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 Posté - 22 janv. 2011 : 14:06:11
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[quote]Initialement posté par jpc347
"Compte tenu des délais que tout ceci va nécessairement entraîner, on pourrait arriver à l'absurdité que le syndic réelu après la convocation de la deuxième AG, convoque l'AG annuelle habituelle pour approuver les comptes de l'exercice achevé au 31 décembre 2010."
Vous touchez là , JPC, à la "grosse ficelle", qu'utilisent certains syndics qui veulent se maintenir dans une copropriété alors même qu'ils en ont été révoqués. Les décisions d'une AG présentées sur un PV à un tribunal sont à priori ressenties par le tribunal comme vérité première, quelque soit les conditions dans les quelles cette AG s'est déroulée ou a été convoquée.
C'est pouquoi, comme vous l'indique Gedehem en écrivant " et ainsi de suite.." il vous faut faire jouer l'ART 42 systématiquement après chaque nouvelle AG que le syndic organisera |
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Posté - 22 janv. 2011 : 14:29:53
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Gedehem pour poursuivre le cas énoncé :
Pendant les 2/3 mois sans syndic, lorsque la décision du TGI d'annulation de l'AG est connu par le syndic, qui paye le personnel de gardiennage par exemple, si l'administrateur judiciaire n'a que pour seule mission l'Assemblée Générale pour désignation d'un syndic ?
Merci pour ces compléments d'information
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jpc347
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43
Posté - 31 janv. 2011 : 15:52:05
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Bonjour à tous.
Je viens vous tenir au courant de la façon dont les choses se sont déroulées au cours de l'assemblée qui s'est déroulée jeudi dernier.
Je rappelle que cette nouvelle AG était destinée aux dires du syndic à "effacer" les irrégularités constatées lors de l'AGO précédente de mai 2010.
Une large majorité était présente et représentée, presque tous les copropriétaires étaient là .
Le syndic avait convoqué l'avocat de la copropriété pour répondre aux nombreuses questions des copropriétaires.
Cette assemblée s'est déroulée tranquillement au début. L'ensemble des résolutions ont été réexaminées et votées jusqu'à celles du renouvellement du syndic (réélu à une majorité aussi forte que la précédente fois) et des membres du conseil syndical. Mais alors qu'en mai dernier, l'ensemble des conseillers syndicaux avaient été élus à l'unanimité, cette fois, aucun des opposants au syndic n'a été reconduit dans ses fonctions. D'autres copropriétaires ont été élus à leur place à une très large majorité. Motif invoqué pour ce bouleversement par les majoritaires : nous vous avons élus la fois dernière non pour mettre le désordre dans la copropriété mais pour travailler en bonne intelligence avec notre syndic. Vous avez failli à votre mission, vous allez nous faire dépenser des sous inutilement (ils pensent sans doute déjà à l'administration judiciaire) nous vous remplaçons... Le président du conseil syndical désavoué sèchement a promis d'assigner pour annuler l'assemblée... Du coup l'ensemble des membres de l'ancien conseil, totalement incrédules et abasourdis devant ce qu'il faut bien appeler un putsch (mais peut-on parler de putsch lorsqu'il est lancé par une majorité) ont quitté les lieux.
On attend donc maintenant la décision du tribunal concernant la première assemblée contestée.
Fort de sa nette consolidation au sein de la copropriété, le syndic a fait profil bas et informé les copropriétaires qu'il était prêt pour en finir et éviter la case prison ( je veux dire l'administrateur judiciaire), à régler non seulement les frais de l'assemblée du 27 mais aussi ceux engagés par le conseil syndical pour lancer l'assignation. A la condition que l'auteur de l'assignation accepte de retirer son action.
Que faut-il en penser ?  |
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44
Posté - 31 janv. 2011 : 16:36:11
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La mise en scène de cette nouvelle A.G. a parfaitement fonctionné et comme vous dites le syndic se trouve "conforté" dans ses fonctions.
A sa place je tremblerais car le résultat de la demande d'annulation de l'AG de Mai 2010 tombera un jour ou l'autre. Et partant de l' annulation inéluctable qui en découlera, toutes les décisions postérieures à cette AG annulée seront annulables dans la mesure bien sur où elles auront fait l'objet d'une contestation (ART.42).
Donc,pour l'instant et compte tenu de l'esprit qui était le votre lors de l'ouverture de ce sujet, je vous conseillerais, à nouveau, de contester cette nouvelle AG (Art. 42).
Reste à savoir si malgré la minorité dans la quelle vous êtes enfermé, vous aurez assez de force de caractère pour tenir le coup pendant les 12 à 15 mois avant que la justice ne se mette en route. |
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Gédehem
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Posté - 31 janv. 2011 : 16:59:06
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"Que faut-il en penser ? "
Rien de plus que ce que nous avons dit plus haut.
Dans la mesure où :
- l'AG de mai 2010 est annulée en son entier, ou à défaut la décision désignant le syndic,
- que cette AG du 27 janvier est également contestée au motif qu'elle a été convoquée par une personne n'ayant pas qualité (bécause annulation de son mandat le x mais 2010) elle sera aussi annulée,
..... vous ne coupez pas à l'administration provisoire.
Vous avez compris qu'il n'est pas possible aux interveants de porter une appréciation de fond dans cette affaire.
Ce que l'on peut simplement rappeler c'est la méconnaissance des régles qui simposent à un syndicat par 80% des copropriétaires, par une très grande majorité.
Qu'il y a de bons syndics, mais qu'il y en a beaucoup qui savent bi,en manœuvrer les copropriétaires peu au fait des choses, dans le sens du poil (surtout chez les personnes agées).
"nous vous avons élus la fois dernière non pour mettre le désordre dans la copropriété mais pour travailler en bonne intelligence avec notre syndic"
Nous connaissons trop ce qu'il faut appeler les "béniouiouis", qui considèrent que le syndic est au dessus de tout soupçon et qu'un CS qui s'oppose au syndic doit être sanctionner au motif qu'il crérait du désordre et/ou empeche les copropriétaires moutons de dormir sereinement ! (entendu des centaines de fois !.... )
Désolé d'aborder encore les choses sous cet angle, mais c'est là une réalité que bien des praticiens avertis constatent tous les jours, qu'ils soient dans des associations de propriétaires (ARC, UNPI, CLCV et autres) comme dans des institutionnels tels les Adil.
Ceux là connaissent bien ce rapport ambigue de certains avec le syndic, qui est considéré comme le "chef", le "patron" du syndicat (c'est le "guide", un peu comme autrefois le curé, le maire, l'instituteur ..etc ..!),.." si serviable, si attentif ...." (etc ...  ) .
Ces aspects sont trop souvent occultés, alors qu'ils sont une réalités !
Engager une action en annulation de décision (ou d'AG (*)) en raison d'une violation des régles de droit n'est pas "apporter le désodre" !
Avoir cette unique approche montre la méconnaissance des régles par ceux qui mettent en avant ce motif.
Il est exposé ici depuis le début la critique des actes du CS sortant pris par une majorité de ses membres, actes contestés par la "majorité silencieuse" (hélas souvent moutonnière), .... mais nous ne savons rien des actes de gestion du syndic, de ses pratiques, sans aucun doute à la base de la réaction du CS lors de l'AG de mai 2010.
PS : ne voyez ici aucun appréciation personnelle, ou portant sur votre syndicat et ses membres, mais une simple réflexion générale sur des réalités constatées tous les jours dans de (trop) nombreux syndicats, dont les membres ignorent pour la plupart le cadre juridique dans lequel ils se situent et la place des différents acteurs, celle des copropriétaires eux-mêmes, de leur conseil de surveillance, de leur mandataire.
(*) rappel étant fait que cette action devant le TGI est couteuse avant tout pour le demandeur, et qu'elle n'est certainement pas engagée pour des futilités. |
Édité par - Gédehem le 31 janv. 2011 17:01:46 |
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jpc347
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Posté - 06 févr. 2011 : 14:25:02
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La suite.....
Nous venons de recevoir un courrier du syndic dans lequel celui ci fait le point sur la situation. Si, dit-il, la première AG est annulée, il faudra pour l'auteur de l'assignation a nouveau assigner pour annuler la seconde ! La copropriété sera mise alors sous la tutelle de l'administrateur judiciaire et l'auteur de l'assignation aura gagné une victoire puisque le syndic sortant risque de ne pas être réélu. Mais cet opposant ne pourra pas choisir son nouveau ssyndic puisqu'il existe une majorité qui s'y opposera. Il risque même de retrouver en face de lui le même syndic qui pourrait être réélu lors de l'AG convoquée par l'administrateur. Alors pourquoi ne pas accepter sa proposition de supporter les frais de l'AG et ceux de l'assignation. Et lors de la prochaine AG en mai prochain éventuellement remettre le syndic en compétition.
Si d'ici là , le syndic ne donne pas satisfaction, il sera aisé alors d'en changer. Que penser de cette proposition ? |
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Gédehem
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47
Posté - 06 févr. 2011 : 16:08:14
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RIEN !
C'est là l'habituel bla bla vu et lu des centaines de fois par ces syndics pour la plupart "mauvais", qui n'ont comme soucis que de ne pas perdre "ma "bonne" copropriété avec ses "bons" (*) copropriétaires"....(entendez par "bons" ces copropriétaires qui n'y entendent rien et payent sans rechigner)
Votre syndic ne fait que de l'action psychologique pour montrer sa bonne volonté, toute l'attention et la disponibilité qu'il vous (syndicat) porte, . etc etc etc ...., non sans faire peur à des copropriétaires crédules, mal informés.
Seul le klennex n'est pas fourni.
Sa seule motivation n'est pas de vous "servir encore" .... mais de ne pas perdre les honoraires et autres facturations qu'il vous impute !
Il faut ouvrir les yeux sur cette seule réalité : la perte de votre copropriété il s'en moque, si ce n'était une perte de chiffre d'affaire.
Nous sommes dans une relation commerciale, pas de service gratuit pour vos beaux yeux.
C'est toute l'ambiguité du syndrome dont il est question plus haut, l'attachement au syndic ".... serviable et si disponible.... " n'étant pas compréhensible dans cette relation contractualisée avec sa contrepartie financière.
Le syndic vend ses services, il n'en fait pas cadeau pour faire plaisir.
Mon avis très personnel : depuis 74 que je navigue dans "la partie", voila le type même de note "larmoyante" et alarmiste destinée à faire peur diffusée en pareil cas par ces syndics spécialistes du "roulage dans la farine" !
Rien de neuf sous le soleil : il vous faut regarder de plus près la gestion de ce syndic, c'est là que se trouve certainement l'origine du problème, personne n'engageant 1000 ou 1500 € nécessaires à l'action devant le TGI uniquement pour un trait d'humeur.
Sauf que vous n'avez plus un CS "regardant", hélas, mais sans doute quelques moutons/potiches qui n'iront pas fouiller plus loin que ce que dit "ce "bon" syndic si attentionné ...", chacun ne se fiant qu'à sa seule parole .. hélas, 3 fois hélas !! |
Édité par - Gédehem le 06 févr. 2011 16:20:18 |
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Posté - 06 févr. 2011 : 17:09:05
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Votre syndic essaye de se soustraire par de l'intoxication psychologique à la sanction qui arrivera inéluctablement si vous contestez en temps voulu l'AG de Mai 2010. Voilà ce que j'en pense.
Ne perdez pas votre temps car la route sera longue. |
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jpc347
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 Posté - 06 févr. 2011 : 18:07:23
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Merci à tous.
Il faut cependant achever ce combat !
La solution proposée par le syndic actuel présente à mes yeux le mérite de sortir de l'impasse sans devoir débourser un centime. Ce syndic est peut être un malin mais il n'est pas pire qu'un autre, ses comptes notamment sont bien tenus et il n'est pas plus cher que les grands de la profession. Peut être suis-je encore touché par le syndrome de Stokholm ?
Si nous refusions, nous serions placé sous administration judiciaire, le syndic serait éliminé (et encore ce n'est même pas sûr), il ne serait donc plus tenu par les engagements qu'il a pris de tout payer, cela nous coûterait donc nettement plus cher, nous n'aurions pas la certitude de disposer d'un nouveau syndic qui nous convienne ou on risquerait par dessus le marché de conserver à la sortie le même syndic.
Alors il me semble plus raisonnable compte tenu du rapport de forces en présence dans cette copropriété d'accepter la proposition ! Je vais œuvrer dans ce sens.
Encore merci pour vos conseils, je vous tiendrai au courant de la fin du feuilleton. Je ne suis pas certain en effet que l'auteur de l'assignation ne veuille pas par bravade continuer son action...  |
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Gédehem
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50
Posté - 06 févr. 2011 : 18:20:30
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"Si nous refusions, nous serions placé sous administration judiciaire...."
Comme si c'était un drame épouvantable !!!! (*)
Vous acceptez sa proposition, et 10 jours après vous (le syndicat) êtes assigné en nullité !
Vous (le syndicat) aurez bonne mine .....
Dans la mesure où chaque AG successive est contestée (pour les suivantes c'est plus simple), vous n'y coupez pas !
Il serait plus constructif de se positionner dans cette éventualité, que de camper sur une position évntuellement vouée à l'echec !
(*) vous semblez faire une fixation sur le coût ! Dans la mesure où l'annulation procède d'une faute du syndic, il faut engager sa reponsabiilité (il est assuré pour cela) et l'obliger à indemniser.
Avis personnel : je vous trouve vraiment très complaisant avec ce syndic. |
Édité par - Gédehem le 06 févr. 2011 18:23:38 |
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Posté - 07 févr. 2011 : 09:57:27
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@ JPC 347,
"Alors il me semble plus raisonnable compte tenu du rapport de forces en présence dans cette copropriété d'accepter la proposition ! Je vais œuvrer dans ce sens."
Vous êtes déjà "roulé dans la farine". |
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pepa
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Posté - 08 févr. 2011 : 23:59:12
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Bonsoir,
J'ai beaucoup appris en lisant ces 3 pages, merci à tous et merci surtout à Gedehem. Je trouve que son terme "rouler dans la farine" est tout à fait opportun, moi il m'est apparu un jour, comme ça spontanément, alors que pendant des mois et des années, confiante et de bonne volonté, on m'a mené en bateau et j'ai réalisé que j'avais été roulée dans la farine, c'est vraiment le terme qui convient.
j'ai fait assigner l'AG de Septembre dernier et mon avocat m'a informé que la première audience aurait lieu le 4 février. J'ai reçu le même jour du syndicat une recommandée où il dit reconduire la dernière AG de Septembre parce que je les ai assignés, pour la date de début Mars alors que la procédure vient d'être engagée, j'ai vu qu'il avait amendé les tantièmes et certains points douteux. Je n'ai pas compris d'abord et en lisant ce qui précède je comprends un peu mieux. De toutes façons je vais voir cela avec l'avocat.
Mais merci encore Gédéhem, c'est très intéressant ce que vous expliquez.
Ceux que cela pourrait intéresser, j'avais ouvert un sujet qui est sur la Copropriété horizontale.
Bonne soirée. |
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BANZAI
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Posté - 09 févr. 2011 : 18:32:54
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citation: Initialement posté par pepa
Bonsoir,
J'ai beaucoup appris en lisant ces 3 pages, merci à tous et merci surtout à Gedehem. Je trouve que son terme "rouler dans la farine" est tout à fait opportun, moi il m'est apparu un jour, comme ça spontanément, alors que pendant des mois et des années, confiante et de bonne volonté, on m'a mené en bateau et j'ai réalisé que j'avais été roulée dans la farine, c'est vraiment le terme qui convient.
j'ai fait assigner l'AG de Septembre dernier et mon avocat m'a informé que la première audience aurait lieu le 4 février. J'ai reçu le même jour du syndicat une recommandée où il dit reconduire la dernière AG de Septembre parce que je les ai assignés, pour la date de début Mars alors que la procédure vient d'être engagée, j'ai vu qu'il avait amendé les tantièmes et certains points douteux. Je n'ai pas compris d'abord et en lisant ce qui précède je comprends un peu mieux. De toutes façons je vais voir cela avec l'avocat.
Mais merci encore Gédéhem, c'est très intéressant ce que vous expliquez.
Ceux que cela pourrait intéresser, j'avais ouvert un sujet qui est sur la Copropriété horizontale.
Bonne soirée.
vous n'avez pas "assigné l'AG".....mais assigné le syndicat en annulation d'AG ou de résolution!
que veut dire : "il dit reconduire la dernière AG de Septembre parce que je les ai assignés" ?????????? |
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Gédehem
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Posté - 09 févr. 2011 : 22:05:45
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55
Posté - 10 févr. 2011 : 07:19:56
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Quelle salade !!!!! |
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pepa
Contributeur senior
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56
Posté - 02 mars 2011 : 09:17:57
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Bonjour,
BANZAI :
Je veux dire que j'ai pris un avocat pour contester l'AG de Septembre 2010, je suis mécontente pour plusieurs raisons et mon avocat les a assignés pour non conformité (je ne sais plus le terme exact au moment où j'écris) de vote sur les tantièmes (qui sont faux). Or, ils viennent de convoquer une nouvelle AG pour Mars, en corrigeant les tantièmes alors que je leur avais dit plusieurs fois mais cause toujours tu m'intéresses ! iL y a aussi d'autres fautes mais faisons court.
C'est pour cela que ce thème m'intéresse pour savoir si cette nouvelle AG sera nulle elle-aussi si le Tribunal me donne raison.
Gédéhem semble le penser, à moins que j'ai mal lu.
Or je viens de trouver ceci, dont je vous mets le lien et l'extrait principal :
Cass 09-09-2009-2
http://www.jpm-copro.com/Cass%2009-09-2009-2.htm
La Cour d’appel a jugé que l’assemblée du 17 septembre 1999 avait été régulièrement convoquée.
Elle a retenu :
« qu’à la date à laquelle le syndic a convoqué l’assemblée générale du 17 septembre 1999 querellée, soit le 10 août 1999, il avait été régulièrement mandaté pour un délai d’une année par l’assemblée générale du 8 mai 1999 dont l’annulation n’a été prononcée que postérieurement par un jugement du 19 septembre 2002 »
« que l’exigence de sécurité juridique et la nécessité pour un syndicat des copropriétaires de disposer d’un organe exécutif conformément à la loi commandent que le syndic désigné par une assemblée générale puisse exercer les pouvoirs qu’il tient de cette loi tant que l’annulation de l’assemblée générale qui l’a désigné n’a pas été prononcée ; »
« qu’en effet un simple recours exercé contre une assemblée générale qui a désigné un syndic n’est pas de nature à priver ce dernier de ses prérogatives légales ; qu’en conséquence, l’assemblée générale querellée ne saurait être annulée de ce chef »
La Cour de cassation casse l’arrêt. Elle juge « que par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale du 8 mai 1999 qui le désignait, le syndic de copropriété n’avait plus cette qualité lors de la convocation de l’assemblée générale du 17 septembre 1999 ».
Nous approuvons pleinement la position de la Cour d’appel et sa motivation remarquablement exprimée.
Il suffit de constater que l’instance relative au sort de l’assemblée du 17 septembre 1999 est encore pendante dix ans après pour caractériser la nocivité des conséquences pratiques de l’effet rétroactif de l’annulation d’une assemblée générale pour ce qui est de la désignation du syndic.
Juridiquement, nous pensons qu’on ne saurait admettre un effet de la rétroactivité sur la désignation du syndic que dans le cas où sa régularité aurait elle-même mise en cause. Les observations qui suivent, à propos de l’objet des réserves formulées, nous confortent dans cette position.
L’article 17 du décret du 17 mars vise la mention des réserves formulées sur la régularité des délibérations. Il résulte des indications fournies par le second moyen (reproduit ci-dessous) que le représentant de la société RCG PARTICIPATIONS s’était exprimé ainsi : « « je voudrais que soit consigné, s’il vous plaît, que j’ai fait à plusieurs reprises des réserves en indiquant que RCG n’était pas le constructeur de la piscine et que le fait qu’une assignation ait été publiée aux hypothèques nous porte un grave préjudice et j’envisage d’en demander réparation ».
La résolution II-4 ayant pour objet de mandater le syndic pour ester en justice aux fins d’obtenir la condamnation de la société RCG PARTICIPATIONS. L’assemblée a eu connaissance des observations verbales faites par son représentant qui a pu s’exprimer librement. Ces observations ne portaient pas sur la régularité de la décision mais uniquement sur l’opportunité et le bien-fondé de l’action envisagée.
Sur ce point la Cour d’appel a jugé « que cette réserve ne concernait donc pas la régularité de la résolution II-4 mais constituait une défense à l’action entreprise par le syndicat de sorte qu’elle n’avait pas à être reprise dans le procès-verbal critiqué »
On ne peut que l’approuver pleinement à nouveau.
On peut ajouter que la logique aurait voulu que le second moyen fût examiné prioritairement dès lors qu’il conditionnait la réponse à faire au premier. S’il ne s’agissait pas de réserves visées par l’article 17, l’annulation n’aurait pu être prononcée.
On peut néanmoins conseiller aux syndics de ne pas traiter légèrement les questions de ce genre dont l’inscription à l’ordre du jour a été régulièrement demandée
Donc, ce n'est pas toujours si évident que ça !
Le Syndic semble maintenu.
Merci pour vos commentaires.
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Gédehem
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Posté - 02 mars 2011 : 10:33:05
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"Le Syndic semble maintenu."
NON, pas du tout ! Relisez bien ce que dit la Cassation :
"que par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale du 8 mai 1999 qui le désignait, le syndic de copropriété n’avait plus cette qualité lors de la convocation de l’assemblée générale du 17 septembre 1999 ».
La désignation de ce syndic étant annulée en mai 1999, les AG suivantes elles aussi contestées puisqu'irrégulièrement convoquées sont également annulées.
Par principe, chaque litige est un cas particulier qui doit être traité comme tel !
C'est pourquoi il faut être très prudent, d'une part sur la lecture et l'interprétation des arrêts (art dificille, les étudiants en droit le savent bien), d'autre part sur les similitudes supposées avec une affaire qui nous semble à priori similaire.
Sur l'arret que vous rapportez, les commentaires de JPM sont pertinents .... mais critiquables sur le fond de l'affaire, sur un plan strictement juridique.
La Cour de cassation juge en droit, c'est à dire sur la conformité de la solution adoptée par les juges du fond. Ici ils ont estimé que les AG successives ayant été contestées, toutes ces AG sont nulles.
Sur cette base, la jurisprudence de la Cour de cassation est celle-ci :
"L'annulation d'une AG ayant désigné le syndic n'entraine pas automatiquement la nullité des AG postérieures convoquées par ce syndic" (Cass 3.10.2001, 6.02.2002).
"Pour que ces AG postérieures puissent être annulées en raison de la nullité de la 1ère AG il faut que ces AG postérieures soient elles aussi expressément contestées" (Cass 8.06.2005)
C'est très exactement ce qu'a fait la Cour de Cass dans l'arret de 2009 que vous rapportez, sans aucun état d'âme sur les motifs avancés ... objet des commentaires de JPM.
Pour résumer sur votre affaire :
- vous avez contesté une AG tenue en novembre 2010 (vice de forme), AG ayant désigné le syndic.
- vous contestez automatiquement toutes les AG qui suivent au motif qu'elles seraient convoquées par une personne n'ayant pas qualité dans la mesure ou la désignation du syndic en novembre 2010 serait annulée.
L'annulation de l'AG de novembre 2010 étant prononcée, la désignation du syndic est elle aussi annulée, et par voie de conséquence toutes les AG suivantes qu'il aurait convoqué alors irrégulièrement, AG que vous avez/aurez expressément contestée.
Vous avez suivi ? C'est plus clair ?
Je n'aurais pas la prétention de commenter les commentaires de JPM !
Mais il faut savoir ce que l'on veut : s'appuyer en permanence sur une prétendue sécurité juridique du syndicat (qui n'est que prétexte) pour excuser toutes les dérives, ou se fonder sur des régles de droit pour sanctionner justement ces dérives ? |
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pepa
Contributeur senior
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58
Posté - 02 mars 2011 : 11:11:45
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Merci Gédéhem,
Ceci dit je dois être particulièrement obtue car :
dans le cas cité, la cour de cassation dit bien ce que vous soulignez :
que par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale du 8 mai 1999 qui le désignait, le syndic de copropriété n’avait plus cette qualité lors de la convocation de l’assemblée générale du 17 septembre 1999 ».
Mais ce que j'ai du mal à comprendre et là je me rends compte que le droit et le juridique est très complexe et qu'il ne faut pas employer un mot pour un autre, bref ce que je ne saisis pas parfaitement est :
dans ce cas de figure où la cour de cassation indique l'effet rétroactif
cela veut-il dire que
- les assemblées postérieures sont AUTOMATIQUEMENT ANNULEES
ou bien
- qu'il faut tout de même LES CONTESTER PAR VOIE D'AVOCAT comme j'ai fait pour le première qui est en cours ?
D'autre part, si cette nouvelle AG de Mars à laquelle je vais finalement assister, s'avèrait positive pour mon cas ? Dans cette hypothèse j'avoue que je suis embrouillée car si j'ai compris (je ne suis pas sûre)
- nous contestons celle-ci aussi mais JE PERDS mon vote positif ?!!!!
- ou dois-je annuler celle en cours de Septembre dernier si je veux garder celle-ci ?
C'est compliqué car il n'y a pas que ma question principale en cours, il y a aussi plusieurs manquements du sysndic et magouilles sur les charges.
Merci pour votre éclairage.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 02 mars 2011 : 14:38:44
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"Mais ce que j'ai du mal à comprendre ......"
En effet !
Reprenons !
La Cour d'appel d'Aix en P rend un arret qui dit :
"..qu’en effet un simple recours exercé contre une assemblée générale qui a désigné un syndic n’est pas de nature à priver ce dernier de ses prérogatives légales ; qu’en conséquence, l’assemblée générale querellée ne saurait être annulée de ce chef »
Traduction : le fait d'annuler une AG, et donc la désignation du syndic, ne prive pas le syndic de son pouvoir de convoquer une autre AG, et que cette "autre AG" (AG 'querellée' = AG contestée) ne saurait être annulée "de ce chef" (pour ce motif, pour cette raison).
C'est bon pour ce point ?
Sauf que le plaignant conteste cette position de la Cour d'appel qui ne va pas dans le sens qu'il avait demandé et porte l'affaire devant la Cour de cassation.
Laquelle statut "en droit", c'est à dire sur la conformité juridique de la décision contestée, et non sur le fond de l'affaire, un arrêt sanctionné par la cassation étant toujours renvoyé devant le juge du fond, celui qui juge le fond du litige (une autre CA).
Dans l'affaire dont il s'agit, que dit la Cour de cassation :
La Cour de cassation casse (sanctionne par la nullité pour violation d'une régle de droit, d'un principe) l’arrêt de la CA d'Aix détaillé plus haut.
Elle juge « que par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale du 8 mai 1999 qui le désignait, le syndic de copropriété n’avait plus cette qualité lors de la convocation de l’assemblée générale du 17 septembre 1999 ».
Ce qui n'est que la stricte application de la jurisprudence de la Cour de cassation en la matière :
Lorsqu'une AG/désignation du syndic est annulée (avec rétroactivité, le temps de la justice n'étant pas celui du syndicat), les AG suivantes elles aussi contestées sont nulles puisque convoquées par une personne qui n'a plus qualité pour les convoquer .
En restant sur votre cas :
- l'AG du X novembre 2010 (désignant le syndic) contestée est annulée en (mettons) septembre 2011, entrainant la nullité du mandat du syndic à effet rétroactif du X novembre 2010.
- dans la mesure où vous contestez aussi l'AG de mars 2011, le juge ne pourra que constater (en octobre ou novembre 2011 !!) la nullité de cette AG de mars 2011, et des autres AG successives elles aussi contestées (*), pour convocation irrégulière, le prétendu syndic ne l'étant plus depuis le X novembre 2010.
Plus de syndic en novembre 2010, pas de syndic pour convoquer en mars ou avril 2011.
Syndicat dépourvu de syndic depuis novembre 2010.
Vous avez suivi, c'est bon comme cela ?
(*) précision capitale : dans la mesure où la ou les AG suivantes ne sont pas contestées, elle ne sont pas annulables ! |
Édité par - Gédehem le 02 mars 2011 14:51:19 |
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pepa
Contributeur senior
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Posté - 02 mars 2011 : 19:24:40
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citation: Initialement posté par Gédehem
En restant sur votre cas :
- l'AG du X novembre 2010 (désignant le syndic) contestée est annulée en (mettons) septembre 2011, entrainant la nullité du mandat du syndic à effet rétroactif du X novembre 2010.
- dans la mesure où vous contestez aussi l'AG de mars 2011, le juge ne pourra que constater (en octobre ou novembre 2011 !!) la nullité de cette AG de mars 2011, et des autres AG successives elles aussi contestées (*), pour convocation irrégulière, le prétendu syndic ne l'étant plus depuis le X novembre 2010.
Plus de syndic en novembre 2010, pas de syndic pour convoquer en mars ou avril 2011.
Syndicat dépourvu de syndic depuis novembre 2010.
Vous avez suivi, c'est bon comme cela ?
(*) [u]précision capitale : dans la mesure où la ou les AG suivantes ne sont pas contestées, elle ne sont pas annulables !
Gédéhem je vous remercie pour votre patience qui m'est bien utile, un jour, qui sait ? Je pourrais vous être redevable et vous rendre la pareille, peut-être dans une autre vie, ou bien celle-ci sait-on jamais ?
Mais sérieusement, ce que comprend mon pauvre cerveau bien usé en ce moment, c'est que les AG suivantes devront être contestées, sinon elles ne sont pas annulables. OK.
Mais alors, à quoi me sert donc d'y aller à celle de Mars ?
Je compte y aller parce que plusieurs personnes m'ont téléphoné et pour des motifs complémentaires aux miens elles en ont marre du Syndic et m'ont dit qu'elles voteraient pour moi. Vous même dans un autre post m'avez dit qu'il valait mieux y aller.
Si je l'emportais donc (en supposant), je ne devrais pas contester cette AG de Mars qui me donne satisfaction, mais à ce moment-là pour garder cette AG il faudrait que j'annule celle de Septembre 2010 en cours de procédure. C'est bien cela ? Ou bien pas forcément ?
J'avoue que je m'interroge sur la marche à suivre tellement c'est flippant et onéreux d'ailleurs. Des amis m'ont dit de vendre en l'état et de laisser tomber, par moments je suis tentée mais je me dis que des gens pareils doivent être sanctionnés. Enfin ....
J'aimerais bien que vous ayez encore envie de répondre.
Ce serait charmant. Merci. |
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