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bouzoukis
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 Posté - 28 juil. 2011 : 10:09:46
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Bonjour.
La législation impose-t-elle d'avoir recours à un syndic professionnel soit en regard de la taille de la copropriété (+ de X lots) ou du montant du budget annuel (+ de Y euro / an) ?
Merci d'avance.
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JB22
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Posté - 28 juil. 2011 : 10:55:02
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Article 17 de la loi du 10 juillet 1965:
" les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical."
Article 17-1:
"Dans le cas ou l'administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil syndical et choisi parmi ceux-ci..."
Article 28 du décret du 17 mars 1967:
"Sous réserve des dispositions de l'article L.443-15 du code de la construction et de l'habitation et des stipulations particulières du réglement de copropriété, les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale."
En résumé une "grosse copropriété" gérée par un syndic non professionel devrait revêtir la forme de "syndicat coopératif" pour des raisons de sécurité de gestion, un syndic non professionnel ne pouvant se faire substituer. |
Édité par - JB22 le 28 juil. 2011 10:56:57 |
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Posté - 28 juil. 2011 : 11:32:55
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non il n'exsite pas de législation pour imposer un syndic professionnel en fonction d'un nombre de lots principaux et/ou d'un budget minimum.
Donc comme le dit jb22 c'est une question de pratique, sachant que le syndicat coopératif est préférable au syndic bénévole.
Il existe des tres, tres gros syndic coopératif qui ont créé sous le syndic officiel un quasi bureau de syndic professionnel, cad avec un gestionnaire, un comptable, un technicien, le syndic assumant la responsabilité de gouvernance de l'ensemble, mais là on est dans les 1500 lots pour pouvoir payer  ....
Le syndic bénévole c'est un homme seul...
Le syndic coopératif c'est une équipe.... |
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bouzoukis
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3
Posté - 28 juil. 2011 : 12:39:30
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Merci Rambouillet et JB22
Alors, en route pour un syndicat coopératif... à condition de trouver des volontaires ! :-0)
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Posté - 28 juil. 2011 : 13:43:21
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ce ne sont pas des volontaires qu'il faut trouver, mais des volontaires ACTIFS !!!!  |
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andre78fr
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Posté - 28 juil. 2011 : 14:00:00
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Ouais c'est pas de très bon augure votre formule "à condition de trouver des volontaires"...
Gérer une (grosse) copropriété demande de vraies compétences dans des domaines divers (gestion, droit de la copro, comptabilité, assurance, contentieux, suivi de travaux...) et implique aussi de lourdes responsabilités. Il ne faut vraiment pas se lancer là dedans à la légère... |
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snp
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6
Posté - 05 août 2011 : 11:51:02
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..."trouver des volontaires actifs"...
Le meilleur moyen est de les rémunérer. Mais le syndic coopératif ne permet (pas encore), un tel arrangement.
Une autre solution serait de diviser cette GROSSE copropriété en plusieurs syndics secondaires gérés par autant de syndics non pro, qui eux peuvent recevoir des honoraires. Aussi, les chapeauter par un autre syndic non pro.
Quant à la "non substitution" du syndic non pro, il est possible de la contourner en faisant voter une délégation, bien précise (cf post de gédehem). Puis, même en vacances, loin de la copropriété, avec les moyens de communications actuels, vous pouvez gérer les doigts de pieds dans le sable...ou les bottes en caoutchouc!!! |
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Posté - 05 août 2011 : 19:43:03
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snp, votre proposition est interessante, mais que se passerait-il si au bout d'un certain temps l'un des syndicats secondaires ne désigne plus un syndic non pro ?
il faudrait que bouzoukis nous précise qu'est un gros syndic pour lui : nombre de lots principaux ? |
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snp
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Posté - 05 août 2011 : 22:57:33
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rambouillet,
En cas de changement, dans un syndicat secondaire, pour un syndic pro...le syndic pro sera syndic pro dans son syndicat secondaire, et sera sous la férule du syndic non pro qui chapeaute le tout. Simple, non!!! |
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Posté - 06 août 2011 : 08:15:15
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effectivement, c'est simple d'après les textes, mais à mon avis peu vivable pratiquement, les syndics pro en général, n'imant pas être sous la férule d'un autre ...
Pour ma part, je ne préconiserai pas cette solution, mais légalement elle est possible  |
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snp
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Posté - 06 août 2011 : 08:50:02
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En effet, dans un tel cas, cela risque d'être houleux pour ne pas dire plus...mais certains aiment la grosse mer! |
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bouzoukis
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 Posté - 06 août 2011 : 10:45:18
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@snp : merci de cette nouvelle piste ! Intéressante et à creuser !
@Rambouillet : plus de 250 lots en plusieurs immeubles identiques.
Et si un syndic pro ne veut pas être sous la férule du NON PRO qui administre le syndicat principal, libre à lui de ne pas postuler ! |
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Posté - 06 août 2011 : 13:09:48
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au risque de n'avoir personne.... donc mise sous administration judiciare pour ce syndicat secondaire....
ou bien le syndicat coopératif emploie un Te gestionnaire à mi-temps : (1000 €/mois Hors charges) cela représente environ 75€/an par lot en moyenne... et avec cela la marche courante sera évacuée.... |
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snp
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Posté - 06 août 2011 : 14:22:42
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rambouillet, il est toujours possible de trouver quelqu'un pour le poste....lui proposer de faire son "boulot", d'être un "homme de paille". Si on lui fait comprendre que l'absence de syndic induis beaucoup de frais supplémentaires, cela peut faire réfléchir. D'autant qu'il recevrait des honoraires. C'est moins (beaucoup, beaucoup moins) que le loto, mais c'est plus sûr! |
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Posté - 06 août 2011 : 14:38:17
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je n'ai pas parlé d'homme de paille, d'honoraires, etc...
ce que j'explique à propos des syndicats coopératifs de grande taille : il est difficile de trouver des conseillers syndicaux qui ait le temps de s'investir dans des RDV avec des entreprises, des contacts avec certains copros ou locatiares, etc... donc cela peut rebuter de passer en syndicat coopératif.
Ce que je propose et qui existe en toute légalité : le syndicat se met en syndicat coopératif avec le président du CS comme syndic comme prévu par la loi et des conseillers ou vice présidents pour l'aider : tout ceci entraine des économies de syndic. Mais en contrepartie, il faut du temps dans la journée pour des choses très terre à terre, comme des RDV avec EDF, ascnseur, etc... souvent onconfie cela au concierge, mais a une mite dans la prise de responsabilité. Alors que si le syndicat coopératif embauche un Te de spécialité "gestionnaire", il se déchargera sur lui des affaires courantes et le syndic conservera la responsabilité, le management, la prospective, la montée des dossiers à venir, etc... et cela pour un cout que j'estime aux chiffre fournis par bouzoukis à 75€/lot/an. C'est aussi simple que cela, et les candidatures de conseillers syndicaux peuvent se faire jour dans ces conditions de travail. |
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snp
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Posté - 06 août 2011 : 14:51:16
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OK rambouillet, c'est une solution que bouzoukis peut envisager. C'est elle qui est aux commandes!
Je crains que les 75€/lot soit insuffisants, même pour un mi-temps. Cela représente environ 800 € net/mois. Quels seront ses horaires et ses fonctions exactes. N'oublions pas la "non substitution" (mandat à voter avec précision)
PS: ce n'est pas vous qui avait parlé d'homme de paille et d'honoraires...c'est moi! |
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bouzoukis
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Posté - 06 août 2011 : 16:07:41
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Effectivement, Rambouillet, vous nous ouvrez de nouvelles perspectives...
Juste un détail, en passant (et pour ne pas mourir idiote) : c'est quoi un Te (de spécialité gestionnaire) ?
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Posté - 06 août 2011 : 17:46:22
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technicien en gestion d'immeubles |
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bouzoukis
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Posté - 07 août 2011 : 11:44:39
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Electron
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Posté - 07 août 2011 : 20:11:23
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En pratique, la formule coopérative laisse la possibilité à des copropriétaires de se gérer eux-mêmes. Ils peuvent y trouver surtout deux avantages : des économies de charges, mais aussi une plus grande responsabilisation des copropriétaires.
C'est la théorie.
En pratique, pour un fonctionnement correct et pour éviter les problèmes juridiques, de sérieuses compétences sont indispensables. Il faut rappeler qu'un syndic coopératif est soumis à la loi de 1965, tout comme le syndic professionnel. Il doit auusi être capable de tenir une comptabilité dans les règles (Décret comptable de 2005), d'aller en justice, etc...
Beaucoup de responsabilités en pratique difficiles à assumer sauf en faisant appel à des professionnels très compétents. Auquel cas, le coût global peut rendre la formule peu enviable.
C'est peut-être pour cette raison que très peu de syndicats de grandes copropriétés ont adopté la formule coopérative.
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Même pour une grande copro ? 
