|
|
Tous les utilisateurs peuvent poster de NOUVEAUX sujets dans ce forum
Tous les utilisateurs peuvent répondre aux sujets dans ce forum |
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Kimel
Nouveau Membre
9 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 23 déc. 2011 : 10:51:28
|
Bonjour,
Je vous présente l'immeuble:
- 2 bâtiments distincts
- 2 blocs (entrées) par bâtiment
Il doit (devrait) être procédé à la réfection de l'étanchéité de la toiture sur l'un des bâtiments (travaux très côuteux, + de 50000€) et concernant donc seulement deux blocs.
Voici ce que dit le RDC :
" Les charges particulières relatives au fonctionnement, à l'entretien ou au remplacement des services collectifs ou éléments d'équipement communs suivants seront répartis ainsi qu'il est indiqué ci-après."
Suivent 3 tableaux fixant les 10.000èmes affectés à chaque lot . Leur intitulé est le suivant:
- 1) Charges communes d'entretien spéciales à chaque bloc
- 2) Charges communes d'ascenseur
- 3) Charges communes de chauffage
Ma question est donc la suivante:
Les travaux envisagés constituent-ils des charges communes spéciales ou devront-ils être votés et financés par l'ensemble des copropriétaires des 2 bâtiments ?
A ce que j'ai pu lire, en général les charges relevant d'un seul bâtiment sont des charges spéciales lorsque le RDC prévoit l'existence de charges spéciales.
Mais la formulation dans mon cas est telle que seuls les travaux touchant aux services et équipements semblent entrer dans cette catégorie. Les travaux d'étanchéité, de ravallement, ..., n'en feraient donc pas partie ??
(Dans ce cas, même si les frais individuels seraient moindres car partagés par tous, la résolution sera certainement rejetée par les copropriétaires du bâtiment non concerné).
Merci par avance de vos avis éclairés !
|
|
|
|
1
 Posté - 23 déc. 2011 : 12:29:20
|
|
Kimel : citation: 1) Charges communes d'entretien spéciales à chaque bloc
votre RDC est assez clair. Les charges d'entretien sont des charges spéciales à chaque batiemetn.
Seuls les copropriétaires du batiment concerné par ces trvaux d'étanchéité voteront ces trvaux et paieront les charges. |
|
|
|
Kimel
Nouveau Membre
9 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 23 déc. 2011 : 12:50:30
|
Merci pour cette première réponse.
Ce qui me pose problème, c'est cette partie de phrase:
citation: " Les charges particulières relatives au fonctionnement, à l'entretien ou au remplacement des services collectifs ou éléments d'équipement communs suivants (...)
(ne suivent que les tableaux aux intitulés précités)
Ne pensez-vous pas qu'il soit discutable d'y affecter des travaux ,d'entretien certes, mais qui ne concernent ni des services collectifs, ni des éléments d'équipement ? |
|
|
|
mespres
Contributeur vétéran
1499 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 23 déc. 2011 : 13:05:44
|
|
aucun syndic ne sera assez stupide pour faire voter sur des millièmes généraux une étanchéité batiment, alors qu'une grille "millèmes batiment" existe. C'est du bon sens. Une toiture terrasse est bien "un équipement commun". |
|
|
|
4
Posté - 23 déc. 2011 : 13:15:31
|
Kimel : l'étancheité de la toiture d'un immeuble, c'est de l'entretien à répartir par batiment !!
Charges communes d'entretien spéciales à chaque bloc
Je ne comprends pas votre inquiétude. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 23 déc. 2011 : 17:42:33
|
Ce n'est pas aussi simple !
Il faut reminter plus haut dans le RDC, à la définition des parties communes, celles "générales" et/ou celles "spéciales", c'est à dire par bêtiment.
Il n'y a de répartition "spéciale" que lorsqu'il y a des parties communes "spéciales".
C'est ce que prévoit expressément la clause rapportée, portant sur "les services collectifs et éléments d'équipement communs".
Pas sur tout, pas sur le gros Å“uvre de l'immeuble, dont la toiture.
Faute d'une clause spécifique "par bâtiment", l'entretien/réfection du gros œuvre, "du clos et du couvert", est réparti entre tous.
L'autre aspect : comment jusqu'ici étaient réparties les charges générales : par bâtiment, globalement ?
Dans la mesure où depuis toujours les charges d'entretien et de réfection (façades, entrées, escaliers, etc ...) ont été réparties par bâtiment, c'est cette répartition devenue "coutumière" qui doit s'appliquer ... même si ce n'est pas celle prévue par le RDC.
Il faut regarder tout cela de très près.
|
Édité par - Gédehem le 23 déc. 2011 17:45:04 |
|
|
|
6
Posté - 23 déc. 2011 : 18:26:38
|
|
gedehem : citation: Il n'y a de répartition "spéciale" que lorsqu'il y a des parties communes "spéciales".
gedehem : Etes vous sur de cette affirmation ? l'inverse est juste : parties communes spéciales entrainent toujours charges spéciales; mais il peut y avoir des charges spéciales sans aprites communes spéciales !!
sur sos-net.eu.org/ coprorpiété - serge Bieboly avocat
Base légale : art. 7, 24 al. 2 Loi 10 juillet 1965
L'hétérogénéité de certaines copropriétés pose parfois des problèmes, car les copropriétaires qui n'ont jamais accès à certains éléments se montrent à juste titre réticents à les entretenir. Il est alors possible de répartir, par stipulation expresse du règlement de copropriété, les parties communes :
en parties communes générales, propriété de tous (comme le sol de la copropriété, le plus souvent) en parties communes spéciales (ou particulières), affectées à certains copropriétaires (aire de roulement d'un parking déclarée spéciale aux propriétaires de places de parking, gros oeuvre d'un bâtiment donné déclaré spécial à ses copropriétaires occupants, etc.).
La spécialisation des parties communes entraîne en général celle des charges y afférentes, ce qui simplifie alors leur gestion (il est tenue une assemblée spéciale pour les décisions concernant ces charges - art. 24 al. 2 Loi 1965).
La notion de partie commune spéciale est à distinguer de celle de charge spéciale. On peut créer une charge spéciale sans créer pour autant de partie commune spéciale. Mais en pratique la spécialisation des parties commune entraîne logiquement celle des charges, d'où une confusion fréquente.
Conséquences de cette distinction :
Seuls les copropriétaires concernés par les parties communes spéciales sont tenus de leur entretien.
Le général s'efface devant le spécial : L'assemblée générale n'a pas la faculté de prendre des décisions regardant les parties communes spéciales ; une telle résolution serait nulle (Cass. 3e civ., idem - CA Paris 20 sept. 1988, D. 1988, IR 287).
Ce principe trouve une exception, dans le cas d'une disposition contraire d'un règlement de copropriété ; il a été jugé que si un règlement érige les bâtiments en parties communes spéciales mais précise que l'assemblée a compétence pour décider de l'aspect extérieur des parties communes, alors l'assemblée a compétence pour autoriser un ravalement dans son ensemble, les budgets particulier étant à discuter bâtiment par bâtiment (CA Paris, 23e C. B, 29 juin 2000).
Les parties communes spéciales sont réservées à l'utilisation et à la jouissance des copropriétaires qui possèdent des quotes-parts de ces parties communes (Cass. civ. 21/02/1978 - Dalloz IR 1987-431). Ce régime se comprend, puisque seuls les copropriétaires de parties communes spéciales sont tenus de leur entretien.
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 23 déc. 2011 : 21:05:04
|
Si je suis sur ? Oui, bien entendu, relisez-vous :
"(....)
Mais en pratique la spécialisation des parties commune entraîne logiquement celle des charges, d'où une confusion fréquente.
Conséquences de cette distinction :
Seuls les copropriétaires concernés par les parties communes spéciales sont tenus de leur entretien.
(....)
Les parties communes spéciales sont réservées à l'utilisation et à la jouissance des copropriétaires qui possèdent des quotes-parts de ces parties communes (Cass. civ. 21/02/1978 - Dalloz IR 1987-431).
Ce régime se comprend, puisque seuls les copropriétaires de parties communes spéciales sont tenus de leur entretien. "
Dans la mesure où le gros œuvre des bâtiments, dont les toitures, n'est pas classé "parties communes spéciales aux copropriétaires de chaque bâtiment", il est indistinctement commun à tous.
Seuls les services et éléments d'équipement communs sont spécifiques à chaque bâtiment.
D'où la nécessité de relire le RDC, l'affaire n'étant pas aussi simple que cela. |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
Charges Spéciales ou non ?? 
