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Sunbird
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 Posté - 16 juin 2011 : 13:05:02
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Bonjour,
lorsque l'AG approuve les comptes de l'exercice précédent, que valide-t-elle les dépenses des budgets fonctionnement, et également les comptes des travaux votés?
Que pensez d'une résolution qui dirait ".... les comptes du SDC pour l'exercice 01/01/10 au 31/12/10 arrêtés à la somme de XXXX, ainsi que la répartition qui en a été faite entre les lots.
Lorsqu'il y a des travaux votés par exemple art24, ne doit-on pas faire une approbation du compte travaux?
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Posté - 16 juin 2011 : 13:16:32
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L'AG adopte les comptes du SDC :
1. elle approuve le compte de dépenses courantes ( budget annuel voté)
2. elle approuve également chaque dépenses de trvaux qui font l'objet chacun d'un dossier spécifique; devis voté, factures vérifiées par le CS. Un supplément ou une minoration peut être constaté. Une minoration ou un supplément doit être expliqué par le syndic et le CS. l'AG doit adopté ce supplément pour que le syndic apure le compte trvaux.
Si ce supplément est contestable, l'AG rejettera ce supplément, le syndic ne pourra donc pas appeler les fonds de ce supplément.
3. Un vote pour le compte de dépenses cournates et un vote différent pour chaque travaux.
4. citation: Que pensez d'une résolution qui dirait ".... les comptes du SDC pour l'exercice 01/01/10 au 31/12/10 arrêtés à la somme de XXXX, ainsi que la répartition qui en a été faite entre les lots.
Rien à dire la dessus. Cette résolution ne peut concerner que le compte de dépenses courantes, charges générales du SDC, dont la répartition est bien celle de l'EDD.
Attention pour les comptes trvaux, ceux-ci peuvent avoir une répartition de charges différente. La répartition doit respecter les grilles de l'EDD, et ceci pour chacune des résolutions de travaux. |
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GĂ©dehem
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Posté - 16 juin 2011 : 18:26:42
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".... ainsi que la répartition qui en a été faite entre les lots.".
C'est toute l'ambiguité de cette condition, qui doit être procrite, à supprimer.
En effet, cela peut être un moyen détourné de répartir autrement les dépenses (courantes et travaux) que ce qui est prévu au RDC.
L'approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation de cette répartition dans les comptes individuels.
Les SEULES répartitions possibles que doit appliquer le syndic sont celles prévues par le RDC.
Approuver les comptes du syndicat (art.24) et par cette même majorité approuver une répartition différente de celle du RDC est illicite : entachée de nullité.
(résolution complétée par une condition qui relève de la magouille, du "roulage dans la farine") |
Édité par - Gédehem le 16 juin 2011 18:28:21 |
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 16 juin 2011 : 20:25:21
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Ok, je ne rentre pas plus dans les détails, mais lorsqu'on vote un budget annuel par exemple de 400 000 euros pour 2010, et qu'on approuve les comptes et que la somme est de 500 000 euros pour 2010, on a donc dépensé 100 000 euros de plus.
Que dans ces 100 000 euros il ne peut pas avoir de travaux car la validation de travaux doit se faire une approbation différente qui sera celle qui valide le compte travaux.
Ils ont bien validé les 2 comptes en même temps.
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Édité par - Sunbird le 16 juin 2011 20:29:46 |
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Posté - 16 juin 2011 : 23:25:08
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sunbird : il estfacile de vérifier entre le budget voté de 400 000 € et les compte de dépenses de 500 000 € à qoui correspondent ce dépassement ENORME, 25% du budget.
Vous ne pouvez rien supposer sur les comptes travaux qui seraient joints au 400 000 e de budget, mais simplement vérifier le compte de dépenses qui est joint à l'ODJ.
SI réellement les trvaux sont ajoutés aux comptes de dépenses, le syndic commet une erreur en les joignant aux dépenses courantes. L'AG devra adopter le montant exact de dépenses pour les 400 000 €, et rejetter le supplément.
SI le syndic a dépenser 100 000 € de plus que le budget, et que les comptes trvaux ne sont pas joints aux 500 000 €. Alors le CS aurait du expliquer à l'AG la différence de 25%, et le syndic devra rendre compte de ces dépassements.
Si rien ne justifie une telle somme, si rien n'a été voté par l'AG, alors celle-ci devra rejetter ce supplément de 100 000€.
Tout cela n'est pas très clair et très sain.
Nous avons relevé le problème de répartition des charges cournates et de travaux qui ne sont pas forcément les mêmes;
Le syndic et le CS ne sont pas très sérieux, surtout avec un tel budget de charges courantes.
Etes vous sur de vos explications ??? |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 17 juin 2011 : 00:13:51
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Sunbird, lorsqu'un syndicat adopte un budget prévisionnel de 300.000 € (art.14-1) et décide des travaux pour 100.000 € (art.14-2), le syndic ne peut engager QUE 300.000 € pour la gestion courant et QUE 100.000 au titre des travaux.
Soit 400.000 €, et pas un € de plus.
Autrement dit, lorsque votre syndicat est appelé à approuver les dépenses de l'exercice passé pour 500.000 €, c'est qu'il y avait 500.000 € au total "gestion courante selon budget prévis" ou "gestion courante selon budget prévis + travaux hors budget prévis".
Il faut donc entrer dans les détails : le syndic n'a pu engager 500.000 € si le syndicat avait décidé un prévisionnel de 400.000 € (art.14-1) sans aucun travaux.
Sauf à sortir des 100.000 € de sa poche, d'où viendrait ces 100.000 € dépensés, sur quelle réserve, s'il y en a une ?
(S'il y a un distributeur automatique dans votre secteur qui marche par tranche de 10.000 € pour une pièce d'1 €, je suis interessé !  )
Retrouvez les PV passés, il y a certainement un total de 500.000 € qui a été décidé, que vous retrouvez pour 2010 !
Principe : le syndic ne peut engager des fonds que jusqu'à hauteur de ce qu'a voté et provisionné le syndicat.
S'il a dépensé 500.000 € selon votre exemple c'est qu votre syndicat avait décidé et provisionné des dépenses correspondant à ces 500.000 €
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Édité par - Gédehem le 17 juin 2011 00:18:05 |
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JPM
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Posté - 17 juin 2011 : 14:34:14
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Une première observation est que dans tout cela l'assemblée n'est pas appelée à se prononcer sur la tenue de la comptabilité, les états de fin d'exercice et le montant de la trésorerie 
C'est fort préoccupant. On se bagarre pour faire supporter au syndic une dépense contestable de 320 €, comme je viens de le voir, et pendant ce temps là personne n'a remarqué qu'il y a une anomalie de 1250 € dans la trésorerie.
Le plus joli est que dans le conseil syndical il y a un collaborateur d'un important cabinet d'audit. S'il avait vérifié la balance classique du syndicat, la bourde lui aurait sauté aux yeux. Même observation pour le syndic lui-même qui est tout à fait de bonne foi. Les deux en sont convenus et tout s'est finalement bien arrangé. Ce n'est pas toujours le cas.
Les observations de Gedehem sont pertinentes sauf, à mon humble avis, pour la portée de l'approbation des comptes de charges.
Sur ce point, curieusement, un récent arrêt de la Cour européenne des droits de l'homme est susceptible de faire boum. Il traite en effet d'une procédure peu connue : la tierce opposition.
A l'origine, on admettait que l'approbation des comptes de charges portait sur la liste des dépenses et le montant total, d'une part, et la répartition d'autre part. La décision d'approbation ne pouvait être contestée que par les défaillants et opposants. Il a été jugé en ces temps qu'il était impossible de revenir sur une erreur manifeste, sauf accord général bien entendu.
Peu à peu la jurisprudence a admis qu'un copropriétaire pouvait avoir voté pour l'approbation des comptes puis, ultérieurement, prétendre qu'on le faisait participer à une dépense non imputable à son lot.
La loi a récemment entériné cette position en des termes qui sont d'ailleurs contestables.
Or que se passe-t-il alors ? Il y a une procédure entre le syndicat et le copropriétaire contestataire. Souvent le syndic omet de diffuser l'assignation délivrée au syndicat. De toute manière elle se déroule hors la vue des autres copropriétaires alors que leurs propres comptes vont être modifiés, - à leur détriment -, si le contestataire obtient satisfaction. Personne n'a l'idée d'intervnir volontairement dans l'instance comme celà est possible.
On annonce donc un jour à Dupont, " autre copropriétaire ", qu'il devra payer 110 € (et parfois plus) de plus sur les comptes de 2009 parce que le contestataire a gagné son procés. La tierce opposition permet en principe à Dupont de contester le jugement qui a été rendu pour faire valoir un argument péremptoire auquel personne n'a songé.
Mais, s'agissant d'une copropriété, on objecte à Dupont que dans l'instance critiquée il a été représenté par le syndicat et qu'en conséquence la tierce opposition est irrecevable.
La CEDH vient de juger, dans un cas voisin, qu'on ne peut objecter au membre d'une personne morale qu'il a été représenté par celle-ci dès lors qu'il avait un intérêt personnel à la réformation du jugement et qu'il présentait un argument qui n'avait pas été produit au cours de la procédure. C'est alors une atteinte au droit fondamental de tout citoyen d'avoir accès au Juge.
Une récente réforme du statut de la copropriété s'inspire à mon avis de cette difficulté : le syndic doit désormais joindre à la convocation non seulement le relevé des dépenses (omis dans les textes comptables) mais aussi l'état pro forma individuel de la répartition des dépenses.
Pourquoi cette réforme bienvenue qu'avec d'autres j'avais suggérée, si ce n'est pour permettre aux copropriétaires de contester la répartition projetée, pour ce qui les concerne individuellement ?
Et, s'il ne le font pas, pourquoi leur permettre ensuite de remettre en cause une répartition qu'ils ont approuvée en toute connaissance de cause, s'ils ont pris la peine de lire les documents qu'on leur a envoyé ?
Dans cette histoire, la position individualiste des associations est a priori sympathique. Mais elle fait prime à l'insouciance de certains copropriétaires au détriment de la collectivité. On retrouve ici une discussion qui est présentement tout à fait d'actualité.
Bien entendu, mon observation tombe en présence d'un copropriétaire qui s'est manifesté lors de l'assemblée, et parfois avant auprès du syndic, pour faire valoir son droit légitime.
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 17 juin 2011 : 14:39:27
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Ooups,
je n'ai pas du être claire lors de ma dernière intervention.
Pour faire simple budget gestion voté 400 000 euros. Il y avait des travaux voté dont les comptes sont arrêtés pour 100 000 euros.
Nous avons approuvé en une seule résolution les comptes 500 000 euros (400 000+100 000).
En fait je trouve plus simple les syndics qui font approuver :
1/ budget compte gestion courante
2 / budget compte travaux
cela permet une meilleur lecture et suivi dans le temps. |
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Posté - 17 juin 2011 : 15:18:45
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sunbird : On ne choisi pas ce qu'il y a de plus simple, mais ce que dit la loi !!!
Le syndic ne peut pas mélanger le compte de dépenses courantes avec les comptes travaux.
Le syndic doit proposer :
1. compte de dépenses courantes ( vote du budget 410 000 €) pour 400 000 €, apurement de 10 000 € créditeur.
2. compte travaux peinture ( résolutions n° 14, devis 52 000€) pour 50 000 €
3. compte travaux fermeture (résolution n°15,devis 28 000€) pour 30 000 €
4. compte travaux antenne (résolution n° 24, devis 16 000 €) pour 20 000 €
Le syndic a appelé un budget de 410 000 € voté par l'AG, l'apurement sera donc un crédit de 10 000 € a créditer à chaque copro.
Le syndic a appelé 52 000 € pour la peinture, crédit de 2 000 e a créditer à chause copro.
Le syndic a appelé 28 000 € pour les travaux votés de fermeture, il exsite donc un supplément de 2 000 € que l'AG devra approuver ou rejetter si contestable.
Le syndic a appelé 16 000 € pour les travaux votés d'antenne, le supplément de travaux devra également être approuvé ou rejetté si contestable.
En mélangeant dépenses cournats et dépenses travaux, le syndic masque les dépassements de devis sur les trvaux qui doivent être approuvé par l'AG.
Comme déjà souligné, certains travaux peuvent également faire l'objet d'une autre clef de répartition dans l'EDD.
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JPM
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Posté - 17 juin 2011 : 15:56:28
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Il est vrai que la loi ne fait aucune distinction.
Il est vrai aussi que si le plan comptable est respecté, les annexes présentent clairement les différents comptes.
Il y a des annexes pour les comptes de charges courantes et d'autres pour les comptes de travaux notamment l'annexe 4 pour les chantiers terminés à la fin de l'exercice.
Ceci étant le bon sens commande de faire des scrutins différents pour les charges courantes d'une part, chaque chantier important d'autre part. Au demeurant les participants aux scrutins ne sont pas forcément les mêmes pour les différents chantiers.
Il faut ajouter que si le syndic d'une part, le CS d'autre part, font bien leur travail, l'examen des comptes ne doit pas poser de problème sérieux.
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Sunbird
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Posté - 17 juin 2011 : 22:54:31
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citation: Initialement posté par JPM
Au demeurant les participants aux scrutins ne sont pas forcément les mêmes pour les différents chantiers.
très bonne remarque je n'avais pas pensé à ce cas.
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Approbation des comptes par AG 
