de prendre en charge ce supplément; c'est à dire son assurance.
Sa caiise de garantie devra être contactée également !!!
Un expert devra surement être nommé par le tribunal.
C'est au syndicat de mettre la pression sur ce syndic et non l'inverse; cela est trop facile.
La situation de l'immeuble mis à nu est due à la décision de ce syndic architecte. L'AG n'a pas voté ces travaux. le syndic ne pouvait donc pas décider tout seul !!!
Plus de 100 000 € sont en jeu. Tous les dégats sur cette façade, la location de l'échaffaudage, .... devront être à la charge de ce syndic, qui à créé ces charges supplémentaires et à mis cet immeuble dans cet état !!!
Franceska : votre CS doit rapidement contacter un avocat pour lancer une action contre le syndic. SI celui-ci traine à contacter son assurance, et à prendre les mesures pour régler ce problème, cela jouera contre lui au tribunal, et non contre les copropriétaires.
pour 107 000 €, courrez chez l'avocat.
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Posté - 16 avr. 2011 : 12:22:40
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Philippe 388,
N'allez vosu pas un peu vite.
Si la copropriété paye un architecte en PLUS du maitre d'oeuvre, c'est bien pour gérer un chantier qui est plus qu'une simple peinture, et c'est donc le contenu de ces 9,5% HT que de s'assurer de ce qui se passe.
On ne peut donc pas a priori rejeter toute analyse de l'architecte (dommage que l'architecte = le sydnic, mais c'est une autre chose) qui parle de problème et qu'on apayé près de 10% du chantier. Quand on pâye aussi cher c'est bien qu'on estime son avis important, et ce n'est pas pour que a la premiere fois qu'il donne on avis on crie au loup.
En revanche, je ne lis ici aucune description du problème en question, donc il faut deja creuser ce souci avant d'aller payer fort cher un avocat qui va COMMENCER par aller lui-même se poser cette question.
De même annoncer aussi vite que vous le faites que c'est un porblème a 100 000 euros alors même que l'autre architecte a apparamment déja déclaré que ce n'était pas ce prix la, c'est aussi utiliser les mauvais arguments pour se lancer au tribunal.
Il faut deja apres avoir compris ce qui se passe, et en particulier mettre des bons chiffres.
Pour ma part je viens d'avoir une expérience de travaux urgent dans la copro ou le budget est passé de 45 000 euros à 9 000 euros en l'espace de deux devis.
parlez de 100 000 c'est parler de rien, parce que les chiffres sont DEJA contestés.
La SEULE certitude, c'est qu'il ne faut pasvoter ce buget la. |
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Posté - 16 avr. 2011 : 12:54:01
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ribouldingue : ce n'est pas les honoraires du syndic-architecte-maitre d'oeuvre le problème, mais le supplément de 107 000 € que ce perseonnage propose de voter suite à sa décision de modifier le cahier des charges et du devis voté par l'AG.
Il a touché des honoraires importants, mais ila commis une grosse erreur en modifiant les trvaux TOUT seul.
La casquette syndic-architecte- maitre d'oeuvre est certainement trop petite maintenant.
Les trvaux sont arrêté, voir una vocat est LA priorité absolue. Qui va régler ce problème ?? le syndic essaye de passer en force pour masquer sa grande incompétence, l'AG doit rejetet ce supplément de 107 000 €, mais APRES, que suggerez vous ??
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Posté - 16 avr. 2011 : 13:05:21
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Il n'y a rien a suggérer pour l'intant tant qu'on ne sait rien de la raison qui lui a fait piocher toute la surface.
Il doit rendre compte sur ce point technique d'abord. |
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Posté - 16 avr. 2011 : 13:52:52
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Bonjour Franceska,
qu'a fait votre Conseil Syndical?
Concernant le montage il est très compliqué, mais il faut revoir également avec l'ANAH et les autres organismes de subvention, car par exemple depuis 2011 l'ANAH subventionne à 35% (ce n'est pas une blague). Par exemple, suivant comment sont demandées les premières subventions, il se peut que vous deviez refaire une nouvelle demande qui elle sera plafonnée à 35%.
Un seul conseil, mais bien tardif, ne laissez pas gérer seul le syndic/architecte ce type de dossier, et ayez un conseil syndical travailleur.
Le minimum est que le Syndic doit convoquer une AG pour prendre ce type de décision.
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Posté - 16 avr. 2011 : 14:38:33
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ribouldingue: voilà ce qu'à souligné fancesca dès le premier post :
citation: - à aucun moment avant les travaux, il n'y a eu de risque de détachement de morceaux de la façade, rien de tombait de cette façade
- en la regardant depuis la cour, l'aspect de la façade n'était pas dramatique, elle n'avait pas du tout d'aspect délabrée, le dernier niveau avait un aspect gris alors que le reste était plutôt blanc.
C'est ce qui attirait le plus l'attention quand on la regardait. Bien sûr, il aurait fallu faire des sondages à tous les niveaux pour avoir vraiment une idée de la tenue ou pas de l'ancien enduit.
C'est peut être là une négligence de l'architecte qui a fait le cahier des charges
Mais aussi de l'entreprise qui a fait le devis initial sans vraiment "diagnostiquer" préalablement l'état de la façade.
Nous ne sommes d'ailleurs pas convaincus que les prestations du second devis (avec piochage plus complet de 3 niveaux et changement de zinc) étaient nécessaires et c'est bien là le problème
Le syndic-architecte-maitre d'oeuvre a choisi tout seul de faire piocher la façade, et il fût à l'origine, avec un autre mauvais architecte, du premier et du deuxième devis !!!
Pour protéger les droits de TOUS les copros, pas d'autre solution que passer par l'avocat et un expert !!!
Le syndic a choisi de modifier le cahier des charges, il en est responsable car maitre d'oeuvre, sa responsabilité est engagée, le dossier semble clair.
ribouldingue citation: Il n'y a rien a suggérer pour l'intant tant qu'on ne sait rien de la raison qui lui a fait piocher toute la surface.
Il doit rendre compte sur ce point technique d'abord.
Il a déjà rendu compte aux copros, puiqu'il propose un supplément de 107 000 e de trvaux !!!! Il n'aura pas d'autres explications à donner.
Une expertise doit être mené pour connaitre les responsabilité de chacun, et surtout du syndic. Ce n'est pas l'AG et les copros qui peuvent le faire. Ils perdront un temps conssidérable qui ne menera à rien. Les trvaux sont arrêtés, les frais court, l'immeuble est peut être en danger suite à cette initiative, ......
Le CS peut contacter l'assurance du syndic.Mais un avocat sera beaucoup plus percutnat que le CS, qui ne pourra décider de rien, et sur ce coup il n'a pas été bon, malgré sa bonne volonté passée. |
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Posté - 16 avr. 2011 : 17:42:59
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Peut-etre, mais a part demander de l'argent, pour l'instant le syndicat ne sait pas dire grand chose de plus.
citation: Il a déjà rendu compte aux copros, puiqu'il propose un supplément de 107 000 e de trvaux !!!! Il n'aura pas d'autres explications à donner.
En tant que syndic, en effet non.
En tant que maitre d'oeuvre il doit largement un peu plus.
En tant qu'architecte, il doit une explication complète, un raport écrit et une justification, faute d quoi il faut fairejouer l'assurance de l'architecte. |
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Posté - 16 avr. 2011 : 18:11:36
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ribouldingue : ce syndic a souhaité avoir toutes les casquettes. Il doit assumer.
Le syndicat doit attaquer le syndic car il a prit une décision sans accord de l'AG, et si celle-ci rejette les 107 000 € de supplement, il sera dans bien e.....é !!!!
L'architecte car il n'a pas bien estimé les travaux necéssaires sur cette vieille façade
Le maitre d'oeuvre qui a suvit le syndic en piochant la totalité de la façade, ce qui n'avait pas été prévu dans le devis.
le syndicat va perdre beaucoup de temps a demander un rapport à cet architecte-syndic-maitre d'oeuvre; rapport qu'il ne fera jamais car il ne peut que noter que l'architecte a commis de grosses erreurs d'appréciation !!
Il serait interressant que le CS présente à la prochaine AG des solutions à ce problème. Solutions juridiques après le rejet de l'AG, solution tecnique par un architecte, solution d'une action en justice avec un mémo d'un avocat.
Ce syndic est trop mal parti dans ce dossier pour qu'il soit capable de défendre le syndicat en tant que syndic contre l'architecte et le maitre d'oeuvre, IL EST l'architecte et le maitre d'oeuvre qui ont créé ce problème.
La seule solution pour ce syndic c'est de proposer ou " d'imposer" plutot ce supplément de 107 000€, à la prochaine AG. Il sera sorti de ce bourbier assez facilement si l'AG approuve les nouveaux travaux, totalement différents que ceux votés !!! Un peu facile. |
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