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mmpp31
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 Posté - 01 mai 2011 : 11:52:29
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le dossier était extrêment clair. Le contrat de l'ancien syndic se terminait suite à la décision d'AG l'ayant déterminé comme syndic de notre résidence au 15 décembre 2009.
L'AG ayant voté le changement de syndic à eu lieu le 1er décembre de la même année.
L'ancien syndic a demandé à être payé jusqu'à la fin du mandat et est passé devant la juridiction de proximité qui lui a donné raison. Même s'il ne souhaitait pas se reproposer comme syndic, nous ne pouvions mettre fin à son mandat.
Il en est de même pour tous les contrats. Les votes d'AG permettent de choisir le nouveau prestataires mais cela ne signifie pas que le contrat prend fin dès la fin d'AG.
Pour ce qui est des erreurs et de l'ignorance, chacun a ses limites et je ne prétends pas tout savoir. Il se peut que je me trompe dans mes écrits qui ne sont en rien des affirmations.
Si aucun syndic n'est élu sur l'AG et que le contrat du syndic en place est toujours valable de part la date d'échéance votée en AG que se passe-t-il ?
N'a-t-il pas obligation d'assumer ses fonctions jusqu'à la date d'échéance? Si non sur quoi peut-il s'appuyer pour refuser ce travail? Si oui, et toujours en fonction de la date d'échéance du contrat de syndic, pourquoi n'est-il pas possible de convoquer une AG pour élire un syndic avec une réelle concurrence?
Merci de bien vouloir combler mon ignorance. |
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JB22
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 22
 Posté - 01 mai 2011 : 16:18:14
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"L'ancien syndic ..... est passé devant la juridiction de proximité qui lui a donné raison"
Application du principe "nul ne peut se faire justice à lui-même"
Vous avez signé un contrat prévoyant un montant forfaitaire d'honoraires, vous êtes redevable de ce montant dans les conditions fixées au contrat.
Votre syndic vous a causé un préjudice, vous pouvez demander réparation mais pas vous faire justice.
Dans le cas de lohalo il n'y a pas de préjudice, le syndic a respecté un délai de 5 mois, mais une carence du C.S.
Vous dites:
"Si aucun syndic n'est élu sur l'AG et que le contrat du syndic en place est toujours valable "
Tous les U.I. vous répètent que le contrat cesse dés la mise aux voix de l'élection d'un syndic, cette élection ayant été mise à l' ordre du jour par le syndic.
Si par exemple une A.G. était exceptionnellement convoquée par le président du C.S. avec à l'ordre du jour 5 mois avant la fin du contrat, de l'élection d'un syndic, le syndic en place pourrait invoquer une rupture abusive de son contrat, le syndicat devant justifier d'un motif grave de résiliation du contrat. |
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mmpp31
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23
Posté - 01 mai 2011 : 19:58:41
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je suis entièrement d'accord avec tout ça mais vous ne répondez pas vraiment à ma question.
Pour reprendre dans l'ordre, nous ne nous avons pas fait justice seul. L'ancien syndic a stoppé son activité le lendemain de l'AG ayant choisi un autre syndic. Mais il s'est prélevé l'intégralité des honoraires. La juridiction de proximité nous a débouté quand à notre demande du remboursement des sommes perçues par l'ancien syndic entre le lendemain de l'AG et son contrat. Son contrat était prévu jusqu'au 15 décembre, même si nous avons changé de syndic avant, il reste syndic jusqu'à cette date, sauf arrangement entre les parties.
Concernant le cas de Lohalo, 2 choses, comment le syndic a-t-il averti le CS de son refus de proposé sa candidature comme syndic?
Autre point, il a mis à l'ODJ cette résolution mais si aucun syndic n'est choisi, comment peut-il ne pas être syndic jusqu'à la fin de son contrat? Je ne trouve rien dans les textes légaux stipulant que le syndic est ainsi déchargé de ses obligations. |
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Gédehem
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24
Posté - 02 mai 2011 : 21:47:33
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mmpp31 :
"L'ancien syndic a demandé à être payé jusqu'à la fin du mandat et est passé devant la juridiction de proximité qui lui a donné raison. "
Désolé pour vous (syndicat), mais il faillait contester cette décision qui viole les textes ! Vous aviez un avocat ???
Le syndic agit dans le cadre d'un MANDAT, qui, par son acceptation par les parties, forme le "contrat de mandat".
La fin du mandat, de la délégation de pouvoir, met automatiquement fin au "Contrat de mandat" qui procède, qui découle de la délégation de pouvoir !
En résumé, pour faire simple, "Plus de mandat = plus de contrat de mandat".
Le syndic qui n'est plus syndic ne peut en aucun cas prétendre à des honoraires pour la période durant laquelle il n'estplus dans le cadre d'un mandat/délégation de pouvoir.
Désolé pour ce "juge de proximité", ici hors des clous !
"Si aucun syndic n'est élu sur l'AG et que le contrat du syndic en place est toujours valable de part la date d'échéance votée en AG que se passe-t-il ?"
Vous avez une réponse très claire et très précide dans D.art.46, dont je suis surpris que peu fasse cas !
"D.Art. 46 - A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoquée à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membre du conseil syndical.La même ordonnance fixe la mission du syndic et, sous réserve des dispositions du dernier alinéa du présent article, la durée de celui-ci ; la durée de cette mission peut être prolongée et il peut y être mis fin suivant la même procédure.
(.....) "
Lorsqu'une AG dument convoquée (entre autres questions) pour désigner le syndic ... ne le désigne pas (peu importe la raison), le syndicat se retrouve dépourvu de syndic.
Celui-ci ne peut alors être désigné que par le pdt du TGI.
Le sydic sortant n'ayant pas été désigné = plus de syndic = plus personne pour gérer le syndicat.
Il n'existe pas de "syndic de fait", pas plus que d'un syndic sortant qui ne serait plus syndic mais expédirait les "affaires courantes" !
Il faut s'en convaincre, puisque prévu par les textes : le syndic qui n'est pas réconduit dans son mandat ne peut prétendre à poursuivre sa mission ni percevoir des honorauires pour un mandat qui n'existe plus.
Le syndicat qui ne désigne pas de syndic lors de l'AG convoquée à cet effet est dépourvu de syndic, peu importe l'échéance du mandat initialement convenue.
Nous ne somes ni au foot ni au rugby : nous sommes dans le cadre d'une délégation de pouvoir qui ne joue pas de prolongation. |
Édité par - Gédehem le 02 mai 2011 22:02:36 |
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mmpp31
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Posté - 02 mai 2011 : 22:25:36
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merci pour votre réponse parfaitement claire qui au moins, essaie d'expliquer et ne juge pas.
Oui nous avions un avocat pour cette procédure devant la juridiction de proximité et comme nous sommes encore en contact avec lui, je ne manquerai pas de lui transmettre votre réponse |
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Sunbird
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Posté - 05 mai 2011 : 16:21:18
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citation: Initialement posté par Gédehem
"D.Art. 46 - A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoquée à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membre du conseil syndical.La même ordonnance fixe la mission du syndic et, sous réserve des dispositions du dernier alinéa du présent article, la durée de celui-ci ; la durée de cette mission peut être prolongée et il peut y être mis fin suivant la même procédure.
(.....) "
Intéressant, vous parlez de quelle loi?
Dans le cas où le syndic n'est plus sous mandat, vous dites que l'on peut demander au TGI de nommer un autre syndic? J'avais déjà posé cette question à une association de copropriétaire et eux m'avaient répondu qu'on pouvait simplement demander la mise en place d'un administrateur judiciaire. |
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27
Posté - 05 mai 2011 : 18:38:26
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peut-être n'étiez vous pas exactement dans le cas cité par gedehem et alors c'est le D47 qui s'applique :
citation: Article 47
Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et, sous réserve de l'application des dispositions de l'article 9 ci-dessus, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic.
Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
si vous étiez dans le même cas, votre association vous a mal renseigné... |
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Gédehem
Pilier de forums
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28
Posté - 05 mai 2011 : 18:54:06
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"Intéressant, vous parlez de quelle loi ?.."
SUNBIRD !!!!!!!!!! ...depuis le temps que vous êtes ici !!! 
Les textes cités par les uinaites de la rubrique "COPROPRIETE" font référence à ceux régissant les immeubles en copropriété :
- Loi du 10 juillet 1965 modifiée.
- son décret d'application du 17 mars 1967, lui aussi modifié.
Lorsque nous indiquons ici "L.art.x" c'est qu'il s'agit d'un article de la loi de 65, "D.art.y" d'un article du décret de 67 ! 
S'il s'agit d'une citation d'autres textes, la référence en est indiquée...
Concernant le syndicat dépourvu de syndic, 2 cas de figures :
- l'AG convoquée pour désigner le syndic ne parvient pas à le désigner, peu importe la raison : désignation du syndic "provisoire" par Pdt TGI sur demande de copropriétaires sur le fondement de D.art.46 (cité).
- dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic (donc hors du cas ci-dessus de l'AG qui ne le désigne pas) , désignation d'un "administrateur provosoire" par le pdt du TGI, sur demande de tout interessé, sur le fondement de D.art.47.
S'agissant du syndic sortant :
- soit il a convoqué une AG sans autre candidat mais n'a pas été élu : syndic désigné par pdt du TGI (art.46)
- soit il a passé la date échéance de son mandat sans convoquer d'AG : administrateur provisoire désigné par pdt TGI. (art.47)
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Édité par - Gédehem le 05 mai 2011 18:57:15 |
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Sunbird
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Posté - 06 mai 2011 : 09:41:44
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citation:
Oui, je suis d'accord je mérité une grosse fessée...
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