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 Posté - 16 avr. 2011 : 18:20:46
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Même si je vous suis, il faut:
1/ ne pas voter le devis unique
2/ faire convoquer une nouvelle AG enfaisant virer le syndic en nommer un nouveau et attquer l'ancien, sinon comment fait Franceska ou comment agit le conseil syndical? faire porter une résolution a la seconde AG imposant au sydnic de se poursuivre lui-meme?
Qui paye l'avocat?
désolé, mais je ne comprends pas en PRATIQUE ce que vous conseillez a court terme (la prochaine AG) |
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Franceska
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 22
 Posté - 16 avr. 2011 : 18:22:26
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Vos avis croisés sur le cas de notre copro nous intéresse énormément car ils dégagent les blocs d’interrogations majeurs, et peu à peu aussi, des certitudes.
Entre autres, Ribouldingue dit :
Il se peut (a vérifier) que l'état de la facade ait justifié des travaux différents de ceux qui étaient prévus, et avant de se lancer dans de grandes hypothèses,il faut ABSOLUMENT savoir pourquoi cette facade a été mise a nue.
Si elle contenait d'importants morceaux susceptibles de se détacher, par exemple, il est logique que le syndic ait de mandé cela.
En revanche, je ne lis ici aucune description du problème en question, donc il faut deja creuser ce souci avant d’aller payer fort cher un avocat qui va COMMENCER par aller lui-même se poser cette question.
Voici ce qu’en dit le syndic-MO dans son projet de résolution pour l’AGE du 26 avril pour expliquer le piochage de la façade (et justifier le surcoût de travaux).
Le syndic informe l’AG qu’au moment du piochage de la façade du bâtiment par la société XXXX, celle-ci a constaté la mauvaise tenue des enduits plâtres sur les trois derniers étages nécessitant la réfection complète de ceux-ci.
Le syndic indique à l’AG que le DTU prévoit qu’au-delà de 30 % de reprise plâtres, ceux-ci doivent être piochés en totalité. De plus, il est apparu la nécessité de reprendre les zincs en raison de leur mauvais état.
Le syndic dit que “les plâtres doivent être piochés”, mais ils le sont déjà…
Quoi qu’il en soit, il est difficile de savoir maintenant s’il est exact que plus de 30 % de l’enduit se déplaquait ou non
En revanche, maintenant que c’est pioché, on peut voir affleurer les restes d’un grillage qui avait bien été posé sous l’enduit et le retenait (je viens de monter dans l'échafaudage pour vérifier cela).
Ribouldingue rappelle à juste raison que le syndic-architecte-maître d’œuvre est fort chèrement payé pour la gestion du chantier à compter de l’AG de juin 2010.
La première des choses à faire lorsqu’il a été missionné comme MO, n’était-ce pas de vérifier le bien-fondé et la nature exacte des travaux ?
Nous savons qu’avant cette date, il ne s’en est pas occupé du tout.
Le CS n’a jamais pu avoir accès au cahier des charges qui a servi au premier devis,
cahier des charges que ni le syndic ni le premier architecte n’ont jamais transmis au CS malgré ses demandes répétées.
En revanche, lors de l’AGE du 26 avril, l’AG exigera d’avoir connaissance du second cahier des charges que le syndic-archi est censé avoir établi pour ces “nouveaux” travaux.
Un avocat a été saisi par des copropriétaires et un RV avec un architecte a été pris : nous leur amènerons un film de la façade désossée.
Pour Sunbird :
Ces travaux ont été votés dans le cadre de l’OAHD (Opération d’amélioration de l’habitat dégradé).
L’OAHD a été lancée en octobre 2003 pour une durée de quatre ans, renouvelée en 2007 jusqu’en 2011.
Les copropriétaires disposaient de trois ans, à partir de la date de dépôt au PACT de Paris (2008) de leur dossier de demande de subventions, pour faire réaliser leurs travaux.
Chaque copropriété concernée par l’OAHD dépend d’un chargé d’opération au PACT (Propagande et Action contre les taudis) de Paris, organisme coordonnant l’attribution des subventions qui sont octroyées aux copropriétés en difficulté par l’ANAH, la Ville de Paris et la Région.
Nous doutons que, prise dans cette opération contraignante (par la durée des travaux limitée dans le temps, leurs montants plafonnés, le type de travaux, les factures à fournir acquittées pour toucher les subventions…), notre copro puisse obtenir une nouvelle subvention de l'ANAH (35% dites-vous). Mais l'information est intéressante et doit être creusée.
Pouvez-vous me préciser dans quel cadre s'appliquerait cette subvention ?
Conclusion éphémère :
Ce qui est sûr maintenant et qui ressort de nos échanges Universimmo, c’est :
— que le surcoût ne doit pas être voté à l’AGE
— qu’un expert devra trancher sur la nécessité de tels travaux
— que d’autres devis vont impérativement devoir être faits (et pourraient créer la surprise : Ribouldingue nous informant que dans sa copro, un budget travaux est ainsi passé de 45 000 € à 9 000 € en l'espace de deux devis !).
— qu’il y a eu indéniablement fautes :
- du syndic-archi-MO,
- du premier archi (qui invoque un “vice caché” pour expliquer son impossibilité d'évaluer l'état de la façade au moment de l'établissement du premier devis : nous ne sommes pas sûrs que cet argument puisse justifier d’une telle discordance entre les deux devis)
- et peut-être aussi de l’entreprise qui a malgré tout continué à piocher (alors que ce n’était pas prévu au devis), puis qui a abandonné le chantier
On ne manquera pas de vous faire connaître les décisions qui auront été prises et l’issue du litige.
Et : nous sommes bien d'accord également pour penser qu'un “mauvais” (à déterminer toutefois) arrangement vaut mieux qu'un jugement lointain dont on ne peut jamais être sûr à l'avance
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Franceska
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23
Posté - 16 avr. 2011 : 18:59:13
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À Ribouldingue :
Faire “virer” le syndic relève d'une autre action que celle de trouver un modus operandi pour finir les travaux de ravalement sans pénaliser les copropriétaires.
L'urgence n'est pas là pour l'instant nous semble-t-il.
Sans compter que cette décision, vous le savez, est lourde et longue. En admettant qu'on trouve un syndic de remplacement, il faut une décision d'AG, attendre les deux mois qui suivent pour rendre la décision effective, puis six mois pour le passage de comptes, la transmission de dossiers, la mise en route chez le nouveau syndic.
Sans parler du coût de l'opération. Car ça coûte de changer de syndic.
Virer un syndic pour mettre qui à la place ? Nous en avons “usé” 7 en 15 ans. Comment savoir au départ que ce sera le bon ?
Sur les 7, nous sommes tombés une fois sur un gestionnaire formidable. Mais il s'est fait débaucher du cabinet pour aller travailler ailleurs : les bons gestionnaire sont précieux et demandés. Durant les six mois qu'il a passé à s'occuper de notre copro, il a “réglé” de nombreux dossiers qui traînaient depuis des lustres. Malheureusement il est parti.
Mais si vous avez quelqu'un à nous conseiller… n'hésitez pas !
L'avocat serait payé par les copropriétaires (pas par le syndicat) qui le saisiront pour les défendre s'il y a procédure.
Pour l'instant nous prenons tous les avis (Universimmo, avocat, architecte), préparons l'AGE et essayons de trouver une entreprise (ou plusieurs) qui acceptera de faire un autre devis.
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Posté - 16 avr. 2011 : 19:22:27
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Franceska : citation: Le CS n’a jamais pu avoir accès au cahier des charges qui a servi au premier devis,
cahier des charges que ni le syndic ni le premier architecte n’ont jamais transmis au CS malgré ses demandes répétées.
Je ne veux pas accabler votre CS, mais le syndic qui s'occupe seul de trvaux de ravalement sans consulter le CS, sans donner copie des docs, sans rencontrer l'architecte , ...... !!!!! aurait mettre la puce à l'oreille de ses membres et de son président.
De plus le CS peut se saisir de tous les dossiers concernant le syndicat; il n'a pas besoin de l'autorisation du syndic. Le syndic est OBLIGE de fournir TOUS les docs du syndicat.
Assez mou, ce CS comme je l'ai déjà souligné.
Le rpésidnet du CS pour de tls trvaux, avec un seul devis, sans mise en concurrence obligatoire, a r'il informé l'AG que le CS ne connaissait rien de ce chantier et du chaier des charges.
EN tant que présidnet du CS, j'aurai immédiatement proposé à l'AG de ne pas voter ces trvaux SANS des devis concurrent, sans un architecte valable comme maitre d'oeuvre, d'autant plus que ce ravalement n'avait rien d'urgent. Il pouvait faire l'objet d'une AG spéciale sur ce sujet.
Même pour un coprorpiétaire lambda, il est évident qu'il fallait faire quelques sondages sur cette façade avant de la piocher !!! Une évidence pour un architecte, mais pas pour votre syndic.
On pourrait se poser la question sur ce supplément de travaux et le piochage entièrement fait, que le syndic avec ses 2 autres casquettes a demandé? Dès qu'il a été missionné par l'AG comme archi-maitre d'oeuvre avec 13€ d'honoraires sur les 165 500 €, cela fait 21 000 € !!!!
N'oubliez pas que le devis initial étatit de 51 500 € !! pas assezpour ce syndic-architecte un peu " voyou" ??? ou incompétent.
rien que ces honoraires cela fait 40% du devis initial. OUPS !!!!
A la prochaine AG, rejeter tout en bloc, et obliger ce syndic a prndre ses responsabilité en informant sa caisse de garantie et son assurance.
Mandater le CS et quelques copros pugnaces comme vous-même de prendre en charge ce dossier et marquer à la culotte ce syndic.
fanceska : citation: Un avocat a été saisi par des copropriétaires et un RV avec un architecte a été pris : nous leur amènerons un film de la façade désossée
Je crois que c'est la meilleure des solutions. Virer le syndic n'a rien à voir la dedans, il serait très heureux de fuir ce problème.
malheureusement, les copros mécontents vont devoir avancer les fonds pour attquer ce syndic. Ils seront rembourser par le syndicat si celui-ci gagne, mais comment sur ce dossier si mal géré par un pro, perdrait il ce proçès.
Bon courage.
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Posté - 16 avr. 2011 : 19:30:26
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Je n'ai pas écrit qu'il fallait virer le syndic, j'ai dit que dans le plan de Philippe388 je ne voyais pas trop comment ne pas virer le syndic.
Si vous en êtes a 7 syndics en 15 ans, et une réfexion de facade avec la subvention PACT, c'est certain que votre copropriété n'est pas en bon état, et donc que il faut peut-etre ne pas écarter le fait que la facade ait-été en mauvais état.
Cela n'absout pas le syndic qui a fait poursuivre les travaux sans mandat ni budget.
Cela n'absout pas le syndic qui refuse de communiquer au CS le cahier des charges, qu'il doit fournir a la moindre requête.
Soyez intraitable sur les DEUX cahiers des charges, au prix qu'il vous prend, il devrait l'amener a domicile en diligence.
Cela pourrait absoude le premier architecte qui ne peut pas savoir ce qu'il y a dessous sans faire les premiers piochages, il faut peut-etre éviter au terme de 15 années déja difficile de penser que tout le monde est contre vous
Que certains copropriétaires prennent un avocat allège deja la question du syndic et de l'action du syndicat contre celui-ci, mais ce ne résout pas les problèmes de facade, et quoiqu'il en soit, vous avez une facade découverte, si le syndicat compte sur les actions juducaires pour la refaire, vu que les actions vont durer entre trois et dix ans, je dirais que il faut séparer les problèmes.
Vous n'allez guère avoir d'autre choix, pour des raisons de sécurité, et aussi de pression de la mairie qui vont bientoto arriver, que de faire vos travaux, et si le jeu en vaut la chandelle de tenter d'obtenir une partie du financement par action judiciaire, mais il faudra quand même financer, et dans le meilleur des cas récupérer bien plus tard. |
Édité par - ribouldingue le 16 avr. 2011 19:32:43 |
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Sunbird
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Posté - 16 avr. 2011 : 19:32:04
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citation: Initialement posté par Franceska
À Ribouldingue :
Faire “virer” le syndic relève d'une autre action que celle de trouver un modus operandi pour finir les travaux de ravalement sans pénaliser les copropriétaires.
L'urgence n'est pas là pour l'instant nous semble-t-il.
Sans compter que cette décision, vous le savez, est lourde et longue. En admettant qu'on trouve un syndic de remplacement, il faut une décision d'AG, attendre les deux mois qui suivent pour rendre la décision effective, puis six mois pour le passage de comptes, la transmission de dossiers, la mise en route chez le nouveau syndic.
Sans parler du coût de l'opération. Car ça coûte de changer de syndic.
Virer un syndic pour mettre qui à la place ? Nous en avons “usé” 7 en 15 ans. Comment savoir au départ que ce sera le bon ?
Sur les 7, nous sommes tombés une fois sur un gestionnaire formidable. Mais il s'est fait débaucher du cabinet pour aller travailler ailleurs : les bons gestionnaire sont précieux et demandés. Durant les six mois qu'il a passé à s'occuper de notre copro, il a “réglé” de nombreux dossiers qui traînaient depuis des lustres. Malheureusement il est parti.
Mais si vous avez quelqu'un à nous conseiller… n'hésitez pas !
L'avocat serait payé par les copropriétaires (pas par le syndicat) qui le saisiront pour les défendre s'il y a procédure.
Pour l'instant nous prenons tous les avis (Universimmo, avocat, architecte), préparons l'AGE et essayons de trouver une entreprise (ou plusieurs) qui acceptera de faire un autre devis.
Pour changer de syndic, cela peut être rapide. Dans notre cas, le plus long a été de trouver un syndic. Après convocation de l'AG annuelle, (21 jours), vote avec refus du quitus, vote pour le syndic X, qui était à l'extérieur et qui reprend la suite de l'AG. Donc pas d'attente, pas de délai de 2 mois etc..
Le syndic partant à un délai d'un moi pour envoyer tous les dossiers au nouveau syndic, et on repart sur une vraie base de travail. |
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