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ABCT
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21
 Posté - 23 sept. 2011 : 18:27:51
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ainohi,
Vous faîtes une erreur le R.D.C. est publié à la conservation des hypothèques de la situation du bien. les modifications de ce document peuvent ( doivent )y être également publiées.
Ce document ou ces documents sont identifiés par leur dates de publication , et leurs références : volumes et extraits,
Sur votre R.d.C. Vous n'avez JAMAIS l'identité des propriétaires......
Pour obtenir cette "publicité" il vous faut solliciter des informations bien précises sur le bien à savoir: à savoir références de la commune, du cadastre Et au MINIMUM du numéro de lot concerné..... vous obtiendrez le nom du propriétaire Mais pas son adresse. Celle-ci figure sur l'extrait de l'acte de mutation, (vente, adjudication, donation, partage...... il vous faut demander une copie de ce document.....
Si vous voulez obtenir les noms de tous vos copropriétaires je vous souhaite du courage et il vous faut sortir votre porte monnaie. |
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Gédehem
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 22
 Posté - 23 sept. 2011 : 18:33:01
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" ils sont forcément au courant !"
Au courant de quoi ????
La seule pièce officielle apportant la preuve de la désignation du syndic, c'est une copie du PV d'AG, ici un extrait certifié conforme rapportant la décision de désigner M. Dupont en qualité de syndic.
Vous parlez de "transfert" : il s'agit de changer d'agence, ou vous changez de banque ?
Ce refus de "fermeture" est abusif, ils vous font "marcher" !.
Concernant la "publication", ou la "publicité" qui est faite au fichier immobilier, elle procède d'un acte notarié, acte qui s'adresse aux administrations, qui "prennent acte". Faire la publicité d'un acte ce n'est pas en faire l'affichage sur le bord des routes !!
Si la banque souhaite avoir des données sur les propriétaires de ce syndicat, elle doit en faire la demande à l'administration concernée.
Le droit d'accés aux données privées n'est pas libre.
Ref CADA :
"L'accès aux documents fiscaux, aux registres des hypothèques et aux données cadastrales est régi par des textes spéciaux que la CADA a compétence pour interpréter. Ces textes préservent des régimes de communication souvent plus favorables que la loi du 17 juillet 1978 dont l'article 6, qui protège les secrets de la vie privée, rendrait non communicable aux tiers l'ensemble des informations dans ce domaine lié au patrimoine et à la propriété privée."
Pour obtenir des informations il faut en faire la demande (formulaire CERFA 11187-02)
La feuille de pésence à une AG d'un syndicat, document interne à ce syndicat, n'est pas une pièce communicable aux tiers. |
Édité par - Gédehem le 23 sept. 2011 18:43:53 |
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nefer
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23
Posté - 23 sept. 2011 : 18:42:59
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GBLG: lorsque vous avez été cherché les archives....chez votre prédécesseur (P ou NP), pourquoi n'avez vous pas réclamé un chèque du montant du solde de la trésorerie inscrit dans la balance ? |
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ainohi
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24
Posté - 23 sept. 2011 : 20:44:04
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citation: Initialement posté par Gédehem
La seule pièce officielle apportant la preuve de la désignation du syndic, c'est une copie du PV d'AG, ici un extrait certifié conforme rapportant la décision de désigner M. Dupont en qualité de syndic. La seule pièce officielle est le document original, même si, le plus souvent, on se contente d'une copie.
Une copie n'est officiellement certifiée conforme que par les services municipaux ou un huissier de justice.
citation: Initialement posté par Gédehem
Vous parlez de "transfert" : il s'agit de changer d'agence, ou vous changez de banque ?
Ce refus de "fermeture" est abusif, ils vous font "marcher" !. Les banquiers font toujours des difficultés avant d'autoriser un représentant ou préposé de personne morale à opérer sur le compte de cette personne. J'en ai déjà fait l'expérience. On peut le regretter, mais c'est comme ça, il faut faire avec. Dans le cas dont nous parlons la difficulté provient surtout de ce que le nouveau syndic communique par courrier au lieu de se rendre personnellement à l'agence. Il n'y a pas de refus de fermeture, il y a difficulté à reconnaître la nouvelle personne.
citation: Initialement posté par Gédehem
Concernant la "publication", ou la "publicité" qui est faite au fichier immobilier, elle procède d'un acte notarié, acte qui s'adresse aux administrations, qui "prennent acte". Faire la publicité d'un acte ce n'est pas en faire l'affichage sur le bord des routes !! Ce n'est pas l'afficher au bord des routes, mais c'est en permettre la communication à toute personne qui en fait la demande sans qu'il lui soit nécessaire de motiver sa demande. Il y a quelques années, j'ai fait des recherches au fichier immobilier de ma commune : il était en libre consultation sur micro-fiches. J'ai pu ainsi obtenir le nom et l'adresse du propriétaire de l'immeuble objet de ma recherche. Pour les copropriétés, c'est un peu plus laborieux, mais cela fonctionne de la même façon. Dans de nombreuses conservations des hypothèques, on demande aux personnes venant consulter le fichier de remplir un formulaire et de payer à la suite de quoi il est délivré un extrait du fichier immobilier avec les renseignements souhaités. Quoi qu'il en soit, il suffit de demander sans avoir à fournir de motif et l'administration répond sur le champ. Dans ces conditions on ne peut prétendre que les données ainsi mises à la disposition du public soient confidentielles.
Comme ce qui figure sur la feuille de présence n'est pas différent de ce que tout un chacun peut obtenir par la consultation d'un fichier ouvert à tous, on ne peut prétendre que les données figurant sur la feuille de présence soient confidentielles. C'est d'ailleurs ce que répondait le ministre de la justice le 1er septembre 1973 à un député l'interrogeant à ce propos : "La liste des noms et adresses des copropriétaires ne semble pas revêtir un caractère confidentiel. En effet, toute personne peut avoir connaissance de ces renseignements par la consultation du fichier immobilier" (Journal officiel de l'assemblée Nationale, 29/09/1973, page 3910).
citation: Initialement posté par Gédehem
Si la banque souhaite avoir des données sur les propriétaires de ce syndicat, elle doit en faire la demande à l'administration concernée.
Le droit d'accés aux données privées n'est pas libre. Le nom et l'adresse du propriétaire d'un immeuble est une donnée publique.
citation: Initialement posté par Gédehem
La feuille de pésence à une AG d'un syndicat, document interne à ce syndicat, n'est pas une pièce communicable aux tiers.
Quel argument ! Vos relevés de compte bancaire et avis d'imposition sont des documents personnels qui ne sont pas communicables à un tiers. Néanmoins, si vous sollicitez un prêt, l'organisme pourra vous les demander. Vous aurez bien sûr tout à fait le droit de ne pas les communiquer et l'organisme de prêt aura aussi tout à fait le droit de ne pas vous accorder le prêt souhaité.
Rappelons l'article 14 du décret du 17 mars 1967 : La feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée.
Quel inconvénient y a-t-il à communiquer la feuille de présence au banquier ? |
Édité par - ainohi le 23 sept. 2011 20:50:44 |
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nefer
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25
Posté - 23 sept. 2011 : 22:45:50
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"Quel inconvénient y a-t-il à communiquer la feuille de présence au banquier ?": le banquier n'a pas à avoir connaissance de la liste des copropriétaires de l'immeuble et leur adresse personnelle |
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ainohi
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Posté - 24 sept. 2011 : 00:08:23
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citation: Initialement posté par nefer
"Quel inconvénient y a-t-il à communiquer la feuille de présence au banquier ?": le banquier n'a pas à avoir connaissance de la liste des copropriétaires de l'immeuble et leur adresse personnelle
Primo, ça se discute, parce que la liste de présence, comme je me tue à le dire, fait partie du PV et qu'elle peut être jugée nécessaire pour s'assurer de l'authenticité du PV.
Secundo, cela ne répond pas à la question. |
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nefer
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Posté - 24 sept. 2011 : 09:20:27
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citation: Initialement posté par ainohicitation: Initialement posté par nefer
"Quel inconvénient y a-t-il à communiquer la feuille de présence au banquier ?": le banquier n'a pas à avoir connaissance de la liste des copropriétaires de l'immeuble et leur adresse personnelle
Primo, ça se discute, parce que la liste de présence, comme je me tue à le dire, fait partie du PV et qu'elle peut être jugée nécessaire pour s'assurer de l'authenticité du PV. Secundo, cela ne répond pas à la question.
je n'ai jamais vu un banquier demander la feuille de présence!
de plus, si vous faisiez un sondage, je voudrai savoir combien de banques savent elles que la feuille de présence est une annexe du PV ? |
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ainohi
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Posté - 24 sept. 2011 : 09:53:25
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citation: Initialement posté par nefercitation: Initialement posté par ainohicitation: Initialement posté par nefer
"Quel inconvénient y a-t-il à communiquer la feuille de présence au banquier ?": le banquier n'a pas à avoir connaissance de la liste des copropriétaires de l'immeuble et leur adresse personnelle
Primo, ça se discute, parce que la liste de présence, comme je me tue à le dire, fait partie du PV et qu'elle peut être jugée nécessaire pour s'assurer de l'authenticité du PV. Secundo, cela ne répond pas à la question. je n'ai jamais vu un banquier demander la feuille de présence! de plus, si vous faisiez un sondage, je voudrai savoir combien de banques savent elles que la feuille de présence est une annexe du PV ? Eh oui, tous les jours on voit des choses nouvelles. C'est ce qui donne du charme à la vie.
Mais ça ne répond toujours pas à la question : quel préjudice ou inconvénient à communiquer la feuille de présence au banquier qui la demande ?
Le banquier fait peut-être une comparaison avec d'autres instances décisionnaires, AG de SARL, par exemple, où la présence des participants est attestée par leur signature soit sur le PV soit sur une feuille de présence annexe. C'est assez logique. Dans toutes les instances décisionnaires il y a une feuille de présence ou l'équivalent. |
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Gédehem
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Posté - 24 sept. 2011 : 10:24:04
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"Une copie n'est officiellement certifiée conforme que par les services municipaux ou un huissier de justice."
Quelle drole d'idée farfelue !!!
Le syndic délivre des copies certifiées conformes, comme le pdt d'AG certifie conforme la feuille de présence et le PV d'AG !
Ces signatures font foi devant un tribunal.
Ils n'ont pas besoin des services municipaux .....
Concernant la communication de données, ici au "fichier immobilier", elle procède d'une demande à l'administration concernée. C'est la démarche que doit entreprendre toute personne, l'administration se réservant le droit de refuser ou limiter l'accés à certaines données.
Rien à voir avec la demande du banquier au syndicat.
"Les banquiers font toujours des difficultés avant d'autoriser un représentant ou préposé de personne morale à opérer sur le compte de cette personne."
"Drole" d'argument !!!!
Pardon, mais cela se saurait, avec tout le tissus de PME/PMI que nous avons en France, sans parler des commerçants et artisans EURL, sans oublier les associations et autres groupements de ce style dont nous sommes champion du monde !
Dans le cas exposé par GBLG, il s'agit de manœuvre abusive de cette agence, le compte du syndicat ayant été géré jusque là par un autre syndic dont il n'est rien dit : non pro, pro ??.
C'est sans aucun doute dans cette direction qu'il faut chercher.
Il faut peut-être saisir la maison-mère ou la direction régionale, et si cela ne bouge pas le médiateur de la banque. |
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ainohi
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Posté - 24 sept. 2011 : 12:54:52
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citation: Initialement posté par Gédehem
"Une copie n'est officiellement certifiée conforme que par les services municipaux ou un huissier de justice."
Quelle drole d'idée farfelue !!!
Le syndic délivre des copies certifiées conformes, comme le pdt d'AG certifie conforme la feuille de présence et le PV d'AG !
Ces signatures font foi devant un tribunal.
Ils n'ont pas besoin des services municipaux ..... Absolument pas farfelu. La certification faite par le syndic n'a pas plus de valeur que n'importe déclaration faite par n'importe qui. Il n'est pas agent public ni officier ministériel. Qu'on se contente en général des copies certifiées conformes par le syndic est une chose, que cela ait un caractère officiel en est une autre. Les certifications n'ont rien d'officiel. Elles font foi devant les tribunaux comme font foi les signatures de n'importe qui tant que l'authenticité du document apporté n'est pas mise en doute par la partie adverse, ni plus ni moins.
citation: Initialement posté par Gédehem
Concernant la communication de données, ici au "fichier immobilier", elle procède d'une demande à l'administration concernée. C'est la démarche que doit entreprendre toute personne, l'administration se réservant le droit de refuser ou limiter l'accés à certaines données.
Rien à voir avec la demande du banquier au syndicat. Faux.
Je le répète pour la troisième fois, les données du fichier immobilier sont de droit communiquées à toute personne le demandant. La demande n'a pas à être motivée.
citation: Initialement posté par Gédehem
Dans le cas exposé par GBLG, il s'agit de manœuvre abusive de cette agence, le compte du syndicat ayant été géré jusque là par un autre syndic dont il n'est rien dit : non pro, pro ??.
C'est sans aucun doute dans cette direction qu'il faut chercher.
Il faut peut-être saisir la maison-mère ou la direction régionale, et si cela ne bouge pas le médiateur de la banque. Tout semble indiquer qu'il s'agit d'un syndic non professionnel. Mais peu importe.
Si on n'a rien d'autre à faire on peut s'amuser à refuser de communiquer la feuille de présence, à protester auprès de la direction, voire saisir un tribunal. On attendra quelque temps pour disposer des sommes déposées sur le compte, mais on aura la grande satisfaction d'être resté droit dans ses bottes et de ne pas avoir cédé.
D'autres trouveront plus simple somme toute et sans inconvénient pour quiconque de remettre une copie de la feuille de présence sans invoquer les grands principes. Chacun son point de vue : on a au choix l'option casque à pointe ou l'option bon-qu'on-lui-donne-ce-qu'il-veut-et qu'on-en-finisse. |
Édité par - ainohi le 24 sept. 2011 12:55:46 |
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ainohi
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Posté - 24 sept. 2011 : 13:42:57
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citation: Initialement posté par Gédehem
[i]"Les banquiers font toujours des difficultés avant d'autoriser un représentant ou préposé de personne morale à opérer sur le compte de cette personne."
"Drole" d'argument !!!!
Pardon, mais cela se saurait, avec tout le tissus de PME/PMI que nous avons en France, sans parler des commerçants et artisans EURL, sans oublier les associations et autres groupements de ce style dont nous sommes champion du monde ! Mais on le sait. Je m'en suis moi-même aperçu en ce qui concernait un comité d'entreprise.
Le banquier veut savoir à qui il a affaire. Avec les sociétés commerciales il sait comment procéder, c'est facile, tout est enregistré au RCS.
Avec les associations et toutes les autres personnes morales, dont les copropriété et les comités d'entreprise dont l'existence et le fonctionnement sont plus occultes, on est en terrain moins connu. On doit affronter le soupçon et l'inquisition du banquier. Mais une fois qu'on est connu, les choses deviennent plus facile. Lorsqu'on est un nouveau mandataire, la meilleure façon de rassurer le banquier est d'être présenté par le mandataire quittant.
Les obligations de déclaration de soupçon à TRACFIN incitent de plus les banquiers à demander non seulement des justificatifs sur la personne du mandataire mais aussi des informations sur les flux financiers. Ils sont de plus en plus avides de comptes, de préférence visés par un expert-comptable et de budgets prévisionnels. |
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ABCT
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Posté - 24 sept. 2011 : 15:52:54
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En ce qui concerne les données du "fichier immobilier" confirmation des affirmations d'ainohi : l'Administration n'a |
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ABCT
Contributeur senior
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33
Posté - 24 sept. 2011 : 15:58:19
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En ce qui concerne les données du "fichier immobilier" confirmation des affirmations d'ainohi : l'Administration n'a pas à demander de justification à une demande de "renseignements" au niveau du "fichier immobilier"..... Il y a une procédure (imprimés spécifiques). à suivre sans devoir se justifier. |
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GBLG
Contributeur actif
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Posté - 24 sept. 2011 : 19:12:38
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L'ancien syndic était bénévole.
Les services de la mairie ne certifie conforme que la signature sur un document à partir de la comparaison avec la pièce d'identité qu'on leur présente.
Une copie du PV d'assemblée certifiée conforme par le Syndic engage la responsabilité de celui-ci et elle a autant un caractère officiel que l'original!
La feuille de présence ne sert qu'a contrôler le respect des règles de cumul des mandats ; elle sert à contrôler les votes; cette annexe ne sert en rien à authentifier un PV d'assemblée. Ce n'est pas à un banquier de contrôler les votes mais à un juge !
Cette demande me semble, comme à Gedehem, abusive !
Pourquoi le banquier n'en profite t-il pas pour demander les actes de propriété des copropriétaires ?
En tout cas cela fait deux mois qu'il m'empêche de récupérer les fonds restants sur l'ancien compte ! Sa dernière demande, la feuille de présence, ne date que de la semaine dernière; depuis deux mois chaque fois que le dossier est complet il demande autre chose ! |
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nefer
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Posté - 24 sept. 2011 : 20:48:44
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citation: Initialement posté par GBLG
L'ancien syndic était bénévole.
donc il y avait un compte bancaire séparé
pourquoi n'avez vous pas gardé ce compte...au moins dans l'immédiat ? |
Édité par - nefer le 24 sept. 2011 20:49:21 |
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ainohi
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Posté - 24 sept. 2011 : 22:58:14
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citation: Initialement posté par GBLG
Les services de la mairie ne certifie conforme que la signature sur un document à partir de la comparaison avec la pièce d'identité qu'on leur présente. Question en fait hors sujet parce que l'attestation de conformité d'une copie à l'original par la mairie ne visait que les documents officiels, c'est à dire les documents émis par les pouvoirs publics et non des documents privés tels un PV d'AG de copropriété et que cette formalité a été supprimée en 1981 sauf pour les documents devant produits à une autorité étrangère.
citation: Initialement posté par GBLG
Une copie du PV d'assemblée certifiée conforme par le Syndic engage la responsabilité de celui-ci et elle a autant un caractère officiel que l'original! N'est officiel que ce qui est émis par un pouvoir public. Ce n'est pas le cas d'un PV d'assemblée de copropriété. En l'occurence, les demandes du banquier répondent à plusieurs soucis. Tout d'abord il s'agit pour lui de savoir si la copie présentée est bien conforme à l'original, ensuite de vérifier que la personne qui se présente comme syndic l'est de façon certaine, et donc qu'il a bien été désigné dans les règles par une assemblée régulièrement tenue.
On peut faire confiance d'emblée, mais on peut aussi être plus exigeant, voire tatillon. Aucun texte légal ou réglementaire ne dit a priori ce qui fait foi ou ce qui doit inspirer le doute, sauf en certains cas assez rares. On agit de façon raisonnablement prudente en fonction de ce qui est en jeu. La marge d'appréciation est large.
citation: Initialement posté par GBLG
La feuille de présence ne sert qu'a contrôler le respect des règles de cumul des mandats ; elle sert à contrôler les votes; cette annexe ne sert en rien à authentifier un PV d'assemblée. Ce n'est pas à un banquier de contrôler les votes mais à un juge ! La feuille de présence peut servir par exemple à s'assurer que M Durand, qui a participé au vote, était bien présent à l'assemblée ou était représenté. Si la case en face du nom Durand est vide, le PV est douteux. S'il en est ainsi pour plusieurs personnes, le PV est très douteux. Dans ces conditions peut-on remettre les fonds du syndicat à une personne se présentant comme le syndic mais élu de façon douteuse ?
Seul le juge a autorité pour juger ? Mais alors, si le banquier n'est pas autorisé à procéder par lui-même pour une chose qui le concerne à certaines vérifications, il suffit alors à n'importe qui de signer n'importe quoi en guise de justificatif et de faire main basse sur n'importe quel compte !
La différence entre le banquier et le juge, ce n'est pas qu'il est interdit au banquier de contrôler, c'est que vous pouvez contester les appréciations du banquier alors que la décision du juge, une fois les voies de recours épuisées, s'impose.
citation: Initialement posté par GBLG
Cette demande me semble, comme à Gedehem, abusive ! Vous avez le droit de le penser. Pour ma part, je la trouve peut-être un peu excessive mais non véritablement abusive.
citation: Initialement posté par GBLG
Pourquoi le banquier n'en profite t-il pas pour demander les actes de propriété des copropriétaires ? Effectivement, il n'arrivera jamais à obtenir la preuve absolue, il y a bien un moment où il faut s'arrêter. En demandant PV et feuille de présence, on se montre tatillon mais sans entrer toutefois dans le domaine de l'insensé.
citation: Initialement posté par GBLG
En tout cas cela fait deux mois qu'il m'empêche de récupérer les fonds restants sur l'ancien compte ! Sa dernière demande, la feuille de présence, ne date que de la semaine dernière; depuis deux mois chaque fois que le dossier est complet il demande autre chose !
Soyez pragmatique. Faites transférer les fonds par l'ancien syndic.
Que vous a-t-il demandé depuis deux mois ?
Vous êtes-vous personnellement présenté à l'agence ? Accompagné du syndic quittant ? |
Édité par - ainohi le 24 sept. 2011 23:04:07 |
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Posté - 25 sept. 2011 : 09:08:42
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si ette banque est tatillone, allez en voir une autre ou rstez sur l'ancienne... |
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JPM
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Posté - 25 sept. 2011 : 10:20:18
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Il ne faut pas compliquer ce qui est simple.
La feuille de présence ne fait pas partie du procès verbal. Elle en est un accessoire.
L'article 33 du décret précise que le syndic délivre des copies ou extraits des procès verbaux qu'il certifie conforme. Point c'est tout.
Le syndic peut se délivrer à lui même une copie de PV à présenter au banquier
Le banquier ne peut pas demander copie de la feuille de présence. Il n'a pas à porter un jugement sur la valeur juridique des décisions figurant dans le procès verbal. Il ne peut pas exiger une attestation de non contestation de la décision de désignation du syndic ( l'existence d'une contestation judiciaire ne paralyse pas lé désignation ; seul une décision judiciaire définitive peut avoir un effet )
En cas de difficulté avec le banquier sur ces points, la bonne manière est la délivrance d'une sommation interpellative solidement construite au siège de la banque ; l'effet est rapide et radical ; il a l'avantage d'avoir une portée nationale : circulaire du siège aux agences.
Il est rarement nécessaire d'avoir ensuite à assigner en référé pour obtenir l'ouverture du compte. Mais j'ai vu le cas il y a deux ans. Le compte a été ouvert avant la date de l'audience.
Il parait que le banquier d'un groupe important exige pour l'ouverture d'un vrai compte séparé une décision explicite en ce sens dans le procès verbal. Cette position est évidemment illégale.
Par contre un banquier devrait, pour ouvrir un sous compte nouveau du compte unique du syndic, se faire présenter le PV de l'assemblée ayant dispensé le syndic de l'ouverture d'un compte séparé.
Il faudrait 12 heures en 4 séances de 3 heures pour mettre sur pied une circulaire précisant tous ces points une fois pour toutes. On se demande bien pourquoi cela n'a pas été réalisé depuis des années.
Dans le même esprit : un certain nombre de points évoqués relève de la compétence de la CNIL. La norme simplifiée actuellement en vigueur pour la gestion immobilière était déjà incomplète le jour de sa publication. Comme elle n'a pas été modifiée depuis cette date, alors que le statut de la copropriété a, lui, été modifié, la situation ne s'est pas améliorée.
La possibilité de recueillir légalement certaines données à caractère personnel ne permet pas de les divulguer. Voir présentement le cas Facebook / Pages jaunes.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 25 sept. 2011 : 10:41:38
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JPM traite de l'ouverture du compte séparé.
La procédure pour le changement de mandataire du compte est identique : présentation d'un extrait de PV rapportant la désignation du syndic.
La fermeture du compte par le nouveau mandataire ne pose pas plus de problème que cela.
Sur l'obligation faire au syndic selon D.art.33 pour la délivrance de copies certifiées conformes et de leurs annexes, elle ne concerne que les copropriétaires et non les tiers au syndicat. |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 25 sept. 2011 : 11:45:48
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citation: Initialement posté par JPM
Il ne faut pas compliquer ce qui est simple. Il ne faut pas non plus occulter de réelles difficultés. Car le problème vient de ce que le banquier un beau jour reçoit le courrier d'un quidam qu'il ne connaît ni d'Eve ni d'Adam, qui déclare être le nouveau syndic et qui veut prendre possession du compte bancaire de cette copropriété.
Qui c'est çui-là ?
Ce PV, c'est un vrai ou c'est du bidon ?
Voilà les questions que se pose le syndic. |
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Sujet |
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fermeture compte bancaire du syndicat 
