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gonzoyumo
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 Posté - 02 févr. 2012 : 10:49:26
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Bonjour,
dans la copro dans laquelle je viens d'acquérir un lot, il n'y a jamais eu de budget prévisionnel voté ni de comptabilité conforme au décret comptable de 2004.
Cela fait environ 10 ans que le propriétaire historique de l'immeuble (encore propriétaire de certains lots à ce jour) fonctionne sur le principe du remboursement des sommes qu'il engage pour régler les différentes factures.
Afin de remettre de l'ordre dans tout ça, une AG aura lieu prochainement et le vote des budgets 2012 et 2013 ont donc été prévus à l'ODJ.
L'article 35 du décret de 1967 stipule :
citation: Lors de la mise en copropriété d'un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d'une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et équipements communs de l'immeuble.
Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n'en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu'à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée.
1) D'après cet article, nous devrions donc approuver les comptes des 10 années passées ? Cela me parait irréalisable... (je doute qu'il ai gardé toutes les factures depuis 10 ans). Nous devrions donc les approuver sans les avoir exhaustivement contrôlés... Pouvons-nous néanmoins continuer d'avancer (en votant le nouveau budget) et en gardant des réserves sur le "passé" au cas où une erreur serait descellée dans un contrôle ultérieur ?
2) Comment rédiger les annexes comptables nécessaires à la présentation du budget prévisionnel en AG, lorsqu'il n'y a pas d'exercice précédent (j'entends par là qu'il n'y a pas de documents comptables tels que définis par le décret comptable) ? on laisse juste les cases vides ? Comment ont fait les copropriétés lors de la première année où elles ont dû appliquer le décret comptable de 2004 ?
3) Si je prends les fonctions de syndic bénévole en mars 2012, puis-je reprendre la compta à partir du 1er janvier 2012 ? (histoire d'avoir un exercice complet) et "oublier" (au sens des archives comptables) le passé ?
4) Question subsidiare : dans le cas général, si l'approbation des comptes est rejetée, que peut-on imputer à un syndic bénévole (car pas de négociation d'abattements sur honoraires possible comme avec un syndic pro) ? Il doit payer la "facture" avec ses deniers personnels ? Est-ce qu'à ce moment là la RC du syndic non pro peu alors entrer en jeu et rembourser le syndicat à sa place ?
EDIT : reformulation plus explicite de la question 4 qui n'est pas lié au contexte de ma copropriété :
4) Dans une copropriété correctement administrée, dans quelle manière, un syndicat de copropriétaire, lors d'une AG, peut refuser une dépense engagée par le syndic non professionnel non rémunéré. Sous quelle forme ? (refuser d'approuver les comptes, émettre une réserve sur cette dépense uniquement, etc...) Et au final, qui paye ? Si le syndic est pourvue d'une RC, est-ce que ce genre de chose est couvert ?
merci d'avance pour vos réponses.
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Édité par - gonzoyumo le 02 févr. 2012 12:18:54 |
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Posté - 02 févr. 2012 : 11:50:30
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gonzoyumo : Pas de syndic !! pas de CS !! Pas de comptabilité tenue depuis 10 ans !! syndicat totalement en dehors des " clous" !! ET pas de personne pour convoquer cette AG légalement car vous ne faites pas le choix de'l'AG !!
Voux commencez à comprendre l'étendu des dégats et des problèmes autres que la nomination d'un syndic !!!
Comment voulez-vous adopoter les budgets des 10 dernières années, puisque votre SDC n'avait pas de syndic, ni de comptabilité !!!!
Avant de vous lancer dans cette AG, avez vous au moins copies des factures de 2011 de votre copropriétaire majoritaire qui é géré ce SDC en toute illégalité !!!
Vous ne pouvez pas adopter des comptes des 10 années passées, car ces comptes n'existent pas !!! 
Préparez un budget pour l'année 2012 et celui de 2013 pourra être approuvé sur les mêmes bases et modifié à l'AG 2013.
gonzoyumo : "et en gardant des réserves sur le "passé" au cas où une erreur serait descellée dans un contrôle ultérieur ?"
VOtre copropriétaire majoritaire a engagé sa responsabilité en gérant sans mandat cette copropriété. AUcune réserve ne peut être accepté apr les autres copros !!! sur quelles bases ?? sur des factures établies au non de ce copropriétaire.
Si un ou plusieurs copros refusent de payer des retards !!!dans le paiement des factures, vous ne pouurez rien faire pour récupérer ces fonds si vous êtes le syndic bénévole !!!
VOus n'avez pas de comptabilité légale, oubliez donc les annexes !! vous n'avez aucuns chiffres à produire la dessus.
gonzoyumo : "Question subsidiare : dans le cas général, si l'approbation des comptes est rejetée, que peut-on imputer à un syndic bénévole (car pas de négociation d'abattements sur honoraires possible comme avec un syndic pro) ? Il doit payer la "facture" avec ses deniers personnels ? Est-ce qu'à ce moment là la RC du syndic non pro peu alors entrer en jeu et rembourser le syndicat à sa place ?"
Quelle approbation des comptes, il n'existe pas de comptabilité depuis 10 ans !!!!
Quels honoraires ? quels abattements comme un syndic pro ?? tout cela n'existe pas dans un SDC.
Payer les factures avec ses deniers personnels ?? gonzoyumo : vous n'avez pas compris encore le fonctionnement de la copropriété !! vous en êtes resté avec l'ancien copro. qui payait les factures !! Cela est illégal.
Quelle assurance RC va rembourser des factures qu'un copro syndic bénévole à payer de sa poche ????
OUH la! la!!!!!! Ne vous lancez pas dans cette galère avec déjà de telles interrogations, et des idées tout à fait fausses.
Vous désirez vous engager pour remettre de l'ordre dans votre copropriété, mais avant TOUT autre chose, lisez TOUS les textes.
Je vous recommanderai une nouvelle fois de passer par le TGI pour faire nommer un AJ qui pourra convoquer une AG afin d'élir un syndic pro.
Gérer une copropriété cela ne s'improvise pas. En tant que syndic bénévole vous engagez également votre responsabilité comme un pro.
Avec de tels lacunes dans le fonctionnement d'une copro, d'une AG vous allez au devant de gros gros soucis !!!  |
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Posté - 02 févr. 2012 : 11:58:08
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s'il n'y apas eu d'AG depuisplus d'un an, il est vraisemblable que le contrat du syndic n'a plus cours et vous etes dans une copro sans syndic.
dites nous ce qu'il en est sur ce contrat du syndic avant que l'on vous réponde sur les comptes.... |
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Posté - 02 févr. 2012 : 12:00:57
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rambouillet : cette copro n'a jamais élu de syndic !! C'est un copropriétaire majoritaire qui gère cette copro. avec ses propres deniers en se faisant rembourser ces factures par les autres copros !!!
Aucune AG, pas de CS, pas de syndic, pas de comptabilité depuis 10 ANS !!!!
Allez voir les autres post de gonzoyumo. |
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gonzoyumo
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Posté - 02 févr. 2012 : 12:12:38
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@Philippe388, j'ai bien noté votre opinion sur ma copropriété.
SVP ne vous emportez pas trop vite :) pour la question 4), j'ai bien précisé (mais sans doute n'était-ce pas assez explicite) : dans le cas général, pas pour celui de ma copropriété.
Je faisais ici allusion aux cas vu sur ce forum ou des dépenses d'un syndic pro n'ont pas été approuvées par le syndicat (manque de justificatif ou autre) et que donc, dans ce cas le syndicat négociait ou imputait le paiement de ces factures au syndic PRO.
Je reformule donc ma question 4 :
4) Dans une copropriété correctement administrée, dans quelle manière, un syndicat de copropriétaire, lors d'une AG, peut refuser une dépense engagée par le syndic non professionnel non rémunéré. Sous quelle forme ? (refuser d'approuver les comptes, émettre une réserve sur cette dépense uniquement, etc...) Et au final, qui paye ? Si le syndic est pourvue d'une RC, est-ce que ce genre de chose est couvert ?
Merci pour vos réponses aux autres questions. Effectivement, pas de comptes et pas de dépenses au nom du syndicat, donc pas d'approbation possible => ça simplifie les choses donc :)
Encore une fois, les copros sont ici de bonne fois, puisqu'ils veulent tous éviter de passer par le TGI pour nommer un AJ. Donc aucun ne veut refuser de payer leur charge, car cela nous conduirait tout droit au TGI.
@Rambouillet, pas de syndic légal en place, nous tentons de remettre les choses en ordre, unanimement, sans passer par le TGI. D'où mon rapprochement avec les copropriété "naissantes" ou celles qui ont subit le passage à l'application du décret comptable.
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Édité par - gonzoyumo le 02 févr. 2012 12:19:15 |
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Posté - 02 févr. 2012 : 13:01:25
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gonzoyumo :modifiez votre question 4 ne change rien au problème !!!
"Dans une copropriété correctement administrée, dans quelle manière, un syndicat de copropriétaire, lors d'une AG, peut refuser une dépense engagée par le syndic non professionnel non rémunéré. Sous quelle forme ? (refuser d'approuver les comptes, émettre une réserve sur cette dépense uniquement, etc...) Et au final, qui paye ? Si le syndic est pourvue d'une RC, est-ce que ce genre de chose est couvert ?"
Un syndic bénévole ou syndic pro. c'est la même exactementchose en ce qui concerne la gestion et ses responsabilités . !!!! Une AG peut rejetter une facture, emettre des réserves, .... mais pour cela il faut que le SDC est déjà un syndic et des comptes !!!
Lors de l'approbation des comptes ces factures rejettées par l'AG sont déjà payées par le SDC. Il faudra donc contester ces factures devant le tribunal si le syndic ne reconnait pas ses erreurs ou fautes !!! Pour que la RDC rembourse le SDC, il faut que cette faute soir reconnue !!
Pourquoi envisagez vous déjà des rejets de factures ou des réserves ?? Cette approbation des comptes se fera seulement vers mars 2013 au plus tot !!!! SI votre compta. est bien tenue, l'AG approuvera les comptes tels que vous les présentez !
Mais pour le moment, pas de comptbailiét, pas de factures, pas de comptes à appouver. Avant de penser a de telles éventualités de rejet par l'AG, il vous faut un syndic, un CS qui vérifiera vos comptes et des comptes bien tenus.
gonzoyumo :" Encore une fois, les copros sont ici de bonne fois, puisqu'ils veulent tous éviter de passer par le TGI pour nommer un AJ. Donc aucun ne veut refuser de payer leur charge, car cela nous conduirait tout droit au TGI."
gonzoyumo : attention !!! en copropriété normalement gérée les surprises des votes sont courantes en AG. Ne soyez pas naif avec les promesses de vos voisins !!!
Les paroles ne les engagent en rien, et n'oubliez pas que TOUS les copropriétaires de votre résidence ont laissé celle-ci sans aucune gestion légale pendant 10 ans !!! cela arrangeait certainement tout le monde, sauf vous, le petit nouveau qui veut tout gérer !!!
Cette AG convoquée par un copro sans mandat légal pour le faire, qui va proposé un budget pour les dépenses avec TOUT ce qui doit être compris, comme l'assurance de l'immeuble que vous n'avez pas, comme les frais d'AG , d'envois, de copies, ..... va être confronté à la seule chose qui compte en copro " l'ARGENT .
Pourquoi gonzoyumo, le petit nouveau va nous faire payer plus de charges que l'ancien copro. ???? Pourquoi en 10 ans tout cela était facile, sans AG, sans problèmes, sans comptes, ........??? pourquoi nous parlez du TGI et de l'AJ !! L'ancien coprorpiétaire n'a jamais menacé de cela !!!
gonzoyumo: pour faire passer votre candidature de syndic bénévole je proposerai également un contrat de syndic pro !!!
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gonzoyumo
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Posté - 02 févr. 2012 : 13:20:12
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oui oui et oui :)
- je pose cette question 4) à titre purement informatif, d'où le détachement demandé par rapport à ma situation. Vous l'avez devinez, c'est, au cas où, pour l'année prochaine... Je veux limiter les risque, donc je m'informe, à l'avance :) Merci pour votre réponse
- je suis tout à fait conscient que la parole des proprios ne vaut pas leur vote en AG, mais encore une fois, vous le dite, le nerf de la guerre c'est l'argent !
S'ils refusent d'entrer dans les clous, à l'amiable, et de dépenser qq frais pour être en règle => je passe par le TGI, ils n'auront gagné que 2 ou 3 mois de sursis dans leur gestion anarchique et ils paieront, bien plus...
Donc quel intérêt pour eux ? => em*****r le monde (c'est tjs possible ^^) Quel risque pour moi ? => perdre du temps et de l'énergie pendant 2 mois... par rapport à un passage immédiat par le TGI, je préfère tenter le coup !
- ils sont déjà au fait qu'un syndic pro aurait un coup de 4000 à 5000€ minimum pour notre copro, contrat proposé par mail lors de nos discussions.
- pour le détail de cette AG que je prépare, je vous ferai part de son ODJ, sur le topic concernant ma copro, afin que vous puissiez y jeter un oeil et continuer à me conseiller comme vous le faite !
Merci en tout cas pour votre participation plus qu'active à la résolution de mon (mes) soucis :)
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Édité par - gonzoyumo le 02 févr. 2012 13:22:32 |
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Posté - 02 févr. 2012 : 14:07:12
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gonzoyumo : "S'ils refusent d'entrer dans les clous, Ã l'amiable,"
Mais ce n'est pas d'un accord amiable qu'il s'agit !!!! c'est de remttre dans les clous votre syndicat avec une gestion conforme à la loi, et totalement saine et claire pour tous les copropriétaires.
C'est pour cela qu'il faut vous informer et vous attendre à toute autre éventualité !!!
IL n'y paut pas y avoir un accord amiable dans une coprorpiété; Un copro; doit être opposant pour attaquer les décsions de l'AG.
Un ou plusieurs de vos voisins pourront envisager cette porte de sortie pour conserver le droit d'attaquer les décisions de l'AG !!!
Ne pas négliger le fait d'être un nouveau copropriétaire au milieu des anciens !!!
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JPM
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Posté - 02 févr. 2012 : 14:14:39
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Une gestion irrégulière, certes ! Il y en a encore bien d'autres dans les immeubles petits ou moyens.
Ceci étant l'expérience montre que dans la majorité des cas (il y a des exceptions) la gestion n'a pas été maléfique pour la communauté. Les copropriétaires, souvent des locataires anciens, se sont contentés de la bonne franquette, n'ont pas été brimés par un majoritaire abusif et ont fait l'économie d'un syndic rémunéré.
Arrive un nouveau comme Gonzoyoumo qui est un peu ébahi et veut remettre le train sur les rails. Ce n'est pas une mauvaise chose mais il faut le faire avec un certain doigté si le tableau que j'ai brossé est à peu près celui de votre copropriété.
L'information n'est pas claire sur un point important de la situation : est-ce qu'au moins il y a eu des assemblées générales pendant cette période douteuse ? A défaut de budget prévisionnel, le majoritaire a-t-il été désigné et renouvelé ? Si oui, quelle est la date du dernier renouvellement ?
Car la bonne franquette ne peut s'accompagner de l'absence d'un syndic régulierement désigné. Là on tombe dans l'excessif et la sécurité juridique et financière de la collectivité est en danger. Le syndicat est-il doté d'un compte bancaire séparé ? Cela est obligatoire avec un syndic bénévole.
Si de fait le syndicat est dépourvu de syndic, il n'y pas d'autre moyen juridiquement régulier que de passer par la désignation d'un administrateur provisoire. Une régularisation à la bonne franquette aussi peut vous conduire à un refus d'ouverture ou de maintien d'un compte bancaire séparé ou à d'autres mécomptes. Les banquiers commencent à prendre conscience des risques qu'ils prennent à ouvrir des comptes n'importe comment.
Pour le surplus, s'il n'y a pas de drame apparent, le mieux est d'apurer l'exercice 2011 aussi précisément que possible et repartir à zéro en votant un budget 2012 et un autre 2013.
Il est bon d'inscrire à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée l'approbation des comptes au 31 décembre 2011 mais aussi l'octroi du quitus pour le refuser en faisant des réserves générales sur la gestion antérieure.
Il est aussi possible de faire une ou plusieurs réserves sur des points précis qui auraient été décelés.
Il faut surtout veiller à imposer un transmission complète des archives sur les dix dernières années y compris les factures. Le majoritaire risque de les considérer comme sa propriét personelle. Cela ne serait pas admissible.
Dans l'immédiat il faut savoir s'il est disposé à collaborer à la reise en ordre ou si, au contraire, il parait mettre des bâtons dans les roues.
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gonzoyumo
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Posté - 02 févr. 2012 : 14:59:11
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@JPM le portrait que vous dressez est le bon : la bonne franquette
Je reconnais que connaître la situation est souvent nécessaire pour répondre aux questions, mais j'essaye cependant de ne pas reprendre dans tous les sujets le détail de la situation de ma copro, car elle est complexe ^^ (la totale est ici :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=11793)
Pour résumer : J'ai fais le tour des copropriétaires un par un après les avoir informer globalement par email (nombreux échanges). A ce jour, 7 copro sur les 9 m'ont confirmé oralement leur appui dans la mise en conformité de la gestion de la copro. Une copro est au Royaume Uni, et je n'ai pas de contact mail ou tel (que j'essaye de récupérer en ce moment) et l'autre, c'est le proprio historique que je vais contacter aujourd'hui pour finir de valider ma démarche, qui est plus "agacé par la paperasse" qu'autre chose.
Jusqu'à ce jour il y a eu 3 réunions entre les copropriétaires (3 en 2011), pour justement mettre fin à cette gestion et organiser les choses, mais ils n'ont pas pris le temps de se renseigner sur la façon dont cela devrait être fait pour être légal ! Donc ces réunions ne respectaient en rien le formalisme des AG (pas de convoc, pas de psd,secrétaire,scrutateurs, pas de vote, pas de syndic élu, pas de PV) avec un "compte-rendu" par email.
Pour l'avenir, il n'est pas question de décider "à la bonne franquette" mais de faire une "vrai" AG, bien que convoquée irrégulièrement, mais dont le déroulement et le PV seront conforme à la loi. S'il y a des opposants ou défaillants, sans contestation dans le délais de forclusion après réception du PV, nous serons donc sur une base légale saine. Et encore une fois, si le contraire se produit, j'irais de suite demander la nomination d'un AJ.
Vous parlez d'approuver les comptes au 31/12/11, mais comme jusqu'ici, les factures ont été faites au nom du propriétaire historique de l'immeuble, il n'y a pas, comme le souligne philippe388, de comptes du syndicat... Juste un quidam qui paye des factures et des copros qui donnent des sous à un quidam :) Maintenant, comme tout ceci était fait de bonne foie, peut-on considéré qu'il s'agit des comptes du syndicat, même si les factures sont au nom de ce copro.
L'objectif ici n'est pas de chercher les noises à ce copro sur les comptes passés, nous n'en sommes pas là . L'objectif est d'assurer que cette nouvelle AG, respectera dans sa forme, toutes les exigences nécessaires. Mais il n'empêche que je ne souhaite pas pour autant dire Amen et approuver officiellement 10 ans de "mono-gestion", jamais contrôlé par personne... Quoique cela ne me concerne pas vraiment, ce serait surtout pour les anciens copros.
Même combat pour la récupération des archives... Je pars sur le principe du "changement de syndic" pour le formalisme de la transmission.
Par contre comme les documents seront à son nom, il souhaitera surement en conserver les originaux... donc si ça coince => AJ
de toute façon, si un AJ passe par là , il y sera contraint, donc autant arriver au même résultat, sans payer un AJ :)
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Édité par - gonzoyumo le 02 févr. 2012 15:20:44 |
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Posté - 02 févr. 2012 : 15:55:03
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gonzoyumo : Vous n'avez pas encore contacté ce copropriétaire majoritaire ??????
IL est important de connaitre sa position. " il est agacé par la paperasse" !! voilà un mode de gestion totalement irresponsable.
Maintenant vous désirez faire un point sur les vieux comptes, pour faire plaisir aux " anciens" copropriétaires ! ET si vous découvrez que ce copropriéataire majoritaire faisait son beurre sur cette résidence !qu'il réclamait plus que les factures qu'ils payaient ?
Quallez vous fiare ?? déposez une plainte, alors que vous hésitez à demander la nomination d'un AJ ?
Vous allez voir que la " bonne franquette " va vite exploser !!!!!
Oubliez le passé, et vous n'avez pas de compte à rendre sur les "vieux arrangements entre vieux amis" aux anciens copros.
Ce n'est pas l'AJ qui va régler le problèmes des archives du SDC !!! elles n'existent pas !!!!
Une question importante : combien de tantièmes de copropriété ce copropriétaire possède t'il ?? est il toujours majoritaire ??
Votre problème est loin d'être réglé si simplement. |
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gonzoyumo
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Posté - 02 févr. 2012 : 16:13:26
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j'ai peur de vous en dire d'avantage, vous risquez d'être encore plus malade :)
Il possède à ce jour 414 tantièmes sur.... 1003 Et oui, il semble qu'il y ai une coquille dans le RDC, car la somme de tous les tantièmes généraux fait 1003/1000 contrairement à ce qui est indiqué en bas de ce même tableau (1000/1000) dans l'état de division :)
Et oui, même le notaire est fâché avec cette copropriété... le sort s'acharne hein ? vous êtes toujours sur votre chaise ? :)
Sinon, pour en revenir à ce copropriétaire, il est clairement au courant de ma volonté de remettre de l'ordre, et de convoquer une AG dans les règles. Mais je dois maintenant l'informer de ma volonté de "prendre les reines" puisqu'il "n'a pas plus de temps a consacrer à la copro" de son côté et qu'il le fait plus "par défaut" qu'autre chose (pour pas payer un pro en gros).
Soit il accepte volontier que je le décharge des ces tracas de paperasse => cool
Soit il refuse parce qu'il a qqc à cacher, parce qu'il se vexe ou pour tout autre raison => pas cool
d'où mon tour de tous les autres copros, pour lui faire comprendre, si nécessaire, qu'il ne s'agit pas d'une lubie personnelle, mais bien d'une volonté collective, et que s'il s'y oppose par quelque moyen que ce soit, il sera la brebis gâleuse qui nous aura poussé à aller au TGI.
En poussant le vice jusqu'au bout, on pourrait dire que cette personne a induit toute la copro en erreur afin d'en conserver la gestion  Mais, bon ce n'est pas mon opinion (ni celui des autres copros) donc je ne vais pas l'attaquer sur ce sujet là ^^
bref, j'essaye de le joindre depuis hier, mais je crois qu'il fait une attaque quand il voit mon nom s'inscrire sur son téléphone :)
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Édité par - gonzoyumo le 02 févr. 2012 16:43:34 |
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Posté - 02 févr. 2012 : 17:11:17
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gonzoyumo : 414/1003 èmes , ce copropriétaire n'est donc pas majoritaire dans votre résidence.
Le changement du total des millièmes peut s'expliquer par la création d'un lot de copropriété de 3/1000 èmes, mais ce qui parait très peu.
La totalité des tantièmes est bien 1003/1003 et non 1000 èmes, si la somme des tnantièmes est 1003. La coquille possible, à vérifier, est les 1000 èmes et non les 1003.
D'ou sort donc ce 3/1000 èmes !!! La création d'un mot de copro. passe par un accord de l'AG MAIS vous n'avez pas eu d'AG. !! Etes vous bien certain qu'aucune AG fût convoquée dans ces 10 ans ???
Le notaire est faché ??? aors qu'il a établi des actes de ventes sans rien vérifier, sans demander d'état daté, des copies des PVs, ...... Il n'a pas à être faché, il a été très incompétant en fermant les yeux !!!
gonzoyumo : "Soit il accepte volontier que je le décharge des ces tracas de paperasse => cool
Soit il refuse parce qu'il a qqc à cacher, parce qu'il se vexe ou pour tout autre raison => pas cool"
Ne partez pas sur de telles considérations !!!! Rien n^'est cool et rien ne va être cool avec ces changements !!!
Il s'agit d'appliquer la loi , ET aussi de gérer cette copropriété. VOus n'avez aucune asurance pour votre SDC, imgainez une tuile qui blesse gravement un passant !!!! Pas cool, c'est sur !!! mais vous allez devoir TOUS payer des dizaines de milliers d'Euros de DI, des avocats pour défendre ce SDC fantomes, .....???? Rien à voir avec 1 ou 2000 € pour demander un AJ !!!!
Quelles sont les charges communes de votre immeuble : eau, électricité, chauffage, entretien des escaliers, ascenseur, entretien des espaces verts, assurance du SDC, fermeture, ........ Que payait donc ce COpropriétaire ??
Qui a rédigé votre RDC ?
gonzoyumo : "il sera la brebis gâleuse qui nous aura poussé à aller au TGI."
Pas du tout !!!!! TOUS les copropriétaires sont responsables de cette situation, sauf vous, le nouveau, qui faites bouger les choses. TOUS les anciens ont laissé cette copropriété dans une situation hors la loi !!! Pas seulement ce seul copro. avec ces 414/1003 èmes.
Si vous l'attaquez de cette manière, cela ne réglera pas le problème. car il lui suffira de réunir UN autre copro pour devenir majoritaire et bloquer quelques votes.
Je reste persuadé que la seule solution est l'AJ; et vous serez élu syndic bénévole sans avoir à régler ces problèmes avec les anciens copros.
N'oubliez pas que vous serez remboursé des frais d'avocats intégralement par le SDC !!!!
Si ce copro. ne vous répond plus, vous prenez un gros risque de voir cette AG annulée par le tribunal sur sa demande et il a 100% de chances de gagner, cette AG est convoquée par une personne sans mandat pour le faire !!!! , et en plus cela va demander plus d'une année et des frais d'avocats pour tout le monde !!!!!
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gonzoyumo
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Posté - 02 févr. 2012 : 17:37:22
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- je n'ai pas souvenir d'avoir dit qu'il était majoritaire, mais il pèse lourd. (Encore que, l'art. 25-1 nous sauverait de son opposition dans certaines conditions)
- le RDC a été rédigé en 2000 par le notaire, suite à la restauration de l'immeuble et sa division en lots par ce propriétaire.
- il y a bien 1003 tantièmes lorsqu'on additionne les tantièmes de chaque lots, mais, au bas du tableau récapitulatif, il est inscrit le total 1000/1000. Il y a donc certainement eu une erreur de frappe dans un des lots. J'ai contacté le notaire pour lui demander d'où cela venait, et il va regarder ce qui a été publié au fichier des hypothèques pour vérifier.
Mais il est clair qu'aujourd'hui, la répatition doit se faire sur 1003 tantièmes, et que nous ne pourrons revenir à 1000/1000 qu'avec l'unanimité des Copros lors d'une AG. J'en profiterai demander les autres modifications du RDC en même temps, et tenter de négocier les tarifs auprès du notaire s'il s'avère que l'erreur de "recopie" des tantième a été publiée. Mais, chaque chose en son temps.
- dire qu'il était "fâché" était une expression, car même un notaire, extérieur à la copro et devant faire preuve d'un minimum de connaissance et respect de la loi, n'en tiens pas compte :)
- je parle de brebis gâleuse, s'il est le seul à s'opposer à ce qu'on remette les choses sur les rails.
- il ne me répond pas car il travail aussi sans doute :) un peu de légèreté dans ces soucis ne fait pas de mal... Encore une fois, je ne ferai l'AG qu'avec la confirmation de son accord :) et s'il la joue "à la sournoise" et s'y oppose quand même, on le saura dans les 2 mois qui suivront l'AG... donc sur 1 an, je ne suis pas à 2 mois près...
j'ai bien compris que seul le passage par un AJ avait valeur à vos yeux. Je le reconnais également d'un point de vue purement légal, c'est mon ultime recours et je n'hésiterai pas à m'en servir. Mais, sans vouloir vous offenser, je vous demande de bien vouloir m'aider dans cette alternative que j'essaie de mettre en place avec l'ensemble des copropriétaires, et non de me rabâcher qu'il faut passer par un AJ. Je vous ai entendu :)
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Édité par - gonzoyumo le 02 févr. 2012 17:43:30 |
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Posté - 02 févr. 2012 : 18:53:17
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philippe388 citation: j'ai bien compris que seul le passage par un AJ avait valeur à vos yeux.
pas du tout !!! je vous donne mon avis, car je crois que allez droit dans le mur en croyant TOUS les autres copros acquits à votre cause !!! en copropriété les surprises sont grandes. On ne peut JAMAIS savoir ce que les autres vont voter !!!
Il n'y a pas que dans la copropriété d'ailleurs, souvenez vous de la surprise Lepen !!!!!
Les paroles s'envolent, les écrits restent !!!! 
Attention, pas trop de naiveté. Cette AG est illégalement convoquée, ne l'oubliez pas.
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Posté - 02 févr. 2012 : 18:58:31
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gonzoyumo : Quelles sont les charges communes générales de votre immeuble : eau, électricité, chauffage, entretien des escaliers, ascenseur, entretien des espaces verts, assurance du SDC, fermeture, ..... ??? Que payait donc ce copropriétaire ??
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gonzoyumo
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Posté - 02 févr. 2012 : 19:19:20
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- toujours la même réponse : si un seul d'entre eux fait faux bond et demande l'annulation, tant pis, j'aurais perdu mon temps, quoique, tous ces renseignements me passionnent et ce sera toujours ça d'acquis pour le futur :) Mais au final cette personne devra payer un bout du TGI + AJ + éventuellement un syndic pro après... donc vraiment pas malin, j'insisterai fortement sur ce point lors de la réunion.
- les charges sont : eau des communs (compteurs individuels pour les logements), électricité des communs, ascenseur, assurance du SDC (vous parlez bien là de l'assurance multirisque de l'immeuble avec contrat au nom du SDC ?), entretien des escaliers et entretien des espaces verts.
L'immeuble est fournis en GAZ par une cuve de propane hors-sol dans la cours, il doit donc y avoir des charges de locations de cette cuve et certainement des compteurs divisionnaires auprès du fournisseur.
J'attends le détails de ces charges que le propriétaire va nous envoyer (un fichier excel) pour les justifier avec les tantièmes. Ne criez pas au scandale, je sais déjà que c'est une aberration :) Mais ça pourrait être pire, il pourrait simplement dire "Vous me devez tant".
Je me baserai d'ailleurs dessus pour monter le budget annuel, en y rajoutant une petite ligne pour les dépenses d'administration (dont, entre autre, inscription à l'ARC)
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Édité par - gonzoyumo le 02 févr. 2012 19:29:00 |
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Posté - 02 févr. 2012 : 19:36:39
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gonzoyumo : " donc vraiment pas malin, j'insisterai fortement sur ce point lors de la réunion."
????? drole de façon de réunir les copropriétaires
Un copropriétaire qui dénoncerait l'AG, qui paierait un avocat, qui demandrait un AJ, qui proposerait un syndic pro serait TOTALEMENT légitime dans ses choix !!!! Pourquoi trouver cela pas très malin !!!
Il désire simplement que la loi soit enfin respecter et préserver ses droits !!!
Vous trouvez cela pas très malin !!!!; mais vous désirez imposer votre point de vue sans écouter ou juger ceux des autres voisins !!!!
Dans la voix que vous avez choisi de convoquer vous-même une AG, je crois que vous commettez une erreur en vous lançant tout seul dans l'organisation de cette AG.
Vous devez préparer cela avec un ou deux autres copropriétaires. Vous devez préparer cet ODJ et le nouveau budget avec ces autres copros !!! Sinon vous continuez dans une gestion, plus cadrée peut-être , mais en maitre absolu, comme cet autre copropriétaire.
En présentant ce projet à plusieurs, vous aurez plus de chance d'arrivez à vos fins.
Pour l'assurance : c'est bien évidement celle du SDC et non du voisin !!! vous n'êtes pas assuré du TOUT !!!! l'urgence est aussi de ce côté.
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gonzoyumo
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Posté - 02 févr. 2012 : 19:58:44
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argh, décidément je dois mal m'exprimer...
ILS souhaitent éviter le passage par un AJ. JE veux bien faire l'effort de l'éviter. Mais comme je n'ai que leur parole et que je ne peux présumer de leur vote comme vous me le répétez, le couperet du TGI est mon assurance. Ce n'est pas du tout un état d'esprit de chantage "vous m'élisez, ou je vais au TGI", même si je le reconnais, au vu de la situation ça y ressemble. Je rappelle que je fais tout cela pour maintenir une bonne entente entre les copros.
Maintenant, si un seul d'entre nous demande l'annulation de cette AG, on retombe à la case départ.... Donc JE passerai par le TGI sans hésitations.
Sauf si le juge décide, en même temps que l'annulation de l'AG, de nommer un AJ car il aura vu la cata de la situation. Mais là ça ne me pose pas de soucis. Je ne comprend pas votre raisonnement... Vous craignez que du coup je me retrouve "dans le mauvais" camp (celui qui paiera les frais judiciaires), vis à vis du juge, si un autre copro demande un AJ à ma place ? Je pense qu'à ce moment là , ça se discutera quand même....
Je n'ai pas décidé ça tout seul, j'ai présenté cette solution à tous les copros, et je le leur fait confirmer par téléphone en leur expliquant bien les implications que cela représente.
Je ne convoque pas l'AG moi-même, j'envoie les papiers, mais j'ai informé tout le monde du contenu de l'ODJ, les ai invité à rajouter ce qu'il souhaite. Le budget que je vais monter sera uniquement pour avoir une estimation et un projet de résolution dans la convocation. Bien sûr qu'il sera discuté dans l'AG. Rappelez-vous, c'est l'AG qui décide ! Je ne fais que produire le minimum légal pour la convocation. Après je suis le seul à "rédiger" car aucun autre proprio n'a de volonté (temps/envie) pour lire les textes de lois, le RDC et tout ce qui est lié au fonctionnement légale de la copro.
Donc ce projet est entièrement présenté à tous les copros par mail, entretien téléphonique (sauf celle qui vit au RU et celui qui ne veut pas me répondre ne l'a eu que par email du coup). J'ai également mis en place un forum privé pour que chacun puisse communiquer de manière fiable et structuré sur n'importe quel sujet de la copro.
Je ne suis pas un tyran, mais il faut bien que qqn se bouge les fesses :) Je leur mache le travail au maximum pour l'AG
PS : Pour l'assurance, elle est au nom du SDC, il me semblait vous l'avoir dit, mais peut-être sur un autre de mes sujets ;)
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Gédehem
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Posté - 02 févr. 2012 : 21:20:56
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La SEULE solution sans votre cas c'est le passage par le TGI.
"Je ne convoque pas l'AG moi-même, j'envoie les papiers, mais j'ai informé tout le monde du contenu de l'ODJ, les ai invité à rajouter ce qu'il souhaite......"
L'autre piste, que j'ai déja avancé, c'est "l'AUTOCONVOCATION", certes hors des clous mais plus difficile à contester, tous étant d'accord. (tous, donc y compris l'ex-syndic).
Après avoir fait une note d'info, vous organisez une petite réunion (apéro !) au cours de laquelle vous rappelez la situation, et la nécessité de revenir dans le "droit chemin" (même si cela passe par une 'autoconvocation' sur le fond irrégulière).
Au cours de cette réunion vous élaborerez l'ODJ, qui devra dans l'immédiat se limiter aux questions essentielles afin de ne pas tout mettre par terre s'il y a contestation (hypothétique !). |
Édité par - Gédehem le 02 févr. 2012 21:21:46 |
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gonzoyumo
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Posté - 03 févr. 2012 : 01:19:28
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Mouais... Entre illégal et illégal... dans un cas comme dans l'autre s'ils peuvent demander l'annulation au TGI...je ne vois pas bien l'intérêt du coup.
et c'est déjà difficile de tous les réunir une fois :)
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