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Foufouye
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 Posté - 21 janv. 2012 : 22:12:46
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Bonsoir à tous! notre syndic bénévole a déménagé sans faire de réunion pour voter un nouveau syndic. A -t-il le droit de continuer à être syndic bénévole (il a vendu son appartement depuis une semaine)? Il nous soutient qu'il est syndic tant qu'il n'a pas démissionné mais cela nous parait bizarre...
Merci pour les réponses que vous pourrez m'apporter!
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ainohi
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Posté - 21 janv. 2012 : 22:45:28
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C'est exact. Mais, d'un autre côté, il n'a plus le droit d'être syndic.
Il faudrait le mettre en demeure de convoquer l'assemblée dans les délais les plus brefs afin que puisse être désigné un autre syndic.
S'il ne convoque pas l'assemblée, il est possible de le faire à sa place comme prévu à l'article 8 du décret du 17 mars 1967 :
La convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s’il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Dans les mêmes cas, s’il n’existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n’ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l’assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l’article 50 du présent décret.
Lorsque l’assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.
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Édité par - ainohi le 21 janv. 2012 22:46:16 |
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Posté - 22 janv. 2012 : 08:42:49
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un syndic non pro ne peut être qu'un copropriétaire, si minime soit-il ...
donc, il lui faut convoquer une AG et en attendant refuser de lui payer quoi que ce soit.
si vous avez un CS, dites au président de mettre en demeure ce "soit disant syndic non pro" de faire une AG. |
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Foufouye
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3
Posté - 22 janv. 2012 : 09:23:59
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Si je comprends bien à partir du moment où cette personne a vendu son bien et n'a plus de lot dans la copropriété, elle ne peut plus être syndic? C'est comme si elle avait démissionné d'office en vendant? |
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snp
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4
Posté - 22 janv. 2012 : 09:46:07
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Si votre snp a signé l'acte authentique, il n'est plus syndic. Si ce n'est que la promesse de vente qui est signée, il l'est encore.
Dans les deux cas, suivez les indication de ainohi (21 janv. 2012 : 22:45:28)
Il doit y avoir une drôle d'ambiance dans la résidence, pour que vous soyez au courant au dernier moment. La communication était en panne?? |
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Foufouye
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Posté - 22 janv. 2012 : 10:07:52
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La vente est déjà effectuée les nouveaux proprios sont là depuis hier! En effet il n'y a vraiment mais alors vraiment pas du tout une bonne ambiance sur notre copro alors que nous ne sommes que 7! Nous sommes en procédure et cela a crée de nombreuses tensions, et avec notre syndic qui n'en fait qu'à sa tête...Nous savions qu'il voulait vendre et il avait dit qu'il ferait les réunions nécessaires, mais il est parti samedi dernier sans nous tenir informé et sans laisser d'adresse...je l'ai eu hier au téléphone, il campe sur ses positions . Je pense que effectivement je vais suivre les conseils de ainohi, nous allons en parler cet aprem avec les autres copro!
En tous cas merci pour vos réponses qui m'aident bien, je vous avoue que j'étais un peu perdue! |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 22 janv. 2012 : 10:36:23
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et comme c'est le syndic en titre qui remplit l'état daté que lui envoie le notaire avant la signature de l'acte....personne ne sait ce qui est indiqué
l'avis de mutation et de transfert est adressé par le notaire au syndic...et fait courir le délai d'opposition qui est de 15 jours
vous devriez demander en urgence au nouveau copropriétaire qu'il obtienne auprès du notaire l'état daté.....pour voir ce qui y est indiqué.....car en plus il y a une procédure en cours. |
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Gédehem
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Posté - 22 janv. 2012 : 11:06:13
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"Si je comprends bien à partir du moment où cette personne a vendu son bien et n'a plus de lot dans la copropriété, elle ne peut plus être syndic ? "
OUI !
Pour êtres syndic de copropriété il faut :
- soit répondre aux critères édictés par la Loi Hoguet (syndic pro)
- soit ête titulaire de droit dans l'immeuble dont il s'agit.
N'étant plus titulaire de droit, cette personne n'est plus syndic, et automatiquement, à l'instant même de la vente de ses titres.
Il n'exoste pas de "syndic de fait" oui d'un mandat qui se poursuivrait.
Notez que le syndic dans cette situtaion connue de lui par avance qui ne convoque pas une AG avant la vente (et donc la fin de son mandat) engage sa responsabilité si le syndicat subit un préjudice.
Ce qui est le cas : votre syndicat étant dépourvu de syndic, vous êtes contraint de faire déposer requête auprès du pdt du TGI afin qu'un administrateur provisoire soit désigné (D.art.47)..(*)
C'est la seule piste ici, à défaut d'entente parfaire entre les 7 copropriétaires.
(*) les frais que vous (ou groupé avec d'autres) avanceriez sont "frais d'administration du syndicat" qui seront remboursés par le futur syndic. |
Édité par - Gédehem le 22 janv. 2012 11:07:52 |
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ainohi
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Posté - 22 janv. 2012 : 16:15:08
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Je ne suis pas aussi catégorique que Gédehem.
L'activité de syndic de copropriété est une activité réglementée par la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet dont les dispositions s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à :
...
6° La gestion immobilière
Les dispositions de la loi Hoguet ne s'appliquent pas aux personnes ou leurs conjoints qui, à titre non professionnel, se livrent ou prêtent leur concours à des opérations relatives à des biens sur lesquels elles ont des droits réels divis ou indivis.
On peut donc être syndic de copropriété si l'on possède au moins un lot de copropriété. On ne peut plus l'être, de façon habituelle, à partir du moment où l'on a vendu ses lots. Ces mots, de façon habituelle,
laissent une petite marge de manoeuvre qui permet au syndic non professionnel qui a vendu ses lots de passer la main à une autre personne dans un délai raisonnable après la vente. Cela permet d'éviter d'en passer par la nomination judiciaire d'un syndic provisoire. |
Édité par - ainohi le 22 janv. 2012 16:16:41 |
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Foufouye
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9
Posté - 22 janv. 2012 : 17:42:50
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Un grand merci pour toutes vos précisions! Je vais bien potasser tout ça et écrire une lettre au"syndic" pour essayer de lui faire entendre raison sans en passer par le TGI car nous avons assez souper des procédures...je vous tiendrai au courant des avancées!
Bonne fin de week end |
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Posté - 22 janv. 2012 : 17:45:04
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si les dispsotions de la loi Hoguet ne s'appliquent pas au syndic non pro (c'est ce que vous dites), alors "d'une manière habituelle" disparait et ne s'applique plus. |
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Gédehem
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Posté - 22 janv. 2012 : 18:14:21
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"Les dispositions de la loi Hoguet ne s'appliquent pas aux personnes ou leurs conjoints qui, à titre non professionnel, se livrent ou prêtent leur concours à des opérations relatives à des biens sur lesquels elles ont des droits réels divis ou indivis
C'est clair : du moment que le syndic n'est pas "professionnel", c'est à dire titulaire de la "carte grise syndic", mais qu'il possède des droits réels sur le bien dint il s'agit, les dispositions de la loi Hoguet ne s'adresse pas à lui, qu'il soit rémunéré ou non.
A ma connaissance, un syndic de copropriété mandaté par telle AG n'est pas un "intermitant de la gestion". Son mandat/activité est permanent, ne pouvant se faire substituer, serait-il rémunéré.
Ce que l'on appelle indument "syndic bénévole" est en fait un "syndic-copropriétaire", il ne peut en être autrement, qui exerce habituellement et dans la continuité la représentation légale du syndicat ainsi que son administration et la gestion de l'immeuble..
S'il n'est plus copropropriétaire (= tilulaire de droits dans l'immeuble qu'il gère) il ne peut plus être syndic "non professionnel" à compter de l'instant même où il perd ses droits.
"Syndic de fait : nullité des actes
La nullite du mandat entraine la nullite des actes accomplis par le dit syndic, sans nécessite de contester les decisions d'assemblee generale dans le delai imparti par l'alinea 2 de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 "( CA Paris, 23° Ch.14 janvier 1998.)
"Un syndic dont le mandat est expiré ne peut pas poursuivre sa gestion, même dans l'attente de la désignation d'un administrateur provisoire. Tous les actes et décisions concernant la gestion de la copropriété (convocation de l'assemblée, recouvrement des charges, travaux) pris par un syndic non régulièrement désigné par l'assemblée générale des copropriétaires sont nuls de plein droit et engagent la responsabilité de ce syndic vis-à -vis du syndicat des copropriétaires ou de chaque copropriétaire sur la base délictuelle des fautes commises, en cas de préjudice personnel subi par ce dernier. Un syndic, « de fait » ou irrégulièrement désigné, peut en outre être condamné pénalement, en cas d'abus de confiance, d'escroquerie ou de détournement de fonds versés par les copropriétaires."
"écrire une lettre au"syndic" pour essayer de lui faire entendre raison sans en passer par le TGI ...."
Il n'y a plus de syndic dans votre syndicat ! Que voulez-vous écrire à cette personne tiers au syndicat, comme le sont toutes les personnes qui ne sont pas copropriétaire dans votre copropriété ??.
C'est un étranger ... ex-syndic.
Quelle "raison" voulez-vous lui faire entendre ??? |
Édité par - Gédehem le 22 janv. 2012 18:32:31 |
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ainohi
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Posté - 22 janv. 2012 : 18:50:22
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citation: Initialement posté par rambouillet
si les dispsotions de la loi Hoguet ne s'appliquent pas au syndic non pro (c'est ce que vous dites), alors "d'une manière habituelle" disparait et ne s'applique plus.
Ce n'est pas ce que j'ai dit. Je vous invite à lire les articles 1 et 2 de la loi Hoguet.
Il résulte de ces deux articles que :
- on n'est pas soumis aux dispositions de la loi Hoguet si l'on exerce les activités visée par cette loi sur un immeuble sur lequel on possède des droits réels,
- on n'est pas soumis aux dispositions de la loi Hoguet tant qu'on n'exerce pas les activités visées par cette loi de façon habituelle.
La fonction de syndic peut donc être exercée de façon ponctuelle par un non professionnel qui n'est pas copropriétaire de l'immeuble géré.
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Foufouye
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Posté - 22 janv. 2012 : 18:59:14
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Nous souhaitons simplement récupérer les documents concernant la copro car il a tout pris avec lui! Nous n'attendons évidemment plus rien de lui en tant que syndic! |
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ainohi
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Posté - 22 janv. 2012 : 19:09:54
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citation: Initialement posté par Gédehem
A ma connaissance, un syndic de copropriété mandaté par telle AG n'est pas un "intermitant de la gestion". Son mandat/activité est permanent, ne pouvant se faire substituer, serait-il rémunéré.
Ce que l'on appelle indument "syndic bénévole" est en fait un "syndic-copropriétaire", il ne peut en être autrement, qui exerce habituellement et dans la continuité la représentation légale du syndicat ainsi que son administration et la gestion de l'immeuble.. C'est une question d'appréciation de ce qui est habituel ou non. Pour moi, exercer la fonction de syndic pendant un temps limité, le temps que l'assemblée désigne un nouveau syndic, ce n'est pas exercer cette fonction de façon habituelle.
Depuis 2006, la carte professionnelle n'est plus grise. Elle est devenue blanche (arrêté du 16 mars 2006). Ce n'est qu'un détail. |
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Gédehem
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Posté - 22 janv. 2012 : 19:41:52
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"La fonction de syndic peut donc être exercée de façon ponctuelle ....." 
On est syndic pour la durée fixée, ici pour de syndic 'non pro' jusqu'à la perte des droits sur l'immeuble géré !
Le mandat donné pour gérer telle copropriété n'est pas exercé de façon "ponctuelle", comme en pointillé, de temps en temps.
En revanche lorsque la fonction de syndic est "habituelle" (ce qui n'est pas la même chose !), vue par la jurisprudence comme source principale de revenus, la personne excerce en tant que professionnel alors soumis à la loi 'Hoguet".
"Pour moi, exercer la fonction de syndic pendant un temps limité, le temps que l'assemblée désigne un nouveau syndic, ce n'est pas exercer cette fonction de façon habituelle."
Rien à voir avec la question : la durée du mandat est lobrement fixée par les parties concernées, au besoin quelques semaines !
La question qui est posée ici : "validité du mandat du syndic-copropriétaire qui n'est plus coproptiétaire ?"
Réponse : il n'en a aucune ! N'étant plus titulaire de droit dans l'immeuble il est déchu automatiquement de son mandat.
Idem le conseiller syndical qui vend son apparte : il n'y a pas prolongation jusqu'à la prochaine AG ou jusqu'à l'échéance initialement prévue. |
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Posté - 22 janv. 2012 : 19:42:34
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foufouye : "Nous souhaitons simplement récupérer les documents concernant la copro car il a tout pris avec lui! Nous n'attendons évidemment plus rien de lui en tant que syndic! "
Mais si ce syndic bénévole est parti sans laisser d'adresse avec tous les docs - et avez vous pensez qu'il est aussi parti avec la caisse - sans prévenir personne, pensez vous encore qu'il va vous remmettre tout cela !!!! attention à ne pas être trop naif, cela va vous couter cher.
Vous devrez peut-être également le poursuivre en cas d'actes délictueux, et partir avec les fonds du SDC, c'est déjà du pénal !!!!
Votre SDC n'a plus de syndic, il n'est plus géré.
Pour récupérer ces docs et les fonds du SDC, il vous faudra aller très rapidement au TGI pour demander un administrateur judiciaire. C'est le seul qui pourra récupérer tout cela et convoquer une AG pour élir un nouveau syndic. |
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ainohi
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Posté - 22 janv. 2012 : 20:13:10
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citation: Initialement posté par Gédehem
En revanche lorsque la fonction de syndic est "habituelle" (ce qui n'est pas la même chose !), vue par la jurisprudence comme source principale de revenus, la personne excerce en tant que professionnel alors soumis à la loi 'Hoguet". Et a contrario, si l'on n'en tire aucun revenu, on n'est pas soumis à la loi Hoguet. Vous dites une chose et son contraire.
citation: Initialement posté par Gédehem
La question qui est posée ici : "validité du mandat du syndic-copropriétaire qui n'est plus coproptiétaire ?"
Réponse : il n'en a aucune ! N'étant plus titulaire de droit dans l'immeuble il est déchu automatiquement de son mandat. C'est votre interprétation toute personnelle, et contestable, de la loi Hoguet, qui s'explique par l'assimilation abusive que vous faites avec la situation du syndic professionnel qui perd sa carte professionnelle ou sa garantie professionnelle et qui, de ce fait, perd son mandat immédiatement.
citation: Initialement posté par Gédehem
Idem le conseiller syndical qui vend son apparte : il n'y a pas prolongation jusqu'à la prochaine AG ou jusqu'à l'échéance initialement prévue. Comparaison n'est pas raison. Les termes de la loi Hoguet visant les gestionnaires d'immeubles et ceux de la loi du 10 juillet 1965 visant le conseil syndical sont très différents. |
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Foufouye
Nouveau Membre
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18
Posté - 22 janv. 2012 : 20:52:01
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Nous avons réussi à le joindre mais il pense qu'il est toujours syndic tant qu'il n'a pas donné sa démission, je pense que si nous lui prouvons documents légaux à l'appui que ce n'est plus le cas, il nous rendra les docs(enfin j'espère) mais pour le moment je ne trouve aucun acte légal qui stipule clairement que le syndic n'est plus syndic s'il n'a plus de biens dans la copro...mais je ne perd pas espoir! |
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ainohi
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Posté - 22 janv. 2012 : 21:05:45
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Ce qui ne fait pas de doute, c'est que cet ancien copropriétaire ne peut pas continuer à être le syndic de votre copropriété. Les textes de référence vous ont été donnés : ce sont les articles 1 et 2 de la loi du 2 juillet 1970.
Gédehem et moi divergeons sur la question de savoir si la vente lui a fait perdre immédiatement son mandat ou non. Selon Gédehem, il n'a plus de mandat et vous devriez demander par requête au président du tribunal de grande instance la nomination d'un syndic provisoire qui serait chargé de convoquer l'assemblée afin de désigner un nouveau syndic.
A mon avis, son mandat ne s'est pas brutalement interrompu, il est toujours syndic mais il doit démissionner et convoquer l'assemblée. S'il s'y refuse, vous pouvez appliquer les dispositions de l'article 8 du décret : convocation par le président du conseil syndical après mise en demeure. A l'ordre du jour : révocation du syndic en fonction (pour le cas où il refuserait de démissionner) et désignation d'un nouveau syndic.
Si, comme le craint Philippe388, vous soupçonnez des malversations, il n'y a pas à hésiter, adressez une requête au président du TGI. Mais il vous faudra passer par un avocat. |
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Posté - 23 janv. 2012 : 09:18:23
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foufouye : "mais il pense qu'il est toujours syndic tant qu'il n'a pas donné sa démission"
C'est peut être une porte de sortie que les autres copropriétaires doivent saisir.
article 8 du décret de 1967 :La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours........
foufouye : réunissez au moins le quart des coprorpiétaires et notifier en RAR au syndic qu'il convoque une AG. Vous devez lui proposez un ODJ, qui précisera l'élection d'un nouveau syndic suite à la carence du syndic bénévole qui n'est plus un copropriétaire du SDC.
Cette personne n'est plus syndic !!!! il n'est plus propriétaire dans votre SDC !!!
Vous devez prévoir un contrat d'un syndic pro. ou l'élection d'un autre syndic bénévole.
Le souci d'un syndic bénévole, c'est qu'il est aussi président du CS.
Avez vous un CS ?? Si oui, il doit se réunir très rapidement avant d'envoyer ce courrier au syndic sortant et parti !! pour élir un nouveau président suite à la carence de son président qui n'est plus un copropriétaire du SDC !!!
Ce nouveau président élu pourra convoquer alors cette AG si ce syndic ébnévole qui se croit toujours syndic ne réponds pas dans les huit jours à cette demande de convocation d'une AG par 25% des voix, ou par ce nouveau président du CS.
Vous éviterez ainsi l'AJ !! mais le souci suivant sera de récupérer les fonds et les docs du SDC, avec un tel personnage.
Je pense que la solution de l'AJ serait la meilleure, même avec les frais supplémentaires.
IL a été plus que léger de partir sans réunir une AG !!!!
Il bloque déjà la gestion de votre SDC. Ce syndic bénévole a engagé sa responsabilité en partant de la sorte sans laisser d'adresse !! Le SDC pourra le poursuivre si il subit des préjudices certains.
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Départ d'un syndic bénévole 
