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anouk
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 Posté - 04 juin 2009 : 11:33:48
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Bonjour,
je fais partie du CS d'une petite copro (16 lots) dans un immeuble livré en juin 2008.
Nous venons de recevoir l'ODJ de la prochaine AG sur lequel figure la question du quitus donné au syndic pour la gestion de l'année écoulée.
Pour diverses raisons, moi et les 2 autres membres du CS ne souhaitons pas donner quitus au syndic. En particulier parce qu'il s'agit de ma première expérience en tant que CS et que je n'ai que des notions simples de gestion qui ne peuvent suffire à m'assurer que tout a été fait dans les règles. Je rejoins sur ce point la position de l'ARC.
Ceci étant, je ne souhaite pas un affrontement direct avec le syndic à qui j'ai demandé de supprimer cette délibération. Le syndic me répond qu'il est obligatoire d'évoquer la question du quitus lors des AG.
Est-ce vrai? Je n'ai trouvé aucun texte qui y fasse référence.
D'autre part, le Cs n'a pas de règlement de fonctionnement. Pouvons-nous faire voter un RFCS à l'AG si celui-ci n'a pas été mis à l'ODJ?
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manech
Contributeur actif
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Posté - 04 juin 2009 : 12:36:09
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Le quitus n'est pas obligatoire selon le code de la copropriété. Il n'y a rien de choquant à ce que votre syndic veuille l'"évoquer". Vous pouvez dire à l'AG et faire noter sur le PV que le refus du quitus n'est pas une mesure de défiance envers votre syndic, mais juste une mesure de prudence pour le syndicat.
Si les RFCS n'ont pas été mises à l'Ordre du jour, vous ne pouvez faire voter l'AG sur ce point. |
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Posté - 04 juin 2009 : 13:07:41
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Sachant tout de même que l'action en prescription entre le syndicat et le syndic est désormais de 5 ans (10 ans dans le cas d'une activité commerciale, c'est à dire si la fonction de syndic n'est pas sa principale activité) et qu'au bout de ces délais, vous ne pouvez plus intenter d'action.
Ensuite, vous avez toujours la possibilité de donner un quitus sur présentation d'un rapport d'activité ecrit du syndic. (Manech, faut bien que je défende un peu la profession)
Voici un lien sur le site de l'arc sur le quitus.
http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/mai07.htm |
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oldman24
Contributeur senior
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 Posté - 04 juin 2009 : 14:48:00
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Votre syndic n'est pas de bonne foi, car il aurait du vous donner la référence du texte
qui rend obligatoire la délivrance d'un quitus en AG. Il n'y en pas. ! .
Dans ces conditions, il devrait ĂŞtre possible d'aborder la question du quitus dans les" affaires diverses "
de l'AG , puisque ce qui y est traité n' a pas le caractère juridique des résolutions ; et quoiqu'il arrive le
syndic ne pourrait pas se prévaloir d'un quitus ayant l fait l'objet d'une résolution portant sur les comptes
et la gestion. |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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GĂ©dehem
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Posté - 05 juin 2009 : 11:12:01
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Sans refaire un long débat qui a fait saliver beaucoup et hurler plein d'autres, quelques données :
- le syndic agit au nom du syndicat.
- pour ses actes il engage sa responsabilité vis à vis du syndicat.
- c'est la raison pour laquelle il doit obligatoirement être assuré en RCP.
En fin d'exercice le syndic demande au syndicat de le rendre "quitte" de toute responsabilité pour ses actes de gestion.
- En votant le quitus, le syndicat décharge le syndic de toute responsabilité pour ses actes.
1ère question : pourquoi une décharge puisque le syndic est justement assuré au cas où sa responsabilité serait engagée ????
La suite : le syndicat voit sa responsabilité engagé pour réparer un préjudice causé par une faute syndic. Mais ayant donné quitus, le syndicat ne peut se retourner contre le syndic, sauf à démontrer que l'acte à l'origine du litige ne lui était pas connu. Quasi impossible.
2ème question : pourquoi donner quitus à un syndic assuré RCP privant ainsi le syndicat de tout recours ???
En résumé :
- le syndic est assuré en RCP pour réparer les éventuels préjudices qu'il aurait causé.
- en ne donnant pas quitus le syndicat est lui aussi assuré de toujours pouvoir, au cas où, engager la responsabilité du syndic.
Le refus du quitus n'est pas du tout une sanction !!!
C'EST UNE ASSURANCE QUI PROTEGE LE SYNDICAT ..
Qui refuse une telle assurance " Dommage syndic" ???? |
Édité par - Gédehem le 05 juin 2009 11:13:46 |
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oldman24
Contributeur senior
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Posté - 05 juin 2009 : 12:51:06
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anouk,
Il n'est pas habituel que gédehem ne réponde pas à une question !
ou ne donne pas son avis sur une suggestion d'un contributeur !
Vous connaissiez ses arguments et ceux de l'ARC !
Puisque vous aviez demandé à votre syndic de ne pas inscrire
la question du quitus Ă l'ordre du jour, il ne vous reste plus qu' Ă voter contre ?
On ne sait pas ce que cache son insistance ?
Mais attendez vous à d'éventuelles retombées , à savoir qu'il vous lache en séance !
Alors, prévoyez au moins son remplacement provisoire par un copropriétaire
comme syndic bénévole, pour éviter un recours à un administrateur provisoire. ! |
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Posté - 05 juin 2009 : 13:10:46
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citation: Initialement posté par anouk
parce qu'il s'agit de ma première expérience en tant que CS Je refuserais le quitus pour les motifs évoqués par Gédéhem, mais par pour le motif que vous énoncez, qui ne tient pas trop a mon avis. |
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Posté - 05 juin 2009 : 14:25:47
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Pour revenir sur la remarque de oldman24, assurez vous qu'il y ai bien 2 reso distincte. 1 pour les comptes, une pour le quitus et surtout pas de reolution unique du genre approbation des compte ET quitus...
c'est un P A C !
G2M grrrrrrrr !!!!!!    !!! j'ai pas encore mon assurance et ma garantie financière et déjà vous plombez mes resultats ! et avez vous pensez à ces pauvres Foncia, tagerim, cergic LAmy. Les primes RCP vont gréver horriblement leurs résultats.. il va falloir encore racketter les copro !!! |
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GĂ©dehem
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Posté - 05 juin 2009 : 17:23:04
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 Le syndic qui ne répercute pas ses frais "entreprise" dans ses calculs d'honoraires, donc la part "assurance RCP" qui lui est propre, est un âne !
Bien entendu que la RCP du syndic est payée sur ses revenus, donc les honoraires perçus... donc par les copropriétaires 
Vous voulez en plus qu'il soit déchargé ????? (nous parlons de responsabilité, pas du chargeur de l'AK47 !) |
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Posté - 05 juin 2009 : 17:36:51
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Et comment que je veux qu'il soit déchargé de toute ses c......., 
Non, ce que je souhaite, c'est que quand un quitus est demandé, il y ai un vrai compte rendu, tel que préconisé par Mâitre Lebatteux, et que ce quitus ne porte que sur celà .
Je sais que de ne pas le délivrer n'est pas une mesure de défiance, et que ce qui compte, c'est la désignation à nouveau. mais le refus systématique ne me parait pas être dans certains cas justifié |
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JPM
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Posté - 06 juin 2009 : 09:37:35
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Laissons de côté la querelle du quitus !
Je profite de ce sujet pour poser une nouvelle ma question demeurée sans réponse :
Dans le cadre de quelle question de l'ordre du jour peut-on enregisrer les critiques et réserves relatives à la gestion du syndic si la question du quitus ne figure pas dans l'ordre du jour ?
Rappel étant fait qu'une question inscrite doit pouvoir donner lieu à une décision.
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Posté - 06 juin 2009 : 09:40:58
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JPM, je pense que ce point peut être traité dans le rapport d'activité du CS. Un & peut y être consacré. De même lors des débats sur l'approbation des comptes.
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Posté - 06 juin 2009 : 10:53:14
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ce qui me semble bien c'est que le rapport du CS soit remis avec la convocation (si possible avec le rapport du syndic  ) et si besoin la fin de ce rapport pourrait porter sur une question précise (moins large que "gestion" en général ) à soummettre au vote de l'AG : ce pourrait être un progrès à réaliser au cours du prochain exercicie : économie sur tel point, réactivité sur tel sujet, précision des comptes, etc... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 06 juin 2009 : 13:55:48
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Le rapport écrit du CS doit être joint à la convocation. A défaut, les copropriétaires qui donnent pouvoir n'en ont pas eu connaissance, pour ne pas parler des défaillants. Il y donc une atteinte à l'égalité des drois des copropriétaires à une information complète.
Ceci étant, le rapport n'est pas un point de l'ordre du jour et il n'appelle aucune décision de l'assemblée. Ou alors il faut approfondir la question en faisant voter l'assemblée sur la qualité des prestations du CS voire un quitus à son profit (ou un rejet), ce qui ne serait pas illogique.
Le projet (ou la proposition) qui sera déposée un de ces jours ira sans doute dans ce sens.
Je reviens donc à mon interrogation : titre de la question (au sens légal du terme) dans laquelle il est possible de faire voter des réserves expresses sur tel ou tel point de la gestion ?
A noter qu'un tel vote permettrait dans certains cas au syndic d'effectuer une déclaration à son assureur RCP ce qui permettrait le traitement du litige avec l'assureur sans même qu'il soit nécessaire de changer un syndic de bonne foi mais qui a commis et reconnait une faute. Dans la pratique il existe des litiges traités de cette manière.
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Posté - 06 juin 2009 : 14:01:33
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Comme je l'ai dit précédemment, en dehors des comptes, qui débouchent sur un vote, je ne vois pas 'dautre "moments" |
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JPM
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Posté - 06 juin 2009 : 23:26:30
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Il faut donc bien qu'il y ait une question spécialement consacrée à l'approbation de la gestion du syndic, indépendante de celle consacrée à l'approbation de ses comptes.
Les solutions pratiques sont identiques dans les deux cas. L'assemblée peut approuver la gestion tout en relevant, à tort ou à raison, une faute précise sur tel ou tel point.
Reste le point important : l'existence d'un rapport du syndic sur sa gestion.
Il faut ici avancer sereinement et pas à pas, en laissant de côté les vaines criailleries.
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GĂ©dehem
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Posté - 07 juin 2009 : 00:17:02
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Ce qu'aborde JPM est un faux problème, et on comprend pourquoi il l'aborde !!
De 2 choses l'une :
- ou le syndic est un margoulin et il est mis Ă la porte,
- ou on fait avec après lui avoir passé un savon et on le garde !
Faire des réserves ?
Ok, cela soulage, style soupape pour faire tomber la pression, gueuler un bon coup aussi !
Quel en est le résultat ? RIEN : le syndic en a pris un bon coup, les copropriétaires ont vidé leur sac, se sont peut être fait plaisir... ignorant qu'un syndic qui va en AG a toujours son gilet pare balles sous sa chemise et que c'est la 5 ème fois qu'il se fait arroser de la semaine !
S'il fait la gueule mais c'est pour la façade puisqu'il est désigné à nouveau et qu'il aura les félicitation de son chez d'agence ... !!
Des réserves ??? Pourquoi pas un carton jaune , ou mieux, 10 minutes au piquet les mains dans le dos !
Demander le "quitus" n'est qu'une fumisterie.
En revanche le refuser est une très bonne assurance pour le syndicat !.
Inutile de s'en priver ! 
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air jordan
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Posté - 07 juin 2009 : 00:33:02
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citation: Initialement posté par Gédehem
le syndic en a pris un bon coup, les copropriétaires ont vidé leur sac, se sont peut être fait plaisir... ignorant qu'un syndic qui va en AG a toujours son gilet pare balles sous sa chemise et que c'est la 5 ème fois qu'il se fait arroser de la semaine !
Nous avons lĂ du GRAND gedehem........
Quelle haine et mépris pour les acteurs d'une profession qui n'est pas toujours facile.
Vous êtes certainement l'un des plus compétent techniquement sur ce forum et vous pourriez nous donner des leçons de droit à nous syndics mais vous etes vraiment petit sur ce coup gedehem.
Mais bon vous n'en n'avez rien Ă carrer de nos minables avis de syndic.
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JPM
Modérateur
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18
Posté - 07 juin 2009 : 10:58:34
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Je renouvelle une question simple qui appelle une réponse claire :
Dans le cadre de quelle question de l'ordre du jour peut-on enregisrer les critiques et réserves relatives à la gestion du syndic si la question du quitus ne figure pas dans l'ordre du jour ?
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 07 juin 2009 : 22:22:36
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Et pour quoi donc "enregisrer les critiques et réserves relatives à la gestion du syndic " ?????
Comme je l'indique plus haut "... les copropriétaires ont vidé leur sac, se sont peut être fait plaisir .... " ET C'EST TOUT !!!
Faut-il ouvrir un cahier de doléances qui serait visé tous les ans par le garant financier, l'assureur RCP et l'administration ayant délivré "la carte" ???
Cela me fait penser à "approbation des comptes avec réserve"
Cela fait plaisir aux copropriétaires mais n'est d'aucun effet.
Enregistrer des "réserves" sur tels points das le PV, encore une fois "pour QUOI faire" ???
Quel serait l'effet (juridique et/ou financier, autres ..) de "RESERVES" sur la gestion du syndic ???? Je demande qu'on nous explique.
Pour ma part, hors d'une satisfaction peronnelle et/ou collective, cela n'a aucun effet !
Le seul acte qui a un effet c'est la désignation à nouveau du sortant !
Ou on le garde, ou on le met Ă la porte.
Tout le reste n'est qu'amusement sans aucun effet !
Le refus de donner quitus n'est en rien "SANCTION", ainsi que le présente trop de syndics, d'où la polémique ici.
C'est simplement une assurance pour le syndicat. Il n'y a aucun lien avec la désignation du syndic pas plus qu'avec l'approbation des comptes.
- On doit approuver des comptes justes
- on doit rejeter le quitus par sécurité pour le syndicat (assurance au cas où, ce qui est la raison d'être des assrances).
- on doit désigner à nouveau le sortant dont on n'est pas trop mécontent.
Ces 3 points n'ont aucun lien.
Air Jordan, je sais bien que dans vos copro vous ne mettez jamais de gilet pare balles et qu'on vous accueille avec des petits fours !
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Édité par - Gédehem le 07 juin 2009 22:31:40 |
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Posté - 08 juin 2009 : 00:10:54
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Le plus gros pb G2M, ce n'est pas l'erreur que fait le syndic "de lui mĂŞme, car nous n'en faisons jamais, mais c'est surtout lorsque on appuit ou un suit le CS dans une voie qui conduit Ă une erreur.
C'est plutôt en cela que le quitus PEUT être demandé. PArce que même non sollicité, si il n' y a pas d'erreur de gestion, il n'ya pas de responsabilité. C'est normal aussi que l'on assume nos erreurs, mais je trouve anormal d'assumer celles des CS. Bon c'est notre faute direz vous car nous n'avons qu'a dire non, mais dans ce cas, nous sommes tjs devant le même risque, celui de perdre "le client".
Je pense que vous pouvez en convenir |
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