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 Posté - 08 nov. 2010 : 20:13:21
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Moi je passe des annonces; Le prix est connu. Je ne peux pas augmenter les loyer de 2,5% au prétexte que le locataire est risqué. Donc c'est bien moi qui paye.
Comme mon bénéfice est de qqs pour cent du loyer, il est certain que l'assurance n'est pas neutre pour mon résultat annuel. |
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 102
 Posté - 14 nov. 2010 : 23:36:40
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bailleurx
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103
Posté - 15 nov. 2010 : 15:03:28
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merci ui
donc pour reprendre ce sujet et pour compléter
j'ai enfin trouvé le moyen d'intégrer mes pfd à ce site
voici donc
les conditions générales de la GRL
http://wz.perso.sfr.fr/conditions-GRL.pdf
et le courrier que j'ai reçu de AGAPL en réponse à un certain nombre de nos questions
http://wz.perso.sfr.fr/AGAPL.pdf
(les parties intéressantes en pages 2 et 3 étant surlignées) |
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kerso4
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104
Posté - 27 nov. 2010 : 11:39:57
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Bonjour a tous,
J'apporte ma contribution sur la GRL. Moi, j'en suis tres satisfait. J'ai du l'activer pour ma locataire qui a refusé les regul des charges et les augmentations de loyerS. Au final, ell s'en va mais a décidé d'arreter de me payer les derniers loyers. Et pour couronner le tout, elle refuse de me donner sa nouvelle adresse.
Pour info, la petite histoire me coute plus de 3000€ d'impayé. J'ai donc respecté la procédure (courrier simple, LRAR et envoi à GRL) et je viens d'etre remboursé. Punto!!! Le reste, c'est l'assurance qui s'en charge, comme les commandements a payer, les frais d'huissier, les procédures d'expulsion (pas dans mon cas car elle s'en va d'elle meme).
Ca m'est égal de payer 800€ d'assurance par an (pour 3 apparts à 1000€ de loyer mensuel) car au final, ca me revient à 500€ (je suis dans la tranche des 30% d'impot). Je n'ai pas les souci de courrir apres mon argent, GRL me paye et ca me va.
Et pour ceux qui prennent des cautions (les parents par ex), je n'ai jamais compris le principe. Car vous fait quoi si la caution refuse de vos payer??? vous vous retrouvez dans la situation initiale, a savoir, faire une procédure!!!!! |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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105
Posté - 28 nov. 2010 : 09:27:19
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citation: Initialement posté par kerso4
Et pour ceux qui prennent des cautions (les parents par ex), je n'ai jamais compris le principe.
C'est le principe de la GRL lorsque cette dernière n'existait pas. Sauf que si vous respectez la Loi et que l'acte d'engagement de caution solidaire est correctement rédigé, croyez moi c'est une arme redoutable en cas de défaillance du locataire, et plus étendue que la GRL/GLI. Surtout si vous avez l'ensemble des documents nécessaires.
citation: Initialement posté par kerso4
Car vous fait quoi si la caution refuse de vos payer??? vous vous retrouvez dans la situation initiale, a savoir, faire une procédure!!!!!
Si votre acte d'engagement de caution solidaire est correctement rédigé (et surtout légalement rédigé), rappeler aimablement et sans vous énerver que la caution s'est engagé à garantir l'exécution des obligations du locataire défaillant (issues du contrat bail dont la caution solidaire a eut connaissance et signé, paraphé et daté) sur ses revenus et son patrimoine tant mobilier qu'immobilier. Cela à un effet assez positif en règle générale.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Édité par - Luc Standon le 28 nov. 2010 09:28:31 |
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kerso4
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106
Posté - 28 nov. 2010 : 12:16:19
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A Luc Standon..
Je suis d'accord avec vous si la caution possède un patrimoine... mais ce que je voulais dire précédemment, c'est que vous ne pouvez pas débarquer comme cela chez la caution et lui saisir son patrimoine, salaire, ect... Il faut un procédure qui peut etre longue et couteuse.
Le premier des principes, c'est que c'est la locataire qui doit payer son loyer chaque moi. Puis si il ne paie pas, vous vous adressez à la caution. Et vous faites quoi ensuite si la caution ne paie pas???? Vous pouvez lui écrire autant de courrier que vous voulez, si elle est de mauvaise foi, vous ne pourrez rien faire. Vous serez obligé de lancer une procédure judiciaire pour contrainte votre locataire/caution a vous payer. Et enfin, mandatez un huissier, ect... bref, ce que l'on appelle une procédure.
Personnellement, je n'ai pas envie de m'enbettez avec cela! J'ai donc pris une assurance car si vous avez correctement choisi vos locataires et conservé les justificatifs, vous serez payé poar l'assurance et vous vous éviterez toute la procédure.
Maintenant, chacun fait comme il veut.... |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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107
Posté - 28 nov. 2010 : 13:00:50
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citation: Initialement posté par kerso4
Je suis d'accord avec vous si la caution possède un patrimoine...
Effectivement, mais cela s'inscrit alors dans le cadre des critères de sélection des candidats locataires. Pour ma part, ce qui déterminera le choix du locataire est l’assurance de sa solvabilité ou celle de la caution solidaire qui se porte garant de l'exécution du contrat. Puis d'autres critères de sélection arrivent.
citation: Initialement posté par kerso4
mais ce que je voulais dire précédemment, c'est que vous ne pouvez pas débarquer comme cela chez la caution et lui saisir son patrimoine, salaire, ect... Il faut un procédure qui peut etre longue et couteuse.
Un huissier (mais c'est d'un chiant et d'une lenteur) ou occasionnellement une société de recouvrements de créance, le marché est justement en plein boom (pas de pubs), mais de toute manière les assureurs font aussi appel aux mêmes société de recouvrements lorsqu'elles n'en ont déjà pas un dans leur service interne. Et les méthodes ne change pas, car il doit y avoir une conformité par rapport à la Loi. A moi que votre société de recouvrement utilise des manières ou procédé digne de la mafia russe : mais là c'est fortement déconseillé.
citation: Initialement posté par kerso4
Le premier des principes, c'est que c'est la locataire qui doit payer son loyer chaque moi. Puis si il ne paie pas, vous vous adressez Ă la caution.
Votre raisonnement est juste mais trop linéaire. La loi permet aussi quelques raccourcis légaux qui se construisent à la base du contrat locatif et lors de la rédaction de l'acte d'engagement de la caution solidaire qui garanti le loyer au jour J dès que le premier avis d'échéance est émis (par exemple).
Il vous appartient d'envoyer en copie et en même temps chaque document tant au locataire qu'aux cautions solidaires ( ces dernières ayant préalablement renoncés aux bénéfices de discussion et de division, entre autre).
citation: Initialement posté par kerso4
Personnellement, je n'ai pas envie de m'enbettez avec cela! J'ai donc pris une assurance car si vous avez correctement choisi vos locataires et conservé les justificatifs, vous serez payé par l'assurance et vous vous éviterez toute la procédure.
Je dirais plutôt que si j'ai correctement choisi mes locataires, je n'ai même pas besoin de recourir aux services d'une assurance GRL/GLI/Loyer impayé, ou autre CAR justement le problème ne pose pas. Non ?
La GRL/GLI n'est faite que pour couvrir un risque (sous certaines conditions et avec un plafonnement). Mais si vous mettez en œuvre des mesures appropriées pour limiter préalablement ce risque. Alors quelque soit votre assurance, elle ne vous sert pas.
citation: Initialement posté par kerso4
Maintenant, chacun fait comme il veut....
Ah là c'est un argument que je ne réfuterais pas. Mais dans ce cas pourquoi l'état souhaite t'il rendre la GRL obligatoire ? Là chacun ne fera plus tout à fait comme il veut.  |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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108
Posté - 30 nov. 2010 : 11:59:41
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kerso
puisque vous avez eu un sinistre couvert par la GRL vous allez pouvoir nous en parler
chouette
donc si j'ai bien compris
vous avez envoyé un lettre de rappel pour loyer impayés à votre locataire et vous y vous avez ajouté des rappels de révision des loyers
puis vous avez adressé dans les 35 jours un courrier recommandé de mise en demeure de payer sous 8 jours
vous avez recommencé le mois suivant (ou quelques mois plus tard?) la même procédure (je suppose , puisque vous ne parlez pas de CAF et que dans ce cas la GRL ne fonctionne qu'au bout de 2 mois d'impayés ?)
au total vous réclamiez à votre locataire 3000€
puis vous avez déclaré le sinistre à l'assureur (comment ? et quand (si pas 2 mois consécutifs))
constituer et envoyé le dossier (à qui?)
et vous avez été remboursé "Punto" (je cite ???)
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Édité par - bailleurx le 30 nov. 2010 12:03:40 |
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kerso4
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109
Posté - 15 déc. 2010 : 21:54:26
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Bonjour,
Effectivement, j'ai respecté la procédure( début Juin):
- envoi d'un courrier simple de relance
- envoi d'une mise en demeure de régler sous 8 jours
- puis envoie en début de mois suivant le dossier complet à l'assurance (copie courrier simple, courrier en AR, dossier GRL, justificatif, ect...
Puis rebelotte le mois suivant en respectant la meme procédure. L'assurance m'a contacté en demandant de leur renvoyer un etat de situation pour connaitre mois par mois la situation des impayés (car j'aurai pu etre payé entre temps ce qui n'a pas ete le cas).
Envoi par l'assurance que mon dossier était recevable. J'ai tenu informé mois par mois de la situation des impayés en mettant certes un peu la pression à l'assurance qui m'a payé l'ensemble des impayés de Juin à Octobre...
Je viens de recommencer pour Nov et Dec car ma locataire qui part fin décembre considère que le loyer est optionnel. Moi, ce qui m'importe, c'est qu'elle parte maintenant et qu'elle respecte bien son préavis de départ (car mon appart est loué derrière!! je sais, j'ai pris un risque mais c'est elle qui m'a demandé de partir..)
Donc, l'assurance GRL, ca marche. Et oui, il faut bien choisir ses locataires à la base, mais on n'est jamais à l'abri d'un pb (c'est un peu comme pour l'assurance voiture et appart, j'espère ne jamais à avoir les activer!!!)
Bonne soirée à tous et très bonnes fetes de fin d'année |
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poupix4
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110
Posté - 16 déc. 2010 : 09:41:17
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bonjour Kerso4
beaucoup de paperasse depuis juin , envois Ă vos frais .
plus mettre le pression pour ĂŞtre pris en charge..
vraiment pas génial!
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Édité par - poupix4 le 16 déc. 2010 09:43:31 |
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bailleurx
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111
Posté - 19 déc. 2010 : 09:52:46
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bon alors me revoici avec ma part d'expérience sur la nouvelle GRL
mon locataire tout mignon tous serieux (militaire) est entré dans les lieux mi octobre
jusque lĂ bien correct
m'a fourni tout les papiers necessaire pour loc et GRL dans un joli dossier relié (du jamais vu)
a payé le DG et le premier 1/2 mois de loyer
mais je n'ai rien vu d'autre depuis
....impayé novembre et decembre
comme kerso j'ai envoyé courrier simple de relance en novembre puis mise en demeure en recomandé
j'ai contacté DAS (gerant les impayés de loyer pour le compte de MMA) pour les informer du sinistre fin novembre
ils m'ont répondu nous ne faisont pas d'ouverture de dossier tant que le sinistre (impayé de loyers) n'est pas constitué (CAD 2 mois complets ou total de plusieurs loyers partiels dûs égal à au moins 1 mois de loyer + charges)
j'ai demandé comment agir pour le mois de décembre (que je pressentais en futur impayé) ils m'ont dit envoyer juste une nouvelle mise en demeure en recommandé
ce que j'ai fait début décembre
ok
après avoir envoyé à mon locataire la nouvelle mise en demeure, j'ai rappelé DAS pour demander à ce que le sinistre soit pris en compte
mon interlocutrice m'a alors demandé depuis combien de temps j'avais envoyé la dernière mise en demeure
3 jours...
à oui mais la mise en demeure est de 8 jours il fallait donc attendre les 8 jours pour pouvoir déclarer le sinistre
j'ai donc demandé sur quelle base se situe les 45 jours pour déclarer le sinistre à l'assureur, elle m'a répondu (l'air excédée par mes questions), 45 jours à dater du premier impayé, je me suis permis d'inster en disant que c'était difficille à consillier avec les envoie de lettres et encore plus en cas d'impayés partiels etallés dans le temps et j'ai obtenu une réponse évasive, du genre "dans se cas on a des marges de tolérence" (ha hereurement ils sont bien gentils ils sont tolérent avec avec l'impossible )
j'ai donc attendu les 8 jours et j'ai rappelé pour déclarer le sinistre
quelques angoisses au ventre car le délais de 45 jours pour déclarer le sinistre et l'attente de 8 jours de l'expiration de la mise en demeure m'ont déjà porté à la limite des 45 jours
là sans rien me demander de plus que si j'avais bien accompli les formalité une conseillère m'a dit qu'elle m'envoyait un document à remplir et à joindre à la liste des pièces demandées
voici une semaine que j'attends ce formulaire
alors qu'il en existe un sur le site de la GRL que la conseillère DAS m'a dit ne pas être le bon document ???
je me demande dans quelle mesure tout ceci ne serait pas volontairement orquestré pour retarder a demande d'indemnisation, qui ayant lieu un fois par trimestre, tomberait donc beaucoup trop bien pour moi au mois prochain mois de janvier
( que je suis médisante)
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Édité par - bailleurx le 19 déc. 2010 09:54:15 |
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poupix4
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112
Posté - 19 déc. 2010 : 11:13:46
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bonjour
non vous n'etes pas médisante
c'est encore une fois de plus la preuve que ce genre d'assurance n'est pas au point!
et il parait qu'Apparu veut rendre ca obligatoire !
pour sécuriser les bailleurs..
ca devient du grand n'importe quoi .
pour votre militaire ,un petit tuyau qui a fait ses preuves:
ecrivez au plus haut grade de son régiment, vous connaissez sa caserne , donc renseignez vous .. en général c'est son Colonel...
exposez lui les faits enLRAR avec l'identite de ce militaire
une chance qu'il se fasse remonter les bretelles..
ca vous coutera une LRAR de plus .... mais ca peut marcher.. |
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Édité par - poupix4 le 19 déc. 2010 11:26:04 |
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Ankou
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113
Posté - 19 déc. 2010 : 14:02:03
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citation: Initialement posté par poupix4pour votre militaire ,un petit tuyau qui a fait ses preuves: ecrivez au plus haut grade de son régiment, vous connaissez sa caserne , donc renseignez vous .. en général c'est son Colonel... exposez lui les faits enLRAR avec l'identite de ce militaire une chance qu'il se fasse remonter les bretelles.. ca vous coutera une LRAR de plus .... mais ca peut marcher.. +1
Ou prendre contact ici: http://www.bilrif.defense.gouv.fr/b..._rubrique=13
Quel est son grade?
Avez-vous vérifié s'il faisait toujours partie des cadres de l'Armée? |
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bailleurx
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114
Posté - 19 déc. 2010 : 14:31:47
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sur son certificat de position militaire il est noté caporal infanterie (document signé d'un commandant DRH)
je je vient de remarquer que
sur ses buletins de salaire il est marqué MDR 1er classe
(MDR ? je croyais que ca voulais dire mort de rire) |
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poupix4
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115
Posté - 19 déc. 2010 : 14:42:23
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ca veut dire militaire du rang.
le caporal 1er classe touche une solde correcte il est donc solvable.
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bailleurx
Contributeur vétéran
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116
Posté - 19 déc. 2010 : 14:58:52
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je crains que mon locataire ne m'accuse de diffamation si j'informe sa hiérarchie des faits
car ce jeune homme m'a lui même dit que si il n'avait pas une attitude irréprochable,dans le civil, il risquait des sanctions
et j'ai appris (malheureusement trop tard) qu'il avait déjà laissé une ardoise à un autre propriétaire
ca veut donc dire pour moi que la sanction ne doit pas être très dissuasive, et/ou que la dénonciation auprès de son employeur, peut être contreproductive...
ça me rend donc très méfiante de ce genre de démarche
en plus je suis très curieuse d'avancer plus avec cette GRL qui finiront bien par demander des saisies sur salaires  puisqu'il est effectivement solvable |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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117
Posté - 17 janv. 2011 : 14:23:20
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pour ceux que ça intéresse voici la suite du feuilleton payements des loyers pas la GRL ( par DAS de MMA)
et bien oui tout est bien qui fini bien
des que mon dossier à été attribué à un gestionnaire DAS j'ai reçu un chéque couvrant les loyers impayés de novembre et décembre
j'ai pris contact avec la gestionnaire (très aimable)
et j'ai même appris, cerise sur le gâteau que pour les mois qui suivent je n'ai même plus besoin d'envoyer de courrier de rappel ou de relance au locataire (économie de recommandés)
qu'il suffit de remplir trimestriellement le petit tableau (qu'ils m'ont envoyé)
loyers dûs-charges- règlement CAF -règlement locataire - reste à payer - cumul
pour être payée des autres loyers dûs :-)
quant au locataire il m'a envoyé une lettre pour quitter le logement dans 3 mois soit mi mars (cherchez l'erreur) en précisant qu'il me payerait tous les loyers lors de l'EDL
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Édité par - bailleurx le 17 janv. 2011 14:27:14 |
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poupix4
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118
Posté - 17 janv. 2011 : 20:52:02
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bonjour bailleurx
tant mieux pour vous, je suis contente que cela prenne bonne tournure pour vous . |
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kerso4
Contributeur actif
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Posté - 18 janv. 2011 : 18:24:19
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citation: Initialement posté par bailleurxpour ceux que ça intéresse voici la suite du feuilleton payements des loyers pas la GRL ( par DAS de MMA) et bien oui tout est bien qui fini bien des que mon dossier à été attribué à un gestionnaire DAS j'ai reçu un chéque couvrant les loyers impayés de novembre et décembre j'ai pris contact avec la gestionnaire (très aimable) et j'ai même appris, cerise sur le gâteau que pour les mois qui suivent je n'ai même plus besoin d'envoyer de courrier de rappel ou de relance au locataire (économie de recommandés) qu'il suffit de remplir trimestriellement le petit tableau (qu'ils m'ont envoyé) loyers dûs-charges- règlement CAF -règlement locataire - reste à payer - cumul pour être payée des autres loyers dûs :-) quant au locataire il m'a envoyé une lettre pour quitter le logement dans 3 mois soit mi mars (cherchez l'erreur) en précisant qu'il me payerait tous les loyers lors de l'EDL
Je suis dans le même cas. Ma locataire est partie (enfin!!) et EDL de sortie avec huissier (sans elle, elle avait donné les clefs à une voisine!).
Bref, elle n'est plus là et un entrepreneur réalise actuellement les travaux de remise en état (je vous donnerai bientot les retours de la garantie des dégradations immobilières).
Il me reste a récupérer 3 mois d'impayés (Nov, Dec et Janv), mais j'ai quand même envoyé courrier de relance et de mise en demeure avec AR. On ne sait jamais, je n'ai pas envie de prendre de risque.
J'attend le réglement de l'APAGL et je viens de leur mettre un peu la pression en leur envoyant un courrier en AR pour règlement au plus tot. Je sais, ca fait de la paparasse, mais au moins, on s'évite les procédures judiciaires... |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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120
Posté - 18 janv. 2011 : 20:41:26
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kerso4
si je comprends bien vous être payé par AGPAL donc dans le cadre d'une GRL 1 (souscrite avant janvier 2010)
que nous savions fonctionner effectivement correctement d'apres les premiers témoignages de ribouldingue
nos dernières questions dans ce sujet portaient sur la GRL 2 celles souscrites depuis mars 2010
donc gérées directement par les assureurs
ce qui est donc mon cas
merci néanmoins pour votre retour d'expérience
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Édité par - bailleurx le 18 janv. 2011 20:42:59 |
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