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sogelex
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 Posté - 10 mai 2011 : 19:21:12
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Bonjour,
J'ai un gros problème: en 2007, j'ai réhabilité deux appartements pour les louer ensuite, j'ai fait tous les travaux moi-même pour un montant de 60000 Euros environ (avec crédit). Toutes les factures sont évidemment à mon nom.
En 2008, lorsque j'ai commencé à louer, et que ma première déclaration de revenus fonciers est arrivée, l'agence qui s’occupe de la gestion m'avait conseillé d'essayer d'amortir en "Robien".
Mais après avoir pris contact avec le service des impôts, cela n'a pas été possible, pour diverses raisons.
Bref, j'en suis resté là, bête comme je suis, c'est à dire que je n'ai pas amorti mes appartements en Robien, mais , et c'est là le gros hic, je n'ai pas déduit de mes revenus fonciers les 60000 Euros de travaux !!!!
Je me suis contenté de déduire les frais de gestion, la taxe foncière, bref ce qui est normalement déductible, mais pas les travaux !
Je paye donc des impôts fonciers (je veux dire, j'ai un bénéfice sur les revenus fonciers) alors que si j'avais déduit tous les travaux, je n'aurais rien du payer pendant 6 ans (puisqu'on peut déduire 10700 Euros par an au max, et le reste les années suivantes).
Je précise que je déclare mes revenus fonciers "au réel".
Je vais appeler les impôts, mais j'aimerais avoir vos avis, notamment pour savoir si je peux rattraper le coup?
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 Posté - 10 mai 2011 : 21:08:37
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En 2011 vous ne pouvez demander correction que des délcarations fiscales de 2009 sur les revenus de 2008 et de 2010 sur les revenus de 2009.
Si vous avez fait 60 000 euros de travaux en 2008, vous faites une déclaration rectificative.
Si vous avez fait 60 000 euos de travaux en 2007, c'est trop tard.
La date est la date de la facture.
SI vous avez fait 60 000 = 29 000 le 31de2007 + 31 000 le 02ja2008, les 31 000 sont donc encore utilisables.
Attention, les travaux en question ne doivent pas etre des travaux de reconstruction, mais d'entretien, d'amélioration. 60 000 euros, ca me parait énorme car ce n'est que des matériaux normalement.... |
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sogelex
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Posté - 10 mai 2011 : 21:47:20
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Re-bonsoir,
En fait les factures datent de 2007, année au cours de laquelle j'ai fait les travaux.
Donc d'après vous c'est grillé?
En posant la question différemment, "SI" j'avais déduit ces travaux de mes revenus fonciers correctement dès le départ, j'aurais pu imputer 10700 Euros par an en déduction pendant 6 ans? (60000/10700= en gros 6 ans), sachant qu'en plus à cela je dois rajouter tout le reste: frais de gestion, assurance PNO, taxe foncière, intérets d'emprunt... donc je n'aurais rien payé en terme de revenus fonciers pendant cette durée, étant négatif (les 2 apparts rapportent en brut environ 16000 Euros par an, si je déduis 10700 Euros il reste pas grand chose). Mais peut être ai je mal compris?
60000 Euros c'est peut etre ( et surement) énorme, mais il y a dèjà 30000 Euros pour la réfection de la toiture (faite par un couvreur), mais la facture date de février 2007...
Les autres 30000 Euros sont "absorbés" par les travaux fait par moi même, et chacun sait que les matériaux coutent cher... donc les montants grimpent vite. |
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Posté - 11 mai 2011 : 07:16:33
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citation: j'aurais pu imputer 10700 Euros par an en déduction pendant 6 ans? Non.
Vous auriez pu déduire jusqu'a 10 700 euros la première année et constatant un déficit pouvoir le reporter et l'utiliser pendant les 10 années suivantes. MAIS UNIQUEMENT ALORS en déduction de vos seuls revenus fonciers.
Il n'est pas possible en 2011 de déduire de vos revenus autres que mobiliers 10 700 euros pour des dépenses faites en 2007!!!
Mais il faut l'avoir constaté.
Il me semble que ce dernier point est à discuter.
Je serais vous, j'expliquerais mon problème à l'administration, en indiquant 'je ne peux plus contester ma base d'imposition de 2007, mais le calcul rectifié prenant compte des mes dépenses omises fait apparaitre un lourd déficit de
60 000 - 10 700
(calcul approximatif, il faut faire le vrai calcul) = environ 49 300 euros
reportable sur dix ans sur mes revenus fonciers sucessisfs;
Je demande donc à bénéficier de ces 49 300 euros, en vous présentant une déclaration rectificative pour 2007, pour constater ce déficit,
et je vous remets donc une déclaration rectificative pour 2008 et 2009 en utilisant pour chacune de ces des deux années une partie de mon déficit reportable pour diminuer ou annuler ma base de revenus locatifs imposables, et il reste alors xxx euros reportables utilisables en 2010 et pour les années suivantes...
NOTEZ QUE: Pour discuter avec l'administration fiscale, vous n'avez nulle besoin d'aller les voir physiquement, ce que personellement je n'ai jamais fait.
Vous pouvez simplement leur adresser un mail a l'adresse mail indiquée sur votre avis d'impositoin, ou leur écrire un courrier tout simplement.
Avec les impots ce n'est pas comme avec la poste, les courriers se perdent rarement et sur ce point en tout cas je n'ai jamais eu a me plaindre d'eux, et ils n font pas de rétention d'info ni de réticence a modifier, tout au contraire. |
Édité par - ribouldingue le 11 mai 2011 07:45:52 |
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Posté - 11 mai 2011 : 07:21:21
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Par rapport à votre compréhension, il y a une différence:
Mettons que vous déduisiez 12000 euros en 2007 sur vos travaux, et qu'il en reste 48 000 reportables pendant dix ans.
Si en 2008 vos revenus fonciers sont de 30 000 euros, vous pouvez utiliser 30 000 euros reportables (et non pas 10 700) ^ppouir annuler ces revenus fonciers et les rendre donc non imposables;
En revanche vous ne pouvez pas en utiliser 30 000 + 10 700 = 40 700 pour en rendre 10 700 déductibles des autres revenus. |
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sogelex
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Posté - 11 mai 2011 : 19:58:44
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Bonsoir,
merci pour vos réponses, j'ai appelé le centre des impôts, et, donc, on m'a confirmé que, les factures datant de 2007, il était trop tard pour prétendre à quoi que ce soit de ce coté là.
Pour la solution de faire l'impasse sur 2007, mais en revanche "d'utiliser" mon lourd déficit sur les 10 années suivantes malgré tout, le conseiller que j'ai eu m'a eu l'air dubitatif car d'après lui, il n'est plus possible de revenir en arrière, car les actions rétroactives pour 2007 s’arrêtaient au 31 décembre 2010, et donc puisqu'il est trop tard pour changer quoi que ce soit, on ne peut prendre en compte lesdites factures de 2007, donc pas de déficit utilisable possible.
(Je ne sais pas si je m'exprime bien)
Tant pis pour moi donc. |
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angelle
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Posté - 11 mai 2011 : 20:15:15
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citation: Initialement posté par sogelex
Bonsoir,
merci pour vos réponses, j'ai appelé le centre des impôts, et, donc, on m'a confirmé que, les factures datant de 2007, il était trop tard pour prétendre à quoi que ce soit de ce coté là.
Pour la solution de faire l'impasse sur 2007, mais en revanche "d'utiliser" mon lourd déficit sur les 10 années suivantes malgré tout, le conseiller que j'ai eu m'a eu l'air dubitatif car d'après lui, il n'est plus possible de revenir en arrière, car les actions rétroactives pour 2007 s’arrêtaient au 31 décembre 2010, et donc puisqu'il est trop tard pour changer quoi que ce soit, on ne peut prendre en compte lesdites factures de 2007, donc pas de déficit utilisable possible.
(Je ne sais pas si je m'exprime bien)
Tant pis pour moi donc.
Petite consolation : si vous revendez vous pourrez déduire vos factures pour le calcul de la plus value alors que vous n'auriez pas pu le faire si vous les aviez déduites. |
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sogelex
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Posté - 11 mai 2011 : 20:29:57
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@ Angelle: Je comprends bien votre raisonnement, mais je crois qu'il est désormais interdit (depuis 2005 il me semble), de déduire les travaux faits soi même (j'entends par là les factures de matériaux), pour le calcul de la plue value en cas de revente.
mais quelqu'un de plus calé que moi pourra t il éclaircir ce point? |
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angelle
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Posté - 11 mai 2011 : 20:37:03
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citation: Initialement posté par sogelex
@ Angelle: Je comprends bien votre raisonnement, mais je crois qu'il est désormais interdit (depuis 2005 il me semble), de déduire les travaux faits soi même (j'entends par là les factures de matériaux), pour le calcul de la plue value en cas de revente.
mais quelqu'un de plus calé que moi pourra t il éclaircir ce point?
J'ai donnné l'intégralité des factures de matériaux au fisc qui les a acceptées et même ajouté un coefficient multiplicateur mais il est vrai que c'était en 2001. Je ne connais pas cette nouvelle loi mais je ne sais pas tout , je consulte google 
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Édité par - angelle le 11 mai 2011 20:42:52 |
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angelle
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Posté - 11 mai 2011 : 20:50:26
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sogelex
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Posté - 11 mai 2011 : 20:54:02
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Hélas oui.
En 2001 c'était le bon temps.
AÏe j'ai mon hernie fiscale qui me reprend... |
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angelle
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Posté - 11 mai 2011 : 21:35:15
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citation: Initialement posté par sogelex
Hélas oui.
En 2001 c'était le bon temps.
AÏe j'ai mon hernie fiscale qui me reprend...
Pour vous soigner il vous reste une possibilité quand vos locataires partiront c'est de les louer en meublé et vous pourrez alors amortir sur la valeur réelle de chaque appartement. Les travaux seraient ainsi pris en compte |
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sogelex
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Posté - 11 mai 2011 : 22:20:38
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En meublé... oui ce serait possible, d'autant ces appartements sont situés dans une zone touristique.
Donc je pourrais déduire cette fois ci les travaux que j'ai réalisés? |
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angelle
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Posté - 11 mai 2011 : 22:28:26
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citation: Initialement posté par sogelex
En meublé... oui ce serait possible, d'autant ces appartements sont situés dans une zone touristique.
Donc je pourrais déduire cette fois ci les travaux que j'ai réalisés?
Non vous ne pourriez pas les déduire mais les amortir puisqu'ils ont augmenté la valeur du bien.
Le bien peut être loué à l'année ou en saisonnier.
Vous avez de nombreux fils sur ce sujet dans cette partie du forum
En principe l'amortissement se fait par composants mais si vous amortissez avec un taux forfaitaire de 2,5% à 3% sur 85% de la valeur réelle du bien le fisc ne trouvera rien à redire et c'est ainsi que fonctionnent la plupart des comptables. |
Édité par - angelle le 11 mai 2011 22:38:35 |
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Posté - 12 mai 2011 : 07:24:42
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citation: Initialement posté par sogelex
Pour la solution de faire l'impasse sur 2007, mais en revanche "d'utiliser" mon lourd déficit sur les 10 années suivantes malgré tout, le conseiller que j'ai eu m'a eu l'air dubitatif car d'après lui, il n'est plus possible de revenir en arrière, car les actions rétroactives pour 2007 s’arrêtaient au 31 décembre 2010, et donc puisqu'il est trop tard pour changer quoi que ce soit, on ne peut prendre en compte lesdites factures de 2007, donc pas de déficit utilisable possible. Vu le montant je n'en resterais pas la,
j'enverrais un courrier explicatif en redemandant, on ne va pas vous fusiller pour autant. |
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sogelex
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Posté - 12 mai 2011 : 22:18:20
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Bonsoir,
Mille Merci pour toutes vos réponses fort instructives, effectivement je vais écrire un courrier de réclamation auprès des impots, en montrant ma bonne foi, comme le dit Ribouldingue "on ne va pas me fusiller".
Je vous tiendrai donc au courant de l'évolution des choses, afin que mon expérience puisse servir à d'autres (principe du forum).
Pour finir, concernant la location de mes logements loués vides avec bail standard de trois ans en locations saisonnières, je ne pense pas d'une part avoir les connaissances nécéssaires pour gérer tout cela, et d'autre part faire confiance à une agence qui pourra me rouler comme un bleu, non merci (c'est déjà un peu le cas), je me demande parfois si louer quelque chose en France vaut encore la peine, vu les retours que j'ai.
Mais c'est un autre débat...
Merci encore, et à bientôt. |
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Posté - 13 mai 2011 : 06:41:25
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Attention au terme de réclamation, je marcherais sur des oeufs quand même, donc j'utiliserais des termes plus softs.
On ne peut pas louer avec des baux de trois ans en location saisonnière; Une saison, c'est quelques mois de l'année maxi. |
Édité par - ribouldingue le 13 mai 2011 06:43:58 |
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sogelex
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Posté - 13 mai 2011 : 20:48:23
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Bonsoir,
Effectivement, n'étant pas en position de force, mieux vaut etre "renard" que "lion", comme on dit, et faire profil bas, c'est moi qui ai commis une erreur, pas eux, et je suis donc soumis à laur bon vouloir...
Donc j'ai mis les formes afin d’être le plus respectueux et humble possible, sans exagérer non plus.
Nous verrons bien.
Une petite question subsidiaire: lors d'une location en meublé à l'année (environ 3600 E par an), les revenus doivent être déclarés en micro"BIC" ou en micro foncier? |
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sogelex
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Posté - 13 mai 2011 : 20:49:53
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Zut, j’aurais du poser ma dernière question sur un nouveau fil?! |
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