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 Posté - 21 juil. 2011 : 11:37:26
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Bonjour,
J'ai quelques questions qui n'ont pas trouvé de réponses simples, et j'aimerais avoir votre avis.
Je viens d'acheter un appartement il y a quelques mois et j'ai repris la fonction de syndic de l'ancien propriétaire. Je suis donc débutant dans la profession...
1/ Je n'ai aucune archive d'avant 2002. J'ai fait un inventaire de ce que j'avais et je vais le faire signer à l'ancien syndic. Est ce préjudiciable?
2/ Il y a un contentieux depuis 7 ou 8 ans avec un copropriétaire qui ne paye plus ses charges sous prétexte qu'il conteste la construction d'un local poubelle et d'une véranda au milieu des années 80. Ce monsieur est propriétaire depuis 2002. Je n'ai rien trouvé dans les archives qui soit de nature à remettre en cause ces constructions, mais je n'ai rien qui les autorise non plus... Pour moi la prescription est de 10 ans pour la construction du local poubelle (qui a été déplacé pour des questions de places quand le tri sélectif a été imposé), mais à part les témoignages des anciens de l'immeuble, rien ne prouve à quelle date il a été construit. Le copropriétaire en question se réfère à un plan de l'immeuble qui date de 1984 pour contester l'emplacement actuel du local.
Que faire?
3/ Concernant la véranda, il a une vue directe sur celle ci de son propre appartement. Si j'ai bien compris, dans ce cas la prescription est trentenaire. J'aimerais savoir si pour ce problème de vue, le copropriétaire peut se retourner contre le syndic ou s'il doit intenter une action en justice contre le propriétaire de la véranda pour obtenir gain de cause (je penche pour la deuxième solution, mais je n'en suis pas sûr).
4/ Dans l'hypothèse ou j'irais récupérer l'argent en justice (par une injonction à payer dans un premier temps), j'ai peur que mon cas ne soit pas entendu à cause de la forme de certaines pièces du dossier: mes prédécesseurs n'ont pas appliqué les textes avec toute la rigueur nécessaire et, pour exemple, les pv envoyés aux copropriétaires ne sont jamais signés. Les feuilles de présence non plus. Quant à la comptabilité, elle était faite sur une feuille A4 et est plutôt... obscure. Pensez vous que c'est un obstacle à la récupération de ces charges impayées devant un juge?
4/ Avant l'injonction à payer, il y a l'étape de la lettre de mise en demeure. Il y a eu au moins 2 ces dernières années, mais portant sur un montant de charges inférieur à ce que ce monsieur doit maintenant. Est ce qu'il faut que je renvoie une autre lettre de mise en demeure avant de soumettre le dossier d'injonction à payer? Y a t il un délai légal à respecter entre l'envoie de la lettre et le dossier d'injonction à payer?
5/ Cerise sur le gâteau, ce copropriétaire a creusé en 2008 une porte de son appartement vers le hall d'entrée pour scinder cet appartement en 2 studios, sans autorisation de la copro. Un constat d'huissier a été fait. Or sur le plan de 1984 de l'immeuble joint au règlement, cette porte existe. Il prétend qu'il avait donc le droit de le faire vu que rien ne prouve que cette porte avait été murée un jour. Qui aurait gain de cause devant un juge?
Merci d'avance pour votre aide précieuse.
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snp
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 Posté - 21 juil. 2011 : 12:17:11
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En lisant votre post, la première réaction pourrait être : « courage, fuyons ! » et tout laisser entre les mains d’un administrateur judiciaire…ce qui va peut-être, devoir être fait !!!
Tout d’abord, on ne « reprend » pas la fonction de syndic ; Le syndic est élu lors d’une assemblée générale de tous les copropriétaires, AG devant se tenir tous les ans pour une telle élection, ainsi que celle des conseillers syndicaux, l’approbation des comptes de l’exercice précédent, du budget à venir, des travaux à effectuer pour la conservation du patrimoine, etc….Donc , une AG a-t-elle eu lieu pour votre élection ? Et peut-être, à quand remonte la dernière AG valide (cà d PV signé par au moins le président de séance, puis envoyé en LRAR aux défaillants et opposants dans les deux mois)
Pour les archives, normalement elles sont transmises de syndic en syndic. Sinon, se rapprocher des plus anciens copropriétaires, il est rare que tous jettent les PV après lecture.
Avant d’aller plus loin dans des réponses à vos différentes questions, s’assurer de la validité de votre élection. Si ce n’est pas le cas, se reporter au premier alinéa ci-dessus.
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Posté - 21 juil. 2011 : 13:18:22
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Merci pour votre intervention.
J'ai bien entendu été élu lors de la dernière AG valide il y a 2 mois. Tout a été fait dans les règles. Le syndic précédant a fait de son mieux pendant 3 ans, il a été assez rigoureux dans sa gestion mais n'a pas pu consacrer autant de temps qu'il l'aurait voulu à la résolution de tous ces problèmes. Depuis 2002, les pv ont bien été envoyés par rar aux copropriétaires concernés, le seul problème étant la signature dudit pv par les personnes qui devraient le faire (si j'ai bien compris: président de séance + scrutateur).
Depuis j'essaie de me renseigner au mieux, je vais adhérer à l'arc très prochainement, mais je ne suis pas juriste, d'où mes interrogations. |
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snp
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3
Posté - 21 juil. 2011 : 13:44:17
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La signature du président de séance suffit. C'est mieux (???) si le(s) scrutateur(s) et le secrétaire signent aussi..; (qui peut le plus, peut le moins!)
Une adhésion à l'ARC est et sera très utile.
Bonne chance et bon vent. |
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 Posté - 21 juil. 2011 : 14:06:33
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Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Article 17 Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 11 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004
"Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. "
Source legifrance. Si vous avez un texte qui confirme votre version, je suis preneur. Merci. |
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snp
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Posté - 21 juil. 2011 : 14:14:27
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Non je n'ai aucune référence à donner...uniquement mon expérience!
Il est vrai que je n'ai jamais eu ce genre de problème, et qu'aucun copropriétaire n'ait soulevé le fait que seul le président de séance signait (avec initiales sur chaque feuilles du PV), donc aucune contestation en quatorze ans (j'ai les épaules larges!) |
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Posté - 22 juil. 2011 : 19:09:50
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Personne n'a de début d'embryon d'idée pour solutionner ces soucis de copro? |
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ainohi
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Posté - 22 juil. 2011 : 19:37:37
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Attendez d'avoir reçu des conseils de l'ARC avant de vous engager dans une procédure judiciaire.
Avec les éléments dont vous disposez présentement, vous n'êtes pas en mesure de faire condamner un copropriétaire à payer ses charges. Les comptes présentés au juge doivent être limpides.
Préférez la procédure ordinaire : votre copropriétaire fera opposition à l'injonction de payer.
Ne pas mélanger les deux questions, paiement des charges et constructions contestées. Attaquez le copropriétaire défaillant pour le condamner à payer ses charges et attendez qu'il attaque le syndicat sur la question de ces constructions. Ce sera à lui d'apporter la preuve de l'irrégularité de ces constructions et même s'il a raison, cela ne le dispense pas de payer ses charges.
En ce qui concerne la porte ouverte sur le hall, cela porte-t-il un préjudice quelconque ? Si ce n'est qu'une question de principe, laissez tomber. S'il y a vraiment intérêt à agir, vous devriez avoir gain de cause. En effet, que cette ouverture soit de droit ou non, il fallait de toutes façons passer par l'assemblée générale. On ne touche pas aux parties communes sans autorisation de l'assemblée. |
Édité par - ainohi le 22 juil. 2011 19:38:41 |
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Posté - 22 juil. 2011 : 20:01:50
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Qu'entendez vous par "limpides"? J'ai une ou deux feuilles A4 avec un résumé des dépenses par copropriétaire, un ajustement des charges en fonction de la consommation d'eau de chacun. C'est mal présenté, mais je n'ai pas de raison de mettre en doute les chiffres. Par ailleurs la comptabilité est tenue en mode trésorerie.
Pour moi, l'aspect construction et l'aspect charges n'étaient pas liés, mais il servent à établir un rapport de force. Si j'ai bien compris d'ailleurs, il n'y avait strictement aucune raison de refuser l'ouverture de cette porte si le copropriétaire avait présenté le projet en AG...
Par ailleurs, s'il n'y a aucune archive disponible, qui sera dans son bon droit? Il ne réussira par à prouver que les constructions sont irrégulières, mais je ne pourrai pas apporter la preuve qu'elles sont régulières non plus.
En tous cas, merci pour votre réponse. |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 22 juil. 2011 : 20:10:37
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citation: Initialement posté par benevolecopro94
Qu'entendez vous par "limpides"? J'ai une ou deux feuilles A4 avec un résumé des dépenses par copropriétaire, un ajustement des charges en fonction de la consommation d'eau de chacun. C'est mal présenté, mais je n'ai pas de raison de mettre en doute les chiffres. Par ailleurs la comptabilité est tenue en mode trésorerie.
Vous dites que les comptes sont obscurs. Cela signifie qu'Ã les lire on n'y comprend rien. Un document auquel on ne comprend rien ne peut servir de preuve.
Attendez les avis de l'ARC.
Le plus important : vous devez détenir toutes les pièces justificatives. |
Édité par - ainohi le 22 juil. 2011 20:11:30 |
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Posté - 22 juil. 2011 : 20:59:19
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quelle est la grandeur de votre copro et son budget moyen ?.... |
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Posté - 23 juil. 2011 : 18:33:40
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Ainohi: les comptes entre 2002 et 2008, c'est une feuille A4 avec tous les calculs, mais une présentation assez peu engageante. D'un coup d'oeil, on ne comprend pas à moins d'être celui qui a pondu la feuille. En s'y plongeant, tout y est. Je ne sais pas s'il est autorisé sur cette base de produire des documents mieux présentés et plus clair... Après 2008, c'est déjà beaucoup plus clair, j'ai un fichier excel ou tout est présenté mais le formalisme est différent des années antérieures.
Pour constituer un dossier, que faut il exactement: les comptes comples? Les appels des charges envoyés au mauvais payeur? Tout? Les comptes ne sont pas signés,, ni approuvés par quiconque d'officiel, quelle valeurs ont il sans un historique complet?
Rambouillet: 7 copropriétaires. Un petit immeuble de 4 étages + une cour et une maison en fond de cour. Budget: 4400€ par an.
Merci encore de vous intéresser à mon cas! L'adhésion à l'ARC part lundi par la poste... |
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Posté - 23 juil. 2011 : 19:32:16
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citation: Je ne sais pas s'il est autorisé sur cette base de produire des documents mieux présentés et plus clair...
c'était justement l'objet de ma question sur la grandeur et le budget : vous etes dans la categorie, où il n'y a aucune obligation de comptabilité en double engagement.
En théorie, vous devriez présenter les comptes annuels suivant des formats définis par le décret comptable, mais dans le cas contraire, il n'est pas prévu de sanction.
citation: Article 14-3
Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé.
Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement. L'engagement est soldé par le règlement. Toutefois, un syndicat comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 Euros, n'est pas tenu à une comptabilité en partie double ; ses engagements peuvent être constatés en fin d'exercice.
Donc faites pour la meilleure compréhension de chacun 
Par contre différenciez les contentieux et les autres sujets et faites très attention aux rédactions des PV d'AG. (ve PV est le juge de paix...) |
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nefer
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Posté - 23 juil. 2011 : 19:56:29
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pour assigner en recouvrement de charges un copropriétaire débiteur, il faudra produire les PV d'AG approuvant le budget prévisionnel, approuvant les comptes de l'exercice concerné, les décisions de travaux ET les appels de fonds adressés aux copropriétaires |
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Electron
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France
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Posté - 07 août 2011 : 20:34:52
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Le décret comptable s'impose à tous les syndics. La comptabilité et la présentation des comptes doivent le respecter.
Si ce n'est pas le cas, en effet il n'y a pas infraction en tant que telle, donc pas de sanction pénale prévue dans le texte. Par contre, il semble qu'une assemblée générale tenue dans cette condition peut se voir annulée au tribunal. |
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Interrogations d'un nouveau syndic bénévole 
