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bzh49
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 Posté - 08 janv. 2012 : 08:46:25
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Bonjour,
J'aurais besoin d'un conseil, mon cas est le suivant:
Un nouveau syndic à décidé de constituer une réserve pour faire un fond de roulement comme le précise la loi. Ceci à eu lieu lors d'une A.G dont le PV n'est pas encore validé( parce que les 2 mois ne sont pas écoulé) mais qui comporte une dizaine d'irrégularité.
Je fais partie du C.S mais pour des raisons de coût ne souhaite pas entamer une procédure devant le T.G.I pour faire casser cette A.G de plus l'absentéisme est de presque 95% aux A.G car cela ne passionne pas les foules.
Le fait est, que le montant voté en A.G est de 25% ce qui est illégal car seul 1/6 du budget annuel maxi peut être demandé. Le syndic à appelé les sommes j'ai contesté en disant que c'était illégal, le syndic est d'accord mais me rétorque que comme c'est voté il doit appliquer.
Je lui ai opposé que faire appliquer quelque chose contraire à l'ordre publique est nul en droit et que si il persistait c'était sa responsabilité qu'il engageait.
Suis je sur le bon chemin ?
Cordialement.
Bzh49
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Posté - 08 janv. 2012 : 09:27:07
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effectivement l'avance de trésoreire ne peut dépasser 1/6 du budget. Le syndic qui est votre conseiller aurait du attirer l'atetntion des propios lors de l'AG.
Il n'en reste pas moins vrai que ce qui a été voté est applicable, tant qu'un juge ne dit pas le contraire....
Deux solutions :
1- aller au tribunal pour faire rectifier avec des frais, etc...
ou
2- payer (cet argent n'est pas perdu) et lors de la prochaine AG, faire voter une modification de l'avance de trésorerie. Après cela, le surplus vous sera rendu.
Attention : pour appliquer le 2 : il faut faire une demande d'inscription à l'OdJ auprès du syndic, dans les délais impartis. |
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bzh49
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 2
Posté - 08 janv. 2012 : 10:04:44
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Merci de cette réponse rambouillet, mais comme je l'ai écrit il n'y a pas foule aux assemblée. Cette résolution a été voté irrégulièrement car nécessitant la majorité de l'article 26 qui n'était pas réunie car 28% des voix étaient exprimés. Le syndic est descendu à l'article 25 mais n'en avait pas le droit car pas le 1/3 des voix représentées.(Cela fait partie des irrégularité mentionnées précédemment)
Ce qui signifie que pour revoter la restitution des sommes on risque de ce retrouver dans la même situation et de ne pouvoir les récupérer qu'a la vente du bien.
Mes souvenirs de droit me font dire comme je l'ai écrit que ce qui est contraire à l'ordre publique est nul dont inopposable de fait.
Je vais prendre un exemple volontairement stupide pour illustrer mon propos :
Une AG vote le commerce de la drogue dans la résidence, le syndic
fait appliquer parce que voté en AG jusqu'à ce qu'un juge dise
le contraire?
Cela me parait étrange, non ? |
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Posté - 08 janv. 2012 : 12:41:23
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bzh49 : l'article 26 n'ayant pas été atteint, et le passage à l'article 25.1 cette résolution a été rejettée, le syndic ne peut pas la déclarer adoptée !!!
Je ne paierai pas cet appel de fond sans avoir reçu le PV de l'AG. A la réception de ce pV, vérifier les votes et la majorité obtenue. Attention il faut la majorité des copropriétaires présents ou représentés, soit pour 10 copros, 6 présents ou représentés, et qu'ils possèdent les 2/3 des voix !!!
Si il y a magouille sur les votes, ou un passage à l'article 25.1 illicite,vous notifiez par RAR au syndic qu'il est hors la loi, que vous ne paierez pas cet appel de fodns, et que vous saisierez le TGI.
Pous vous poursuivre le syndic devra produire le PV de l'AG, et le juge pourra ainsi vérifier le non respect de la loi et de la décsion de l'AG qui a bien rejetté cette résolution à l'article, et qu'il était illégal de passer à l'article 25.
Vous avez également un autre soucis !!! pourquoi le syndic appell
e 25% du budget en fond de roulement ?? existe t'il autant d'impayés ?? Ou en sont les comptes du SDC ?? |
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Posté - 08 janv. 2012 : 12:50:47
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avez vous vérifié que rien n'est prévu dans le RdC sur l'existence de cette avance, car dans ce cas, son vote ne se fait pas à la majorité 26... ou n'a pas déjà été voté dans une précédente AG.... |
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Posté - 08 janv. 2012 : 12:56:51
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rambouillet : la modification du montnat de l'avance ou du fond de roulement c'est l'article 24. mais apparement il s'agit d'une création.?
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ainohi
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Posté - 08 janv. 2012 : 13:45:30
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citation: Initialement posté par bzh49
Je lui ai opposé que faire appliquer quelque chose contraire à l'ordre publique est nul en droit et que si il persistait c'était sa responsabilité qu'il engageait. En copropriété, l'instance décisionnaire est l'assemblée et la mission du syndic est d'exécuter les décisions de l'assemblée. Aussi le syndic ne commettra-t-il aucune faute en appelant la provision votée. Le responsable est le syndicat, non le syndic.
Ce qui est contraire à l'ordre public est réputé non écrit, mais c'est au tribunal qu'il appartient de constater l'irrégularité et l'action peut se heurter à la prescription. En la matière, le délai de prescription est très court : deux mois à compter de la notification du procès verbal.
Il faut aussi garder à l'esprit qu'il y a des degrés dans l'ordre public. En l'espèce, la décision prise n'encourt qu'une nullité relative. |
Édité par - ainohi le 08 janv. 2012 13:46:57 |
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ainohi
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Posté - 08 janv. 2012 : 15:23:28
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Vous avez tout de même un moyen pour ne pas vous soumettre à la décision irrégulière qui a été prise, celle de refuser, tout simplement. Mais cela ne vaudra que pour vous et non pour l'ensemble des copropriétaires.
A l'appel de fonds du syndic, vous répondez que c'est contraire à l'ordre public et qu'en conséquence vous ne payez pas, ou tout au moins, vous ne payez qu'à hauteur du 1/6 du budget.
Si le syndic ouvre une instance judiciaire pour vous obliger à payer, vous soulèverez l'exception de nullité, laquelle ne se prescrit pas tant que l'obligation n'a pas été exécutée. |
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Gédehem
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Posté - 08 janv. 2012 : 15:27:47
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On a ici le type même de ce qui est appelé "erreur matérielle" : la majoriét requise étant (par exemple) celle de L.art.26, c'est par "erreur" que la résolution qui n'a recuillie que la majorité art.25 a été déclarée "adoptée".
Il faut dans ce cas engager une action en "rectification de PV d'AG", destinée à modifier le "Adopté" par "rejeté".
Erreur sur le procès-verbal d’assemblée générale.
Demande de rectification.
Il appartient au bureau de l’assemblée de rectifier un procès-verbal dès lors qu’il a été informé d’une erreur, dans l’affaire dont il s’agit dans le décompte de voix ayant pour effet de modifier le sens du résultat du vote (CA Paris 23° Ch.B 3.07.2003)
La Cour confirme ainsi sa jurisprudence (CA Paris ,23° Ch.B .10.01.2002), en précisant que la rectification d’une erreur matérielle doit être effectuée spontanément par le bureau de l’assemblée.
Dans cet arrêt du 10.01.2002, la Cour avait décidé qu’en cas de refus du bureau, cette demande pouvait être formée devant le TGI.
En cas d’erreur matérielle dans la rédaction du procès-verbal, la demande en rectification devant le TGI doit être formée dans le délai de 10 ans prévu par l’art.42, 1er alinéa."
Il faut donc que le pdt de séance, avec les scrutateurs, notifient au syndic cette demande de rectification. |
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ainohi
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Posté - 08 janv. 2012 : 16:05:03
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Encore faut-il que le président de séance admette l'erreur. Or il semble bien que la décision de proclamer la résolution adoptée malgré une majorité insuffisante ait été intentionnelle. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 08 janv. 2012 : 18:44:50
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 Ma main à couper que le pdt de séance n'a rien proclamé du tout, remplacé/empeché par le syndic omniprésent ..... 
".... lors d'une A.G dont le PV n'est pas encore validé ( parce que les 2 mois ne sont pas écoulé)..."
De quoi s'agit-il ?? Le pdt de séance n'a pas signé le PV ??
Que viennent faire ces 2 mois ? Il y aurait confusion avec les 2 mois de la notification prévue L.art.42 ? |
Édité par - Gédehem le 08 janv. 2012 18:47:39 |
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Posté - 08 janv. 2012 : 18:56:09
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gedehem citation: Ma main à couper que le pdt de séance n'a rien proclamé du tout, remplacé/empeché par le syndic omniprésent .....
Le président de séance, qui pourrait être le président du CS, n'a pas signé ce PV en fin d'AG comme l'exige la loi!! il peut être également demandeur de ce fond de roulement et "complice" du syndic dans cette magouille de vote !!
bzh49 : avez vous voté contre cette résolution ? |
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ainohi
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Posté - 08 janv. 2012 : 21:36:37
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citation: Initialement posté par Gédehem Ma main à couper que le pdt de séance n'a rien proclamé du tout, remplacé/empeché par le syndic omniprésent ..... J'en suis persuadé tout autant que vous. Mais si ce président fantoche signe le PV, il sera censé avoir proclamé le résultat du vote. La vérité juridique n'est pas toujours la vérité vraie. |
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bzh49
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 Posté - 08 janv. 2012 : 21:45:46
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Merci à tous pour ces réponses qui me donne beaucoup d'angle de reflexion et des compléments à ma faible culture du droit immobilier.
Je vais essayer de répondre à toutes vos questions
philippe388:
Pourquoi le syndic appelle 25% du budget ?
Le précédent syndic AKERYS avait un compte global pour toutes ses copros donc de la trésorerie. Le changement de syndic
a laissé, aprés cloture des comptes, une caisse presque vide et des appels de fond à faire pour la reconstituer. Pour les 25% je n'en sais rien,
c'est limité depuis 2005 je pense qu'ils sont passé à côté ou que personne n'a jamais rien dit avant.
avez vous voté contre cette résolution
Oui, quand nous avons reçu le PV c'est là que nous avons vu que la majorité d'adoption avait changé et était passé à l'article 24.
rambouillet:
Prévu dans la Réglement de la copro, oui il renvoi à la loi pour cette création qui n'avait jamais été faite.
Gédehem:
Oui se sont les 2 mois prévue L.art.42 mais je ne vois pas en quoi il y a confusion. Toute décision illégale le devient si personne ne le dénonce
devant le TGI, c'est l'arme absolue de tous les syndics.
Donc si je résume vos propos point de salut en dehors du TGI donc une procédure couteuse, la seule solution étant à titre individuel de ne pas payer
ou de payer le montant que fixe la loi. |
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bzh49
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Posté - 08 janv. 2012 : 21:56:19
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Un petit complément pour les 2 derniers posts, non le président ou la présidente n'est pas complice mais simplement croit tout ce que le syndic lui raconte. Syndic
omniprésent dans l'AG et son organisation. La prochaine cela va changer mais en attendant il faut gérer au mieux les anomalies. |
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Posté - 09 janv. 2012 : 08:21:48
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citation: Donc si je résume vos propos point de salut en dehors du TGI donc une procédure couteuse, la seule solution étant à titre individuel de ne pas payer
ou de payer le montant que fixe la loi.
ou lors de la prochaine AG : voter une résolution qui en modifie le montant, montant qui sera choisi par l'AG et qui peut-être inférieur à 1/6 du montant du budget  |
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bzh49
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Posté - 09 janv. 2012 : 08:52:37
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c'est une solution effectivement avec une modalité de restitution du trop perçu. Par contre je me posais une question d'ordre général, corrigez moi si je dis une bétise.
Les syndicats de copropriétaires sont désignés responsables de fait car c'est contre eux que les procédures sont requises. Mais on ne leur demande aucune compétence juridique. Les syndics par contre sont une obligation et ces compétences leurs sont demandées. Ne serait il pas plus judicieux de faire voter une résolution transférant l'entière responsabilité des actes illégaux au syndic ? |
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Posté - 09 janv. 2012 : 11:54:23
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vous ne pouvez faire voter une telle résolution aussi générale.
Par conntre le syndicat, via une AG, peut assigner le syndic pour une action précise : mais vous comprendrez que dans ce cas, il est plus judicieux d'avoir un autre syndic en place...
pour assigner, il faut avoir quelque chose de précis qui ait porté préjudice au syndicat ou à un propriétaire.
dans le cas précis, vous partiriez "en guerre" pour pas grand chose en prenant en compte le fait que le temps judiciaire est en général plus long que le temps de la copropriété.
Une AG peut défaire ce qu'elle a précédemment voté sous réserve que ce revirement ne porte pas préjudice. D'où ma proprosition. |
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JPM
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Posté - 09 janv. 2012 : 11:54:29
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BZH49, du point de vue purement formel vous avez raison.
Une solution simple est de faire inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée la régularisation.
Mais il semble que désormais le syndicat est titulaire d'un compte séparé ? Exact ?
Vous semblez indiquer que les copropriétaires s'intéressent peu aux assemblées. Il est possible aussi qu'ils ne paient pas les provisions trimestrielles très ponctuellement ?
Il faut alors se demander si le caractère légalement excessif de l'avance de trésorerie n'est pas profitable au syndicat.
Et s'il y a bien un compte séparé, l'excès ne profite en rien au syndic.
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Posté - 09 janv. 2012 : 12:26:55
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bzh49 : citation: Le précédent syndic AKERYS avait un compte global pour toutes ses copros donc de la trésorerie. Le changement de syndic
a laissé, aprés cloture des comptes, une caisse presque vide et des appels de fond à faire pour la reconstituer. Pour les 25% je n'en sais rien,
c'est limité depuis 2005 je pense qu'ils sont passé à côté ou que personne n'a jamais rien dit avant.
Attention : il ne faut pas mélanger le compte du syndic et le compte du syndicat. !!! Le syndic a de la trésorerie, tant mieux pour lui, mais les fonds du SDC même sur un compte individualisé dans le compte du syndic ne sont pas la trésorerie du syndic mais du SDC.
Le syndic ne paie pas les charges du SDC avec ses propres fonds ou des fonds d'un autre SDC !! cela est totalement illégal !!!
Le CS qui vérifie les comptes connait exactement la position financière du SDC et le solde du compte du SDC !!! Il n'y a pas de surprise, les comptabilités des SDC gérées par le syndic ne se mélangent pas
Le syndic qui demande d'ouvrir un fond de reoulement de 25% du budget doit argumenter et expliquer ce choix.
bzh : TOUS les copropriétaires connaissent le montnat des impayés puisque la liste et le montanr de chaque débiteur est joint OBLIGATOIREMENT à l'ODJ. Dur les annexes comptables tous le monde peut vérifier le montant du solde de banque en fin d'exercice.
bzh49 : citation: Prévu dans la Réglement de la copro, oui il renvoi à la loi pour cette création qui n'avait jamais été faite.
??? donnez nous le texte exact de votre RDC sur ce fond de roulement !!
Je comprends ici que ce fond de roulement existait bien dans le RDC !!!! alors il ne suffisait qu'à l'AG que d'en fixer le montant. Ce n'est plus une création !!! l'article 24 serait donc la bonne majorité !!!
Au delà de ce fond de roulement qui appartient au copropriétaire et remboursable en cas de vente, je me poserai plutot la question sur la situation comptable et financière de votre SDC !!!
Que dit votre nouveau syndic à ce sujet ? Le rapport annuel d'acitivité du CS a t'il mentionné des défauts de paiements de copros, de fournissiers, des trvaux non payés, .....
Vérifiez bien que le fond de roulement existe dans votre RDC !! et prévoyez de le réduire au 1/6 l'année prochaine, le syndic doit poser à l'ODJ une résolution de maintenir ou non ce fond ou cette avance de trésorerie, l'AG décidera alors de le porter à 1/6.
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bzh49
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Posté - 09 janv. 2012 : 20:04:27
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Voici mes réponses:
rambouillet:
Je vais précisez ma pensée car je pense ne pas avoir été compris. Lors de l'AG le syndic nous a fait des affirmations fausses dont les conséquences
sont que pour les rectifier la seule solution est d'assigner le syndicat des copropriétaires au TGI pour faire casser la l'AG.
Le PV de l'AG a été fait par lui avec plus de 10 erreurs cela va des majorités requises pour voter, aux membres présents à l'AG ou
à l'absence de signatures sur toutes les pages du PV
et autres détails.
Pour moi c'est le syndic le garant du droit pas les membres du conseil syndical ou le président de séance dont ce n'est pas le métier. Allez
au TGI c'est porter plainte contre soi même puisque c'est le syndicat qui est accusé alors qu'il ne fait que suivre ce que le syndic lui dit de faire
et ce dernier n'est jamais inquiété. C'est pour moi mettre la responsabilité en cas d'erreurs là ou elle est.
JPM:
syndicat est titulaire d'un compte séparé ? Oui. Par contre compte d’après ce que j'ai compris c'est purement fictif cela ne veut pas dire qu'il y a un compte en banque séparé et dédié. C'est un point que je dois éclaircir.
philippe388:
Même réponse que pour JPM j'ai demandé à voir les relevés bancaires au nom du syndicat et j'attends pour l'instant.
situation comptable et financière de votre SDC ? bonne question les comptes sont toujours en équilibre, trésorerie positive mais de façon récurrentes
des fournisseurs se plaignent de ne pas être payer de factures anciennes. J'ai demandé un état des factures en attente.
donnez nous le texte exact de votre RDC sur ce fond de roulement !!
ARTICLE 43 : Un budget prévisionnel et le compte des dépenses communes est établi une fois par an, dans les six mois suivant l'année écoulée.
Pour permettre au syndic de faire face au paiement des charges communes, chaque copropriétaire devra verser au syndic :
1- Une avance de trésorerie permanente, dont le montant sera arrêté par l'Assemblée Générale,
2- Au début de chaque exercice, une provision qui, sous réserve des décisions
de l'Assemblée générale, ne pourra excéder le quart du budget prévisionnel voté pour l'exercice considéré. |
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