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ZELDA
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 Posté - 31 mai 2011 : 16:59:43
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A quelle majorité doit être votée l'annexion d'un couloir désservant des caves et défini comme partie commune par le Reglement de Copropriété?
Il me semble que c'est l'article 26 ou l'unanimité!
Zelda
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Posté - 31 mai 2011 : 18:04:21
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votre cas cité est peu précis, mais on pourrait penser qu'il faille respecter la double majorité de l'article 26.
Mais,
s'il s'agit "de décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.", dans ce cas, c'est l'unanimité.
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ZELDA
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Posté - 31 mai 2011 : 18:54:53
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Merci Rambouillet de votre réactivité.
En fait, il s'agit d'un couloir partie commune en sous-sol désservant des caves (parties privatives). Dans un emplacement de ce couloir se trouve une partie du reseau d'évacuation des eaux usées de l'immeuble. Par une annexion de ce couloir votée en AG, Les copropriétaires des caves souhaiteraient fermer ce couloir menant à leurs caves par une porte dont ils détiendraient seuls la clé! Tout en prévoyant de faire voter également à la majorité de l'article 25 un droit de passage des canalisations des eaux usées (attention la servitude ne concerne que le droit de passage des canalisations d'eaux usées pas de personnes éventuelles). Bref peut on considérer que le couloir du sous-sol desservant des caves est une partie commune dont la conservation est necessaire au respect de la destination de l'immeuble dont l'alienation exige l'unanimité ou la double majorité?
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BANZAI
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 Posté - 31 mai 2011 : 18:59:48
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pourriez vous être plus précis...
qui fait cette demande ?
un copropriétaire?
ou plusieurs copropriétaires qui désirent créer un "groupe" caves (plusieurs parties privatives: leurs lots respectifs) avec une partie commune à ces copropriétaires (le couloir) ? |
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ZELDA
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Posté - 31 mai 2011 : 19:03:32
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Je précise que l'annexion envisagée du couloir est présentée au vote de l'AG comme " autorisation à donner à Mr Y et Mr X pour l'utilisation des couloirs situés en partie commune d'accès aux caves et desservant ces lots, à charge pour ces copropriétaires de fermer l'accès à ces couloirs qui deviendront parties privatives."
Ceci sans aucun transfert de propriété de la Copropriété aux deux copropriétaires (pas de vente alors que leur résolution évoque une acquisition du couloir "cédé". |
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ZELDA
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Posté - 31 mai 2011 : 19:09:49
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Merci aux personnes qui m'ont répondu, je ne suis pas encore tout à fait familiarisée avec l'utilisation du forum.
Je crois qu'en tout état de cause, l'annexion de ce couloir partie commune demandée par deux copropriétaires distincts ne relève certainement pas de la majorité de l'article 25 . |
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Posté - 31 mai 2011 : 20:48:16
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citation: autorisation à donner à Mr Y et Mr X pour l'utilisation des couloirs situés en partie commune d'accès aux caves et desservant ces lots, à charge pour ces copropriétaires de fermer l'accès à ces couloirs qui deviendront parties privatives."
ca ce n'est pas possible... soit les parties sont communes, soit elles sont privatives, mais dans ce cas il ya transfert de propriété. Ensuite, ces deux propriétaires forment pour ce morceau de couloir, une propriété en indivision, etc...
Ce qui peut être fait, c'est donné en jouissance privative, cette partie de couloir mais la aussi il faudra des règles pour gérer cette partie commune à deux. Et il faudra aussi passer par le notaire.
Pourquoi ne pas voter la mise en place d'uen porte aux frais des proprios concernés et dont seuls et le syndic détiennent la clé... ? IL n'y a rien de scandaleux ou d'extraordinaire à ce qu'une porte "palière" de caves ne soit actionnable que par certains.
En effet, la présence de réseau d'eaus usées demande à mon avis l'unanimité, sauf si on parle seulement de la mise en place d'une porte de séparation payée par les 2 copros. |
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ZELDA
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Posté - 01 juin 2011 : 10:52:24
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La vraie raison de la demande de vote de cette résolution est assez simple. Les deux copropriétaires demandeurs et l'ayant inscrit pour un vote à la majorité de l'article 25 souhaitent fermer ce couloir desservant leurs caves pour construire une trémie dans chacun de leurs lots du rez de chaussée. Leur problème est que au moins pour l'un deux, sa trémie est prévue pour être "à cheval" pour moitié dans sa cave (partie privatve) et pour l'autre moitié à l'aplomb du couloir (actuellement partie commune). Il serait très étonnant que ces deux copropriétaires acceptent la seule installation d'une porte fermant l'accès à ce couloir qui demeurerait partie commune et donc leur interdisant de faire des travaux sans autorisation! |
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Posté - 01 juin 2011 : 11:15:02
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leur projet ne tient pas debout, parce qu'il se fait à la petite économie et sans sécurité juridique.
Ce qu'il faudrait : le syndicat coupe en deux parties ce couloir, les vend pour partie symbolique aux propriétaires concernées (avec servitude de passage) et mettent un mur à la place de la porte. Quant aux tantièmes, on s'asseoie dessus, vu le peu d'impact en contrepartie des entretiens en moins sur les parties communes : nettoyage, edf, etc...
sinon tout le reste est du "bricolage" qui conduira tôt ou tard à des problêmes administratifs en cas de ventes ou mutations. Ces bricolages ne sont jamais sains en copro. |
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ZELDA
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Posté - 01 juin 2011 : 12:32:14
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Le risque de "privatisation" d'une partie commune est que les autres copropriétaires ne soient plus du tout en mesure de savoir ce qui se fait dans cette ancienne partie commune. Comment par exemple s'assurer que le sol demeure en terre battue (ce qui a toujours été le souhait de tous jusqu'à présent) Hors il s'agit tout de même du sous-sol de l'immeuble et il a été entièrement rénové récemment aux frais de tous les copropriétaires bien sûr. L'immeuble étant en forme de U, chaque demandeur de la fermeture des couloirs voudrait rendre privative une des deux branches du U qui dessert ses caves. En fait, selon votre proposition de 11h15, ne demeurerait commune que la partie la plus petite de ce U, les deux banches du U seraient murées définitivement . Je partage entièrement votre avis sur le risque que la copropriété court à accepter le bricolage proposé par ces deux copropriétaires dont l'unique but est d'agrandir leurs lots respectifs sans qu'il leur côute un euro et en ayant le droit d'interdire définitivement l'accès aux couloirs des caves à tous sauf eux, tout en créant une servitude de passage pour....le reseau d'évacuation des eaux usées auquel personne ne pourra plus accéder sauf ceux qui auront la clé! c'était bien la motivation de ma demande car je souhaite indiquer à notre syndic (qui est opposé à ce projet avec l'architecte de l'immeuble mais ils ne disposent d'aucun droit de vote) que la majorité requise ne pouvait pas être moins que l'article 26 voire l'unanimité. |
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ZELDA
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Posté - 20 juin 2011 : 11:26:54
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Bonjour, ayant donc acquis la certitude qu'un droit de jouissance exclusif ou une cession de partie commune ne peuvent être votés qu'à la majorité de l'article 26, j'ai indiqué au syndic qu'il convenait de porter à l'attention des copropriétaires qu'il ne pouvait être question le jour de l'Assemblée Générale de voter cette alienation de partie commune à la seule majorité de l'article 25. Il me répond qu'il n'est pas en droit de modifier la résolution inscrite par le copropriétaire comme devant être votée à l'article 25 (et pour cause, elle est moins contraignante pour obtenir satisfation de sa demande!) Je suis quelque peu interloquée qu'un syndic chargé de veiller à l'application de la loi considère comme normal que les copropriétaires qui inscrivent des résolutions à l'ordre du jour puissent également librement choisir à quelle majorité elles doivent être votées. Si on me refuse lors de l'AG, le vote à l'article 26 ai-je un autre recours que la demande d'annulation de cette AG en justice?
Merci pour les réponses |
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Gédehem
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Posté - 20 juin 2011 : 13:15:35
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Ce syndic est un incompétent, et/ou qui vous raconte des histoires.
La mention de la règle de majorité à la suite d'une question ODJ n'est qu'indicative.
Car la règle de majorité est liée à la nature de la question, pas à ce qu'en indique le rédacteur. (mention éventuelle qui n'a rien d'obligatoire)
Comme les questions inscrites ne sont pas figées et que l'AG dispose du pouvoir de les modifier/amender, votre gestionnaire sera renvoyé à ses "cheres études", s'il en a suivi.
Ici il s'agirait de décider d'un "acte de disposition sur parties communes", expressément prévu L.art.26 !
Cet "acte de disposition" concerne aussi bien la concession d'un droit de jouissance exclusif, ou éventuellement la création d'un nouveau lot privatif par retrait d'une partie des parties communes.
Vous devez le rappeler au syndic, ainsi qu'au CS.
Une telle décision prise à la maj.25 est illicite, entachée de nullité.
Reste à savoir si ce bout de couloir n'est pas nécessaire à la destination de l'immeuble, ce que semble montrer le passage des canalisations communes : dans ce cas, la décision doit être unanime.
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Édité par - Gédehem le 20 juin 2011 13:17:29 |
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Posté - 20 juin 2011 : 14:42:58
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ZELDA : un accès à plusieurs caves et aux canalisations ne peut être acheté par plusieurs coprorpiétaires.
Il y modification de la destination de l'immeuble, c'est évidemment à l'Unanimité.
Un seul proporiétaire d'une cave qui ne serait pas d'accord avec cette annnexion, pourrait également opposer une modification de la jouissance de ses parties privatives.
D'ailleurs ces copors désirent faire une pièce supplémentaire dans leur lot en ouvrant une trémie pour accéder aux caves privatives.Mais la trémie qui débouche sur le couloir partie commune !!! ridicule.
Un syndic qui vous raconte que l'article 25 est seulement necessaire pour l'aliénation de parties communes doit revoir sa copie !!! NUL et NUL.
L'article 25 serait OK pour une demande de travaux privatifs touchant les parties communes ( le plancher )
Demandez donc au syndic comment le géomètre va faire pour découper ce couloir en autant de lots de copropriété qu'il y a de cave???
Le couloir en 1 seul de copropriété avec tous les propriétaires de caves en indivision sur ce lot ???? est ce bien raisonnable voir possible juridiquement ?
Tout cela est totalement ubuesque.
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ZELDA
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Posté - 21 juin 2011 : 18:41:04
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Merci merci pour vos réponses, en fait les parties de couloirs objets des demandes de droit de jouissance exclusif ou de cession longent dans leur ensemble les caves des copropriétaires demandeurs de la résolution. Il n'y a pas au milieu de ces caves d'autres caves appartenant à d'autres copropriétaires. |
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