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Kimel
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 Posté - 06 mai 2011 : 08:33:19
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Bonjour,
Un débat opposant les membres du CS et les copropriétaires, je sollicite vos lumières à propos de la résolution (partie en bleu) ci-après inscrite sur le PV de la dernière AG:
"12 - Fixation du montant des marchés à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire
l'Assemplée générale fixe le montant des marchés et contrats à partir desquels la mise en concurrence des contrats ou des fournisseurs est obligatoire à 1432,36€ TTC.
L'assemblée générale autorise le conseil syndical pendant la durée du mandat en cours à décider de certaines dépenses entrant dans le cadre de la gestion courante de l'immeuble jusqu'à un montant maximum de 1432,36€ TTC."
En quoi consiste le pouvoir de décision du CS évoqué dans cette résolution? Dans quels cas peut-il être utilisé ??
En parcourrant les sujets je n'ai cessé de lire que le CS n'a pas le pouvoir de décider de dépenses...
Merci d'avance d'éclairer mes lanternes !
Cordialement,
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Édité par - Kimel le 06 mai 2011 08:34:32 |
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 06 mai 2011 : 10:11:17
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citation: Initialement posté par Kimel
Bonjour,
Un débat opposant les membres du CS et les copropriétaires, je sollicite vos lumières à propos de la résolution (partie en bleu) ci-après inscrite sur le PV de la dernière AG:
"12 - Fixation du montant des marchés à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire
l'Assemplée générale fixe le montant des marchés et contrats à partir desquels la mise en concurrence des contrats ou des fournisseurs est obligatoire à 1432,36€ TTC.
L'assemblée générale autorise le conseil syndical pendant la durée du mandat en cours à décider de certaines dépenses entrant dans le cadre de la gestion courante de l'immeuble jusqu'à un montant maximum de 1432,36€ TTC."
En quoi consiste le pouvoir de décision du CS évoqué dans cette résolution? Dans quels cas peut-il être utilisé ??
En parcourrant les sujets je n'ai cessé de lire que le CS n'a pas le pouvoir de décider de dépenses...
Merci d'avance d'éclairer mes lanternes !
Cordialement,
vous avez raison
le CS n'a aucun pouvoir pour décider d'une dépense
votre syndic a repris ici.....un vieux texte , qui figurait dans les AG donnant un seuil de dépense au CS...mais qui n'existe plus!
demandez à votre syndic , quel est le texte de la loi de 65 ou du décret de 67, qui impose une telle résolution... |
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JB22
Pilier de forums
France
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Posté - 06 mai 2011 : 10:26:15
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Article 21 du décret du 17mars 1967:
"Une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminée."
La décision:"L'assemblée générale autorise le conseil syndical pendant la durée du mandat en cours à décider de certaines dépenses ." ne réponds pas aux exigeances de la loi puisque les dépenses ne sont pas déterminées.
D'autre part il ne faut pas confondre:
[i]"Fixation du montant des marchés à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire"
qui demande la présentation de plusieurs "devis", et
"l[i]e montant à partir duquel, le syndic doit demander "l'avis" du conseil syndical pour engager des dépenses dans le cadre du budget."
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Posté - 06 mai 2011 : 11:45:15
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le CS n'a aucun pouvoir de décision sauf sur une mission précise confiée par l'AG ; ce qui n'est pas le cas :
"...à décider de certaines dépenses..." et donc cette misssion est incertaine et imprécise.... 
Imaginez si votre CS avait pouvoir de décider 20 fois jusqu'à 1432.36 € dans un exercice : 28647,20 € .....  |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 06 mai 2011 : 15:59:04
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En résumé la résolution citée (en bleu) ne correspond à rien du tout, est illicite : les dépenses de gestion courantes ne peuvent être engagées QUE par le syndic.
Votre ODJ ne comportait pas de question relative à une" délégation de pouvoir" selon D.art.21 (rapporté par JB), délégation portant sur un acte expressément déterminé.
Votre CS (vérificatieur de la conformité des choses) aurait du relever l'erreur, cette résolution étant hors les clous, impossible à mettre en œuvre licitement.
Toutefois (soyons constructifs ! ) la question se pose souvent pour l'achat des petits consommables : type les 3 lampes grillées, plus de serpillère, les produits d'entretien, etc ....
Outre le fait que personne ne suit les stocks (il y en a qui mangent les serpillères et les balais !  ), la question doit être abordée sereinement en concertation avec le syndic, avec par exemple un responsable "petits achats" au sein du CS, qui se fera (rapidement) rembourser ses avances de fonds sur factures au nom du syndicat.
Mais nous ne sommes pas là dans le cadre d'une délégation de pouvoir selon D.art.21.
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Édité par - Gédehem le 06 mai 2011 16:00:26 |
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Kimel
Nouveau Membre
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Posté - 06 mai 2011 : 19:57:23
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Merci à tous de votre contribution. Ce que je soupçonnait est donc exact: le texte en bleu de cette résolution est donc illicite.
En l'occurence, le CS à décidé de l'implantation d'une haie dans l'enveloppe budgétaire allouée, au motif que la destination d'un espace vert n'était plus respectée et subissait des dégradation (stationnement de voitures) et le syndic a engagé les travaux correspondants.
Plusieurs copropriétaires ont entamé une guerre vis-à -vis des membres du CS au motif que cette décision va à l'encontre de l'intérêt de la copropriété dont les comptes sont dans le rouge et de la volonté des copropriétaires (nombreux à ce garer là ).
Le CS se justifie par la résolution en question et son souhait de faire respecter la destination de cette partie commune.
Le syndic se justifie par le fait qu'il s'agit de préserver l'immeuble, et qu'il a recueilli de fait l'approbation du CS.
Chacun campe sur ces positions de principe.
Pour ma part, je considère qu'il faut apaiser les tensions, mais je voudrais savoir si leur argumentation respective tient la route afin d'engager une démarche auprès des uns et des autres et éviter à l'avenir que ceci se renouvelle. |
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 Posté - 06 mai 2011 : 20:46:17
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Votre syndic est un âne d'avoir rédigé une telle résolution.
Il est un mauvais gestionnaire en laissant le conseil sydnical prendre des décisions que lui doitprendre
Il se défend comme un pied qu'il sembel etre en faisant confusion entre l'avis qu'il arait demandé au conseil sydnical et son role réel. Il ne peut pas engager de tels travaux sans une décision d'AG.
Apaiser les tension ne sert a rien dans un syndicat ou un petit groupe fait ce qu'il veut, il vaut mieux crever l'abcès.
Crever l'abcès consiste en partie aussi a reconnaitre la faute du syndicat d'avoir voté une telle stupidité.
Remettez tout le mond sur les raiils:
1/ On vote des résoilutions légales
2/ on laisse le syndi décider, et si il décid mal on en change
3/ on laisse le conseil sydnical donner son avis, mais pas décider.
citation: la destination d'un espace vert n'était plus respectée et subissait des dégradation (stationnement de voitures) Le vrai porblème est la. Il faut l'aborder par une résolution si nécessaire.... |
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Posté - 06 mai 2011 : 23:36:42
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ribouldingue : ok le syndic est un ane d'avoir proposer une telle résolution, mais ce sont els copropriétaires qui sont irresponsables de l'avoir approuvé.
Laissons donc ce CS dictatueur dépenser autant de fois ces " 1432.36 €", on peut se demander pourquoi un tel chiffre!! lorsque ce CS aura satisfait à tous ces désirs de petit pouvoir en dépensant des dizaines de milleirs d'euros car cette résolutions est sans limite de commandes, il sera temmps au copros de se rendre compte de leur GROSSE betise. !!! |
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Posté - 07 mai 2011 : 09:54:55
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Kimel
Nouveau Membre
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9
Posté - 08 mai 2011 : 09:26:55
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citation: Initialement posté par philippe388 (...) mais ce sont els copropriétaires qui sont irresponsables de l'avoir approuvé. Laissons donc ce CS dictatueur dépenser autant de fois ces " 1432.36 €", on peut se demander pourquoi un tel chiffre!! lorsque ce CS aura satisfait à tous ces désirs de petit pouvoir en dépensant des dizaines de milleirs d'euros car cette résolutions est sans limite de commandes, il sera temmps au copros de se rendre compte de leur GROSSE betise. !!!
Je vous trouve bien intolérant et peu constructif dans cette réponse. Ces copropiétaires que vous qualifiez d'irresponsables, j'en suis.
Vous semblez oublier que les personnes qui achètent en copropriété achètent avant tout un bien (logement pour la plupart) et intègrent généralement un "système de fonctionnement" déjà établi auquel ils font confiance. Il n'y a pas de formation , pas m^me d'initiation et surtout, pas de vocation. Les niveaux socio-culturels sont divers, comme le gôut pour la recherche et l'étude, les capacités de compréhension, le temps à y consacrer, etc... Enfin, comme tous les domaines touchant aux textes de loi, les choses sont souvent complexes, pas toujours limpides ,y compris pour les hommes de loi, puisqu'il est souvent nécessaire de s'appuyer sur des jurisprudences, lesquelles sont de surcroit susceptibles d'évoluer.... Ces derniers font d'ailleurs de longues études pour exercer dans ce domaine, se spécialisent car il est impossible d'y exceller partout, et se trompent pourtant de temps à autre !
Mais je suis persuadé que vous connaissez très bien la réalité: les copropriétaires sont des gens ordinaires, qui ne connaissent pas pour la plupart le décret de 1967 et s'en remettent à ceux qu'ils désignent et/ou élisent (syndic, conseil syndical).
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Posté - 08 mai 2011 : 11:07:17
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Kimel : OK, mais un minimum de recherches sur le fonctionnement d'une copropriété et des roles du syndic et du CS est indispensable en copropriété.
en 2011 on ne peut payer les yeux fermés des charges de plus en plus lourdes. On ne peut pas signer un chèque en blanc à ses voisins, membres du CS, qui n'ont aucun pouvoir de décisions en copropriété.
IL faut prendre le temps de lire l'ODJ et de réfléchir à son vote, ET surtout d'être présent, de participer ET de poser des questions, même si elles paraissent idiotes !!!
Kimel : vous avez fait l'effort de poser des questions sur UI au sujet de cette résolution illicite. VOus avez obtenu des réponses précises, que vous pourrez soumettre à vos voisins lors de votre AG. Le débat va s"engager, et quand vous annoncerez que le CS peut commander autant de trvaux dans la limite du montant "idiot" de 1432.36 €, soit 14 320.36 si le CS passe 10 commandes et de 42 970.80 € si c'est 30 commandes !!!
Votre AG va réagir, le syndic et le CS devront répondre, et cette résolution sera rejettée.
Pas besoin d'être juriste ou avocat confirmé pour s'occuper de la coprorpiété, mais de l'intérêt, un peu de temps à passer sur UI .... Un peu de bons sens suffit, il est facile de comprendre qu'il est très dangereux pour son porte-monnaie de laisser son voisin décider à sa place. Les mots de cette résolution illicite sont clairs : décider de certaines dépenses d'un montant maximum de 1432.36 €.
bon dimanche
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 08 mai 2011 : 11:18:29
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Vous avez effectivement raison de rappeler une constante : l'ignorance dans laquelle sons quasi tous les acquéreurs en copropriété.
Est-ce une excuse sur le long terme ?
Concernant les membres du CS, que personne ne force à être candidat, la moindre des choses est qu'ils sachent à quo ils s'engaggent, qu'ils se renseignent sur ce que sera effectivement leur boulot, .... et donc les régles qui s'imposent en coproprété, régles dont ils sont collectivement chargés de vérifer la bonne application.
Comment vérifer si l'on ne sait pas, au moins dans les grandes lignes ????
Il ne viendrait l'idée à personne (quoi que ...) de conduire une voiture sans préalablement savoir à quoi servent les pédales et les manettes, et plus encore ce qu'il en est du Code de la route !
Même s'il ne l'a pas fait avant en tant que 'simple' copropriétaire, ce qui est une erreur, la mondre des choses pour un candidat au CS est d'avoir au moins lu le RDC (loi commune aux copropriétares), ainsi que la loi de 65 et son décret de 67, document que tout CS doit avoir en stock (Litec et/ou Dalloz avec commentaires)..
Avec ces bases indispensables, les conseillers ont des éléments, se font beaucoup moins "roulés dans la farine" par leur syndic, ce qu est hélas le cas lorsqu'ils se contentent des affrmations du gestionnaire.
Pour mémoire :
Les documents qu'un CS doit détenir pour exercer la mission
prévue par les textes :
Copies à demander au syndic (L.art.21)
- RDC et plans annexés (VRD, etc ....)
- contrat de mandat du syndic.
- attestation RCP syndic + coordonnées et montants couverts par garant
financier.
- liste des copropriétaires à jour (et à tenir à jour !) Liste selon CNIL norme n°21-2003
- contrat de travail des employés.
- contrat(s) d'assurance(s) du syndicat.
- contrats des différents prestataires permanents du syndicat (chaufferie,
ascenseurs, espaces verts, entretien ...etc )
- Carnet d’entretien de l’immeuble.
- DTA : Document technique amiante
- éventuellement, si le syndicat a des employés, DUERSST : Document
Unique d'Evaluation des Risques pour la Santé et la Sécurité des
Travailleurs. (DUER dans le langage courant)
- (liste non exhaustive)..
A prévoir :
- loi de 1965 et décret de 1967 (à jour)
- code de la copropriété (Litec, dalloz …..
- Le manuel du CS (ARC..)
- autres docs juridique ou technique (selon besoins)
- les PV des AG
- le RFCS ! (Règlement d’organisation et de fonctionnement du CS).
- le régistre des PV de réunions du CS.
- …..
PS : ne pas oublier que lorsqu'on achete en copropriété ce n'est certainempent pas un "appartement" ... mais un "Lot de coproprété", lequel comprend une partie prvative (apparte, pavillon, cave ...) ET une fraction de toutes les choses communes.
La porte d'entrée, les espaces verts, les voies de circulation, vous en avez la propriété pour votre part, en ndvsion avec les autres0. |
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Kimel
Nouveau Membre
9 message(s)
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Posté - 09 mai 2011 : 07:28:41
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citation: Initialement posté par philippe388
Kimel : OK, mais un minimum de recherches sur le fonctionnement d'une copropriété et des roles du syndic et du CS est indispensable en copropriété (...)
Le débat va s"engager, et quand vous annoncerez que le CS peut commander autant de trvaux dans la limite du montant "idiot" de 1432.36 €, Votre AG va réagir, le syndic et le CS devront répondre, et cette résolution sera rejettée(...)
il est facile de comprendre qu'il est très dangereux pour son porte-monnaie de laisser son voisin décider à sa place. Les mots de cette résolution illicite sont clairs : décider de certaines dépenses d'un montant maximum de 1432.36 €.
Je suis d'accord, cependant étudier le bien fondé et la légalité de chaque résolution est bien fastidieux !
Pour en avoir discuté un peu avec un membre du CS, celle qui nous préoccupe ne semble pas avoir causé d'abus ni de problèmes jusqu'à aujourd'hui. Par contre, je n'en connais pas la raison initiale, si ce n'est qu'elle est simplement reconduite "par habitude" sur proposition syndic.
Quant au montant, ce serait peut-être un pourcentage du budget.
citation: Initialement posté par Gédehem
(...)Les documents qu'un CS doit détenir pour exercer la mission
prévue par les textes : (...)
Merci pour cette liste. |
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nefer
Modérateur
14608 message(s)
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13
Posté - 09 mai 2011 : 08:39:44
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cette résolution était mise à l'ODJ il y a un certain temps
il me semble que cela a été supprimé en 2004
votre syndic n'a pas pris connaissance des modifications légales depuis cette date... |
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14
Posté - 09 mai 2011 : 09:16:07
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Kimel : citation: Je suis d'accord, cependant étudier le bien fondé et la légalité de chaque résolution est bien fastidieux !
Pour en avoir discuté un peu avec un membre du CS, celle qui nous préoccupe ne semble pas avoir causé d'abus ni de problèmes jusqu'à aujourd'hui. Par contre, je n'en connais pas la raison initiale, si ce n'est qu'elle est simplement reconduite "par habitude" sur proposition syndic.
Quant au montant, ce serait peut-être un pourcentage du budget.
Kimel : "je ne connais pas la raison", " cela n'a pas posé de problèmes", peut-être un pourcentage du budget", " c'est bien fastidieux", " par habitude",.... Un beau résumé de l'attitude courante des copropriétaires, malheureusement. ON rale sur l'augmentation du pain et de l'essence, mais les charges de copropriété, c'est trop compliqué !!!!! Pas très sérieux.
Alors sortez votre chéquier et faites un chèque en blanc pour le paiement de vos charges !!!
SEULE l'AG décide en copropriété du montant de ses charges et des travaux à engagés, c'est à dire TOUS les copropriétaires. Donnez carte blanche au CS, c'est ne plus respecter le choix des copropriétaires.
Tout vabien pour l'instant, mais lisez quelques post sur UI pour comprendre que les dérives arrivnet vite. Il vous suffit de changer de CS ou de président du CS, et ceux-ci seront très heureux de ce pouvoir ENORME, puisqu'il est sans limite de montant.
Le role du CS n'est pas d'engager des dépenses MAIS de controler les comptes du syndicat et la gestion du syndic. |
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alphonse
Nouveau Membre
43 message(s)
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Posté - 19 juil. 2011 : 11:42:02
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Bonjour,
Dans notre petite copropriété géré par un syndic parisien A.... G......, le conseil syndical peut engager des dépenses pour un montant de 6000 euros par travaux.
Notre budget pour charges courantes est de 40 000 euros.
Cette résolution a été votée en 2009. peut on la considérer comme non écrite et est il encore possible de saisir le tribunal pour la faire annuler ?
Que faire si le CS engage des travaux ?
Merci de votre aide |
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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16
Posté - 19 juil. 2011 : 12:08:37
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citation: Initialement posté par BANZAI
votre syndic a repris ici.....un vieux texte , qui figurait dans les AG donnant un seuil de dépense au CS...mais qui n'existe plus!
En fait, cela n'a jamais existé. Ce qui est intervenu, c'est la jurisprudence qui a confirmé, s'il en était besoin, que l'article 25 alinéa a de la loi du 10 juillet 1965 ne permettait pas d'attribuer une enveloppe budgétaire à la discrétion du conseil syndical. |
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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17
Posté - 19 juil. 2011 : 12:23:17
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citation: Initialement posté par alphonse
Bonjour,
Dans notre petite copropriété géré par un syndic parisien A.... G......, le conseil syndical peut engager des dépenses pour un montant de 6000 euros par travaux.
Notre budget pour charges courantes est de 40 000 euros.
Cette résolution a été votée en 2009. peut on la considérer comme non écrite et est il encore possible de saisir le tribunal pour la faire annuler ?
Que faire si le CS engage des travaux ?
Merci de votre aide
La résolution est illégale mais le délai de contestation est dépassé.
Si vous saisissez le tribunal pour la faire annuler, il y a deux possibilités :
- soit le tribunal juge que l'action est prescrite et vous êtes débouté, à mon avis le plus probable,
- soit le tribunal considère que la résolution est non écrite et fait donc droit à votre demande, ce dont je doute.
Cette résolution n'a pas été utilisée, ce qui pourrait vous servir. Au cas où le conseil syndical déciderait de s'en servir, vous pourriez, refuser de payer votre quote part en motivant votre refus au syndic, par courrier recommandé avec demande d'avis de réception. Si, par la suite, vous êtes assigné en justice, vous ferez valoir la nullité de la résolution. Comme la prescription est inopérante lorsqu'on agit par exception, vous devriez avoir gain de cause. Mais ne prenez pas l'initiative de l'action en justice, vous auriez alors de grandes chances d'être débouté, surtout si vous aviez voté pour cette résolution en son temps.
En tous cas, faites le nécessaire pour qu'une telle disposition soit abolie lors de la prochaine assemblée. |
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etc
Contributeur senior
627 message(s)
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18
Posté - 19 juil. 2011 : 15:42:34
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Dans le même genre, la résolution à notre AG de cette année était rédigée ainsi (qu'est-ce que vous en penser? merci):
Délégation de pouvoir au conseil syndical pour engager les mesures nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble conformément à l’article 25A de la loi du 10 juillet 1965 et à l’article 21 du décret du 17 mars 1967 (article 25)
Afin de permettre au conseil syndical de prendre, en temps utile, les mesures nécessaires pour assurer en toute circonstance le bon état d’entretien et de conservation de l’immeuble sans avoir à en référer au préalable à l’assemblée générale, celle-ci lui délègue ses pouvoirs à l’effet de conclure tous les marchés se rapportant à la conservation des parties communes, des services et des équipements collectifs de l’immeuble, à concurrence d’un montant maximum de … euros TTC par an.
Il est précisé que cette délégation ne porte que sur les décisions relatives à la gestion courante de l’immeuble.
Le conseil syndical rendra compte de l’exécution de la présente délégation à l’assemblée générale annuelle réunie pour l’approbation des comptes de la copropriété.
A sa demande, l’assemblée générale pourra modifier les montants ci-dessus.
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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Posté - 19 juil. 2011 : 17:06:25
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C'est affligeant. Il s'agit du travail du syndic... |
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alphonse
Nouveau Membre
43 message(s)
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Posté - 19 juil. 2011 : 20:00:26
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Merci pour vos réponses, j'avais bien sur voté contre.
La résolution votée est au mot près identique à celle présentée par ainohi.
Avons nous le même syndic ?
Vous dites : En tous cas, faites le nécessaire pour qu'une telle disposition soit abolie lors de la prochaine assemblée.
Q'entendez vous par cela ?
Quelle résolution faire voter pour l'annuler ?
Cordialement |
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