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Xill
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41
 Posté - 13 févr. 2013 : 10:16:59
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Une "dédicace spéciale pour Luc Standon" :
Il me semble, à la lecture de vos débats avec Bailleurx, que vous n'aimez pas, mais alors pas du tout l'idée d'imposer aux bailleurs le transfert du risque "impayé de loyers".
Permettez moi une expression triviale, mais j'ai l'impression que vous pissez contre le vent 
Cela se fera. Tôt ou tard. Et ce sera - très probablement - mal ficelé.
Si les gens qui s'y intéresse suivent le sens du vent, il est cependant possible d'éviter les âneries.
Tout d'abord, ne confondons pas le risque d'impayé des loyers, et celui de carence locative.
A mon sens, le second doit être supporté par l'investisseur. C'est cela qui évitera des constructions "n'importe où, n'importe comment".
L'idée qui me plait - globalement - part d'un constat, d'un problème y propose une solution :
Le parc locatif privé est LA source privilégiée (à tort ou à raison), pour remédier aux problèmes de manque de logements dans notre pays.
Il existe deux catégories principales de "petits" investisseurs : Ceux qui veulent "faire du fric" tout de suite (logements dégradés, loyers exorbitants, méthodes plus que musclées...) et ceux qui souhaitent réaliser un investissement patrimonial sur le long terme, qui s'autofinance en grande partie.
Il faut privilégier / développer la présence de la seconde catégorie. Il y a de nombreux obstacles/freins à ce développement, et l'un d'eux est le risque de mettre en péril les finances de l'investisseur, si le locataire ne paie pas ses loyers...
L'assurance le permet déjà , mais est mal connue, rarement souscrite par ceux qui ont le soin de sécuriser leur investissement, mais plus souvent par ceux qui souhaitent transférer un risque qu'ils jugent "mauvais" (à tort ou à raison).
J'ai eu l'occasion d'être en "première ligne", pour conseiller la souscription de ce type de garanties.
Invariablement, la première réaction relevait de l'antisélection du risque (j'ai de "bons" locataires, je ne veux pas m'assurer / J'ai de "mauvais" locataires, je veux m'assurer).
La seconde réaction, après explication sur la nature du risque, et le coût de sa potentielle réalisation était, selon le cas :
Prise en compte du fait que le risque n'est pas assez réparti (De 1 à 5 appartements) => Souscription
Prise en compte du fait que le risque est plus élevé qu'estimé empiriquement => Souscription
Aucun intérêt, le risque est déjà réparti => Refus de souscription (c'est cohérent)
Aucun intérêt, mes locataires ne rentrent pas dans les critères => Refus de souscription (nécessaire)
Et de façon très "surprenante", la grande majorité de mes interlocuteurs souhaitait - volontiers - pouvoir bénéficier d'une garantie "vacance locative" (entre 2 locataires, je ne perd pas d'argent si je ne parviens pas à louer rapidement...).
Là où l'idée coince, c'est pour les bailleur qui - comme Manuel44000 - disposent d'un risque déjà réparti.
La solution est pourtant simple. Les contrats pourraient prévoir qu'au delà d'un certain nombre de locataires différents, les risque n'est plus transféré en totalité à l'assureur, mais laissé en très grande partie au bailleur (nombre de mois de loyers non couverts plus élevé / intervention de l'assureur en excess loss / Taux de prime tenant compte de cette différence de garantie...)
C'est cela que je considère comme "pisser dans le sens du vent"...
Qu'en pensez vous ??
Cdlt
Xill
PS : Une belle citation d'Henri Ford, trop peu connue :
"New York n'est pas la création des hommes, mais celle des assureurs.
Sans les assurances, il n'y aurait pas de gratte-ciel, car aucun ouvrier n'accepterait de travailler à une pareille hauteur, en risquant de faire une chute mortelle et de laisser sa famille dans la misère.
Sans les assurances, aucun capitaliste n'investirait des millions pour construire de pareils immeubles, qu'un simple mégot de cigarettes peut réduire en cendres.
Sans les assurances personne ne circulerait en voiture à travers les rues. Un bon chauffeur est conscient de ce qu'il court à chaque instant le risque de renverser un piéton"
EDIT :
Le temps d'écrire ce message, BailleurX avait rédigé le sien.
Je suis d'accord avec vous, sur les principes exposés.
Les assureurs, l'Etat, les partenaires sociaux etc peuvent mettre cela en musique, sans pénaliser personne.
Bon sang, faisons le !!
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Édité par - Xill le 13 févr. 2013 10:34:22 |
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bailleurx
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 42
Posté - 13 févr. 2013 : 15:54:03
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je répondrais a cette partie
citation: La seconde réaction, après explication sur la nature du risque, et le coût de sa potentielle réalisation était, selon le cas :
Aucun intérêt, le risque est déjà réparti => Refus de souscription (c'est cohérent)
Aucun intérêt, mes locataires ne rentrent pas dans les critères => Refus de souscription (nécessaire)
et j'en reviens à ma précedente analyse sur le cout de l'assurance et de ces "supposés" (écrivons ça pour l'instant) bénéfices ou coûts
pour pouvoir certifier que le risque d'impayé est bien ou mal couvert par une assurance à 2%
il faudrait connaitre précisément le % de risque d'impayés
il est très difficile de trouver des chiffres clairs
à la lecture de cette article datant de 08/09/2011
http://www.rmc.fr/editorial/178850/...s-en-france/
citation: La proportion de loyers considérés comme impayés (plus de 3 mensualités de retard de paiement) est ainsi passée de 5.4% fin 2008 à 6.7 fin 2010.
et même si on relativise ces chiffres par les suivant
citation: Le risque de loyers impayés augmente fortement
Sur l’ensemble du parc locatif privé français, seulement 1.2 % des locataires n’ont pas payé leur loyer depuis plus de deux mois et 0.6 % depuis plus de six mois..
ce qui représente donc pour les propriétaire (1,2 % pendant 2 mois) 2,4 % de loyers non payés de puis plus de 2 mois et (0,6% pendant 4mois de +) + au moins de 2,4 des loyers non payés pendant au moins 6 mois
on arrive à un risque d'impayé de 4,8%
( ce qui me plait dans ce texte c'est le "seulement")
ou bien encore cette étude générale sur le logement en France (s'adressant autant aux propriétairex occupants qu'aux locataires) datant de mars 2010
Direction des Statistiques Démographiques et Sociales
N° F1002
Le dispositif statistique de l’Insee dans le domaine du logement
http://www.insee.fr/fr/publications...Docf1002.pdf
qui dit page 28
citation: 11% des locataires déclarent avoir eu dans les douze derniers mois des difficultés à payer leurs dépenses de logement. Parmi eux, 21% disent avoir été en situation d’impayé. Les ordres de grandeur de ces taux sont grosso modo validés par l’enquête Logement de 2006.
et page 162
parlant des risque d'impayé
citation:
Le risque d’impayé est moindre lorsqu’on est propriétaire (de son logement) 1,1% des ménages contre 3,4% pour les locataires du secteur privé et 6,4% pour ceux du secteur social
on reste toujours dans une fourchette d'environs 5%
donc une assurance à 2% serait logiquement moins couteuse que le risque lui même
surtout si en plus elle couvre les frais de justice
on pourrait donc au mieux se demander comment en cas de generalisation de cette assurance les assureurs seraient en mesures de couvrir leurs frais
mais on sait déjà que pour la part de population qui présente le plus gros risque («taux d'effort» des locataires entre 28% et 50%) les assureurs bénéficient, en cas de sinistres de loyers impayés ou de dégradations du logement, d'une compensation financée par l'Union d'économie sociale du logement (UESL), l'organisme qui coiffe Action Logement (ex-mouvement du 1% logement), et par l'Etat
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Édité par - bailleurx le 13 févr. 2013 15:56:40 |
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criss
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43
Posté - 13 févr. 2013 : 16:29:02
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Bonjour,
D'accord pour le bien fondé de l'assurance loyers impayés mais NON à la mutualisation du risque.
Que faites-vous de la liberté individuelle , du libre choix ? Doit-on encore et toujours rajouter de nouvelles oblligations pour le bailleur ?
Un bailleur qui estime ne pas en avoir besoin n'a pas à se voir imposer cette assurance !
Je suis à 100% pour l'assurance loyers impayés et 1000% contre l'obligation qu'il y aurait d'y souscrire pour un bailleur.
Je pense que vous prenez le problème à l'envers.
Ce n'est pas en faisant toujours peser le poids du risque sur le bailleur que l'on résoudra les problèmes du manque de locations.
On ne fait que déresponsabiliser encore plus le locataire.
citation: Initialement posté par bailleurx
il faut bien
- qu'un jeune qui est en rupture avec sa famille puisse trouver un logement pour continuer ses études,
- qu'un demandeur d'emploi qui vient de trouver un nouvel emploi puisse se loger sur la ville ou il va travailler sans savoir s'il passera le cap de la période d'essaie,
- qu'un retraité qui n'a plus les moyen de payer son T3 puisse prendre un logement plus petit
- qu'une mère au RSA puisse loger ses enfants
- qu'un petit commerçant qui lance son affaire à 50 ans, puisse louer un logement sans aller demander à papa maman de se porter caution
....
il faut donc bien que certains propriétaires puissent accepter ces personnes sans prendre le risque de se retrouver coincé sans loyers pendant des mois avec un locataire qui pour une raison ou une autre se trouve dans l'impossibilité de payer.
Dans ce cas, pourquoi ne serait-ce pas au locataire de souscrire lui-même l'assurance et de la présenter au bailleur ?
Et en quoi était-il humiliant de présenter une caution quand vous ne pouviez apporter des garanties suffisantes ?
Alors pourquoi pas l'assurance ?
Peut-être y aurait-il moins d'impayés si les locataires concernés étaient plus responsabilisés.
Celui qui cause un dommage à autrui se doit d'en assumer les conséquences.
Pourquoi, cet "aléa risque" ne serait-il pas couvert par le locataire entrant ?
citation: Initialement posté par bailleurx
Ce n'est pas parce que nous sommes propriétaires que nous voulons être inhumain, mais c'est pas parce que nous sommes propriétaires que nous devons être parfois inhumain quand le système nous pousse à l'être... quand l'acte de loger prend la tournure d'un "conflit" entre l'intérêt personnel et la part d'humanité que l'on aimerait bien avoir...
alors oui on peut repasser la patate chaude aux autres en disant moi, je peux m'en passer, parce que "moi j'ai assez d'avantages" pour me prémunir (voir plus haut)
Ceci dit, les bailleurs qui louent aux personnes qui sont dans les cas que vous citez ne sont que très rarement de bons samaritains.
En règle générale, ils pratiquent un loyer inférieur au prix du marché et bénéficient en contrepartie d'avantages fiscaux.
Et dans ce cas, ce n'est pas aux autres d'assumer la couverture d'un risque qu'ils acceptent en toute connaissance de cause !
Si certains estiment ne pas en avoir besoin, c'est leur choix !!Chacun se doit de prendre ses responsabilités et d'en assumer les conséquences.
Il ne s'agit pas de refiler "la patate chaude".
Je crois qu'il faut cesser l'angélisme qui consiste à confondre "assistance" et "assistanat" et cette hypocrisie qui vise à "la culpabilisation" de celui qui a quelque chose (obtenu par son travail ou celui de ses parents).
Cordialement
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44
Posté - 13 févr. 2013 : 18:03:11
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Ce que j'ai essayé d'expliquer au debut de ce fil, et contrairement a ce que dit Bailleurx, si demain on m'impose une assurance type GRL, l'assureur va aussi m'imposer d'exiger de mes candidats locataires des justificatifs exorbitants, car les assureurs sont pires que nous, ils ne veulent prendre aucun risque.
En conséquence la majorité des locataires que j'accepte actuellement sans GRL je ne pourrais plus les accepter avec une GRL !
Tout propriétaire a le droit de prendre une GRL s'il le souhaite, arrêtons de tout exagérer/généraliser dans ce pays.
La futur GRL est une catastrophe pour bon nombre de locataires.
Dans mon cas je préfère avoir un jour a supporter des impayés, plutôt que payer une assurance inutile et très couteuse sur l'ensemble de mes loyers |
Édité par - Manuel44000 le 13 févr. 2013 18:05:55 |
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criss
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45
Posté - 13 févr. 2013 : 18:46:41
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Bonjour,
Je suis contre la mutualisation du risque des impayés car pour moi cela ne peut que générer une augmentation de la sinistralité d'une part et d'autre part, je considère cela comme une taxe supplémentaire, voire une atteinte à ma liberté.
J'estime qu'il appartient à chacun de faire ses propres choix.
Je considère qu'un bailleur est un acteur de l'économie au même titre qu'un petit artisan ou qu'une grosse entreprise (tout dépend du patrimoine locatif) et qu'il est normal qu'il ait des outils à sa disposition (logiciels, assurances, ...) et des partenaires (agences, conseillers, ...) mais qu'en aucun cas, l'Etat n'a à lui imposer une assurance couvrant les risques locatifs.
Que le bien soit assuré, c'est une évidence.
Mais pour ce qui est de la perte de revenus, cela doit rester du libre choix de chacun.
Ceci, étant, j'ai des assurances loyers impayés et je n'ai jamais regretté de les avoir prises même si j'ai parfois dû "batailler" pour être indemnisée. Pour moi, c'est une sécurité mais c'est mon choix, tout comme d'avoir une protection juridique en complément.
Cela doit rester un choix.
Cordialement |
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bailleurx
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46
Posté - 13 févr. 2013 : 19:00:32
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citation: criss
Dans ce cas, pourquoi ne serait-ce pas au locataire de souscrire lui-même l'assurance et de la présenter au bailleur ?
tout simplement parce que si le locataire ne paye pas cette assurance le loyer ne sera toujours pas payé donc ca ne servirait à rien...
en tous cas c'est bien lui qui la paye puisque vous allez la répercuter dans vos loyer (c'est d'ailleurs ce AGPAL m'avait répondu)
citation: criss
Ceci dit, les bailleurs qui louent aux personnes qui sont dans les cas que vous citez ne sont que très rarement de bons samaritains.En règle générale, ils pratiquent un loyer inférieur au prix du marché et bénéficient en contrepartie d'avantages fiscaux.
en cas de generalisation de l'assaurance ce seront eux les premiers emb^tés car ils ne peuvent justement pas ratiquer les loyers qu'ils veulent
citation: manuel44000
La futur GRL est une catastrophe pour bon nombre de locataires.
ha oui? en quoi?
citation: manuel44000
Dans mon cas je préfère avoir un jour a supporter des impayés, plutôt que payer une assurance inutile et très couteuse sur l'ensemble de mes loyers
allez honnêtement manuel je serais très étonnée que vous n'ayez pas eu quelques litiges si vous ramenez ca en % vous arrivez à combien par an n moyenne ?
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poupix4
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Posté - 13 févr. 2013 : 19:41:57
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bonjour
bien d'accord avec vous criss
tout doit rester au choix du bailleur
ça suffit de tout mettre sur son dos et de vouloir régler le problème des impayés par des contraintes toujours sur son dos.
il faudrait aussi que la responsabilité du locataire soit sérieusement engagée en cas d’impayés
je trouve hallucinant que personne ne soulève ce problème ...
et trouve anormal de résoudre l’impayé locatif en tapant sur le bailleur..
si dans ce pays on ne veux que plus personne ne loue de logements et bien faut le dire .....
à ben si on en veux bien quand même du bon bailleur pour envoyer des chèques au tresor public, alors là on l'aime bien....
hallucinant aussi que sociétés de téléphonies mobile et autres multimédias ont plus de pouvoir pour récupérer leur du , qu'un bailleur qui loue son bien qui lui appartient ..
enfin on se demande s'il lui appartient encore!
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Édité par - poupix4 le 13 févr. 2013 19:53:16 |
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criss
Contributeur actif
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48
Posté - 13 févr. 2013 : 21:01:33
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Bonjour,
citation: tout simplement parce que si le locataire ne paye pas cette assurance le loyer ne sera toujours pas payé donc ca ne servirait à rien...
en tous cas c'est bien lui qui la paye puisque vous allez la répercuter dans vos loyer (c'est d'ailleurs ce AGPAL m'avait répondu)
Ce n'est pas de se demander si le locataire paiera mais plutôt ce qu'il faudrait faire pour qu'il assume ses obligations.
Pour que cela fonctionne, il faut une sanction qui vienne non du bailleur mais de l'assureur (après tout c'est lui qui perçoit les primes!).
Mais c'est vrai qu'il est irréaliste de penser que l'on cherche à rééquilibrer les relations bailleur/locataire.
citation: en cas de generalisation de l'assaurance ce seront eux les premiers emb^tés car ils ne peuvent justement pas ratiquer les loyers qu'ils veulent
Ne croyez-vous pas qu'ils en aient déjà une ?
Pour ma part, j'y souscrit mais j'estime que ce n'est pas une raison pour mutualiser mon risque.
Cordialement
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 13 févr. 2013 : 21:11:37
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si vous voulez mon avis perso (hors idéologie)
pour ma part je m'en fiche ça ne changera pas grand chose à mon activité 800€ de plus ou de moins par an sur 11 logements en location franchement pas de quoi passer 15 jours à en parler
mais si ça pouvait simplifier les choses en cas d'impayés (pour les propriétaires)
et si ça pouvait permettre à des gens modestes d'accéder plus facilement au logement
je trouverais ça bien ...
maintenant je ferais comme ça sera...
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Posté - 13 févr. 2013 : 22:47:54
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citation:
allez honnêtement manuel je serais très étonnée que vous n'ayez pas eu quelques litiges si vous ramenez ca en % vous arrivez à combien par an n moyenne ?
Désolé, mais j'ai commencé il y a 15 ans avec 3 locations, j'en suis a ce jour a 0% d'impayés, Malgré parfois des petits retards de loyers
Par contre l'état avec la GRL nouvelle version va me ponctionner plus de 2000 euros par an pour une garantie qui ne me servira a rien,
Nous avons en France l'habitude de cela, prenez les mutuelles obligatoires, je cotise une familiale pour 4 personnes aupres de mon employeur, et mon épouse fait de même avec son employeur. Les deux sont obligatoires je dirais même sont confiscatoires. Nous sommes doublement assurés, l'une des deux ne nous a jamais servi !
Nous avons des bienfaiteurs au dessus de nous qui veulent notre protection a tous 
Il faut bien enrichir toutes ces sociétés d'assurances, c'est pour notre bien a tous |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 14 févr. 2013 : 09:20:34
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pas un seul incident de payement sur 540 mensualités !
ben dis donc vous en avez de la chance
allez je pari que vous avez aussi payé une assurance voiture pour rien, pas un seul accident
une assurance habitation pour rien, pas un seul sinistre
et des cotisations secu pour rien, jamais malade
mais dites moi 2000€ par an de GRL à 2% soit 100 000€ de loyers et charges par an pour 3 logements
ca vous fait 3 loyers a 2777€/ mois en moyenne?
ha... vous avez fichtrement intérêt à pas avoir de de mauvais payeurs, parce là ça ferait mal...
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Édité par - bailleurx le 14 févr. 2013 09:27:39 |
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Xill
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52
Posté - 14 févr. 2013 : 09:30:47
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Bonjour à tous,
Désolé, mais les arguments utilisé dans ce débat contre toute forme de garantie universelle des revenus locatifs sont peu convaincants...
Si je les liste, nous avons :
Le libre choix individuel : Le bailleur doit décider s'il souscrit ou pas ce type de contrat
L'augmentation des contraintes : Certains locataires ne pourraient plus être acceptés avec une GRL
L'injustice : Cette charge pèserait sur le bailleur, et pas sur le locataire / Il faut responsabiliser le locataire
Concernant le libre choix, certaines assurances sont obligatoires.
Principalement des assurances "Responsabilité Civile" (RC Automobile, RC Décennale...), mais également des assurances "Dommages" (Dommage-Ouvrage).
Le législateur a estimé que la liberté individuelle n'était pas de nature à protéger la société dans son ensemble. Et qu'il convenait d'imposer des assurances obligatoire. Le libre choix individuel doit disparaître, face à l'intérêt général.
Concernant l'augmentation des contraintes, c'est erroné.
Quand on regarde les conditions de prise en charge, le bailleur qui accepterait un locataire ayant des revenus encore plus faible va dans le mur.
Le locataire n'aurait pas les moyens de payer son loyer...
Concernant l'injustice, c'est tout le contraire...
Que la souscription de l'assurance soit à la charge du bailleur, c'est une chose (Charge déductible, rappelons-le)
Dre que cela déresponsabilise les locataires, c'en est une autre.
Sans assurance, iriez-vous réclamer 2 mois de loyer perdus (après déduction du dépôt de garantie éventuel) ?
Si le locataire part "à la cloche de bois", en vous laissant un impayé, vous n'irez pas l'attaquer pour récupérer ces sommes.
L'assureur, si....
Avez-vous des arguments plus convaincants ?
A vous lire,
Xill |
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53
Posté - 14 févr. 2013 : 09:58:10
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Désolé bailleurx, mais là vous dites vraiment n'importe quoi, j'ai commencé il y a 15 ans avec 3 locatifs pour démarrer il est évident et vous le savez bien au vue de mes interventions sur ce forum qu'actuellement j'en ai bien plus. Concernant les autres assurances, ne mélangez pas tout, je vous est simplement pris un exemple sur des assurances qui nous sont doublement imposées.
Le seul problème est et je pensais que vous l'aviez compris, mais finalement pas du tout, est de pouvoir rester libre de s'assurer ou pas contre ce genre de risque. Je vous le répète encore pour la dernière foi, il est quasiment nul dans mon cas. Et ce malgré le fait que je prends des locataires qui sont souvent refusés par d'autres propriétaires.
Ce sera ma dernière intervention sur ce fil.
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Numero6
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France
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54
Posté - 14 févr. 2013 : 10:14:50
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une petite suggestion dans votre débat très intéressant :
Le locataire a l'obligation de prendre une assurance habitation pourquoi ne pas inclure dedans l'assurance loyers impayés. |
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Xill
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55
Posté - 14 févr. 2013 : 10:26:13
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citation: Initialement posté par Numero6
une petite suggestion dans votre débat très intéressant :
Le locataire a l'obligation de prendre une assurance habitation pourquoi ne pas inclure dedans l'assurance loyers impayés.
Votre remarque est pertinente.
Cependant, l'on sait que les bailleurs ont parfois des difficultés à obtenir les attestations d'assurance "RC Locative", même quand elle est souscrite.
On sait aussi que le locataire qui subi une forte baisse de revenus risque de ne plus régler son assurance habitation.
Le fait d'imposer le coût de la garantie (en tout ou partie) au locataire est une bonne chose.
Par contre, pour être certain que cette garantie existe, et qu'elle est régulièrement payée, il faut que ce soit le bailleur qui s'en occupe (il a plus d'intérêt à sa souscription, et est supposé en avoir les moyens).
Enfin, dans l'idée que j'évoquais dans un message précédent, il faudrait pouvoir laisser le choix au bailleur possédant plusieurs logements, de prendre une garantie moindre, tenant compte du fait qu'il n'a pas besoin de transférer à l'assurance TOUS ses risques.
Dans ces conditions, le contrat prendrait en compte tous les logements loués, pour permettre la réduction des garanties (et de la prime).
Il serait donc nécessaire que le bailleur déclare l'ensemble de ses biens et revenus locatifs à l'assureur... ce que ne peut pas faire le locataire...
Xill |
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bailleurx
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Posté - 14 févr. 2013 : 10:26:56
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manuel excusez moi si j'avais mal compris votre message, je suis partie sur ce que vous disiez plus haut et je n'ai jamais vraiment su le nombre de biens que vous louez exactement
en tous cas 2000€ d'assurance GRL à 2% c'est pour 100 000€ de CA
sur ça on ne peut qu'être d'accord
il me semble que tout chef d'entreprise prévoyant trouverait "opportun" qu'on lui garantisse de conserver son CA de 100 000€ quels que soient les incidents de payement de ces clients ou les détériorations de son outil de travail par ceux-ci, moyennant un cotisation de 166€ par mois...
certe le coté obligatoire donne un aspect peu attrayant à la chose... et on comprends bien que certain freinent des 2 pieds pour cet unique motif
mais même si on raisonne en pur investisseur, la GRL présente quand même un certain nombre d'avantages non négligeables, dont il convient de bien prendre la mesure, dans une société en pleine crise...
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Édité par - bailleurx le 14 févr. 2013 10:36:40 |
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bailleurx
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57
Posté - 14 févr. 2013 : 10:32:39
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citation: Enfin, dans l'idée que j'évoquais dans un message précédent, il faudrait pouvoir laisser le choix au bailleur possédant plusieurs logements, de prendre une garantie moindre, tenant compte du fait qu'il n'a pas besoin de transférer à l'assurance TOUS ses risques.
je ne suis pas vraiment ok avec cette idée car plus de bien => plus de risques
à moins que se soit par exemple adossé à un taux de proportionnalité
genre si vous avez plusieurs bien vous pouvez bénéficier d'un abaissement de la GRL de 20 30 40 ou 50% et les taux de l'indemnisation sera réduit d'autant sur les sinistres eventuels |
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Xill
Contributeur actif
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58
Posté - 14 févr. 2013 : 10:44:01
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citation: Initialement posté par bailleurxcitation: Enfin, dans l'idée que j'évoquais dans un message précédent, il faudrait pouvoir laisser le choix au bailleur possédant plusieurs logements, de prendre une garantie moindre, tenant compte du fait qu'il n'a pas besoin de transférer à l'assurance TOUS ses risques.
je ne suis pas vraiment ok avec cette idée car plus de bien => plus de risques à moins que se soit par exemple adossé à un taux de proportionnalité genre si vous avez plusieurs bien vous pouvez bénéficier d'un abaissement de la GRL de 20 30 40 ou 50% et les taux de l'indemnisation sera réduit d'autant sur les sinistres eventuels
Plus de biens = plus de risques répartis
Plus de risques répartis = moins de risque que l'impayé éventuel fragilise la situation financière du bailleur.
Celui qui compte sur un locataire pour rembourser une partie de son crédit, ou pour financer une partie de ses revenus doit être couvert à 100 %.
Celui qui compte sur plusieurs locataires doit pouvoir absorber une partie de la charge financière des impayés.
Effectivement, l'idée est que la prise en charge de l'assureur soit - en cas de pluralité de locataires - réduite en pourcentage de la réduction de prime accordée.
C'est un grand classique en matière d'assurance.
Moins de risques transférés à l'assureur = moins de garantie
Moins de garantie = prime plus faible.
Cela peut passer
Par des franchises plus élevées (X mois de loyers non couverts),
Par un taux de garantie en % (X % de tous les loyers impayés)
Par une très forte limitation des garanties, pour ceux qui ont le plus de biens garantis (Garantie des seuls frais de recouvrement, par exemple) |
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poupix4
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Posté - 14 févr. 2013 : 11:33:50
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bonjour
numeros 6:
c'est une idée intéressante...
pourquoi pas ???
puisque déjà le bailleur doit demander une attestation assurance obligatoire annuelle , inclure aussi une clause pour garantir les impayés
pas de soucis ni de paperasses en plus , ni charge financieres en plus pour le bailleur et l'assurance étant au frais du locataire cela va le responsabiliser .
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Édité par - poupix4 le 14 févr. 2013 11:40:39 |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
Statut:
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60
Posté - 14 févr. 2013 : 13:00:45
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pour en revenir a l'idée intéressante de transférer la charges sur le locataire en incluant cette assurance à l'assurance habitation
je pense comme Xill que si le locataire n'assume pas ses responsabilités ce qui va souvent de paire avec ne pas payer les loyers, l'assureur aura beau rôle de refuser d'agir au prétexte que la prime n'aurait pas été payée
d'autre part il est evident que c'est bien lui qui la payera d'une façon ou d'une autre puisque le loyer sera tôt ou tard majoré pour inclure cette charge
selon moi le plus simple si on voulait procéder ainsi serait de l'inclure dans la liste des charges récupérables
et c'est ce qui me semblerait plus honnête car au moins cette augmentation n'aurait pas à être déguisée, elle serait applicable dés promulgation de la loi sur l'ensemble des locataires et elle n'entrerait pas en considération dans l'application de la limitation du montant des loyers sur les communes qui y sont soumises
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