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Sunbird
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 Posté - 24 mai 2011 : 09:56:53
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Bonjour,
le hasard n'est plus permis.
Sur 4 syndics, 3 syndics n'organisent pas comme il est prévu dans leur contrat une AG annuelle.
Un syndic est hors des clous puisque il n'est plus sous-contrat, mais 2 autres faisant des contrats de 16 mois, avec vote de renouvellement d'un an en AG.
Le principe est simple, ils font par exemple une AG en février 2010, et font un contrat d'un an pouvant aller jusqu'au 30 juillet...
Certains répondent et alors ce n'est pas grave du moment qu'on a un AG!
Sauf que la multiplicité des cas montre qu'il ne s'agit pas d'un hasard mais bien d'une stratégie.
Je m'explique, le syndic se doit d'organiser annuellement une AG c-ad- tous les 12 mois (c'est dans le contrat) . A partir du moment que le syndic fait des AG flottantes tous les 15 mois, il économise nécessairement de l'argent. Le calcule est très simple.
Sur 5 ans de gestion (60 mois) nous avons deux cas :
- une AG annuelle (12 mois) : on a 5 AG
- une AG annuelle, mais faites tous les 15 mois : on a 4 AG
Concrètement, c'est simple ce glissement des AG conduit à faire qu'un gestionnaire pourra gérer dans son portefeuille 25% de copropriété en plus (en terme d'AG).
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Louis92
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Posté - 24 mai 2011 : 10:48:28
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Avec 4 AGs pour 5 ans, outre que dès la 2ème AG, le syndic ne respecterait pas les 6 mois après la fin d'un exercice pour tenir une AG mais il y aurait une AG sur 4 qui approuverait 2 exercices. Peu réaliste .. à moins, évidemment, d'avoir des exercices de 15 mois ... |
Édité par - Louis92 le 24 mai 2011 10:49:41 |
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philippe30
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 2
Posté - 24 mai 2011 : 10:51:32
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Bonjour,
Les syndics ont plutot tendance à faire des contrats de 18 mois en faisant des assemblée tous les ans.
Le contrat à 18 mois permet de cloturer l'exercie precedent en ayant commencé le nouvel exercice de 6 mois donc difficulté pour changer de syndic....
Il joue sur le fait que l'assemblée doit avoir lieu dans els 6 mois suivant la cloture des comptes donc ils attendent le maximum.
http://sos-net.eu.org/copropriete/2/2-5-20.htm
citation: L'art. 8 Décret 1967 édicte clairement que le syndic doit convoquer l'assemblée générale, au moins une fois l'an ou si les copropriétaires le lui ordonnent (dans certaines conditions, se référer au texte de l'article). Toutefois, la loi ne prévoit aucune sanction en cas de manquement à ce principe...
Une fois l'an s'entend d'une année civile, et non de 365 jours. Un syndic peut donc convoquer le 1er janvier d'une année et le 30 juin de l'année suivante.
Si après mise en demeure restée infructueuse sous huitaine le syndic n'a toujours rien fait, c'est le Conseil syndical qui convoquera l'assemblée.
Si le mandat du syndic expire à une certaine date et si le syndic omet de tenir l'assemblée avant cette date (il "rate une date anniversaire"), l'assemblée convoquée trop tardivement sera nulle.
Voyez avec le président du CS qui peut convoquer l'AG et mettez à l'ordre du jour un changemebnt de syndic avec propositions d'un nouveau syndic , le tout en respectant les règles de convocation et mettez le syndic en copie....
Croyez moi le prochain syndic filera doux quand il aura vu Ă qui il a affaire ...............
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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Édité par - philippe30 le 24 mai 2011 10:57:24 |
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3
 Posté - 24 mai 2011 : 10:58:39
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Je ne suis pas d'accord avec votre vision des choses. Le syndic doit organiser une AG par an et non pas tous les 12 mois.
Votre raisonnement n'est valable que pour la 1ère année et éventuellement le deuxième. A partir de la 3ème année, vous avez sauté une AG, ce que peu de syndic font (du moins ceux que je connais).
Miantenant vous avez raison sur un point : les syndics ne le font pas innocemment. Le gain n'est pas en réalité directement financier, il s'agit en fait de la flexibilité de l'agenda des comptables et des gestionnaires et donc de leur conditions de travail. Cela permet, pour partie et si cela est correctement organisé, de fidéliser les differents collaborateurs épargnant ainsi les coûts de recrutement et ceux de remplacement (ou de non remplacement car cela a aussi un coût). |
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Posté - 24 mai 2011 : 11:22:13
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Je réagis ici aux propos de Louis92 pour tordre le cou à l'idée très répandue (y compris chez les professionnels) de la nécessité d'avoir un AG dans les 6 mois qui suivent la clôture d'un exercice.
C'est juste Ă©crit nulle part !!!!
La loi de 1965 indique seulement que le budget prévisionel doit etre adopté dans les 6 mois qui suivent la cloture de l'exercice précédent (article 14-1)... Or nombre de syndic font voter le budget un an à l'avance (par exemple lors de l'AG 2011, on approuve le budget 2012). De sorte que le budget 2012 étant voté dès 2011, l'AG 2012 peut être organisée jusque et y compris le 31/12/2012 (article 8 du décret de 1967). |
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Sunbird
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Posté - 24 mai 2011 : 11:23:09
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Tellement réaliste car venant d'exemples concrets :
1/ AG le 1er février 2006 (compte clôturé 2005)
2/ AG le 1er juin 2007 (compte clôturé 2006)
3/ AG le 1er octobre 2008 (compte clôturé 2007)
4/ AG le 1er février 2010 (compte clôturé 2008 et 2009)
Si nous Ă©tions sur un contrat d'un an nous serions :
1/ AG le 1er février 2006 (compte clôturé 2005)
2/ AG le 31 janvier 2007 (compte clôturé 2006)
3/ AG le 30 janvier 2008 (compte clôturé 2007)
4/ AG le 29 janvier 2009 (compte clôturé 2008)
5/ AG le 28 janvier 2010 (compte clôturé 2009)
Le seul moyen d'avoir une AG annuelle est d'avoir un contrat d'1 an avec son syndic. Concernant D. Art7, effectivement il ne parle pas de 365 jours, donc cela est encore plus important de cadrer les choses avec le mandat et la résolution sur le PV.
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Posté - 24 mai 2011 : 11:39:10
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Votre syndic a commis une faute en ne convoquant pas d'AG en 2009 c'est indubitable (non respect de l'article 8 du décret) mais cela est indépendant de la durée de son mandat. Si vous aviez un contrat de 3 ans, cela n'autoriserait pas votre syndic pour autant à convoquer l'AG tous les 3 ans. Il s'agit en fait de 2 sujets distincts.
Avec votre calcul, le syndic a un sérieux problème à partir de 2014, puisque l'AG se déroulant le 23 janvier, il doit le 1er janvier (pour ma part je ne travaille pas ce jour là ) à la fois cloturer les comptes et convoquer l'AG - Rude journée... |
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Sunbird
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Posté - 24 mai 2011 : 12:01:24
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citation: Initialement posté par Links
Votre syndic a commis une faute en ne convoquant pas d'AG en 2009 c'est indubitable (non respect de l'article 8 du décret) mais cela est indépendant de la durée de son mandat. Si vous aviez un contrat de 3 ans, cela n'autoriserait pas votre syndic pour autant à convoquer l'AG tous les 3 ans. Il s'agit en fait de 2 sujets distincts.
Avec votre calcul, le syndic a un sérieux problème à partir de 2014, puisque l'AG se déroulant le 23 janvier, il doit le 1er janvier (pour ma part je ne travaille pas ce jour là ) à la fois cloturer les comptes et convoquer l'AG - Rude journée...
Combien de CS ou de SDC vont demander la tenue d'AG avant le 31/12 si celle-ci devait ĂŞtre faite en novembre?
Concernant du cas que je parle, j'ai un exemple concret avec 3 syndics différents, qui appliquent le même type de fonctionnement. Le seul qui ne le fait pas est un petit syndic.
C'est tellement simple, que je ne peux pas remplir dans leur totalité les formulaires des impôts |
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Sunbird
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Posté - 24 mai 2011 : 12:04:54
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citation: Initialement posté par Links
Miantenant vous avez raison sur un point : les syndics ne le font pas innocemment. Le gain n'est pas en réalité directement financier, il s'agit en fait de la flexibilité de l'agenda des comptables et des gestionnaires et donc de leur conditions de travail. Cela permet, pour partie et si cela est correctement organisé, de fidéliser les differents collaborateurs épargnant ainsi les coûts de recrutement et ceux de remplacement (ou de non remplacement car cela a aussi un coût).
Ok, je n'avais pas intégré dans mon raisonnement l'aspect RH, car dans d'autres professions j'avais dû travailler sur un même système en abordant uniquement l'aspect financier. |
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Posté - 24 mai 2011 : 12:09:06
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links : citation: les syndics ne le font pas innocemment. Le gain n'est pas en réalité directement financier, il s'agit en fait de la flexibilité de l'agenda des comptables et des gestionnaires et donc de leur conditions de travail. Cela permet, pour partie et si cela est correctement organisé, de fidéliser les differents collaborateurs épargnant ainsi les coûts de recrutement et ceux de remplacement (ou de non remplacement car cela a aussi un coût).
Oh le beau syndic !!! sunbird parle de la loi non respectée d'une AG par an, ou par 12 mois, ou inversemment !!! et vous répondons flexibilité et conditions de travail, ou couts de recrutement, et fidélisation des collaboratuers ???? et non des syndicats de copropriétaires.
Quand les syndics s'occupent de leur petite entreprise et non de leur mission de mandataire syndic !!
links a zappé également qu l'AG n'est pas convoqué uniquement pour voté un budget !!! mais également des trvaux et aussi pour élir un syndic.
links : un beau spécimen du " roulage dans la farine" !!! n'est ce aps gedehem .!! |
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GĂ©dehem
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Posté - 24 mai 2011 : 14:46:16
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"Je réagis ici aux propos de Louis92 pour tordre le cou à l'idée très répandue (y compris chez les professionnels) de la nécessité d'avoir un AG dans les 6 mois qui suivent la clôture d'un exercice.
C'est juste Ă©crit nulle part !!!! "
Je partage bien entendu les propos de Links sur cette "affaire" !
On peut dire sans se tromper beaucoup que les affirmations de certains (syndics) relèvent de la tromperie.
Comme le fait de tenir systématiquement ces AG annuelles fin juin pour des comptes arretés au 31.12 qui précède.
Il ne fait pas ĂŞtre dupe : mĂŞme en prenant son temps, il faut :
- 1 mois pour arreter les comptes.
- 1 mois pour controle CS + préparation ODJ AG (syndic+CS)
- 1 mois pour convoquer.
Ce qui donne des AH au plus tard 3 mois après l'arret des comptes annuels.
L'autre aspect, que souligne très justement Links, tient au calendrier de tenue des AG des syndicats en portefeuille.
"Le gain n'est pas en réalité directement financier, il s'agit en fait de la flexibilité de l'agenda des comptables et des gestionnaires et donc de leur conditions de travail. "
Tenir 45 AG en 15 jours du 13 au 30 juin, bonjour les dégats ! 
Le problème vient ici de l'incompréhensoble habitude d'avoir des exercices comptables copiés sur la calendrier, 1er janvier/31 décembre.
Cela n'a aucun sens, qui plus est sachant que l'absentéime est important lors des fêtes de fin d'année.
Mais cela a encore moins de sens pour une copropriété en chauffage collectif ! Avoir une saison de chauffe à cheval sur 2 exercices est ridicule, peu propice à un bon suivi.
Dans ces cas, l'exercice devrait-être 1.10/30.09. On a tout le temps de tenir l'AG vers le 15 décembre chaque année (ou tout début janvier.
On sait ce qu'il en est pour les copropriétés "de vacances", à la mer ou à la montagne ! La tenue des AG doit être fonction des occupations majoritaires, ce qui détermine des dates de l'exercice comptable, par exemple 1.04/31.03 pour cette copropriété à Port Baccares..
Avec les 3 mois maxi entre fin d'exercice et AG, c'est là un point sur lequel syndics comme CS devraient se pencher sérieusement. |
Édité par - Gédehem le 24 mai 2011 14:46:58 |
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Sunbird
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Posté - 24 mai 2011 : 16:07:27
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citation: Initialement posté par Gédehem
Le problème vient ici de l'incompréhensoble habitude d'avoir des exercices comptables copiés sur la calendrier, 1er janvier/31 décembre.
Cela n'a aucun sens, qui plus est sachant que l'absentéime est important lors des fêtes de fin d'année.
Mais cela a encore moins de sens pour une copropriété en chauffage collectif ! Avoir une saison de chauffe à cheval sur 2 exercices est ridicule, peu propice à un bon suivi.
Dans ces cas, l'exercice devrait-être 1.10/30.09. On a tout le temps de tenir l'AG vers le 15 décembre chaque année (ou tout début janvier.
très intéressant, car je me posais justement la question si il y avait ou pas obligation de clôturer les comptes sur l'année calendaire ou pas.
Il me parait effectivement bien plus judicieux dans le cadre d'une copropriété avec chauffage collectif de valider les comptes après avoir reçu les factures de combustibles. |
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Posté - 24 mai 2011 : 16:35:00
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Je ne peux que soutenir les propos de gedehem... et ignorer ceux de philippe388, qui polémiquera tout seul même si je finis par penser qu'il a un problème avec la définition du mot obligatoire : - Adjectif -
A. -[Correspond à obliger A 2] Qui est prescrit, imposé par une loi, un règlement administratif. Taxe obligatoire; enseignement obligatoire et gratuit; assurance obligatoire; rendre qqc. obligatoire; conventionnellement, juridiquement obligatoire. Clauses obligatoires (Ac.). Il serait difficile au préfet, étant donnée sa résidence obligatoire, de se rendre, le moment voulu, au siège de l'assemblée élective (Baradat, Organ. préfect., 1907, p.58). En outre, en mai 1916, en dépit d'une tradition historique séculaire, le service militaire obligatoire était adopté en remplacement du système Derby qui reposait sur les engagements volontaires (Joffre, Mém., t.2, 1931, p.173). Il faut avoir un prénom, dit le gendarme, c'est obligatoire et prévu par la loi (Aymé, Puits, 1932, p.207).
- Caractère obligatoire (de qqc.).Une deuxième différence, corollaire de la précédente, naît du caractère facultatif de la taxe en opposition avec le caractère obligatoire de l'impôt (Pradelle, Serv. P.T.T. Fr., 1903, p.145).
- HIST. [Sous l'occupation allemande] Service du Travail obligatoire (S.T.O.).Ça ne l'empêche pas d'avoir soustrait au Service du Travail Obligatoire je ne sais combien de garçons, et de dire assez de mal des Allemands (Montherl., Demain, 1949, ii, 1, p.721). Le 16 février, s'instituait le service du travail obligatoire, procurant au «gouvernement» le moyen de fournir sans limites à l'ennemi la main-d'oeuvre qu'il exigeait (De Gaulle, Mém. guerre, 1956, p.89).
B. -[Correspond Ă obliger A 3] Qui est prescrit par la morale, la religion:
. Il n'en est pas de la morale comme de la cristallographie ou de la mécanique. L'attitude scientifique est, par définition, une attitude critique. Comment prendre cette attitude à l'égard de règles dont le caractère obligatoire imprime le respect à toutes les consciences?
LĂ©vy-Bruhl, Mor. et sc. moeurs, 1903, p.59.
- RELIG.Jeûne obligatoire.Celle-ci [sa mère], à force de caresses et de friandises, obligeait l'enfant à apprendre (...) toutes les prières obligatoires et non obligatoires (Mérimée, Âmes Purg., 1837, p.301).
- Qui est imposé par des usages, les convenances, une convention particulière. La Tenue de Soirée est obligatoire pour ce bal (Ac. 1935).
C. -[Correspond à obliger A 1] Qui apparaît comme inévitable, nécessaire. Les transformateurs rotatifs (...) sont d'un emploi obligatoire toutes les fois qu'il s'agit de transformer un courant continu en courant alternatif, ou vice-versa (Haton de La Goupillière, Exploitation mines, 1905, p.597). La guerre de 1914-1918 avait montré que le destroyer est l'escorteur obligatoire d'une escadre (Le Masson, Mar., 1951, p.35).
- BIOL., BOT.Parasite obligatoire.Ce sont [les Euphraises] donc des parasites facultatifs qui s'opposent aux parasites obligatoires tels que le Gui (Plantefol, Bot. et biol. végét., t.1, 1931, p.397). Les larves, qui sont des parasites obligatoires, se développent (Brumpt, Parasitol., 1910, p.583).
D. -LING. (gramm. générative). Transformations obligatoires. ,,Celles qui s'appliquent à toutes les phrases de base (comme la transformation affixale), par opposition aux transformations facultatives, qui ne s'appliquent que si un marqueur structurel défini est présent dans la structure de base (comme les transformations interrogative, emphatique, négative, impérative)`` (Ling. 1972).
Prononc. et Orth.: [?bligatwa:?]. Att. ds Ac. dep. 1694. Étymol. et Hist. [1319 (s. réf. ds Bl.-W.3-5)] A. 1. 1320 dr. «qui a la force d'obliger» (Comptes Saint Omer in Mém. Sté Antiquaires Morinie, XXVII, 355 ds Fonds Barbier: lettres obligatoires); 2. [1370-72 obligatore «qui oblige (moralement)» (Oresme, Éthiques d'apr. FEW t.7, p.269b)] 1824 (Joubert, Pensées, t.1, p.361: ce qui paraît [...] le plus moralement obligatoire). B. 1. 1815 «exigé par une loi, un règlement» (Constant, Princ. pol., p.96: le payement des taxes [...] n'était plus obligatoire); 2. 1823 «exigé moralement» (Las Cases, Mémor. Ste-Hélène, t.2, p.576); 3. 1842 «imposé par les usages, les convenances» (Hugo, Rhin, p.104); 4. 1869 «inévitable, nécessaire, fatal» (Lautréam., Chants Maldoror, p.336): obligatoires métaphores). Empr. au b. lat. jur. obligatorius «qui a la force d'obliger», dér. de obligare (v. obliger). Fréq. abs. littér.: 327. Fréq. rel. littér.: xixe s.: a) 239, b) 357; xxe s.: a) 643, b) 608. |
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Louis92
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Posté - 24 mai 2011 : 17:27:56
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Pour Links, OK, reçu 5 sur 5 : j'ai trop lu ou entendu l'affirmation sur la "nécessité d'avoir un AG dans les 6 mois qui suivent la clôture d'un exercice" et je l'ai prise pour une réalité des textes.
Cdlt. Louis92. |
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GĂ©dehem
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Posté - 24 mai 2011 : 17:47:34
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"si il y avait ou pas obligation de clôturer les comptes sur l'année calendaire ou pas...."
Pas une "obligation" mais une pratique "imposée" par les propriétaires 'investisseur' pour des questions fiscales.
Mais comme ces histoires privatives n concernent en rien le syndicat, les dates de l'exercice comptable sont à déterminer selon la pertinence des choses..
DĂ©cret comptable :
"Article 5
L’exercice comptable du syndicat des copropriétaires couvre une période de douze mois. Les comptes sont arrêtés à la date de clôture de l’exercice. Pour le premier exercice, l’assemblée générale des copropriétaires fixe la date de clôture des comptes et la durée de cet exercice qui ne pourra excéder dix-huit mois.
La date de clôture de l’exercice pourra être modifiée sur décision motivée de l’assemblée générale des copropriétaires. Un délai minimum de cinq ans devra être respecté entre les deux décisions d’assemblées générales modifiant la date de clôture. "
NB : pour le changement de date, par exemple dans une copropriété en chauffage collectif, il faut décider (par ex : AG avril 2012) de passer de l'exercice 1.01/31.12 à un exercice 1.10/30.09.
Par une autre résolution (complémentaire à ce changement si pas inscrite), l'AG devra également décider que l'exercice 2012 ayant commencé le 1.01.2012 sera arreté le 30.09.2012 .
Cette modification doit être très largement anticipée par les CS (dès maintenant), comme il doit en être pour toutes les décisions importantes, en particulier ici avec le syndic, premier concerné sur un plan pratique.
"j'ai trop lu ou entendu l'affirmation sur la "nécessité d'avoir un AG dans les 6 mois qui suivent la clôture d'un exercice" et je l'ai prise pour une réalité des textes."
Dans les 6 mois ... pour décider du budget prévisionnel (L.art.14-1).
Pour le reste, il est fait une confusion avec l'article 157, alinéa 1er, de la loi sur les sociétés commerciales ((C. com. art. L225-100), qui oblige à tenir l'AG dans les 6 mois de la cloture des comptes.
Un syndicat ne relevant pas du Code du commerce ..... |
Édité par - Gédehem le 24 mai 2011 18:16:52 |
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Sunbird
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Posté - 24 mai 2011 : 19:44:53
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citation: Initialement posté par Gédehem
NB : pour le changement de date, par exemple dans une copropriété en chauffage collectif, il faut décider (par ex : AG avril 2012) de passer de l'exercice 1.01/31.12 à un exercice 1.10/30.09.
Par une autre résolution (complémentaire à ce changement si pas inscrite), l'AG devra également décider que l'exercice 2012 ayant commencé le 1.01.2012 sera arreté le 30.09.2012 .
Cette modification doit être très largement anticipée par les CS (dès maintenant), comme il doit en être pour toutes les décisions importantes, en particulier ici avec le syndic, premier concerné sur un plan pratique.
Que voilà une bonne idée, comme nous sommes en vacance de syndic, et que le nouveau syndic ne sera probablement pas mis en place avant septembre, j'ai déjà 2 résolutions.
Concernant votre remarque sur les copropriétaires investisseurs elle se tient, car à la limite il sera plus simple de calquer l'année fiscale sur l'année calendaire, sauf qu'il est de plus en plus fréquent que je sois dans l'impossibilité aujourd'hui de fournir aux impôts l'ensemble des justificatifs (décompte individuel de charge car je ne les ai pas à temps). Je trouve surprenant que certains syndics fournissent avant l'AG et donc la validation des comptes, les décomptes individuels de charge, cela sous-entendant que le syndicat sera là pour entériner une décision déjà prise par le syndic. |
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GĂ©dehem
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16
Posté - 24 mai 2011 : 22:47:38
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Les points inscrits à l'ODJ des AG sont des propositions, y compris pour l'approbation des comptes du syndicat, les rejets étant toutefois à la marge (mais existent, comme les rectifications/redressements effectiés par l'AG suite à l'avis du CS).
Concernant le décompte individuel, c'est une information.
Dans la mesure où les comptes approuvés seraient différents, les décomptes individuls doivent l'être également.
Que les AG soient parfois de simples chambres d'enregistrement, ne serait-ce pas le fait des moutons qui la compose majoritairement ? |
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JPM
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17
Posté - 26 mai 2011 : 11:56:08
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Les controverses relatives à l'interprétation de l'article 7 du décret sont désormais obsolètes. Rappel : il avait été jugé que le syndic pouvait convoquer une AG en avril 2010 et la suivante en novembre 2011 et que c'était correct : une AG en 2010 et une en 2011 !!!!
L'assemblée annuelle doit sans aucun doute être tenue dans le délai de six mois à compter de la clôture d'un exercice.
Il est vrai que l'art. 14-1 ne vise que l'adoption du budget prévisionnel de l'exercice. Bévue ou pas ? On ne sait. Mais :
L'article 2 du décret du 14/03/2005 précise que
- le syndicat approuve les comptes de l'exercice clos
-et vote le budget prévisionnel
L'assemblée annuelle tenue en 2011 approuve donc les comptes de l'exercice 2010 et vote le budget prévisionnel 2012.
Celui-ci devant être voté le 30 juin 2011 au plus tard, les comptes 2010 doit être également approuvés avant cette même date.
A cet argument tiré des textes on peut ajouter un argument de simple bon sens : comment établir sérieusement le BP 2012 sans avoir au minimum les comptes 2010 ?
L'article 10 du décret susvisé lie d'ailleurs le vote du budget prévisionnel à la présentation des comptes de l'exercice clos.
Les annexes 2 et 3 viennent à l'appui : on doit trouver dans les tableaux les éléments relatifs à l'exercice clos N réalisé à approuver, d'une part, et le budget prévisionnel N + 2 à voter.
L'assemblée annuelle doit donc désormais être tenue en N + 1 dans les six mois de la clôture de l'exercice N. L'ordre du jour doit comporter impérativement l'approbation des comptes de N et le vote du budget prévisionnel de N + 2. Pas de controverse possible. C'est le mécanisme normal majoritairement respecté.
Pour autant le syndic peut être désigné pour une durée de 14, 16 ou 18 mois. Il convient simplement de préciser que le mandat ainsi conféré prend fin de plein droit à la date de la prochaine assemblée annuelle renouvelant le mandat du syndic ou désignant un nouveau syndic. C'est devenu une pratique courante et très satisfaisante dès lors qu'elle évite les difficultés pouvant résulter de la tenue tardive d'une assemblée annuelle, quelle qu'en soit la raison.
Un budget prévisionnel voté le 20 septembre N + 1 peut-il être attaqué ? Non apparemment. Il n'y a de sanction que lorsque le BP N + 2 n'a pas été voté à la date du 31 décembre N+1.
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GĂ©dehem
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Posté - 26 mai 2011 : 17:16:35
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Se cacher derrière le vote d'un budget prévisionnel dans les 6 mois de l'arret des comptes de l'exercice écoulé pour justifier une AG pour l'approbation des compte dans les 6 mois, voila bien une belle pirouette !
L'important est l'approbation des comptes au plus tôt de la fin de l'exercice écoulé.
Pour le budget prévisionnel suivant, qui n'a pas d'autre but que de rendre exigibles les 2 premières provisions, il suffit qu'il le soit 15 jours avant le début de l'exercice qui le concerne ....
"Il n'y a de sanction que lorsque le BP N + 2 n'a pas été voté à la date du 31 décembre N+1."
CQFD, il est bon de le rappeler.
Il faut dénoncer cette pratique des AG au bout de 5 mois ou 5 mois 1/2 ( voire le 29 juin !!) pour approuver les comptes passés arrétes le 31.12 précédent.
On a vu qu'il ne faut pas plus de 3 mois pour tenir cette AG, ce qui devrait ĂŞtre une exigence des syndicats.
PS :
"A cet argument tiré des textes on peut ajouter un argument de simple bon sens : comment établir sérieusement le BP 2012 sans avoir au minimum les comptes 2010 ? "
C'est vrai, ça : comment peut-ont sérieusement prétendre établir un prévisionnel sérieux pour 2012 en prenant pour référence les comptes 2010 ??? |
Édité par - Gédehem le 26 mai 2011 17:20:09 |
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Sunbird
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Posté - 26 mai 2011 : 18:27:12
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citation: Initialement posté par Gédehem
Il faut dénoncer cette pratique des AG au bout de 5 mois ou 5 mois 1/2 ( voire le 29 juin !!) pour approuver les comptes passés arrétes le 31.12 précédent.
On a vu qu'il ne faut pas plus de 3 mois pour tenir cette AG, ce qui devrait ĂŞtre une exigence des syndicats.
J'ai bien noté ces délais. Serait-il concevable de faire voter une résolution engageant le syndic à tenir ce délai? |
Édité par - Sunbird le 26 mai 2011 18:27:58 |
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JPM
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20
Posté - 27 mai 2011 : 00:15:36
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Les convocations doivent partir un mois avant la date prévue pour l'assemblée.
Indépendemment des contraintes liées au syndic lui -même, il faut tenir compte de celles liées au conseil syndical dont les membres n'ont pas une entière disponibilité pour le contrôle des comptes et la préparation de l'assemblée.
Il faut y ajouter les contraintes du calendrier pour les dates d'assemblées : vacances, grèves, ponts et divers.
Le meilleur et plus diligent des syndics professionnels ne peut pas grouper toutes ses assemblées sur un mois. !
Un bon moyen d'obtenir une assemblée pas trop tardive en 2012 est de la préparer en 2011 : un ou deux contrôle des comptes en cours d'année et étude des questions à inscrire à l'ordre du jour, surtout s'il y a des travaux à prévoir. Convoquer une assemblée sans avoir les devis n'est pas souhaitable.
Alors un bon syndic vous mettre en tout début de sa liste. Il y aura lui-même avantage. Une case libre pour les CS moins diligents
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