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 Posté - 21 avr. 2011 : 11:17:39
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Bonjour,
Nous avons un énorme problème et tout conseil avisé sera le bienvenu... Je suis propriétaire au sein d'une ASL constituée depuis plus de trente ans. Précédemment à cette constitution, le lotissement appartenait à une SCI qui a fait l'objet d'une liquidation judiciaire à l'issue de laquelle la cession a eu lieu au profit de l'ASL.
Néanmoins, nous nous sommes rendu compte il y a peu que le mandataire judiciaire de l'époque, ainsi que le Notaire en charge de la cession, n'avaient pas intégré les parties communes dans la cession.
Le cahier des charges de l'époque prévoyait cette cession mais elle n'a jamais eu lieu...
L'ASL n'est donc aujourd'hui pas propriétaire des parties communes. Comment faire, le notaire refusant de régulariser la cession sur base du cahier des charges? Peut-on saisir le Tribunal de commerce qui a prononcé la liquidation judiciaire ? Merci...
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CHRI64
Contributeur senior
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Posté - 22 avr. 2011 : 08:04:13
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Bonjour Alexeithecat
Etes vous certain que la cession ait été faite au profit de l'ASL ?
De plus quel a été l'actif cédé ? Les lots avant qu'ils ne soient vendus à des particuliers ?
Pouvez-vous préciser ?
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 Posté - 22 avr. 2011 : 10:29:14
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Bonjour, et merci de cette première attention... Alors je me suis renseignée. En effet, lors de la liquidation de la SCI il y a trente ans, le liquidateur nommé par le TGI a demandé une autorisation de lotissement qui a été acceptée par le Préfet. Ainsi, il a pu procéder à la vente par lots de terrain non bâtis et ce parce qu'il était opportun de poursuivre l'activité économique de la SCI pour les besoins de sa liquidation.
C'est ainsi que l'ASL s'est constituée.
C'est le cahier des charges de la SCI établi bien avant sa liquidation qui prévoyait la cession des parties communes à l'ASL (non constituée encore) lors de la délivrance du certificat de conformité de l'ensemble immobilier.
L'ASL ne s'étant constituée qu'après liquidation et lorsque tous les lots de l'ancienne SCI ont été vendus, le cahier des charges avait-il toujours vocation à s'appliquer ou le liquidateur aurait-il dû s'inquiéter du sort des parties communes lorsqu'il a fait la demande d'autorisation de lotissement? Que faire? La cession est-elle acquise? |
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CHRI64
Contributeur senior
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Posté - 23 avr. 2011 : 15:42:09
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Je comprends mieux.
Les lots ont été vendus par le Liquidateur à des particuliers dans le cadre de la liquidation judiciaire de la SCI pour rembourser les créanciers de cette dernière.
L'ASL s'est constituée et a fonctionné pendant 30 ans.
En toute logique les parties communes auraient dues être cédées à l'ASL pour le franc symbolique de l'époque. Et tout baignait.
Si cela n'a pas été fait :
- Soit la clôture de la liquidation n'a pas été prononcée par le Tribunal, la SCI est encore "vivante" (tel un zombie) et les parties communes lui appartiennent. Le Liquidateur n'a pas terminé son travail.
- Soit la clôture a été prononcée, la SCI n'a plus d'existence, et le Liquidateur doit être capable de dire ce qui est advenu des parties communes.
Pour plus d'informations allez consulter le Greffe du TGI qui a prononcé la liquidation et (éventuellement) sa clôture : ce sont deux jugements distincts.
Il vous renseignera sur l'état de la procédure et le nom du mandataire liquidateur.
Le Bureau des Hypothèques devrait également pouvoir vous dire qui est le propriétaire officiel des parties communes.
Le Cahier des Charges est toujours applicable. Pour autant la cession des parties communes à la municipalité ne s'ensuit pas automatiquement.
Le notaire n'a rien à régulariser.
Cette option est à traiter par le Bureau qui doit la faire voter en AG puis approcher la Municipalité qui n'a pas l'obligation d'accepter.
Agir officieusement au préalable est préférable.
Joyeuses Pâques !
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Posté - 27 avr. 2011 : 16:53:45
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Merci beaucoup et joyeuses pâques également...
La liquidation a bel et bien été clôturée et le liquidateur a apparemment déposé le fameux cahier des charges par acte reçu devant notaire et publié au hypothèques... Ce cahier a donc tout à fait l'air d'être encore applicable.
Vous êtes donc certain qu'une régularisation devant notaire n'est pas nécessaire??? |
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CHRI64
Contributeur senior
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Posté - 27 avr. 2011 : 20:10:49
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J'ai supposé que la cession prévue par le CDC était dirigée vers la municipalité. Si ce n'est pas le cas, oubliez ma remarque sur ce point.
Avant tout il faut savoir à qui appartiennent aujourd'hui les parties communes, ne serait-ce que pour savoir qui peut les céder à l'ASL.
Cela se fait par acte notarié comme toute cession immo.
Ceci étant rien n'empêche que l'ASL assure la gestion de parties communes qui ne lui appartiennent pas.
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poivresel
Contributeur actif
France
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Posté - 28 avr. 2011 : 14:13:39
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Bonjour,
Président du comité syndical d'une ASL j'ai eu un cas similaire à traiter. Le liquidateur judiciaire du promoteur avait oublié 2 parcelles, non bâties.
Le relevé de propriété du cadastre indiquait comme propriétaire le promoteur, qui n'existait plus. Les parcelles étant petites (200 et 30 m2) l'impôt foncier n'était pas réclamé. La situation a duré 25 ans!
J'ai fait ré-ouvrir la liquidation par le greffe du tribunal de commerce contre une avance de frais de 500€. Le tribunal a désigné au nouveau liquidateur. Nous avons racheté les parcelles à 1€ le m2 (intervention d'un notaire).
Je n'ai pas de nouvelle des 500€ de l'avance de frais (3 ans).
Cordialement |
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Posté - 04 mai 2011 : 19:43:07
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Bonsoir
juste une précision ou interrogation ?
Il y a 30 ans...c'était en ...1981....!
et à cette date, il n'appartenait pas particulièrement au "Cahier des Charges" de prévoir ou d'obliger à ce que les cessions des parties communes soient faites à l'ASL mais tout simplement les articles R319-6 à 8 anciens du curb...
Par contre, je reste demandeur , de la procédure qu'il convenait de mettre en oeuvre pour "forcer" le lotisseur à effectuer cette cession et plus encore aujourd'hui alors que ces articles n'ont plus court et que le R442-7 nouveau reste très sommaire.... |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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odyssey
Contributeur débutant
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Posté - 08 janv. 2013 : 10:27:37
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Tout d'abord, bonne année à tous les contributeurs de ce site et mes meilleurs voeux pour que celui-ci continue sa vie longuement !
Je rebondis sur le sujet ci-dessus car notre lotissement, créé en 1981, est dans le même cas que ci-dessus, à savoir :
- parties communes non rétrocédées à l'ASL en son temps par l'aménageur qui est en liquidation (non close) depuis 1997
- parties communes non rétrocédées à la commune par l'aménageur comme prévu (mais la mairie les entretient, assure les réparations de la chaussée... ??)
Le bureau des hypothèques nous a confirmé que le propriétaire officiel est toujours l'aménageur.
Un membre de notre bureau a entendu parler de "prescription acquisitive après 30 ans" qui, selon lui, pourrait permettre à l'ASL de devenir enfin propriétaire des parties communes prévues avec l'aménageur. Qu'en pensez-vous ?
Nous souhaitons nous adresser au liquidateur pour faire avancer la situation, mais pouvons-nous mettre en avant cette prescription ?
Merci d'avance pour vos commentaires |
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Posté - 08 janv. 2013 : 10:35:02
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si c'est la commune qui entretient, c'est elle qui se comporte en propriétaire... donc si prescription acquisitive, elle est au profit de la commune ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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odyssey
Contributeur débutant
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Posté - 08 janv. 2013 : 13:35:35
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Ma question concerne les parties communes qui auraient dû être cédées à l'ASL (et non pas celles qui auraient dû être cédées à la municipalité par l'aménageur). |
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Posté - 08 janv. 2013 : 13:46:53
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ça ne change rien à ma réponse : qui s'est comporté en propriétaire pour pouvoir prescrire ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 08 janv. 2013 : 14:08:57
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Odyssey : la prescription acquisitive ne peut être revendiquée que par celui qui, depuis 30 ans est plus, utilise les lieux, les entretien, ou y fait des travaux et embellissements comme s'il en détenait la propriété.
La question est donc bien celle d'Emmanuel : qui chez vous se comporte en propriétaire des parties communes non cédées depuis 30 ans ?
Pour parlez de 2 choses :
- les PC non cédées à l'ASL
- les PC non cédées à la communes.
Il y a une distinction dans l'arreté de lotir ? |
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odyssey
Contributeur débutant
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Posté - 08 janv. 2013 : 18:02:43
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1/ L'ASL se comporte comme propriétaire des parties communes listées pour la rétrocession, puisque depuis + de 30 ans elle y fait des travaux et embellissements
2/ La municipalité se comporte comme propriétaire des autres parties communes listées pour la rétrocession (notamment, la rue principale du lotissement), puisque depuis + de 30 ans elle y fait des travaux (réparation de trous sur la chaussée, entretien des trottoirs...)
Ces 2 listes faisaient partie d'un accord passé avec l'aménageur (mais dont nous ne retrouvons pas trace). Cela apparaît seulement dans le CR d'une AG qui remonte à 1987. A noter que les rétrocessions n'avaient pas été faites à l'origine (en 1981) car il y avait des défauts sur les voiries, trottoirs... et cela a duré pendant des années puis l'aménageur est tombé en liquidation. |
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Posté - 08 janv. 2013 : 20:27:25
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Certaines grandes villes n'ont pratiquement que d'anciennes voies de lotissement qu'elles entretiennent certes.....mais, alors elles ont pas du tout envie de prescrire....
Plus que la prescription, si la commune veut la voie, le L 318-3 du curb me semble plus adapté.....ou bien sur à l'amiable.
Quoiqu'il en soit pour les autres parties communes.....c'est le juge qui décidera
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 08 janv. 2013 20:29:27 |
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