|
|
|
Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Sarava83
Nouveau Membre
France
3 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 19 janv. 2012 : 15:17:58
|
Bonjour.
Le syndic sortant prévoit 2 résolutions.
la première concerne sa réélection à l'article 25
s'il n'est pas élu, une seconde résolution où sont présents les autres
candidats et oĂą il maintient sa candidature (article 25-1)
Question : le président de l'AG a t-il pouvoir de ne pas faire voter la
première résolution et de passer directement à la seconde ?
Merci de bien vouloir m'Ă©clairer sur ce point.
*** suppression lignes vides *****
|
Édité par - Gédehem le 19 janv. 2012 15:46:15 |
|
|
|
|
|
|
filomat
Contributeur vétéran
1370 message(s)
Statut:
|
|
1
 Posté - 19 janv. 2012 : 15:39:19
|
La majorité de l'article 25 correspond à la moitié des tantièmes, voix, "capital".
Le premier des candidats qui obtient cette majorité est élu.
L'assemblée décide de l'ordre des candidatures.
Si aucun des candidats ne recueille cette majorité, mais que certains ont recueilli le tiers seulement au moins des tantièmes (au lieu de la moitié), alors on peut voter au 25-1, c'est à dire en fait au 24, c'est à dire majorité des présents et représentés exprimés.
La meilleure solution est de présenter alors les candidats selon l'odre du nombre de leurs suffrages au premier vote, et le premier qui obtient la majorité 24 est désigné syndic.
Il ne faut surtout pas voter au 25-1 avant que tous les candidats ne se soient présentés d'abord au 25.
C'est probablement la "magouille" que vous prépare votre syndic (se faire désigner au 25.1 avant même que les autres candidats n'aient pu se présenter au 25) ... Le "coup" est "classique" !
ps : si aucun des candidats n'a pu être élu par ce scrutin "à deux tours" alors on peut convoquer une nouvelle assemblée dans les trois mois pour désigner le syndic directement à la majorité 24 (des présents représentés exprimés) sans condition sur le capital (total des voix du syndicat).
Si aucun candidat ne peut recueillir cette majorité on doit demander la désignation d'un administrateur judiciaire.
Même chose pour la désignation des conseillers syndicaux, si aucun n'accepte son mandat le juge peut les désigner.
citation: Article 25-1.Créé par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 5° JORF 14 décembre 2000
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
citation:
Article 19 Â
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 12 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004
Â
Pour l’application du premier alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l’article 24 de la même loi, à moins que l’assemblée ne décide que la question sera inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée ultérieure.
Â
Lorsque l’assemblĂ©e est appelĂ©e Ă approuver un contrat, un devis ou un marchĂ© mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procĂ©der Ă un second vote Ă la majoritĂ© de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu’après avoir votĂ© sur chacune des candidatures Ă la majoritĂ© de l’article 25 de la mĂŞme loi.Â
Â
Dans le cas prĂ©vu par le deuxième alinĂ©a de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu’une nouvelle assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale doit ĂŞtre rĂ©unie pour statuer Ă la majoritĂ© de l’article 24 de la mĂŞme loi :Â
Â
1° Le dĂ©lai de convocation peut ĂŞtre rĂ©duit Ă huit jours et les notifications prĂ©vues Ă l’article 11 ci-dessus n’ont pas Ă ĂŞtre renouvelĂ©es si l’ordre du jour de cette nouvelle assemblĂ©e ne porte que sur des questions inscrites Ă l’ordre du jour de la prĂ©cĂ©dente assemblĂ©e ;Â
Â
2° Les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s’est tenue l’assemblée générale au cours de laquelle la décision n’a pas été adoptée.
|
 |
|
 |
 |
 |
| Les copropriétaires se rebiffent ! |
|
 |
 |
 |
 |
|
Édité par - filomat le 19 janv. 2012 16:03:45 |
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 19 janv. 2012 : 15:57:18
|
"Question : le président de l'AG a t-il pouvoir de ne pas faire voter la première résolution et de passer directement à la seconde ?"
C'est à l'AG de décider par qui elle va commencer le vote, étant bien entendu que chaque candidat concoure à égalité, et qu'il est nécessaire de passer tous les candidats à la "moulinette" du 1er tour à la maj.art.25 avant d'envisager un second tour si la passerelle de l'art.25-1 est atteinte.
(l'art.25-1 n'est pas une régle de majorité décisionnelle, il faut le rappeler !)
Petite note :
- - - - - - - - - - - - - - -
"" Changement de syndic : propositions multiples
Lorsque la question de la désignation du syndic est inscrite à l'ODJ, c'est que le mandat du syndic sortant est censé se terminer à la date de cette AG.
Il ne s'agit pas pour le sortant d'un "renouvellement", le mandat de syndic étant obligatoirement à durée déterminée, mais de la désignation "à nouveau" de l'ancien syndic, pour un nouveau mandat.
Que ce soit le sortant ou un autre, les 2 propositions concourent à égalité sans qu'il y ait primauté de l'une sur l'autre à la question : "Désignation du syndic".
C'est à l'AG de déterminer quelle candidature elle va examiner en 1er.
Ceci sous entend que l'AG soit préparée avec rigueur par une équipe, un groupe qui sait de quoi il s'agit du déroulement d'une AG, ici particulière s'agissant éventuellement de changer de syndic.
IMPERATIF :
- trouver un Pdt de séance sachant diriger, présider une réunion et ayant quelques connaissance sur l'AG d'un syndicat.
- trouver un secrétaire de séance : c'est capital lorsqu'on change de syndic, le sortant ne devant avoir aucune fonction dans l’assemblée (changement de syndic = syndic JAMAIS secrétaire)
- trouver des scrutateurs (au moins 2) chargés de procéder aux décomptes des voix lors des votes.
Il faudra aux scrutateurs une liste des copropriétaires (ordre alpha) avec leurs tantièmes servant de "feuille de votes" : à préparer à l'avance (type tableau Excel avec x colonnes).
Si impossible, l'établir à partir de la "feuille de présence" (on prend le temps qu'il faut) ou on la complète s'il manque des informations à celle préparée à l'avance. (Un "bon" CS connaît la plupart des noms des copropriétaires, à commencer par ceux résidant sur place).
Ensuite, une fois élu, le président de séance se fait remettre la "feuille de présence" (émargement contrôlé par les présents et le CS). Il ne commence pas l'AG tant qu'il n'a pas vérifié et validé cette pièce indispensable et les mandats annexés.
Ceci fait, le pdt ouvre la séance et passe à l'ODJ.
La 1ère question à aborder est généralement l'approbation des comptes.
Ensuite c'est sans doute la question du "quitus". Chacun sait qu'il ne faut JAMAIS le donner afin de préserver les intérêts du syndicat...
Le quitus étant un acte juridique de décharge de responsabilité du mandataire, il n'est pas appréciation de la gestion de celui-ci.
Ensuite vient tout de suite l'élection du syndic, même si ce n'est pas cet ordre qui est prévu : ici, la pertinence des choses fait que c'est cette question qui doit s'imposer, au pdt de séance d'être ferme là dessus.
Pour l'Ă©lection du syndic, le pdt demande au "sortant", qui n'a pas de fonction dans l'AG si ce n'est celui de "conseil", ...de sortir !
(Il faut rappeler ici que la présence d'un syndic n'ayant aucune fonction officielle dans l'organisation et le déroulement de l'AG n'est pas indispensable à sa tenue ni à la validité des décisions prises.)
L'autre candidat (le nouveau), qui attend dans le couloir, entre pour se présenter et "se vendre" à l'assemblée. (Idem si plusieurs candidats)
Présentation faite il ressort pour papoter avec son "collègue" et l'AG, sous l'animation du PDT, débat et décide par QUI elle va commencer le vote, le candidat A ou le candidat B.
(On peut faire à pile ou face, mais c'est moins démocratique ).
Chacun comprend que le choix de l'ordre des candidatures et le débat sur ces candidatures doit se faire hors la présence des candidats concernés .. donc du "sortant".
C'est la pratique courante de tout jury : les délibérations ne sont jamais faites en présence des candidats.
ATTENTION : En présence de candidatures/propositions multiples (syndic mais aussi travaux), les personnes ayant procédé aux recherches et tractations commerciales (CS, commission ad hoc, ..) doivent donner leur avis, doivent préciser leur préférence en l'expliquant.
Il faut impérativement éviter la dispersion des voix.
C'est le point le plus important, et sans doute le plus difficile, en présence de candidatures multiples. C'est pourquoi l'avis et donc le choix de ceux qui ont fait les recherches est capital.
Le choix étant fait, le pdt de séance fait procéder au vote sur le candidat retenu majoritairement.
Les scrutateurs scrutent sur leurs feuille de vote, donnent le résultat au pdt, lequel l'annonce à l'assemblée, le secrétaire l'enregistre.
Si les choses sont bien faites, c'est ce candidat qui sera Ă©lu Ă la maj.art.25.
On fait un tour dans le couloir, on leur donne le résultat et on invite l'élu à rejoindre l'assemblée.
Eventuellement, on le conseille vivement, le secrétaire de séance démissionne et le pdt propose que le syndic élu assure la fonction de secrétaire.
Hormis les 3 questions qui précèdent (comptes, quitus, élection syndic) c'est lui qui établira le reste du PV et qui procédera plus tard, étant LE syndic, à la notification de ce PV à ceux concernés. "
- - - - - -
On l'aura compris, un changement de syndic (comme le changement d'un prestataire, d'une assurance, etc ...) ne s'improvise pas.
Le préalable obligé : trouver un candidat, un "bon", à qui il faut demander TOUS les renseignements possibles.
Il faut ici s'inscrire dans une démarche "Recrutement".
Imaginez que vous ĂŞtes PDG d'une entreprise et que vous recherchez votre directeur financier, votre DRH : Il faut "cuisiner" les candidats pour aller chercher au fond de leur fond ce qu'ils "valent", ce que l'ont peut exiger d'eux, et surtout la plus value qu'ils vont apporter.
Recruter un syndic, c'est la même chose. On ne se limite pas à sa bonne mine, à la couleur de sa porte d'entrée, au nom de l'enseigne.
Qui est-il, a quel groupe appartient-il, ses filiales ou celles de son groupe, combien d'employés dans sa ste/son agence, quelle structure (sce comptable, administratif, juridique...), quel assureur RCP, quel garant financier (quel montant), combien de syndicats en portefeuille, combien par gestionnaires et nombre de lots, coordonnées de quelques CS à contacter (attention ici aux CS 'complaisants')....
Cette démarche "recrutement" a lieu au moins 6 mois avant la date d'AG annuelle désignant le syndic.
Un changement de syndic (le recrutement d'un cadre sup) exclue la précipitation.
Bien entendu, la démarche doit être collective pour avoir quelque chance de réussite, par le CS ou à défaut par un groupe de copropriétaires.
- - - - - - - - - |
|
|
|
ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 19 janv. 2012 : 16:01:13
|
Cette pratique répandue est très clairement un abus de pouvoir du syndic.
Le mandat du syndic arrive à expiration et il s'agit de désigner le syndic pour la prochaine année. Le syndic quittant n'a pas de priorité sur les autres candidats. S'en attribuer une, c'est vouloir fausser la concurrence et c'est de nature à entacher la délibération d'irrégularité.
Il faut procéder comme pour le choix d'un devis de travaux.
Les textes n'indiquent pas la procédure.
Il faut commencer par un tour de scrutin permettant à chacun des copropriétaires de voter pour l'un quelconque des candidats.
A moins que l'un de ces candidats n'ait recueilli la majorité absolue des voix, il faudra procéder à un ou plusieurs autres tours de scrutin de telle sorte qu'à la fin il se dégage une majorité sur l'un des candidats conformément aux dispositions des articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Les textes n'imposent pas de modalités de sélection des candidats les mieux placés ou d'élimination des candidats les moins bien placés.
A moins que les modalités des scrutins ne soient imposées par le règlement de copropriété ou une délibération antérieure de l'assemblée, il faudra que le président de séance propose les modalités à appliquer et les fasse adopter par l'assemblée s'il apparaît une controverse à ce sujet.
Le président de séance devra faire preuve de fermeté. Le syndic en place exercera probablement des pressions pour imposer son point de vue à son avantage. Il faudra savoir résister.
Une réunion préalable du conseil syndical pour s'entendre sur les façons de procéder seraient souhaitable. |
Édité par - ainohi le 19 janv. 2012 16:07:11 |
|
|
|
ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 19 janv. 2012 : 16:32:02
|
|
citation: Initialement posté par filomat
La majorité de l'article 25 correspond à la moitié des tantièmes, voix, "capital".
Le premier des candidats qui obtient cette majorité est élu.
L'assemblée décide de l'ordre des candidatures. Non. Il faut impérativement réserver une égalité de traitement à tous les candidats. Au premier tour de scrutin chaque copropriétaire doit pouvoir opter pour l'un quelconque des candidats.
Si la copropriété est importante, il est préférable d'organiser un scrutin avec bulletins de vote et non un vote à main levée. Chaque copropriétaire présent remet alors un bulletin portant le nom du candidat de son choix.
Si l'on procède à un vote à main levée, il faut appeler les votes en faveur de chacun des candidats l'un après l'autre. Même si l'un des candidats obtenait la majorité absolue des voix, il faudrait poursuivre le scrutin jusqu'à ce qu'on ait épuisé la liste des candidats. On terminera par appeler les abstentionnistes. Bien entendu chaque copropriétaire ne peut voter qu'en faveur d'un seul candidat.
citation: Initialement posté par filomat
Si aucun des candidats ne recueille cette majorité, mais que certains ont recueilli le tiers seulement au moins des tantièmes (au lieu de la moitié), alors on peut voter au 25-1, c'est à dire en fait au 24, c'est à dire majorité des présents et représentés exprimés.
La meilleure solution est de présenter alors les candidats selon l'odre du nombre de leurs suffrages au premier vote, et le premier qui obtient la majorité 24 est désigné syndic. Non. Si, à l'issue du premier scrutin, aucun candidat n'a obtenu la majorité absolue des voix, il faudra soit faire une sélection (retenir le mieux placé ou les mieux placés) soit éliminer le ou les moins bien placés. Le seuil de la sélection ou de l'élimination est à déterminer.
A moins qu'un des candidats n'ait recueilli la majorité absolue au cours de ces scrutins préparatoires, il faudra terminer le processus par un scrutin décisionnel où sera proposé au vote le seul candidat restant en lice. Il doit obtenir la majorité absolue. A défaut, on applique l'article 25-1 : deuxième lecture immédiate à la majorité de l'article 24 ou désignation reportée à une deuxième assemblée. |
|
|
|
Sarava83
Nouveau Membre
France
3 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 19 janv. 2012 : 19:20:51
|
Bonsoir
Merci Gédehem et Ainodi pour les réponses très détaillées que vous avez eu l'amabilité de me communiquer.
Elles me seront particulièrement précieuses du fait que j'assumerai très certainement la fonction de président
(jamais de candidat pour ce poste), mes collégues du conseil syndical se partageant les fonctions de secrétaire
et de scrutateurs. Cette AG sera vraisemblablement houleuse, le syndic sortant n'Ă©tant pas "un tendre".
Merci encore . |
|
|
|
6
Posté - 19 janv. 2012 : 19:55:52
|
et n'oubliez pas : c'est le président qui préside et non le syndic. Si à un moment il vous gêne dans vos ébats ou débats, n'hésitez pas à le faire sortir ; vous avez ce pouvoir de "police" en tant que président. Bien sur il vaut mieux dans ces cas que l'AG ne se déroule pas dans ses bureaux....  |
|
|
|
Sarava83
Nouveau Membre
France
3 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 21 janv. 2012 : 14:54:17
|
Bonjour .
Lors de mes remerciements, j'ai omis de les adresser Ă©galement
Ă Filomat et rambouillet qui ont eu, eux aussi, la gentillesse de me
conseiller. Quelle FAUTE ! Je leur présente toutes mes excuses, je
suis très sincèrement désolé.
|
|
|
|
filomat
Contributeur vétéran
1370 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 21 janv. 2012 : 16:46:35
|
Merci sarava83, mais pour moi ce n'était pas grave puisque ma réponse a du être corrigée par ainohi et gédehem.(que je remercie aussi, d'autant plus qu'ils ont l'habitude de devoir presque toujours corriger mes interprétations hâtives et simplistes ou hasardeuses ... le lot du copropriétaire "de base").
Ma "réponse" n'aura donc été en réalité qu'une "question" subsidiaire à la vôtre, elle aura eu le mérite de montrer que même sur un sujet aussi banal que le changement de syndic une lecture rapide de la loi de 1965 et du décret de 1967 ne sont pas suffisantes et que l'expérience des "experts" est nécessaire.
Bon courage et bonne chance pour votre assemblée générale... suivez bien le conseil de Rambouillet : ne la tenez pas dans les locaux de l'ancien syndic ! |
|
|
|
|
|
| Les copropriétaires se rebiffent ! |
|
|
|
|
|
|
Édité par - filomat le 21 janv. 2012 16:52:46 |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
