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cocopops
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 Posté - 22 janv. 2012 : 22:34:20
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Bonjour,
Je suis proprio d'un bien depuis 2 ans géré par un syndic secondaire.
Je viens de recevoir un appel de charges avec rappel sur les 2 ans du syndic principal dont j'ignorais l’existence.
L'acte notarié ne fait pas mention de l'existence de ce syndic principal; juste le syndic sec. mentionné.
1/ qui est responsable de cette faute professionnelle (notaire; agent immo ; syndic secondaire) ?
2/ dois je payer ces charges sachant que je n'ai pas assisté au AG (pas convoqué) et donc pas pu vérifier les comptes syndic sur la compta.
Merci pour vos avis éclairés.
cdlt
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ainohi
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Posté - 22 janv. 2012 : 23:06:06
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Il n'est pas toujours facile de savoir qu'il y a un syndicat principal et un secondaire, surtout si cette subdivision ne date pas de la création de la copropriété mais a été décidée ultérieurement par une assemblée générale sans que cela soit publié à la conservation des hypothèques. Le notaire l'ignorais peut-être et le syndic du syndicat secondaire n'est pas censé vous l'apprendre. S'il y a un fautif, c'est avant tout le vendeur qui aurait dû le faire savoir au notaire.
Si le procès-verbal de l'assemblée ne vous a pas été notifié, vous pouvez faire annuler l'assemblée. Vous en avez le droit, mais reste à savoir si vous y avez intérêt. Si vous faisiez annuler l'assemblée, celle-ci serait convoquée à nouveau et validerait les décisions antérieures. Vous serez de toutes façons obligé de payer vos charges. Du reste, celles-ci doivent être modiques au regard des charges du syndicat secondaire.
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Posté - 23 janv. 2012 : 08:09:34
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il est vraisemblable que si le notaire ne connaissait pas l'existence de ce syndicat principal, il ne l'a pas notifié à ce syndic qui jusqu'à présent ne connaissait que le vendeur.
Ce vendeur a du lui donné votre adresse et il vous rattrape maintenant...
porte de sortie peut-ĂŞtre ... ? l'application de l'article 6-2 :
citation: A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
car la notification de la mutation se fait soit par le notaire soit par l'une des parties :
citation: Article 6
Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat ou soit par l'avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965.
Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.
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nefer
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 Posté - 23 janv. 2012 : 09:08:37
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qu'est il exactement indiqué sur l'acte notarié?
syndic secondaire?
si oui, tout le monde, et surtout le notaire qui a rédigé l'acte savait qu'il y avait un syndicat principal: il ne peut pas y avoir de syndicat secondaire sans syndic principal. L'acte vous a été lu lors de la signature de l'acte authentique....aucune personne présente n'a réagi?
et l'avant contrat: qu'est il indiqué exactement ?
avez vous demandé le (ou les 3) derniers PV d'AG avant de signer l'avant contrat? |
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GĂ©dehem
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Posté - 23 janv. 2012 : 09:48:21
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Hum .... !!
"...un appel de charges avec rappel sur les 2 ans du syndic principal dont j'ignorais l’existence."
Cette position ne tient pas la route : comment fonctione ce "syndicat principal", en particulier avec quels fonds ?
L'autre chose : quid d'AG du principal qui décideraient des budgets ?
Car ce syndicat principal ne semble pas inconnu :
"Je suis proprio d'un bien depuis 2 ans géré par un syndic secondaire."
Il doit exister dans les charges du syndicat secondaire des dépenses qui lui sont imputées au titre du fonctionnement du syndicat principal.
Il faut vérifier ce qu'il en est avant d'aller plus loin. |
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ainohi
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Posté - 23 janv. 2012 : 09:59:30
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citation: Initialement posté par Gédehem
Hum .... !!
"...un appel de charges avec rappel sur les 2 ans du syndic principal dont j'ignorais l’existence." Ce n'est pas une position, c'est le constat d'un fait réel.
Avec quels fonds il fonctionnait ? Avec les fonds appelés auprès des copropriétaires, voyons ! La preuve, cocopops a fini par en recevoir un.
Reste Ă expliquer pourquoi cocopops ignorait l'existence du syndicat et pourquoi le syndicat ignorait l'existence de cocopops.
La création d'un syndicat secondaire ne fait l'objet d'aucune publicité, ni la nomination du syndic.
Dans les charges du syndicat secondaire, il n'y a aucune nécessité à ce qu'il y ait des dépenses imputées au syndicat principal. Et quand bien même, le notaire n'est pas chargé d'éplucher la comptabilité du syndic. |
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JPM
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Posté - 23 janv. 2012 : 10:21:43
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Ainohi écrit citation: La création d'un syndicat secondaire ne fait l'objet d'aucune publicité, ni la nomination du syndic.
C'est pour le moins téméraire.
Un cas fréquent est celui dans lequel l'organisation en syndicats secondaires existe depuis la naissance de la copropriété. On trouve tout dans le règlement de copropriété.
A défaut, la création d'un syndicat secondaire exige une assemblée spéciale des propriétaires des lots constituant le bâtiment.
La décision de création doit être publiée à la conservation.
et tout syndicat doit être doté d'un syndic.
Il a été jugé, certes, que la naissance du syndicat remonte à la date à laquelle la décision de l'AG est devenue définitive et que l'absence de publication n'affecte pas l'existence du syndicat.
La solution est mauvaise car l'existence dun syndicat secondaire non opposable aux tiers est absurde et relève presque de la complicité frauduleuse.
Ceci étant, l'expérience montre que certains syndicats secondaires fonctionnent dans des conditions irrégulières et montre plus encore qu'après création, certains syndicats secondaires ne fonctionnent pas du tout.
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ainohi
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Posté - 23 janv. 2012 : 12:20:39
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Idée téméraire ? Non, simple constat.
Je ne fais que lire l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965.
La création du syndicat secondaire se vote à la majorité de l'article 25, soit une majorité inférieure à celle requise pour modifier le règlement de copropriété. Cette création d'un syndicat secondaire n'emporte pas en soit modification du règlement de copropriété et il n'y a pas obligation absolue de la publier. C'est néanmoins une nécessité afin de la rendre opposable aux tiers mais ce n'est certainement pas toujours fait.
Autre question induite : la désignation d'un syndic de copropriété ne fait l'objet d'aucune publicité. J'estime cela très regrettable.
Il serait à mon avis très souhaitable que des dispositions réglementaires rendent obligatoire une publicité sur la création d'un syndicat de copropriété et non seulement sur le règlement ainsi qu'une publicité sur la désignation des syndics de copropriété. |
Édité par - ainohi le 23 janv. 2012 12:23:59 |
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GĂ©dehem
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Posté - 23 janv. 2012 : 12:47:41
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La modification du RDC n'est pas décidée exclusivement à la maj.art.26 !
Outre la création d'un syndicat secondaire, on peut y ajouter l'adoprion de la forme syndicat coopératif, et encore la modification de tantièmes suite à des travaux, le tout à la maj.art.25. Idem la division ou le démembrement de lots.
la question qui se pose est ici celle de la position du syndicat secondaire vis Ă vis du principal.
Qui est membre du principal, qui doit en recevoir les appels de fonds, etc ....
Dans la mesure où le syndicat principal n'a procédé à aucun appel de fonds depuis 2 ans (cocopops est seul dans ce cas ?), qu'il n'y a pas eu d'AG 'principale', pas de PV notifié aux opposants/défaillants, quid de l'opposabilité de cet appel de fonds ?
Le syndicat secondaire n'a t-il pas déja été "appelé"sur les dépenses du principal ??
Quid d'un CS principal ???? |
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filomat
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Posté - 23 janv. 2012 : 12:56:11
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My two cents (je n'en dis pas plus pour ne pas me tromper , c'est juste pour le schmilblic !)
citation: Article 27 Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 - art. 35 JORF 24 juillet 1994
Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l’article 25, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire.
Ce syndicat a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 24.
Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s’il en existe un.
S'il en existe un, c'est donc qu'il n'en existe pas toujours un ... Du moins pour un profane !
citation: Initialement posté par nefer
qu'est il exactement indiqué sur l'acte notarié?
syndic secondaire?
si oui, tout le monde, et surtout le notaire qui a rédigé l'acte savait qu'il y avait un syndicat principal: il ne peut pas y avoir de syndicat secondaire sans syndic principal. L'acte vous a été lu lors de la signature de l'acte authentique....aucune personne présente n'a réagi?
et l'avant contrat: qu'est il indiqué exactement ?
avez vous demandé le (ou les 3) derniers PV d'AG avant de signer l'avant contrat?
Si, si, Nefer, avec ses 2850 lots (en un seul syndicat) ma copropriété est bien la plus grosse de France, il compte "pour du beurre" le syndicat principal de Parly 2 ! |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 23 janv. 2012 13:16:19 |
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ainohi
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Posté - 23 janv. 2012 : 13:54:01
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citation: Initialement posté par Gédehem
La modification du RDC n'est pas décidée exclusivement à la maj.art.26 !
Outre la création d'un syndicat secondaire, on peut y ajouter l'adoprion de la forme syndicat coopératif, et encore la modification de tantièmes suite à des travaux, le tout à la maj.art.25. Idem la division ou le démembrement de lots. Oui, mais dans ces situations les textes prévoient expressément la modification du règlement de copropriété à une majorité qui n'est pas celle de l'article 26. L'article 27 ne le prévoit pas. Donc, s'il faut modifier le règlement de copropriété après création d'un syndicat secondaire, ce ne peut être qu'à la double majorité de l'article 26.
citation: Initialement posté par Gédehem
la question qui se pose est ici celle de la position du syndicat secondaire vis Ă vis du principal.
Qui est membre du principal, qui doit en recevoir les appels de fonds, etc .... Le syndicat secondaire regroupe les copropriétaires d'un bâtiment. Il gère toutes les dépenses propres au bâtiment, désignées comme charges spéciales au bâtiment dans le règlement de copropriété : situation classique.
Tous les copropriétaires sont membres du syndicat principal.
Tous les copropriétaires du bâtiment sont membres du syndicat secondaire.
Le syndic principal gère les charges générales, le syndic secondaire gère les charges spéciales. Chacun des deux travaille en parallèle.
citation: Initialement posté par Gédehem
Dans la mesure où le syndicat principal n'a procédé à aucun appel de fonds depuis 2 ans (cocopops est seul dans ce cas ?), qu'il n'y a pas eu d'AG 'principale', pas de PV notifié aux opposants/défaillants, quid de l'opposabilité de cet appel de fonds ? Lisez ce qui est écrit, n'imaginez pas un scénario improbable :
Je viens de recevoir un appel de charges avec rappel sur les 2 ans du syndic principal dont j'ignorais l’existence.
S'il y a rappel, c'est qu'il y a eu des appels de fonds antérieurs. Les appels de fonds et les convocations à l'assemblée ont été vraisemblablement adressés à l'ancien copropriétaire qui les ont ignorés, raison pour laquelle la régularisation a pris deux ans.
citation: Initialement posté par Gédehem
Le syndicat secondaire n'a t-il pas déja été "appelé"sur les dépenses du principal ?? Le montant des charges du syndicat principal n'est pas appelé au syndicat secondaire mais aux copropriétaires. Il est très probable que le syndicat secondaire ne soit redevable d'aucunes charges envers le syndicat principal.
citation: Initialement posté par Gédehem
Quid d'un CS principal ???? Rien ne permet de supposer qu'il ne soit pas normalement constitué.
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Édité par - ainohi le 23 janv. 2012 13:57:59 |
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GĂ©dehem
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Posté - 23 janv. 2012 : 15:17:17
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"...mais dans ces situations les textes prévoient expressément la modification du règlement de copropriété à une majorité qui n'est pas celle de l'article 26. L'article 27 ne le prévoit pas. Donc, s'il faut modifier le règlement de copropriété après création d'un syndicat secondaire, ce ne peut être qu'à la double majorité de l'article 26."
Vous semblez confondre ici une modification de clause du RDC, sans lien avec d'autres aspects, avec une modification RDC découlant d'une décision d'AG.
Ainsi pour une modification de tantièmes suite à des travaux. Par conjoction de L.art.11 et L.art.25, la modification du RDC qui s'en suit est automatique, par exemple à cette maj.art.25.
Idem pour la création du syndicat secondaire, la modif de RDC n'étant que la conséquence de cette création modifiant la convention RDC.
La modification du RDC du syndicat principal est mĂŞme possible Ă la maj.art.24 s'agissant de l'objet du syndicat secondaire.
même chose dans le cas d'une scission (L.art.28) : les adaptation rendue nécessaire sont décidées à la maj.art.24.
Il y a dans tous ces cas "modification du RDC", qui ne fait pas l'objet d'un second vote Ă la maj.art.26 (Pardon, mais ce serait farfelu !! )
Nous savons ce qu'est un syndicat secondaire, comme ce qu'est le syndicat pricipals, comment il fonctionne.
Les questions posées portaient sur le fait que depuis 2 ans il n'y aurait eu ni "appels de fonds" ni convocation d'AG 'principal" ... ni notification de PV.
Dans la mesure où la notification de la mutation a été faite il y a 2 ans(scénario le plus probable) il est imcompréhensible qu'il n'y ait eu aucun signe du principal, ni convocation AG, ni "appel de fonds".
Il est exposé :
"Je viens de recevoir un appel de charges avec rappel sur les 2 ans du syndic principal dont j'ignorais l’existence. "Qu'il ne faut pas comprendre par :
"S'il y a rappel, c'est qu'il y a eu des appels de fonds antérieurs. "
Curieux reçoit un APPEL de charges .... qui mentionne un RAPPEL sur 2 ans ...."
Cela ne semble donc pas être un "Rappel" d'appels antérieurs, auquel cas il aurait été notifié, qui plus est avec les compliments du syndic type "indemnité de retard" et autres suppléments ...!
Si on y ajoute que le syndicat principal est totalement ignoré de Curieux, non par refus, mais parce qu'il n'en existe aucune trace dans ses actes, mais surtout parce que depuis 2 ans qu'il est copropriétaire il semble n'avoir jamais eu vent par un moyen ou un autre de la présence d'un "syndicat principal", le fonctionnement de son syndicat ne pouvant le laisser présager (en particulier pour un secondaire unique sur le seul bâtiment de l'immeuble).
Il lui fait donc "piocher" en contactant ses voisins par exemple.
Sur "Quid d'un CS principal" : pour savoir ce qu'il est (on suppose bien entendu qu'il est constitué !), qui en est membre, qui contacter pour aller à la peche aux informations.
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cocopops
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Posté - 23 janv. 2012 : 23:10:09
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Pour répondre aux demandes de précisions :
L'acte notarié mentionne ;
***COPROPRIETE****
-Syndic de l'immeuble:
le syndic actuel de l'immeuble est : xxx , 5 rue de la piété 75018 Paris.
-Etat contenant diverses informations sur la copropriété:
L'état contenant des informations prévues par l article 5 du nouveau décret du 17 07 1967 sur la copropriété a été délivre à la date du 27 02 2010
Après enquête il y a une copropriété de 1995 géré par le syndic principal puis il y a eu une construction plus tardive datée de 2000 géré par le syndic secondaire.
Le notaire ne m'a pas parlé de syndic principal; nous n'avons eu qu'un seul état daté, le pv remis concerne le syndic secondaire.
L'ancien propriétaire avait confié la gérance totale du bien au syndic sec. (qui fait gestion locative aussi); donc complètement détaché de tous ces problèmes.
Je ne suis pas le seul à avoir eu cet appel / rappel de charges le syndic principal (une vague de rappel) mentionnant qu'il a eu existence de la mutation que dernièrement car le syndic secondaire aurait "omis" de signaler l'existence d'un syndic principal au notaire selon ses dires.
Donc ou bien il y a eu dissimulation organisée ou alors il y a eu un gros loupé sachant que j'ai à faire à des professionnelles de l'immobilier et qui ne peuvent donc ignorer leur devoir de conseil vis à vis d'un particulier (de plus primo accédant donc étranger à ces subtilités à l'époque)...
Vers qui se retourner ? notaire ? agent immo ? vendeur ? syndic secondaire ?
Merci Ă tous pour vos contributions. |
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Posté - 24 janv. 2012 : 08:46:57
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vous n'avez pas à vous retourner contre untel ou untel, mais à demander au syndic principal de vous fournir copie de la notification de la mutation de votre bien (ainsi que copies des PV des 3 dernières années).
S'il arrive à vous la fournir, vous regardez la date de cette notification. Et vous payez tout ce que les AG ont déclaré exigibles après cette date...
Tout ce qui est avant est du ressort du vendeur et vous le dites Ă ce fameux syndic principal (par LRAR). |
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cocopops
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 Posté - 24 janv. 2012 : 20:07:45
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citation:
Initialement posté par rambouillet
porte de sortie peut-ĂŞtre ... ? l'application de l'article 6-2 :
Donc pour résumer j'envoie un RAR en faisant allusion à la porte de sortie proposée par rambouillet et je demande en plus copie de la notification notaire au syndic principal.
Dans le cas où le syndic principal ne donne pas copie dudit document puis je l'obtenir auprès de mon notaire (car il y a eu 2 notaires) pour récupérer la date de notification car le syndic pourrait ne pas me la donner pour justement ne pas pouvoir démontrer que la notification a été faite que maintenant.
slts.
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GĂ©dehem
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Posté - 24 janv. 2012 : 23:25:41
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S'il ne vous la présente pas pour ce motif (je ne l'ai eu que dernièrement), c'est qu'il n'a aucun moyen à opposer à votre contestation. |
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Sujet |
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charges syndic principal 
