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Gédehem
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 Posté - 06 sept. 2011 : 14:09:41
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De (trop) nombreux cabinets de syndics font une application restrictive de l'art.10 du décret de 67 modifié, s'agissant de questions nouvelles dont l'inscription à l'ODJ de l'AG est demandée par les copropriétaires.
Il y a refus systématique d'inscription lorsque la notification de la convocation a eu lieu, ou lorsqu'elle est sur le point d'être notifiée. Leut position était appuyée sur une rédaction de l'art.10 peu claire, imprécise.
2 arrets au visa de D.art.10 sont venus mettre les choses dans le bon sens :
- Cass 3°Ch civ 10.09.2008, 07-16448 :
"le syndic peut toujours compléter l'ODJ initial, par la notification d'une nouvelle question, dès lors qu'elle est effectuée en respectant le délai de 21 jours."
- CA Montpellier, 25.03.2009, qui enfonce le clou :
"Le syndic qui refuse de notifier l'inscriprtion d'une question supplémentaire à l'ODJ alors qu'il peut encore le faire en respectant le délai de 21 jours commet un "manquement fautif" et qu'il doit répondre des dommages que ce refus peut causer au copropriétaire demandeur."
Ces 2 arrets sont cités dans une note interne à la Fnaim rédigée par un de ses juristes, qui précise ce que dit D.art.10 et comment les choses doivent se passer :
" "A tout moment", signifie que, même si l'AG est déja onvoquée et son ordre du jour notifié, tout copropriétaire peut demander l'inscription d'un point supplémentaire à l'ordre du jour. Le syndic doit alors notifier un ordre su jour complémentaire " la seule limite à la notification des questions supplémentaires étant l'impossibilité de les notifier dans les délais légaux pour la prochaine AG à tenir (Pdt TGI Montpellier, 2.08.2005, référé.).
(....)
Il est bon en effet de rappeler que le texte de l'article 10 du décret du 17/3/67 modifié par le décret du 25.5.2004 indique "..compte tenu de la date de réception de la demande ".. et non " ...après l'expédition des convocations" ;
cela signifie que si les convocations sont expédiées longtemps à l'avance (pour prévenir toute inscription de questions indésirables, par exemple) et que le délai de notification (21 jours) peut encore être respecté, la question supplémentaire doit être notifiée et figurer à l'ordre du jour de la prochaine AG convoquée."
Cet extrait de note se passe de commentaire.
Maintenant les choses sont claires .... à condition que les syndicats, donc les copropriétaires, en soient informés.
Parce qu'il ne faut pas compter sur les syndics pour faire la plublicité d'une note interne à leur organisation.
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oldman24
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Posté - 06 sept. 2011 : 16:42:41
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Bonjour,
Merci à Gédehem pour la diffusion de cette documentation ,d'origine FNAIM, qui est et restera de la plus haute importance, pour tous les syndicats de copropriétaires. |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Posté - 08 sept. 2011 : 18:38:00
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Bonjour,
Nous avons eu à intervenir auprès d'une agence d'un gros syndic de France (  ) et sur exactement ce sujet, il y a maintenant 4 mois.
Nous avons établi notre argumentation sur la base de ces 2 arrêts, justement.
En l'occurence, le syndic avait convoqué 8 semaines avant l'AG... la convocation avait croisé une demande d'ajout à l'ODJ (avec contrat de syndic concurrent). Le syndic savait qu'il devait le recevoir, mais bref "concours de circonstances"..................
Notre sollicitation de diffusion d'un ODJ complémentaire est remontée à la Direction Métier du Groupe, et finalement le syndic a refusé de diffuser de quelconque ODJ complémentaire (que ce soit à la charge du SDC, ou partagée...).
Dans le cas présent 1 autre syndic était déjà à l'ODJ et il a été élu.
Néanmoins, les copropriétaires se sont "brossés"... évidemment, personne n'a souhaité aller jusque l'assignation vu les sommes à avancer...
Rien ne change, quoi. |
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JPM
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Posté - 09 sept. 2011 : 09:34:59
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Sur le principe je suis bien d'accord avec Gedehem et Arc Languedoc.
J'ai beaucoup milité dans le passé pour la suppression de l'ordre du jour ancien modèle et le rétablissement du " droit d'initiative " des copropriétaires. C'est la qualification juridique exacte depuis 2000 ans : possibilité pour les citoyens grecs de faire inscrire une question à l'assemblée du peuple. A cette époque le " conseil " devait contrôler les questions et veiller à l'inscription des questions recevables en donnant son avis. On pourrait bien reprendre cette excellente procédure.
Maintenant je milite contre les abus de certains syndics et notamment pour l'annulation des clauses de date limite pour les demandes d'inscription du genre "dernier jour de l'exercice".
Les associations semblent avoir oublié que les syndics ont l'obligation de fournir une information à ce sujet dans les appels de fond.
Arc Languedoc parle d'assignation à ce propos. Une injonction de faire est parfaitement recevable. Les associations devraient sur ce point réaliser une campagne d'information auprès des tribunaux d'instance pour les sensibiliser à la recevabilité de ces requêtes et à l'urgence de traiter certaines d'entre elles.
Elles devraient, par ailleurs, faire campagne auprès des copropriétaires pour qu'ils limitent le dépôt des requêtes à des cas sérieux qui pourraient être énumérés. Il serait bon aussi de fournir des modèles de requête pour les cas les plus fréquents.
Voila des activités plus utiles que les rafales de questions parlementaires, surtout quand leur rédaction est défectueuse.
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oldman24
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Posté - 09 sept. 2011 : 10:31:06
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filomat
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 Posté - 09 sept. 2011 : 15:49:55
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En effet il y aurait lieu de se prémunir contre les propositions fantaisistes ou qui n'ont aucune chance d'être votées aux majorités requises.
Il faudrait donc sanctionner financièrement les auteurs des résolutions qui ne sont pas approuvées par l'assemblée.
Ceci impliquerait une possibilité de concertation préalable à la tenue de l'assemblée entre les copropriétaires, qui n'était pas possible jusqu'à présent car les moyens de communication ne le permettaient pas et qui va devenir possible maintenant (grâce à facebook !), ainsi que, comme cela se fait déjà dans certaines copropriétés , la mise à disposition des copropriétaires de salles de réunion (en parties communes) tout au long de l'année.
Le code de la construction pourrait (devrait ?) rendre obligatoires ces salles de réunion en parties communes.
La fête des voisins, quand ce n'est pas celle de la musique, c'est bien, mais ce n'est pas suffisant... en copropriété  |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 09 sept. 2011 15:56:06 |
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Posté - 09 sept. 2011 : 16:17:00
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citation: Il faudrait donc sanctionner financièrement les auteurs des résolutions qui ne sont pas approuvées par l'assemblée
et puis quoi encore....
et pourquoi multiplier les réunions.
ce n'est pas un exemple, je sais, mais vous avez vu un élu (consiller, municipal, généra, régional, député ou sénateut) pénalisé parce que son projet a été rejeté. C'est du n'importe quoi.
L'AG est le lieu de débat de tout projet bon ou mauvais. S'il est fantaisiste, pas la peine d'y passer 2 heures. Le président fait voter point barre.... |
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Gédehem
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Posté - 09 sept. 2011 : 16:19:23
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"Il faudrait donc sanctionner financièrement les auteurs des résolutions qui ne sont pas approuvées par l'assemblée."
C'est de l'humour où un dérapage de clavier ????
- vous demandez dans les délais l'inscription de la désignation d'un nouveau syndic avec proposition de rémunérations.
L'AG pas préparée ou pas informée refuse à une courte majorité : à combien l'amende qu'on doit vous imputer ?? 
- vous demandez l'autorisation de poser un store sur votre balcon, pose conforme à la destination de l'immeuble.
L'AG refuse, parce que le pdt du CS/pdt d'AG ne vous aime pas et à tout fait que cela vous soit refusé : combien la sanction financière ??  |
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filomat
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Posté - 09 sept. 2011 : 19:10:43
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Je viens de subir coup sur coup plusieurs assemblées générales ou tout a été rejeté ... Ce sont des assemblées pour rien... et, avec près de 3000 lots le vote électronique etc... elles ne doivent pas être données !
Au point que pour la dernière du 16 juin le procès verbal n'a toujours pas donné de ses nouvelles.
On en aura (peut-être) avec le prochain appel de fonds.
Il faut bien que tous ces braves gens, syndics, conseillers syndicaux et conseillers de conseillers syndicaux rentrent de vacances et se concertent ... eux ... avant de décider de leur position. |
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Posté - 10 sept. 2011 : 22:06:08
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citation: Initialement posté par JPM
Arc Languedoc parle d'assignation à ce propos. Une injonction de faire est parfaitement recevable. Les associations devraient sur ce point réaliser une campagne d'information auprès des tribunaux d'instance pour les sensibiliser à la recevabilité de ces requêtes et à l'urgence de traiter certaines d'entre elles.
Je retiens la suggestion...
J'ai envoyé il y a 10 jours un courrier au TI afin de leur demander quelles informations souhaitaient précisément les juges afin d'optimiser les résultats des injonctions de payer... car très peu utilisent la procédure, et 1 syndic m'a même fait 1 courrier pour me dire que sur plusieurs dossiers déposés et jugés en même temps, certains débiteurs avaient été condamnés à régler la totalité des charges dues et réclamées, et pour d'autres à la moitié ou 3/4... et sans qu'il ne puisse être compris ce qui avait été écarté par le juge, les sommes arrêtées ne correspondant à rien !
J'ai donc demandé ce qu'ils veulent précisément afin d'ensuite diffuser l'information à tous les syndics du secteur, afin de leur suggérer d'utiliser cette procédure gratuite... car marre de voir des frais d'avocat de 600 € pour recouvrer 800 lors de contrôles de comptes !! |
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JPM
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Posté - 10 sept. 2011 : 22:53:48
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Attention, j'ai parlé d'injonction de faire, qu'il faut distinguer de l'injonction de payer.
Ceci étant le principe est le même : dépôt d'une requête.
Pour les injonctions de payer, il faut monter une campagne d'information auprès des syndics, mais aussi une campagne de sensibilisation auprès des Magistrats et Juges de proximité. Les difficultés actuelles sont déja ressenties chez les syndics.
Les syndics doivent savoir que le dossier pour une injonction est identique à celui qu'il faut fournir à un avocat. Il faut le préparer très soigneusement car un dossier fouillis va au panier. Même pour un dossier modeste il y faut du temps.
C'est pourquoi les syndics ont bien tort de mettre "remise du dossier à l'avocat" pour justifier des honoraires. Mention absurde. C'est constitution du dossier qu'il faut indiquer.
Et pour constituer un dossier, vous pouvez consulter
http://www.jpm-copro.com/Etude%2011-3-2.htm
si vous le jugez bon.
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sybarite
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Posté - 11 sept. 2011 : 19:43:14
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Pour en revenir à l'ordre du jour "complémentaire" (oui, ce n'est pas le terme exact), encore faut -il que ce soit matériellement possible.
Avoir une marge pour une AG de 20 convoc. est une chose, ce n'est plus la même pour 200 !
Je suis tout a fait d'accord pour éviter les abus des syndics, encore faudrait il pouvoir éviter aussi les abus de certains copropriétaires...
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Gédehem
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Posté - 11 sept. 2011 : 21:05:40
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20 ou 200 voire plus, où est la différence ?
Il faut tout de même bien voir qu'il s'agit d'AG de copropriétaires, lesquels sont les seuls concernés par les décisions qu'ils vont prendre.
La question essentielle qui se posait, et se pose encore, est celle du monopole donné au syndic (ou à celui qui convoque l'AG) pour décider seul de son ODJ !
On peut ajouter à la marge des dispositions sur une éventuelle "concertation" ... sans aucune obligation ou sanction (*) s'il n'y en a pas !
Et quand bien même !
Le syndic tient une réunion avec le CS pour élaborer l'ODJ, CS qui découvre à réception des convocations que le syndic a "oublié" certaines questions ...en général celles qui fachent !
Tout autre chose serait l'obligation d'une information préalable précisant la date éventuelle de l'AG. Certains syndic l'ont fait, et décidant unilatéralement que les questions éventuelles demandées par les copropriétaires devraient leur parvenir 3, 4 ... voire 6 mois plus tôt !
Ou comme tel syndic, avant le 31 décembre de chaque année pour une AG en juin suivant !
On peut admettre un tel délai, et je sais que JPM va dans ce sens en imposant toutefois un délai court, raisonnable d'un ou 2 mois..
Sauf qu'on retombe dans le même schéma compte tenu du monopole reconnu de fait au syndic sur l'ODJ : la demande notifiée 3 ou 4 mois avant l'AG a, comme par hasard, été "oubliée" !
Faut-il attendre 1 an de plus ?
Le juge, fort heureusement, ne l'admet pas ainsi : la demande de question ayant été notifiée au syndic dans un délai permettant sa notification aux copropriétaires, ce dernier DOIT la notifier, la convocation à l'AG aurait-elle été déja notifiée.
Que l'on soit 20 ou 350 !
Reste que sur le fond vous avez raison.
C'est pourquoi il est nécessaire de revoir cette procédure, pour imposer des régles, un calendrier précis à la concertation préalable à l'AG, à l'information préalable des copriétaires quant à la date d'AG, à la date limite pour l'inscription des questions, .....et surtout l'obligation faite au syndic d'inscrire les questions demandées (les véritables questions, pas les blabla ou les remarques....)
(*) sanction financière : avec cette information préalables, les questions qui n'auraient pas été inscrites par le syndic alors qu'elles ont été notifiées dans les délais seront à charge personnelle du syndic. |
Édité par - Gédehem le 11 sept. 2011 21:10:52 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 11 sept. 2011 : 22:23:14
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Je crois qu'il ne faut pas exagérer le problème des réunions avec le CS pour préparer l'OJ et ensuite un OJ pas conforme. Cas rare quand tout a été bien traité et couché par écrit signé par tout le monde. L'écrit n'est pas seulement un mode de preuve, il faut le prendre pour un aide-mémoire.
Quant aux questions notifiées et pas insérées ? Dans la majorité des cas, il s'agit d'une discourtoisie du syndic qui n'a pas accusé réception en précisant qu'il ne s'agissait pas d'une question ou que, s'agissant d'une question, il fallait joindre des pièces.
Autre observation : les demandeurs devraient envoyer copie de leur demande au président du CS. Celui ci pourrait au moins vérifier ce qu'il en est du traitement par le syndic.
Et parfois, il y a une bonne idée dans une demande. Le CS pourrait la reprendre à son compte. Exemple : Dans les immeubles classiques de 1920, il y avait des calorifères à air chaud " Michel Perret ". Ils ont tous été mis hors service dans les années 70 / 80. Les conduits d'air chaud subsistent mais trente ans ont passé. Les bouches dans les appartements ont été obturées (souvent légèrement : un contreplaqué) et personne dans l'immeuble ne connait maintenant l'existence ces conduits.
Ils ne figurent pas sur les plans de sécurité. Il faut un syndic nouveau très consciencieux et expérimenté pour comprendre que s'il y a un calorifère dans la chaufferie, il y a aussi une circulation d'air dans l'immeuble. En cas d'incendie, il peut y avoir propagation rapide dans les appartements !
Si c'est un copropriétaire qui demande l'inscription d'une telle question : " mesures à prendre et/ou demande d'information ", le CS a intérêt à s'en occuper !!!
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