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bb97bt
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 Posté - 12 nov. 2011 : 13:56:52
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bonjour,
lors d'une ag, si aucun des syndics proposés au vote n'emporte l’adhésion des copropriétaires (ni à l'art 25, ni à l'art 24), est il possible d'élire lors de cette même AG un syndic bénévole, évènement quin'aurait cependant pas été prévu a l'ordre du jour ?
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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1
Posté - 12 nov. 2011 : 15:07:21
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Ce qui est prévu à l'ODJ (la question générique, de fond) c'est la désignation d'un syndic.
La particularité du syndic dit "bénévole" c'est qu'il n'est pas rémunéré !
Se pose donc la question de la présentation préalable (D.art.11) d'un "contrat de rémunération" listant ces dernières au regard de taches.
Car la mission du syndic est prévue par les textes eux-mêmes, pas librement par la volonté de contractant Ce qui est lobre ce sont les honoraires. S'il n'y en a pas, où est la nécessité de préseter un "contrat de rémunération" ??.
Afin de couper court à une écentuelle contestation, le plus simple dans le cas que vous indiquez : candidature spontannée en séance d'un copropriétaire comme "syndic provisoire", avec une mission limitée à 3 mois, le temps de convoquer une autre AG appelée à désigner le syndic.
Le pdt de séance devra faire voter sur cette proposition.
Toutefois, attention : Lorsqu'un syndicat souhaite changer de syndic, ou que plusieurs candidats lui sont soumis, il est impératif de bien préparer l'AG.
Une petite fiche :
" Changement de syndic : propositions multiples
Lorsque la question de la désignation du syndic est inscrite à l'ODJ, c'est que le mandat du syndic sortant est censé se terminer à la date et à l'heure de cette AG.
Il ne s'agit pas pour le sortant d'un "renouvellement", le mandat de syndic étant obligatoirement à durée déterminée, mais de la désignation "à nouveau" de l'ancien syndic, pour un nouveau mandat.
Que ce soit le sortant ou un autre, les 2 propositions concourent à égalité sans qu'il y ait primauté de l'une sur l'autre à la question : "Désignation du syndic".
c'est à l'AG de déterminer quelle candidature elle va examiner en 1er.
Ceci sous entend que l'AG soit préparée avec rigueur par une équipe, un groupe qui sait de quoi il s'agit du déroulement d'une AG (le CS est en première ligne), ici particulière s'agissant éventuellement de changer de syndic.
IMPERATIF :
- trouver un Pdt de séance sachant diriger, présider une réunion et ayant quelques connaissance sur l'AG d'un syndicat.
- trouver un secrétaire de séance : c'est capital lorsqu'on change de syndic, le sortant ne devant avoir aucune fonction dans l’assemblée.
- trouver des scrutateurs (au moins 2) chargés de procéder aux décomptes des voix lors des votes.
Il faudra aux scrutateurs une liste des copropriétaires (ordre alpha) avec leurs tantièmes servant de "feuille de votes" : à préparer à l'avance (type tableau Excel avec x colonnes).
Si impossible, l'établir à partir de la "feuille de présence" (on prend le temps qu'il faut) ou on la complète s'il manque des informations à celle préparée à l'avance. (Un "bon" CS connaît la plupart des noms des copropriétaires, à commencer par ceux résidant sur place).
Ensuite, une fois élu, le président de séance se fait remettre la "feuille de présence" (émargement contrôlé par les présents et le CS). Il ne commence pas l'AG tant qu'il n'a pas vérifié et validé cette pièce indispensable et les mandats annexés.
Ceci fait, le pdt ouvre la séance et passe à l'ODJ.
La 1ère question à aborder est généralement l'approbation des comptes.
Ensuite c'est sans doute la question du "quitus". Chacun sait qu'il ne faut JAMAIS le donner afin de préserver les intérêts du syndicat...
Le quitus étant un acte juridique de décharge de responsabilité du mandataire, il n'est pas appréciation de la gestion de celui-ci.
Ensuite vient tout de suite l'élection du syndic, même si ce n'est pas cet ordre qui est prévu : ici, la pertinence des choses fait que c'est cette question qui doit s'imposer, au pdt de séance d'être ferme là dessus.
Pour l'Ă©lection du syndic, le pdt demande au "sortant", qui n'a pas de fonction dans l'AG si ce n'est celui de "conseil", ...de sortir !
(Il faut rappeler ici que la présence d'un syndic n'ayant aucune fonction officielle dans l'organisation et le déroulement de l'AG n'est pas indispensable à sa tenue ni à la validité des décisions prises.)
L'autre candidat (le nouveau), qui attend dans le couloir, entre pour se présenter et "se vendre" à l'assemblée. (Idem si plusieurs candidats)
Présentation faite il ressort pour papoter avec son "collègue" et l'AG, sous l'animation du PDT, débat et décide par QUI elle va commencer le vote, le candidat A ou le candidat B.
(On peut faire à pile ou face, mais c'est moins démocratique ).
Chacun comprend que le choix de l'ordre des candidatures et le débat sur ces candidatures doit se faire hors la présence des candidats concernés .. donc du "sortant".
C'est la pratique courante de tout jury : les délibérations ne sont jamais faites en présence des candidats.
ATTENTION : En présence de candidatures/propositions multiples (syndic mais aussi travaux), les personnes ayant procédé aux recherches et tractations commerciales (CS, commission ad hoc, ..) doivent donner leur avis, doivent préciser leur préférence en l'expliquant.
Il faut impérativement éviter la dispersion des voix.
C'est le point le plus important, et sans doute le plus difficile, en présence de candidatures multiples. C'est pourquoi l'avis et donc le choix de ceux qui ont fait les recherches est capital.
Le choix étant fait, le pdt de séance fait procéder au vote sur le candidat retenu majoritairement.
Les scrutateurs scrutent sur leurs feuille de vote, donnent le résultat au pdt, lequel l'annonce à l'assemblée, le secrétaire l'enregistre.
Si les choses sont bien faites, c'est ce candidat qui sera Ă©lu Ă la maj.art.25.
On fait un tour dans le couloir, on leur donne le résultat et on invite l'élu à rejoindre l'assemblée.
Eventuellement, mais je le conseille vivement, le secrétaire de séance démissionne et le pdt propose la candidature du syndic élu à la fonction de secrétaire.
Hormis les 3 questions qui précèdent (comptes, quitus, élection syndic) c'est lui qui établira le reste du PV et qui procédera plus tard, étant LE syndic, à la notification de ce PV à ceux concernés. "
Au travail ..... |
Édité par - Gédehem le 12 nov. 2011 15:10:40 |
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bb97bt
Contributeur débutant
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 2
 Posté - 12 nov. 2011 : 17:28:15
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re bonjour,
je vous remercie beaucoup de ces explications et de ce "mode d'emploi" très complet.
en revanche, peut etre que je n'ai pas aussi été suffisamment précis, ma question etait de savoir si
- un syndic benevole pouvait etre designé lors de cette AG qui est déja convoquée (doit se tenir dans quelques semaines), alors que cette question precise n'est pas précisemment donnée a l'ordre du jour ?
La convocation reçue est formulée de la facon suivante en deux resolution concernant le syndic :
- reso n°x : renouvellement du mandat du cabinet XXX (l'actuel).
projet de reso : "l'ag decide de renouveler le mandat du cabinet xxx pour une durée de 12 mois soit du...au ... avec une remunération fixée a ...€
- reso n°x+1 : nomination d'un nouveau syndic
projet de reso : "l'ag decide de nommer yyy comme syndic pour des honoraires annuels de ;...€.
merci encore |
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Posté - 12 nov. 2011 : 18:20:08
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encore un syndic qui souhaite se faire redésigner....
son ordre du jour n'est pas bon : on ne renouvellement pas un syndic, on désigne UN syndic !
il ne devrait y avoir qu'une seule question avec deux projets de contrat : désignation du syndic !
il faut mettre un président de séance d'aplomb, qui d'emblée regroupera les deux questions, sinon le syndic va faire la première résolution à l'article 25, puis fera voter à l'article 25-1 son propre "renouvellement" avant de passer au concurrent !!!!  |
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4
Posté - 12 nov. 2011 : 18:22:24
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peut-être que l'on pourrait appliquer cette façon de faire aux présidentielles :
le 22 avril : renouvellement du mandat du président sortant
puis au cas où, désignation d'un président le 6 mai.... |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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5
Posté - 12 nov. 2011 : 18:32:38
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Ce qui importe c'est la question générique destinée à pourvoir le syndicat d'un syndic : "Désignation du mandataire du syndicat/du syndic".
Accessoirement on peut s'interoger sur la formulation différente sortant-entrant.
Sur le fond de votre question se pose tout de même celle de l'absence de désignation d'un syndic : pourquoi une nouvelle candidature si le terrain n'a pas été préparé pour cer autre candidat ???
Lorsqu'un syndicat, ou la majorité des copropriétaire, souhaite changer de syndic, il faut que ceux qui le demande (le CS ??) fassent campagne pour emporter la décision.
Autrement dit, un changement de sydic ne s'improvise pas "en cachette", mais au contraire doit faire l'objet d'une vaste campagne d'information (note du CS, de ceux qui le souhaitent, etc ..). Voire même d'une réunion préparatoire à l'AG, réunion d'information/explication qui devrait être la régle, ici, mais aussi lorsqu'on envisage des travaux importants.
L'AG est certes un lieu de débats ! Mais compte tenu du nombre généralement important de questions à aborder, ce n'est pas un lieu d'explications, d'informations détaillées, fouillées. L'AG est avant tout lieu de décision : raison de la notification préalable (21 jours au moins) de tous les documents nécessaires pour faire un choix ".... en pleine connaissance de cause".
En résumé, craindre qu'aucun des 2 candidats "pro" ne passera le cap de la maj.art.25 (ou la passerelle 25-1), tout particulièrement le nouveau candidat signe d'une volonté de changement, c'est mettre en avant une possible impréparation.
Pour votre AG, le vote devrait en premier lieu porter sur le nouveau candidat.
A défaut de le désigner, vous êtes quasi contraint de désigner le sortant.
La désignation d'un "syndic provisoire" n'est, dans votre cas, pas la bonne solution. Elle peut s'admettre en urgence, par exemple en cas de démission du sortant en séance sans aucun autre candidat, pour éviter le syndicat sans syndic.
Pas lorsque plusieurs candidats sont proposés aux copropriétaires. Si ce n'est pas le nouveau qui est désigné, il FAUT reconduire le sortant, au besoin pour quelques mois .... s'il accepte.
Dans tous les cas (nouveau ou sortant), n'oubliez pas de fixer une date échéance précise au mandat d'UN an qui ne soit pas à plus de 14 mois. |
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bb97bt
Contributeur débutant
France
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Posté - 12 nov. 2011 : 18:49:33
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bon....si je comprends bien, on est donc obligé de designer, soit le "sortant", soi l'entrant...pas de syndic bénévole possible ici.
bien noté que le president devra veiller a demander le vote du syndic sur une seule et meme resolution (et pas deux comme présenté ici).
pour la durée, on peut meme demander au président de la reduire a 5 mois par exemple, comme ça, au cours du 6eme mois, une autre ag se tiendra et une demande de syndic benevole pourra etre insérée a la convocation, est ce une meilleure solution ?
merci
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nefer
Modérateur
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7
Posté - 12 nov. 2011 : 20:07:36
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citation: Initialement posté par bb97bt
bon....si je comprends bien, on est donc obligé de designer, soit le "sortant", soi l'entrant...pas de syndic bénévole possible ici.
bien noté que le president devra veiller a demander le vote du syndic sur une seule et meme resolution (et pas deux comme présenté ici).
pour la durée, on peut meme demander au président de la reduire a 5 mois par exemple, comme ça, au cours du 6eme mois, une autre ag se tiendra et une demande de syndic benevole pourra etre insérée a la convocation, est ce une meilleure solution ?
merci
vous pouvez même décider d'un mandat de 3 mois |
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8
Posté - 12 nov. 2011 : 20:39:02
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et tout cela Ă condition que le syndic "sortant" accepte, ce qui serait rigolo tout de mĂŞme... |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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9
Posté - 12 nov. 2011 : 20:58:51
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"bon....si je comprends bien, on est donc obligé de designer, soit le "sortant", soi l'entrant...pas de syndic bénévole possible ici."
Vous avez tout compris !
Il faut bien comprendre qu'être sydic pour un 'non pro', un copropriétaire, ne s'improvise pas !
Désigner un syndic non pro pré-suppose que la personne en question :
- se situe dans une démarche collective du syndicat
- présente des connaissances/compétences pour exercer cette fonction.
Ce que vous présentez ressemble plutot au coup de la rustine à prévoir au cas où il y aurait un trou, un vide découlant de l'absence de majorité sur l'un des 2 candidats.
Le syndic, serait-il non pro, n'est pas un cache misère, celle de l'impréparation du changement de syndic. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 13 nov. 2011 : 11:34:06
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Pour l'essentiel Gedehem donne les bonnes indications.
Mais il évoque à juste titre le problème d'un projet de mandat non joint à la convocation.
Et là il parle à tort d'un "contrat de rémunération " alors que le décret, qui se plante complètement, parle d'un contrat de mandat et confond royalement l'approbation de ce mandat avec la désignation du syndic.
Ainsi le décret impose le contrat pour tous les syndics, rémunérés ou pas.
Si le syndic bénévole est désigné pour un bref délai avec mission de convoquer une assemblée dans trois mois pour désigner un nouveau syndic pro, cela est généralement admis. Il faut quand même souligner qu'en fait, dans la jurisprudence publiée, le cas n'a pas été traité à ce jour. Cette situation existait dans un arrêt récent mais le contestataire ne visait pas cet argument.
Si le syndic est désigné pour une durée d'année la situation change car on revient dans la situation normale en mantière de désignation d'un syndic. Or on peut admettre qu'un ou plusieurs copropriétaires soient opposs à la désignation d'un syndic bénévole, présumé inexpérimenté.
Il faut donc joindre un projet de mandat à la convocation sans mention de rémunération. A défaut, un copropriétaire peut attaquer la décision de désignation.
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 13 nov. 2011 : 13:18:01
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Le contrat de mandat d'un syndic bénévole peut être réduit aux mentions suivantes :
- identité du mandataire,
- objet du mandat : mandat de syndic selon les prescriptions légales,
- mandat accompli bénévolement,
- durée du mandat.
De la sorte, mon opinion est qu'en se contentant d'inscrire à l'ordre du jour la candidature d'un copropriétaire à titre bénévole pour une durée donnée, on a satisfait aux dispositions réglementaires sans qu'il soit nécessaire d'ajouter une annexe qui n'apporte rien.
Mais l'élection d'un syndic dont la candidature n'est pas inscrite à l'ordre du jour est irrégulière. |
Édité par - ainohi le 13 nov. 2011 13:19:14 |
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JPM
Modérateur
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12
Posté - 13 nov. 2011 : 15:20:50
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Oui Certes !
Mais le vent tourne peu à peu à propos des syndics copropriétaires.
Un parlementaire s'y est mal pris en évoquant presque une carte professionnelle de syndic bénévole. Il n'en est pas moins vrai que des copropriétaires peuvent légitimement se demander quelles compétences M. Dupont peut faire valoir en se présentant comme candidat à la fonction de syndic.
Et vrai aussi qu'à lire les récriminations dans ce forum ou d'autres, on en trouve à l'encontre des conseils syndicaux ou de leurs présidents comme des syndics bénévoles comme à l'égard des syndics professionnels.
Et vrai encore que des syndics bénévoles très dévoués font courir des risques parfois importants aux copropriétaires en administrant comme au temps de l'article 664. Un bon exemple récent avec la mensualisation des provisions sur charges courantes : remise au syndic de 12 chèques qui, à l'exclusion du premier, immédiatement encaissé, seront présentés au fur et à mesure de l'exercice ! C'est pas vu à la TV ; C'est constat de visu il y a quelques mois.
De ce chef la solution coopérative présente des risques moindres. On peut même se demander si elle ne devrait pas être impérative dans le cas de l'auto gestion.
La confusion des textes actuels impose de rappeler que la désignation du syndic relève de l'article 25 de la loi dont le texte d'application est l'article 28 du décret qui traite de la durée des fonctions.
Il y a donc cafouillage avec l'article 29 qui, dans une rédaction postérieure parle du contrat de mandat du syndic, qui n'existe pas dans la loi de 1965.
Ce n'est pas sans raison que l'éminent Professeur Atias a écrit un article dont le titre est " Remèdes à un décret illégal ? " AJDI 2004 513 "
Il faut se débrouiller avec toute cela et dire que que le procès verbal doit indiquer que l'assemblée désigne le cabinet X en qualité de syndic pour une durée de 15 mois à compter du 17/03/2011 jusqu'au 17/06/2012.
et par ailleurs que la durée du contrat sera identique à celle précisée si dessus des fonctions. Si, pour une raison quelconque les fonctions (le mandat social) cessent de manière anticipée, le contrat de syndic tombe.
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GĂ©dehem
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Posté - 14 nov. 2011 : 11:14:17
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JPM a très bien rédumé l'affaire !
En particulier sue le fait que le "contrat" est indivisible du mandat et tombe avec lui.
Je parle de "contrat de rémunération" (terme proposé dans un post par JPM), puisqu'il s'agit de fait de cela, quasi que de cela !
La mission du syndic étant prévue par les textes, un "contrat" ne saurait les remplacer.
Il n'est pas compréhensible que les termes de l'ancien D.art.29 n'aient pas été conservés :
"Les conditions de la rémunération du syndic .... ainsi que les conditions particulières d'exécution de son mandat ......"
C'Ă©tait clair !!!
Un point important souligné par JPM :
"De ce chef la solution coopérative présente des risques moindres. On peut même se demander si elle ne devrait pas être impérative dans le cas de l'auto gestion."
Lorsque les copropriétaires veulent se gérer eux-mêmes, qui plus est sur le long terme, ce devraient être effectivement impératif.
La solution "syndic non pro" isolé, en nom propre, ne doit être qu'une solution transitoire.
Sur le long terme c'est une folie, sauf à tomber sur un "semi-pro", ce qui est à la marge. Mais cela reste sur le fond dangereux, nul n'étant dispensé d'un accident voire plus : le syndicat se retrouve sans syndic. |
Édité par - Gédehem le 14 nov. 2011 11:20:08 |
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JPM
Modérateur
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14
Posté - 14 nov. 2011 : 12:26:23
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Nous sommes bien d'accord.
Il est vrai que s'agissant d'un syndic pro le "contrat de syndic " n'est rien d'autre que l'ancien bordereau détaillé imposé par les arrêtés préfectoraux au temps de la taxation.
Je vais d'ailleurs publier l'un de ces arrêtés pour rafraichir la mémoire des uns et des autres.
Par ailleurs un aimable correspondant aixois vient d'attirer mon attention sur un article du Professeur (et avocat) Atias qui est une autorité en la matière car il ne se contente pas, comme beaucoup, de délayer les textes nouveaux pour en expliquer le contenu. Il ne ne se gêne pas pour en faire la critique.
Et l'article parle d'un décret illégal, au moins semble-t-il pour ce qui est de l'article 29 ? J'y cours 
On en reparlera.
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oldman24
Contributeur senior
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15
Posté - 14 nov. 2011 : 16:11:19
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JPM
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16
Posté - 14 nov. 2011 : 19:48:16
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Très bonne question d'Oldman. J'ai reçu les deux articles de Ch. Atias qui me plaisent bien.
D'abord il fait valoir que l'article 29 du décret indique : " La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965."
Or 1 la formule " à la majorité de l'article 25 " ne permet pas de recourir au dispositif de l'article 25-1
2 Le régime de la désignation du syndic est fixé par l'article 25 c et le décret ne peut pas modifier ce régime (d'où un cas flagrant d'illégalité qui est relevé par M. Atias).
3 Le décret ne peut pas traiter d'un contrat de mandat du syndic qui n'existe pas dans la loi (d'où un autre cas d'illégalité qui est relevé par JPM)
M. Atias concluait qu'en l'état du décret il est impossible de recourir au dispositif de l'article 25-1 pour l'ensemble désignation + approbation du mandat
M. Capoulade a exprimé un avis contraire dans AJDI 2004 536 et ss, surtout 537. Je vais aller voir son article mais il n'est pas certain qu'il ait eu préalablement connaissance des observations de M. Atias qui sont juridiquement très pertinentes.
A noter que dans l'autre article, M. Atias présente clairement le " contrat de syndic " comme un accessoire de la désignation en rappelant qu'il a été jugé avant 2004 que la décision de désignation ne peut être affectée par une omission d'inscription du contrat à l'ordre du jour.
Sur tout cela il y a du grain Ă moudre.
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Posté - 15 nov. 2011 : 08:28:49
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citation: Or 1 la formule " à la majorité de l'article 25 " ne permet pas de recourir au dispositif de l'article 25-1
2 Le régime de la désignation du syndic est fixé par l'article 25 c et le décret ne peut pas modifier ce régime (d'où un cas flagrant d'illégalité qui est relevé par M. Atias).
ne pourrait-on pas lire dans l'article 25-1 que ceci concerne tout ce qui se vote Ă l'article 25 :
citation: Article 25-1
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
en effet, soit cet article 25-1 se limite à la liste énoncée par l'article 25, et dans ce cas la désignation du syndic est bien prévue, mais pas par exemple, l'ouverture d'un fonds de travaux (idem au cas du syndic):
citation: - de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;
puisque la dispense du compte séparé est bien formalisée par d'abord l'article 25, puis ENSUITE l'article 25-1 :citation: - d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
c'est un peu la bouteille Ă l'encre....
Question subsidiaire (car un syndic me l'a refusée), une avance de fonds pour travaux (art 18) qui n'aurait pas atteint la majorité 25, peut-elle se voter ensuite à l'article 25-1 ? n'est-on pas dans le même cas que la désignation du syndic ? |
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JPM
Modérateur
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18
Posté - 15 nov. 2011 : 09:41:42
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Oui, c'est la bouteille Ă l'encre !
Il est bien certain que l'article 25-1 ne vise que les questions énumérées dans l'article 25.
Lorsqu'un autre texte prévoit une décision devant être prise à la majorité de l'article 25, il comporte éventuellement la mention " et, le cas échéant de l'article 25-1 ".
En l'absence de cette mention, la décision n'est pas adoptée si elle ne recueille pas la moitié des voix de tous les copropriétaires + 1. Il n'est pas possible de réaliser un second vote.
Donc, si l'on applique à la lettre l'article 29 du décret du 17 mars 1967, la décision qui désigne le syndic et approuve le contrat de mandat ne peut bénéficier du dispositif de secours de l'article 25-1.
C'est d'autant plus extravagant que l'article 25 de la loi permet, lui, de désigner le syndic avec le bénéfice de l'article 25-1 mais il ne dit rien de l'approbation du contrat de mandat que la loi ne connait pas. 
Autre absurdité : le texte d'application de l'article 25 c de la loi est l'article 28 du décret. Il traite notamment de léligibilité et de la durée des fonctions du syndic. Ici des fonctions, c'est le mandat social institutionnel.
A la suite l'article 29 vient comme un chien dans un jeu de quilles avec son contrat de mandat du syndic qui, s'il existait, ne pourrait être qu'un mandat du Code civil. Et il vient préciser les modalités de détermination de la durée de ce contrat !!! Ce qui veut dire que le durée de l'article 29 pourrait être distincte de la durée de l'article 28
Il est regrettable que les observations de M. Atias n'aient pas été mieux exploitées dans le Code Litec (sous art. 25-1 I note 1 et ss art D 29 note 4) et même dans le Code Dalloz sous art 25-1 Commentaire III)
On ne saurait négliger l'importance des observations formulées par M. Atias qui ne se contente pas de commentaires béats. Même observation d'ailleurs pour les décisions souvent décapantes de la Cour d'appel d'Aix en Provence.
Au demeurant, on néglige trop la jurisprudence provinciale.
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GĂ©dehem
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19
Posté - 15 nov. 2011 : 10:03:09
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Tout en restant modeste (je n'ai pas la Qualité de M. Atias), il y a longtemps que nous avions relevé cette anomalie de l'art.29 du décret, de cette "invention" d'un contrat de syndic" qui n'existe pas dans la loi.
Je me permet d'avancer un autre point qui est dans la même veine et qu'avec d'autres je dénonce aussi depuis longtemps : D.art.11 au point 4° et l'obligation de présenter un projet de "contrat du syndic", préalable obligé "pour la validité de la décision".
Non seulement le "contrat de syndic" n'existe pas dans la loi, mais voila que sa présentation conditionne la validité du mandat social !
Le monde à l'envers pour un "contrat" qui procède du mandat ...et non l'inverse.
On est très loin de l'ancienne moutire de l'art.29 : ""Les conditions de la rémunération du syndic .... ainsi que les conditions particulières d'exécution de son mandat ......sont décidés par l'AG .."
(cf : "... M. Atias présente clairement le " contrat de syndic " comme un accessoire de la désignation en rappelant qu'il a été jugé avant 2004 que la décision de désignation ne peut être affectée par une omission d'inscription du contrat à l'ordre du jour.)
PS : l'avance de fonds pour travaux (art.18) se décide à la maj.art.25 sans possibilité de passerelle art.25-1, réservée à ce qui est listée art.25 ou précisée par la disposition elle-même. (ex : la dispense compte séparé). |
Édité par - Gédehem le 15 nov. 2011 10:19:48 |
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JPM
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Posté - 15 nov. 2011 : 11:45:32
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Pour les provisions sur travaux futurs la solution est admissible dans le contexte d'origine.
De nos jours on peut s'étonner avec Universimmo (je crois ?) que la Chancellerie oppose à la solution du compte de prévoyance travaux la prohibition de l'épargne forcée. A l'époque, rien n'a été fait pour inciter les copropriétaires à constituer ces provisions. Les syndics eux-mêmes ont renâclé en insérant des rsolution de rejet dans les ordres du jour.
Pour le reste ? Nous avons deux ministères de tutelle.
Le statut de la copropriété, c'est du droit pur qui ne néglige en principe ni les personnes bénéficiaires ni l'environnement foncier. C'est de toute évidence du ressort du Ministère de la Justice.
Des réglementations techniques diverses, c'est le domaine d'un Ministère technique, celui du logement pourquoi pas. Les nouveaux Codes de la copropriéte insèrent à juste titre des textes d'urbanisme par exemple.
Il faut une concertation efficace entre les deux Ministères et surtout pas la bagarre manifestement fréquente et encouragée par ceux qui espèrent tirer du logement l'officialisation de réponses ministérielles qu'ils ont eux mêmes préparées
Pour le contrat de syndic ? il mériterait l'étude d'un sociologue sérieux, - il en existe -. Il y faudrait même un psycho sociologue car il s'agit de l'étude des mentalités mais aussi de celle des psychismes individuels.
Conclusion à ce jour : un avocat de bonne qualité pourrait se payer le luxe de plaider l'annulation de la décision unique mais à double effet : désignation + approbation du contrat adoptée dans les conditions prévues par l'article 25-1.
Il ne faut pas oublier que tel a été le cas pour l'article 55 du décret maisles clients n'ont pas suivi pour saisir la juridiction administrative.
Dommage : Les parlementaires avaient exprimés clairement la décision de se réserver la détermination de l'étendue des pouvoirs du syndic. Or l'article D 55 énonce une condition qui aurait dû figurer dans la loi.
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