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evy
Contributeur actif
292 message(s)
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 Posté - 27 déc. 2011 : 17:37:48
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Bpnjour, notre copropriété fait l'objet de nombreux impayés. A priori notre syndic fait son boulot (LACR, commandements...) mais n'utilise par le référé.
Quelles actions supplémentaires peut faire le CS? (psychologiquement naturellement): convoquer les débiteurs, les rencontrer en porte à porte? remettre quotidiennement un courrier dans leur boîte aux lettres? comment faîtes vous? cordialement
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ABCT
Contributeur senior
993 message(s)
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 Posté - 27 déc. 2011 : 18:02:13
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Aucun pouvoir du C.S. Le syndic doit faire son boulot, notamment en se prévalant du privilège spécial, au bénéfice du syndicat des copropriétaires. |
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 Posté - 27 déc. 2011 : 19:01:03
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evy : attention le CS ne gère pas la copropriété; il controle les comptes et connait donc la situation du SDC et des impayés de charges comme des impayés de factures !
Le CS controle la gestion du syndic; il est très important de suivre les dossiers des mauvais payeurs avec le syndic.
le CS n'a pas à communiquer avec les mauvais payeurs, à les rencontrer, à remettre du courrier QUOTIDIENNEMENT ??? dans les BAL. quelle drole d'idée ?? Un CS qui harcelerait de la sorte des mauvais payeurs serait condamnable !!!
Le syndic a tous les pouvoirs pour récupérer les fonds, il n'a pas besoin de décsion de l'AG pour assigner au TGI les mauvais payeurs, pour prendre une hypothèque légale sur les lots,...
Le CS peut donner son avis sur les choix du syndic, sur son laxisme; ce qui est très importnat, ca le syndic ne doit pas laiiser passer les trimestres et les années !!!
Le syndic fiat son boulot en s'occupant de très près des mauvais payeurs, et le CS controle celui-ci sur ces dossiers.
evy : tous les copropriétaires connaissent les mauvais payeurs. Ils en recoivent la liste chaque année avec les comptes du SDC. |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
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Posté - 27 déc. 2011 : 19:51:15
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Que peut faire le CS ?
Il ne faut pas être hypocrite. Le CS a pour mission de contrôler le syndic et est donc censé suivre ce que le syndic fait sur les dossier des mauvais payeurs. Le CS connaît donc les mauvais payeurs et ils sont quelques fois ses voisins.
Un mauvais payeur peut être absent de son domicile provisoirement (travail en déplacement) : ça peut aider de le prévenir par un courriel qu'il y a du courrier de relance dans le tuyau.
Un mauvais payeur peut avoir un souci passager (décès ou maladie d'un proche ou autre) que ses voisins connaissent et ce mauvais payeur passager ne sait pas forcément qu'un arrangement peut être trouvé avec le syndic pour passer la période difficile : le CS peut le lui dire.
Un mauvais payeur peut montrer ou parler à ses voisins de parking de sa voiture toute neuve ou qu'il vient d'acheter. Hum, ça, le CS peut le dire au syndic, sinon, ce ne serait un secret pour personne sauf pour le syndic !
Le CS peut assister le syndic par la connaissance qu'il a de ses voisins et ainsi arrondir des angles ou au contraire, foncer sans retenue.
Cdlt. Louis92.
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Édité par - Louis92 le 27 déc. 2011 19:53:52 |
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Posté - 27 déc. 2011 : 20:06:50
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louis92 : citation: Un mauvais payeur peut montrer ou parler à ses voisins de parking de sa voiture toute neuve ou qu'il vient d'acheter. Hum, ça, le CS peut le dire au syndic, sinon, ce ne serait un secret pour personne sauf pour le syndic !
VoilĂ des propos assez innacceptables !!!
Le CS n'est pas un délateur !! il n'a pas à se mêler de la vie de ses voisins, même si ils sont mauvais payeurs.
Luois92 : citation: Le CS peut assister le syndic par la connaissance qu'il a de ses voisins et ainsi arrondir des angles ou au contraire, foncer sans retenue.
NON !!!! En aucun cas !!!
TOUS les copros connaissent le montant des impayés de charges et le nom des mauvais payeurs.
TOUS les copros savent qu'un syndic peut accorder des délais de paiements en cas de problème passager.
louis92 : citation: Un mauvais payeur peut être absent de son domicile provisoirement (travail en déplacement) : ça peut aider de le prévenir par un courriel qu'il y a du courrier de relance dans le tuyau.
UN mauvais payeurs sait que le syndic va le relancer pour récupérer les fonds, ET même l'envoyer au tribunal !!! le CS n'a pas à prévenir de cela par courriel !!! ce n'est pas le role du CS mais du syndic de suivre les mauvais payeurs !!
Le CS DOIT controler que le syndic prend tous les moyens pour recouvrir ses impayés. C'est son role, et pas autre chose !!! |
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filomat
Contributeur vétéran
1370 message(s)
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Posté - 28 déc. 2011 : 09:50:21
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Dans ma copropriété il y a à chaque assemblée générale une liste de résolutions pour mettre en vente les appartements qui ont une grosse dette envers le syndicat, ces résolutions obtiennent toujours les votes nécessaires à leur approbation, mais ce sont bien souvent les mêmes noms qui se répètent au cours des années, si bien que je commence à douter de l'efficacité de ces résolutions.
Elles aident peut-être le syndic à trouver de nouveaux arrangements et accorder de nouveaux délais aux "mauvais" payeurs.
A mon avis le meilleur (et le seul !) moyen de réduire le montant des charges impayées est d'en diminuer le montant en renonçant aux dépenses inutiles.
Certains copropriétaires considèrent la copropriété comme un "ascenceur social" et s'imaginent qu'en imposant un niveau de charges élevé ils vont pouvoir contraindre les moins fortunés à s'éloigner de leur voisinage. Bien souvent ce sont ceux qui demandent des charges élevées qui sont les premiers à ne pas les payer ! |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 28 déc. 2011 09:53:00 |
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Posté - 28 déc. 2011 : 10:22:54
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filomat : proposer à l'AG la vente des lots des mauvais payeurs sans que le syndic exécute ces résolutions ne sert pas à grand chose.
Le syndic est dans l'obligation de saisir le tribunal pour respecter les décsions de l'AG. Pour être efficaces il faut que le syndic fasse son boulot. C'est le role du CS de vérifier cela !!!
Le syndic doit prendre toutes les mesures pour récupérer les impayés; la mise en vente des lots est la dernière étape.
Baisser les charges de coprorpiété est une chose, mais cela ne règle en rien le problème des mauvais payeurs !!! Les mauvais payeurs chroniques existent quelque soit le montant des charges.
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mespres
Contributeur vétéran
1499 message(s)
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Posté - 28 déc. 2011 : 11:53:34
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Le syndic est payé, entre autres, pour recouvrer les charges. Un syndic correct exécute une procédure bien rodée : lrar, commandement par huissier, puis référé ....
Le CS ne doit en aucun cas s'immiscer dans ces questions : à charge du copro défaillant de négocier avec le syndic. Par contre, il doit intervenir auprès du syndic si son action n'est pas à la hauteur du préjudice. |
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oldman24
Contributeur senior
France
852 message(s)
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Posté - 28 déc. 2011 : 16:12:38
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Rien n'empêche un copropriétaire de donner des conseils et des informations à un autre copropriétaire, inculte ou débiteur.
Le fait qu'il soit un des élus au CS ne doit pas l'empècher d'agir pour le bien et dans l'intérêt du SDC !.
En aucun cas, celà doit être considéré comme une action du CS, qui n'a pas de pouvoir à ce titre !.
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Posté - 28 déc. 2011 : 17:33:28
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oldamn24 : citation: Rien n'empêche un copropriétaire de donner des conseils et des informations à un autre copropriétaire, inculte ou débiteur.
Ce n'est pas le sujet. Nous parlons ici du role du CS de donner au
syndic des informations confidentielles et privées sur ses voisins mauvais payeurs, et de s'occuper de ces contentieux !! ce n'est pas le role du CS, mais chacun peut parler à son voisin !!!
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oldman24
Contributeur senior
France
852 message(s)
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Posté - 29 déc. 2011 : 10:27:54
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Je ne connais pas oldamn24?
Prenez le temps de lire et faites moins de fautes d'orhographe (ex scéance) et de français, même en ayant fait des études supérieures en math !
Ne critiquez pas JPM et GĂ©dehem comme vous le faites souvent.
Ils sont plus utiles et meilleurs que vous.
Ainsi soit-il ! |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Édité par - oldman24 le 29 déc. 2011 10:37:18 |
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Posté - 29 déc. 2011 : 13:31:52
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oldman24 : il est toujours difficile de critiquer la pensée unique !!!!! Mais on voit ou cela est en train de nous mener en Europe !!!
JPM et gedehem sont critiquables comme les autres !!! ils ne se gênent pas pour critiquer, et certianes fois très durement, les intervenants !!!
Toutes les idées sont utiles dans un débat, oldman24 !!!!
Plus utiles et meilleurs que tous les autres !!!! je n'aime pas ce jugement de valeur !!! Ce forum est ouvert Ă tous, et chacun Ă son niveau ce connaissance. Sinon c'est de la discrimination et du racisme !!!!
oldman24 : certains vous ont bien attaqué sur votre grand age, je ne l'ai jamais fait !!! |
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mespres
Contributeur vétéran
1499 message(s)
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Posté - 29 déc. 2011 : 18:07:45
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Certains fils dérapent, cela est fort dommage. Toujours le même faux pas : commencer à porter des jugements de valeurs sur la personne et non les idées qu'elle défend ...
A mon avis, le syndic a pour mission de faire un boulot assez déplaisant : recouvrer les charges. Une de ses qualités se mesure à la détermination qu'il y met. Le CS gère le bien commun, ce n'est pas un médiateur en charge de régler les problèmes personnels.
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Posté - 29 déc. 2011 : 18:20:22
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mespres : Je suis d'accord avec vous, et ce n'est pas toujours le cas
Les syndics trainent toujours des pieds pour prendre des mesures rapides pour récupérer les impayés.
Il ne faut pas oublier que seules les 3 premières années sont récupérables à 100%; le temps passant très vite, le syndic doit agire dès le 1er trimestre de charges impayées.!!!
Le CS n'est pas un médiateur. |
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oldman24
Contributeur senior
France
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Posté - 30 déc. 2011 : 12:14:19
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Posté - 30 déc. 2011 : 12:39:01
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oldman24 : OUI, c'est le privilège immobilier, mais celui ci à ses limites:Récupération totale des charges exigibles de l'année en cours plus les 2 années antérieures soit 3 ans; puis récupération partagées avec le prêteur pour les 2 autres énnées précédentes soit 5 ans !!!
Privilège spécial immobilier en cas de vente ou de saisie du lot du débiteur (article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 2103 1°bis du code civil).
Ce privilège prime celui du vendeur et celui du prêteur de deniers pour les créances, liquides et exigibles, de l’année en cours et des deux années antérieures.
Il vient en concours avec celui du vendeur et du prêteur de deniers pour les mêmes créances afférentes aux deux années antérieures à celles qui viennent d’être énoncées. Dans ces conditions, le prix de vente est partagé entre le Syndicat, le vendeur, et s’il y a lieu, le prêteur de deniers. Il est alors permis de penser que le partage se fera entre eux au prorata de leurs créances.
Pour les années plus anciennes, le syndicat ne bénéficie plus d'aucun privilège. D'où l'intérêt d'inscrire une hypothèque légale.
L’inscription d’une hypothèque légale au profit du syndicat sur le lot du débiteur (article 19 de la loi du 10 juillet 1965)
Elle confère au Syndicat une sûreté réelle prenant rang au jour de l’inscription au fichier immobilier et un droit de suite permettant de saisir le bien immobilier en quelques mains qu’il se trouve. En cas de paiement de la totalité de la dette, le Syndic a compétence pour consentir la mainlevée de l’hypothèque et requérir sa radiation.
Il est très important de souscrire cette hypothèque légale et la renouveler chaque année. Elle garantie le paiement des sommes dues dans sa totalité. NOus en avons fait l'expérience dans notre SDC.
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oldman24
Contributeur senior
France
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Posté - 30 déc. 2011 : 12:59:35
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Cette contribution est bien plus explicite que la précédente,et même plus juste !.
Elle sera appréciée par tous les lecteurs interessés par ce sujet ! |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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bouzoukis
Contributeur débutant
75 message(s)
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Posté - 03 janv. 2012 : 11:57:13
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Evy, si je comprends bien votre syndic semble s'occuper du recouvrement forcé des créances du syndicat mais sans réels résultats ?
Pourquoi ne pas lui mettre l'épée dans les reins et le pousser à faire saisir les lots des débiteurs ?
Lorsqu'un syndic ne veut pas faire une chose qu’il doit faire, un bon moyen de le contraindre consiste à l’informer qu'on utilisera l'article 49 (demande d'Administrateur Provisoire), puis qu’on l'assignera (lui, le syndic) sur la base de sa responsabilité civile professionnelle pour lui faire prendre en charge TOUS les frais de cette mise sous administration judicaire due à sa CARENCE. En général, cela suffit à le faire bouger...
Je sais, c'est extrême, mais entre la pérennité de mon patrimoine et le confort du syndic, pour ma part je crois que je n'hésiterais pas...
Bon courage. |
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Posté - 03 janv. 2012 : 12:12:13
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bouzoukis : citation: Pourquoi ne pas lui mettre l'épée dans les reins et le pousser à faire saisir les lots des débiteurs ?
Pour lancer la saisie des lots des débiteurs, après que tous les autres moyens ont échoué, le syndic DOIT obligatoirement demander l'accord de l'AG !!!
pas besoin de menacer le syndic !!!
Celui-ci peut également demander à l'AG qu'un appel de fonds de solidarité soit appeler pour boucher les trous et payer les factures. ceal évitera la nomination de l'AJ, si ces impayés représentent plus de 25% du budget annuel !!!
le SDC d'evy est déjà ans les problèmes, alors ajouter la nomination d'un AJ avec les couts importants que cela entraine, puis une assignation au TGI contre le syndic qui entrainera également des charges supplémentaires imporatantes et surtout sans être sur que le tribunal condamnera le syndic sur une carence non évidente puisque ce syndoic semble faire son travail !!!
La résolution portée à l'ODJ du vote de la mise en vente des lots fait souvent son effet auprès des mauvais payeurs.
Ne PAS oublier la prise d'hypothèque légale pour s'assurer de la récupération des sommes dues en cas de vente par adjudication par exemple ( impots, prêteurs, créditeurs divers, ....). |
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IMPAYES QUE PEUT FAIRE LE CONSEIL SYNDICAL 
