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gonzoyumo
Contributeur débutant
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 Posté - 04 févr. 2012 : 17:42:46
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Bonjour,
l'état descriptif de division de mon RDC, présente la répartition des tantièmes de la façon suivante :
Un descriptif de chaque lot portant son numéro de lot, sa description, sa référence sur le plan, sa quote-part générale ainsi que, pour certains lots, sa quote-part spéciale.
EXEMPLE :
citation: LOT NUMERO SIX - il comprend :
a) Un appartement de type T4 d'une superficie de 70.93M2 portant la référence 5 sur le plan.
b) les cinquantes six / millièmes des parties communes générales et notamment du sol (56/1.000èmes).
c) et les cent dix / millièmes des charges spéciales (110/1.000èmes).
également, au bat de cette liste exhaustive, un tableau récapitulatif reprend l'ensemble des informations avec les colonnes suivantes :
N° LOT, ETAGE DU SOL, NATURE DU LOT, QUOTE PART GENERALE, QUOTE-PART SPECIALE
Seuls les Lot principaux (logements) situés dans les étages se voient attribuer une "quote part speciale" dont la somme est égale à 1000.
Il est donc évident que cette clef de répartition appellée "quote-part speciale" concerne l'ascenseur...
Mais, nulle part on ne retrouve mention de celle-ci dans le reste du RDC...
Il y a un chapitre intitulé "définition des parties communes", qui cite l'ascenseur comme en faisant partie.
Il y a également un chapitre "Charges communes de l'immeuble, Etat de répartition des charges", lui même divisé en deux sous chapitres : "Charges générales" et "Charges diverses"
mais jamais on ne retrouve mention de ce qui est lié à ces charges spéciales...
comment peut-on donc légitimement attribuer ses quote-parts spéciales au paiement de certaines charges (celle de l'ascenseur) ?
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Édité par - gonzoyumo le 04 févr. 2012 17:44:06 |
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Posté - 04 févr. 2012 : 19:27:40
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gonzoyumo : A chaque jour de belles surprises !!! avez vous essayer d de faire un loto ? c'est le moment, il me semble !!!
Votre copropriétaire " patron-gérant-syndic-CS, ......" qui gère sans mandat votre coprorpéiét a peut-être une réponse ?
Chacun des copropriétaires remboursait les paiements des factures que proposait ce copropriétaire, MAIS sur quelles bases ? Aviez vous un " faux" appel de fonds ?? Un bout de papier dans vos BAL ??
Ce copropriétaire tenait il compte des tantièmes généraux, et non des charges spéciales ?? Ce qui voudrait dire que les copros du RDC ont payé plus de 10ans de charges spéciales alors qu'ils n'étaient pas concernés ???
Qui a payé cette ascenseur ?? Existait il avant la création du SDC ?? avez vous un sous sol ?
Beaucoup de question sans réponses dans votre résidence !!!
Imaginez ces coprorpiétaires réclamant le trop payé de ses charges spéciales ?? Mais à qui vont ils le réclamer car il n'y a pas de syndic, pas d'AG, ...... au prochains syndic qui va essayer de respecter enfin la loi ?
Avant de vous lancer dans cette convocation d'AG pour élir votre syndic bénévole, je pense qu'une étude complète du fonctionnement de votre syndicat, et des charges exactes et de leur répartition est plus que nécessaire !!! C'est une question importante à aborder lors de cette AG !!
Votre RDC est de plus imprécis.
Comme je lai déjà précisé, dès lors que parlerez d'argent, d'augmentation et de répartition de charges, les belles promesses téléphoniques ne tiendront plus.
Sans les copies des factures payées par ce copropriétaire, totalement irresponsable dans cette affaire, vous ne pourrez même pas faire un budget de fonctionnement sérieux !!!!!
gonzoyumo : bon courage pour vous lancez dans la gestion de cette copropriété !!! Si vous êtes élu syndic bénévole avec autant de flou artisitique dans les comptes et le RDC, n'oubliez pas que vous serez alors responsable de cette gestion 
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gonzoyumo
Contributeur débutant
78 message(s)
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 2
Posté - 04 févr. 2012 : 22:45:15
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Pauvre philippe388, vous devriez éviter mes posts, vous n'allez plus dormir :)
Effectivement, je continue de creuser et forcément, plus je creuse, plus je m'enfonce...
Nous n'avons pas d'appel de fond au sens de la loi. Par contre, le proprio-syndic a envoyé par mail à tout le monde le détails des charges 2011, avec les scan de toutes les factures associées à ses charges. Le tout réparti selon les TG (sauf pour l'ascenseur et sa ligne FT et l'eau froide) dans un beau fichier excel :)
A ce jour donc, les tantièmes généraux sont appliqués à toutes les charges, excepté :
- l'entretien de l'ascenseur ainsi que l'abonnement de la ligne téléphonique associée, imputés aux propriétaires des lots des étages uniquement, selon cette clé de répartition "quote-part spéciale"
- l'eau froide (hors communs), décomptée à partir des compteurs individuels.
Donc c'est pas mal déjà , hein (si on oublie le formalisme) :) Je pense qu'il procède ainsi depuis le début, mais je ne saurais vous le confirmer.
Comme je m'y attendais, la plupart des contrats sont au nom de sa SCI, ou en son nom en tant que représentant. D'autres, plus récents, sont au nom du syndicat, où il est mentionné comme représentant en tant que syndic bénévole (oui faux et usage de faux, cela dit je ne suis pas expert juriste, mais il n'y a ici aucune volonté de nous causer un préjudice...) et, encore une fois, les autres copros ont toujours été d'accord pour lui laisser gérer la copro (même si aucun papier ne le dit clairement).
Sinon, tout l'immeuble a été refais à l'époque ou cette personne, ou plutôt, sa SCI, était l'unique propriétaire de l'immeuble, l'installation de l'ascenseur y compris. Ce n'est qu'après qu'il a commencé à céder des lots et que donc la copro est née.
Ce qui m'inquiète ici, c'est que le RDC ne définit nul part quelles charges sont sensées être réparties selon cette quote-part spéciale.
Donc même si ça coule de source que c'est pour l'ascenseur, cela veut dire, que n'importe quel proprio (dont moi) soumis à l'entretien de l'ascenseur, pourrait refuser de les payer selon cette répartition ?
L'art 10 de la loi oblige tout même a répartir cette dépense selon l'utilité, donc impossible d'utiliser les tantièmes généraux => on arrive encore dans une impasse (une de plus)
Il faut donc revoir le RDC au plus vite sur ce point, nous sommes d'accord.
Je pense que finalement, je vais rajouter ces modifs à l'ODJ de la première AG.
Concernant ma responsabilité, elle ne sera engagé qu'à partir du moment où je serai (si je le suis) élu. C'est certainement être optimiste que d'espérer pouvoir tout régler d'ici là , mais l'assurance RC de l'ARC sera là si nécessaire, non ?
EDIT : non l'ascenseur ne dessert pas les sous-sols
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Édité par - gonzoyumo le 04 févr. 2012 23:35:50 |
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Posté - 05 févr. 2012 : 11:17:59
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gonzoyumo : Comme il n'y avait pas de syndic, pas de décisions d'AG, ..... TOUS les copropriétaires pouvaient refuser de payer leurs charges de copropriété !! Il n'y avait PERSONNE pour leur réclamer légalement !!!!
La copropriété a des règles, vous commencez à la comprendre, malgré cette AG que vous allez convoquer hors la loi !!!!
Vous désirez être le syndic bénévole, alors vous serez responsable de la gestion !!!! L'assurance de l'ARC ne va pas vous couvrir sur les fautes que vous allez peut être commettre ! Vous commencez déjà à convoquer une AG sans avoir de mandat pour le faire, c'est une première faute !!!! et si un copropriétaire vous attaque devant le TGI; ne croyez pas que l'ARC va faire quelque chose pour vous; vous n'avez aucun droit de convoquer une telle AG !!!
Avez vous contactez l'ARC sur votre problème d'absence de syndic depuis plus de 10 ans et un copro. qui a géré seul ce SDC sans aucun droit pour le faire ?
Ce copropriétaire a signé des contrats sans en tant que syndic bénévole sans être élu par une AG; cela est condamnable lourdemeent par un tribunal; nous sommes bien dans le faux et usage de faux !!! c'est du pénal.
Il a de plus touché des fonds d'autres copropriétaires qu'il a crédité sur son compte personnel !!
gonzoyumo : "Donc même si ça coule de source que c'est pour l'ascenseur"
ET alors, cela ne permettait pas à ce "personnage" de réclamer des charges aux autres copros.
gonzoyumo :" et, encore une fois, les autres copros ont toujours été d'accord pour lui laisser gérer la copro (même si aucun papier ne le dit clairement)."
Plus de 10 ans d'une telle gestion; bien évidement tous les copros sont aussi responsables de cet état de fait, mais ils n'ont pas signé des papiers au nom du SDC, ils n'ont pas éncaissé d'argent, ........
gonzoyumo : "Il faut donc revoir le RDC au plus vite sur ce point, nous sommes d'accord.
Je pense que finalement, je vais rajouter ces modifs à l'ODJ de la première AG."
Savez vous que les modifications d'un RDC se votent à l'Unanimité !!!
gonzoyumo : Vu l'étendu des dégats, je renouvelle mon conseil, passez par le TGI pour la nomination d'un AJ qui convoquera une AG afin d'élir un syndic. ET à ce moment là vous pourrez vous présenter comme syndic bénévole !!!
La moindre contestation d'un seul copropriétaire vous emmenera directement devant le TGI !!!! pas d'assurance pour vous couvrir de cette AG convoquée "hors la loi" !!!!
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gonzoyumo
Contributeur débutant
78 message(s)
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4
Posté - 05 févr. 2012 : 14:51:40
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Merci.
Je vous propose de retourner dans le sujet initial pour continuer cette conversation. |
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mespres
Contributeur vétéran
1499 message(s)
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Posté - 06 févr. 2012 : 07:51:13
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Vous avez deux solutions:
-Expliciter en AG une lecture du RdC (rien à voter, l'AG ne peut pas voter le changement du RdC)
-faire voter la refonte du RdC par un notaire.
La première solution n'est pas viable : elle fonctionne tant que tout va bien. La deuxième est chère, mais c'est la seule façon d'être propre. Il faut vous rapprocher d'un notaire, pour qu'il vous fasse un devis, que vous voterez en AG. |
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quote-part spéciale dans EDD mais non définie 
