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bzh49
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 Posté - 10 janv. 2012 : 21:03:50
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Bonsoir, j'ai un cas intéressant à vous soumettre qui nous est arrivé dans la copro qui est en cours.
Une locataire s'est fait tagué sa villa par son ami (mauvaise rupture) et à déposé plainte à la gendarmerie.
Le syndic à fait nettoyé la villa de son propre chef sans autorisation de quiconque. Ce même syndic a fait une déclaration à l'assurance
qui a refusé de prendre en compte l'indemnisation car les tags ne font pas partie des garanties. Le syndic a alors écrit à la locataire pour
lui demander de faire jouer son assurance (pas de réponse, en plus elle est parti depuis). Le syndic s'est retourné contre le propriétaire
de la villa qui a dit que cela ne le concernait pas, donc la facture a été affectée à la copro.
Un dernier détail le syndic a changé depuis et a fait cette opération 1 mois avant d'arrêter son activité.
Que feriez vous ?
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 10 janv. 2012 : 23:05:13
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Sur le fond, rien à dire : comme dans la sphére publique, la collectivité assume la réparation des dégats occasionnés par les 'tagueurs", ici parce qu'ils troublent "l'aspect extérieur de l'immeuble" (*).
Sauf à ce que ce soit les forces détentrices de l'autoriré publique qui les prennent "sur le vif", tout le monde "passe à la caisse" d'une façon ou d'une autre.
L'attitude du syndic n'est pas à priori en cause : c'est son boulot de réparer des dégats. Il fallait laisser les 'tags" ?
(*) avec un bémol tout de même : quel est le statut de celle "villa" ? S'agit-il d'une partie entièrement privative (voit RDC) ? Dans ce cas, s'agissant d'une affaire strictement privée portant sur des parties privatives, le syndic n'avait pas à intervenir.
Restait tout de même "l'aspect extérieur de l'mmeuble" ..... |
Édité par - Gédehem le 11 janv. 2012 06:55:25 |
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bzh49
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 2
Posté - 11 janv. 2012 : 07:33:55
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merci de cette réponse, cette villa est une partie complètement privative, c'est pour cela que nous ne sommes pas d'accord. Le groupe du syndic avait
aussi la gestion immobilière de la villa donc une partie fait les travaux et fait payer l'autre alors que c'est un domaine privé ou il n'avait pas à intervenir.
Nous avons eu 2 arguments pour moi aussi fallacieux l'un que l'autre.
Le premier: Nous avons pris des mesures conservatoires, je le réfute car la situation ne pouvait en aucun cas s’aggraver le temps de demander les autorisations nécessaires soit au locataire, soit au propriétaire.
Le second en réponse au premier les murs donnaient sur des parties communes donc ils sont considérés comme parties communes du grand n'importe quoi. |
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3
Posté - 11 janv. 2012 : 07:43:34
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le cas est classique comme l'explique gedehem.
Toutefois, il faut se poser la question : à qui appartient le mur : à la copro ou au propriétaire de la villa ; ceci est indiqué dans le RdC.
Si le mur est privatif : le syndic a tout faux, même si cela nuit à l'harmonie de l'immeuble 
Si le mur est commun : le syndic aurait du au préalable contacter l'assurance.
Ensuite devait-il faire tout de suite les travaux : si assuré , OUI.
Si la copro n'est pas assurée, NON, pas d'obligation car il n'y a pas urgence. Mais s'il y a de l'argent prévu au budget, pourquoi pas.
Si le mur est commun, c'est la copro qui paie en fonction de la clé de répartition prévue au RdC, s'il y a lieu.
Quant au locataire, il n'a rien à voir dans ce dossier, car il est inconnu de la coprorpriété, celle ci ne connaissant que des propriétaires. 
Que faire maintenant : rien, payer l'artisan qui lui a reçu un ordre de service de remise en état et n'a rien à voir dans les tribulations de votre copro.
Ensuite, l'AG peut éventuellement demander au syndic à rembourser de sa poche les travaux faits sans autorisation d'une AG. S'il refuse et que l'AG estime être dans son droit, elle assigne le syndic au tribunal. |
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bzh49
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4
Posté - 11 janv. 2012 : 08:06:08
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merci de cette réponse Rambouillet, pour faire suite à vos questions
NON il n'y a rien dans le RdC ce qui est normal à mon sens un mur vous appartient sur toutes ses faces. Le syndic aurait du demander de faire au propriétaire au titre de la nuisance d'aspect pour la copro. Mais en aucun cas de faire faire lui même.
De plus le dossier d'assurance à été fait 8 jours après que les travaux avaient été effectués sachant qu'en plus les tags étaient exclus de la couverture de notre police.
Le syndic à changé depuis donc nous allons demander au nouveau syndic de se retourner contre l'ancien à qui nous n'avons pas donné de quitus sur cette période. |
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Posté - 11 janv. 2012 : 10:05:10
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bzh49 : cette villa est privative, les murs sont privatifs ,le syndic n'avait pas à se mêler de ces TAgs. Il devait juste en informer le copropriétaire.
Le SDC ne s'occupe que des parties communes.
L'AG doit donc rejetter cette facture, et le syndic devra prendre à sa charge celle-ci !!!
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Gédehem
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Posté - 11 janv. 2012 : 10:05:18
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"NON il n'y a rien dans le RdC ce qui est normal à mon sens un mur vous appartient sur toutes ses faces."
Ce n'est pas du tout évident !
Vous êtes semble t-il dans une copropriété "horizontale". Le RDC précide très certainement ce qi'il en est des parties communes, des parties privatives.
Si ce sont des pavillons individuels isolés les uns des autres, sans doute qu'ils sont classés intégrament "partie privatives.
Si ce sont des pavillons jumelés, mitoyens, c'est moins certain. Voir votre RDC et ce qui est dit de ces classifications.
Dans la mesure où ces villas/pavillons sont indépendants, inégralement "partie privative", c'est très abusivement en effet que le syndic à engagé des travaux privatifs qui ne concernent en rien le syndicat. C'est une affaire privée.
Les mesures conservatoires s'entendent "pour conserver sans danger, san agravation". Elles sont destinées à mettre en sécurité l'immeuble et pas là les biens et les personnes (type la bache sur le toit qui fuit, des étais sous le balcon fissuré, une zone de protection sous le mur qui s'effrite ....)
Pour des tags, il n'y a pas de mise en danger des personnes ni de l'immeuble (ou alors ils ont été faits au vitriol ...
La difficulté ici : peut ont considérer que, par confusion de "casquette", il a agit en tant que mandataire de ce copropriétaire en traitant l'affaire en tant que syndic de la copropriété.
C'est à dire comme syndic entreprenant des travaux privatifs pour le compte d'un seul copropriétaire ? (Voir ici son "contrat" qui doit sans doute prévoir ces prestations privatives.)
Dans ce cas, l'imputation des frais engagés par le syndic pour cette prestation privative (*) doit être imputée à ce seul copropriétaire, les réparations auraient-elles étaient payées par le syndic sur le compte du syndicat.
(*) sous réserve du controle des spécialistes de la compta, l'opération "travaux privatifs" est la même dans le cas appelé "Traitement collectif de travaux privatifs" (changement des fenetres double -vitrage par exemple pour quelqu'uns), la démarche étant effectuée par le syndic non pour la collectivité syndicat sur les parties communes, mais au profit de copropriétaires (pourquoi pas un seul) pour une prestation privative.
L'imputation de la dépense se fait sur ce/ces seuls copropriétaires. |
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Posté - 11 janv. 2012 : 10:14:09
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citation: Dans ce cas, l'imputation des frais engagés par le syndic pour cette prestation privative (*) doit être imputée à ce seul copropriétaire, les réparations auraient-elles étaient payées par le syndic sur le compte du syndicat.
(*) sous réserve du controle des spécialistes de la compta, l'opération "travaux privatifs" est la même dans le cas appelé "Traitement collectif de travaux privatifs" (changement des fenetres double -vitrage par exemple pour quelqu'uns), la démarche étant effectuée par le syndic non pour la collectivité syndicat sur les parties communes, mais au profit de copropriétaires (pourquoi pas un seul) pour une prestation privative.
L'imputation de la dépense se fait sur ce/ces seuls copropriétaires.
vous avez raison gedehem et je précise
au titre de la compta de la copro cette procédure n'est pas possible.
Seuls peuvent se faire ainsi les frais concernant le non-paiement des charges et les frais de mutation ou de frais d'interets collectifs. Tout le reste ne relève pas du syndicat sauf acord préalable de cette procédure par une AG ET par le copro.
citation: Article 10-1
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du g de l'article 25.
le c) n'inclut pas la remise en état suite à tags  |
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bzh49
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Posté - 11 janv. 2012 : 13:07:02
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je vous remercie de ces réponses extrêmement précises et documentées
pour répondre à Gédehem:
"Si ce sont des pavillons jumelés, mitoyens, c'est moins certain. Voir votre RDC et ce qui est dit de ces classifications."
Ce sont des blocs de 4 villas entourées de jardins privatifs sur 2 faces à 5M
des allées piétonnes qui elles font parties du collectif.
La réponse de philippe388 me suggère une autres question:
"L'AG doit donc rejeter cette facture, et le syndic devra prendre à sa charge celle-ci !!! "
Doit on mettre à l'ODJ de l'AG une résolution pour rejets des factures litigieuses en les citant et en demandant au syndic soit de les prendre en charge si c'est lui le fautif, soit de poursuivre son prédécesseur si la demande ne débouche pas positivement ? |
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Posté - 11 janv. 2012 : 13:45:39
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bien sur l'AG doit rejeter la facture, mais :
1- ce n'est pas pour cela qu'elle ne doit pas être payée : il y a un artisan qui a travaillé
2- soit le syndic prend à sa charge et dans ce cas, il rembourse le syndicat
3- soit le syndic n'accepte pas et dans ce cas là , une AG devra décider d'assigner le dit syndic pour payer et le tribunal tranchera (après un certain délai). En attendant la facture sera toujours dans la compta... |
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Gédehem
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Posté - 11 janv. 2012 : 14:41:47
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"Ce sont des blocs de 4 villas entourées de jardins privatifs "
S'agissant d'un bloc compact comportant 4 villas, les murs porteurs n'en sont certainement pas privatifs, pas plus que la toiture si c'est la même qui couvre l'ensemble.
Avant de partir "tout feu tout flamme", il est indispensable de bien vérifier le statut (le classement) des murs porteurs/façades de ces blocs tel qu'il est précisé dans le RDC.
Concernant L.art.10-1, il n'est pas concerné ici !
Le contrat de rémunération peut prévoir des honoraires pour des prestations privatives, qu'elles soient pour 1 ou plusieurs copropriétaires.
Autre chose est l'engagement par le syndic de travaux privatifs, ici pour éffacer des tags sur un bâtiment visible par tous, ce qui peut faire "tache" si le tag n'est pas beau.
S'agissant d'un immeuble placé sous le régime de la copropriété, je ne vois personnellement pas trop la différence entre le tag fait sur la porte du garage collectif et un autre à 3 mètres de là sur votre fenêtres/volets privatifs.
Comme il serait surprenant que les murs constitutifs du "bloc-vollas" soient tous privatifs, le syndic est dans son role de syndic pour faire nettoyer des tags qui font "tache" dans cet immeuble collectif en copropriété.
Ce ne sont pas des tags "privatifs" !
Pas plus que le ballon des gamins qui casse la vitre du local à vélo.
Il faut distinguer ici la responsabilité de tel ou tel, condamné à indemniser de la réparation, avec la réparation elle-même, que doit engager tout syndic s'agissant de dégats visibles de la collectivité (et sans doute ici sur un mur "partie commune").
PS : s'agissant du "traitement collectif de travaux privatifs", type changement chez qques uns des fenetres, travaux qui ne passent donc pas par une décision d'AG, comment doivent-ils être traités par le syndic si, selon vous, ils ne passent pas par la compta du syndicat avec répartition entre les seuls demandeurs ?
Il est d'un grand classique que ces travaux passent par le syndicat (provisionnement-facturation), la répartition étant ensuite individualisée sans aucun problème.
S'il n'en était pas ainsi, il faudrait que le syndic ouvre une compta paralelle pour ces travaux privatifs traités collectivement, porte ouverte à du n'importe quoi puisqu'échappant à tout ! |
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bzh49
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 Posté - 11 janv. 2012 : 16:08:52
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citation: Initialement posté par Gédehem
S'agissant d'un bloc compact comportant 4 villas, les murs porteurs n'en sont certainement pas privatifs, pas plus que la toiture si c'est la même qui couvre l'ensemble.
Gédehem : J'avoue que la j'ai du mal à suivre votre raisonnement mais je vais essayer de prendre le problème par une autre bout. Chaque villa à un propriétaire, chaque propriétaire à un titre de propriété et peu donc faire ce qu'il veut de son bien et pourquoi pas le vendre. Comme on ne peut vendre que ce qui vous appartient il faudrait vendre sans les murs et le toit ou d'une manière moins contraignante avoir l'accord du syndicat des copropriétaires pour le faire donc une délibération en AG. Comme ce n'est pas le cas c'est donc pour moi du 100% privatif.
Je viens de relire le RDC il n'y a strictement rien qui définit les murs des villas comme des parties communes. Ces dernières sont toutes citées ainsi que leur bon usage. |
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Posté - 11 janv. 2012 : 16:10:10
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citation: Concernant L.art.10-1, il n'est pas concerné ici !
Le contrat de rémunération peut prévoir des honoraires pour des prestations privatives, qu'elles soient pour 1 ou plusieurs copropriétaires.
OK, mais dans ce cas, la facture ne rentre pas dans les comptes du syndicat et encore faut-il que le propriétaire X concerné soit propriétaire au moment de la signature d'un tel contrat, sinon il ne lui est pas opposable. En effet, si ce proprio X arrive après cette signature, il n'est en rien concerné par cette prestation de syndic à particulier, de même que l'opposant ou le défaillant au contrat.
citation: Comme il serait surprenant que les murs constitutifs du "bloc-vollas" soient tous privatifs, le syndic est dans son role de syndic pour faire nettoyer des tags qui font "tache" dans cet immeuble collectif en copropriété.
ceci est faux, il eput tout au plus mettre en demeure le proprio concerné (si ce mur est bien privatif  )
citation: PS : s'agissant du "traitement collectif de travaux privatifs", type changement chez qques uns des fenetres, travaux qui ne passent donc pas par une décision d'AG, comment doivent-ils être traités par le syndic si, selon vous, ils ne passent pas par la compta du syndicat avec répartition entre les seuls demandeurs ?
Il est d'un grand classique que ces travaux passent par le syndicat (provisionnement-facturation), la répartition étant ensuite individualisée sans aucun problème.
S'il n'en était pas ainsi, il faudrait que le syndic ouvre une compta paralelle pour ces travaux privatifs traités collectivement, porte ouverte à du n'importe quoi puisqu'échappant à tout !
Dans ce cas, nous sommems dans une autre problématique : l'AG a décidé des travaux collectifs et privatifs comme l'autorise l'article 25-g
citation: g) A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes. Pour la réalisation des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à réception des travaux.
Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application du présent g.
et alors la facture incombe au syndicat qui en demande le remboursement de traux privatifs aux proprios concernés.
PS : je doute que le décret dise que les tags sont du ressort du 25-g. |
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bzh49
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Posté - 11 janv. 2012 : 16:23:36
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je me demande si il n'y a pas un problème de définition de terme tout simplement entre commun et collectif. Les murs, toitures etc sont communs mais en aucun cas collectifs. D'ailleurs il est indiqués que les réparations des parties communes sont à répartir entre les propriétaires concernés. Les parties collectives elles servent à tout le monde et sont du domaine du syndic.
Pour revenir à ma question initiale, faut il mettre la contestation des factures
à l'ODJ d'une AG ? |
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Posté - 11 janv. 2012 : 17:07:54
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bzh : pas de problèmes de définition entre parties communes et parties privatives, ce sont des termes importants en copropriété, et le RDC en donne la liste.
On n'invente pas des parties communes et privatives en copropriété.
bzh49 : citation: Les murs, toitures etc sont communs mais en aucun cas collectifs.
Cela est votre interprétation, les termes commun et collectif signifie la même chose,c'est à dire relatif à un ensemble,appartenant à un même groupe, ici le SDC? collectivité de coprorpiétaires. Ce qui est commun en copropriété, est payé par le groupe, le collectif, le SDC !!!
Ce qui est partie commune en copropriété est à la charge du SDC, c'est à dire de tous les copropriétaires suivant leurs tantièmes. Ce qui est privatif à la charge du copro.
Soit les murs, le toit sont des parties communes soit elles sont privatives !!!
Que dit votre RDC exactement sur les parties communes et privatives.
Sans le texte précis, avec les mots du RDC, on ne peut vous répondre sur votre question.
1. parties communes : Ã la charge du SDC
2. parties privatives : à la charge du copropriétaire
bzh49 : citation: D'ailleurs il est indiqués que les réparations des parties communes sont à répartir entre les propriétaires concernés. Les parties collectives elles servent à tout le monde et sont du domaine du syndic.
NON, NON !!!
Un syndicat de copropriétaires s'occupent des parties communes. généralement pour un immeuble, le toit, les murs, les escaliers, les ascenseurs, le jardin, l'assurance, les employés du SDC, la voirie, l'éclairage des aprties communes, les tuyaux communs, la télé, la chaudière, le fioul, et tout entretien et contrats divers,.......
Le SDC nomme un syndic qui est le mandataire du SDC et qui GERE toutes les parties communes !!!
Tous les copropriétaires paient les charges communes générales suivant leur quote-part des parties communes.
Les travaux adoptés par l'AG - ravalement, peinture, ....concernant les aprties communes du SDC, n'étant pas des dépenses de gestion courantes sont payés par tous les copropriétaires suivant leur qqquote-part.
Les parties collectives ne sont pas un terme de la copropriété. Cela ne veut rien dire.
Le syndicat ne s'occupe que des parties communes; le syndic gère les aprties communes. Le SDC ne se mêle pas des aprties privatives.
Dans une coprorpiété horizontale identique à ma copropriété de pavillons mitoyens par petits groupes, avec des jardins à jouissance exclusive ( qui sont des parties communes) nous avons un RDC qui est un copier coller de celui d'un immeuble.Par conséquent les murs, les toits,..... sont des parties communes. Une fuite sur un toit, et tout le monde paie !!!
Mais les murs, et les toits de votre résidnece peuvent être privatifs, même mitoyens.
SEUL votre RDC nous éclairera sur la bonne réponse. Allez y jeter un coup d'oeil précis !! 
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Posté - 11 janv. 2012 : 18:01:37
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bzh49, une question : etes vous sous le régime de la copro loi de 1965 ou sous le régime d'une ASL ? |
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bzh49
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Posté - 11 janv. 2012 : 18:03:39
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philippe388: OK pas de pb de définition. Je vous remercie de m'avoir pousser
dans mes retranchement car en dehors du RDC j'avais un autre document
annexe qui était en fait l'état descriptif de la division de la copropriété en lots depuis l'origine du terrain et leurs répartitions.
Et là miracle il y a une partie définition des parties privatives riche. Il est écrit:
.......
- Les portes d'entrée des appartements et des garages, les fenêtres, porte- fenêtres, persiennes et volets, stores et rideaux roulants, lorsqu'il en existe, ainsi que leurs accessoires, et d'une façon générale, les ouvertures et vues des locaux privatifs, avec la terrasse.
- Les enduits des gros murs et cloisons séparatives
.......
Je pense qu'il n'y a plus de doute maintenant |
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bzh49
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17
Posté - 11 janv. 2012 : 18:05:40
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citation: Initialement posté par rambouillet
bzh49, une question : etes vous sous le régime de la copro loi de 1965 ou sous le régime d'une ASL ?
copro loi de 1965 (entre nous je ne sait pas de que signifie ASL) |
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Posté - 11 janv. 2012 : 18:08:15
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attention : il faudrait pouvoir lire les ... que vous avez mis ; mais pour la phrase que vous citez
citation: - Les enduits des gros murs et cloisons séparatives
il faut certainement lire les "enduits intérieurs des gros murs et des cloisons séparatives. |
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bzh49
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Posté - 11 janv. 2012 : 18:42:42
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Rambouillet:
Votre suspicion vous honore mais ce n'est qu'une faute de frappe qui existe
sur le texte initial que voici:
- Les enduits des gros murs et cloisons séparatives;
- Les canalisations intérieures, les raccordements particuliers, les appareillages, robinetteries et accessoires qui en dépendent,
- Les installations sanitaires de salles d'eau et WC,
- Les installations individuelles de chauffage et d'eau chaude,
- Les installations de la cuisine, éviers ...
- Les placards et penderies,
- Les glaces, tentures, papiers et décors,
- Tous les accessoires des parties privatives, serrureries, robinetteries etc... tout ce qui concourt à l'aménagement et à la décoration intérieure, peinture, boiseries, etc...
- Et en résumé, tout ce qui est inclus à l'intérieur des locaux privatifs, la présente énonciation étant purement énonciative et non limitative.
Rassuré ?
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Posté - 11 janv. 2012 : 18:52:28
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ASL : association syndicale libre en général utilisée pour un lotissement qui dispose d'éléments communs : voirie, clotures, éclairages, espaces verts, etc...
citation: Et en résumé, tout ce qui est inclus à l'intérieur des locaux privatifs
donc on parle bien des enduits intérieurs, ce qui signifierait que la partie extérieure des gros murs (crépis) serait une partie commune, et en ce cas, le syndic était en droit de faire la "réparation" pour le syndicat mais pas forcément en urgence |
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