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alan2
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 Posté - 17 févr. 2012 : 16:08:12
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Je souhaite vous soumettre le problème suivant :
En 2006 j’ai acheté un appartement dans une copropriété datant de 1967.
Je me suis aperçu l’année dernière que la clef de répartition des charges était différente de celle figurant sur le Règlement de Copropriété ainsi que sur celle figurant sur mon acte de propriété.
J’ai demandé des explications au syndic qui m’a fait la réponse suivante :
« Une assemblée générale de 1978 a modifié la grille de répartition des charges, mais malgré la demande figurant sur le procès verbal, cette modification n’à jamais été publiée ni enregistrée. »
Quand au syndic, il m’indique que son mandat débutant en 2003 il s’est contenté d’appliquer cette clef fournie par son prédécesseur sans en vérifier la validité.
Le syndic m’affirmant que tout est normal puisque la décision n’a jamais été contestée en 1978 ni depuis.
J’ai décidé d’agir en proposant pour l’AG de mars 2012 les 2 résolutions suivantes.
1) Première résolution
Voulez vous modifier le règlement de copropriété et faire appliquer la clef de répartition des tantièmes de charges, validée par l’assemblée générale de 1978, mais jamais enregistrée et publiée.
La modification de cette clef devra être conforme aux dispositions de la version consolidée de la loi N°65- 557 du 10 juillet 1965, ainsi qu’enregistrée et publiée.
2)Deuxième résolution
Voulez vous, sans modification du règlement de copropriété, faire appliquer la clef de répartition qui figure au Règlement de Copropriété initial de 1967.
Mes questions sont les suivantes :
-A quelle majorité l’AG doit voter chacune des résolutions.
-Dans le cas ou les deux résolutions n’obtiendraient pas la majorité requise, la solution est elle de demander au juge de dire quelle clef le syndic doit appliquer et si oui quand dois je intervenir.
-Le syndic peut il de sa propre autorité faire enregistrer aujourd'hui la résolution de 1978, pour valider et la rendre opposable aux copropriétaires qui ont acquis leurs lots entre 1978 et aujourd'hui.
Avec mes remerciements anticipés pour votre analyse et vos conseils.
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Posté - 17 févr. 2012 : 16:39:49
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citation: A quelle majorité l’AG doit voter chacune des résolutions.
toute modification de clés de répartition doit se faire à l'unanimité !!!
citation: Article 11
Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.
A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.
Pour votre part, ayant acheté un 2006, seul le RdC de 1967 qui a du vous être remis par votre notaire, vous est opposable.
Si le syndic fait enregistrer et publier la résolution de 1978, alors elle vous sera opposable comme à tous nouveaux acquéreurs.
citation: Dans le cas ou les deux résolutions n’obtiendraient pas la majorité requise, la solution est elle de demander au juge de dire quelle clef le syndic doit appliquer et si oui quand dois je intervenir.
mais le juge dira que la clé existante au RdC liée aux actes de propriété est applicable.
Le mieux est que le syndic fasse enregistrer et publier la résolution de 1978. |
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JB22
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 2
Posté - 17 févr. 2012 : 18:07:13
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De rambouillet
"toute modification de clés de répartition doit se faire à l'unanimité !!!"
et plus loin:
"Si le syndic fait enregistrer et publier la résolution de 1978, alors elle vous sera opposable comme à tous nouveaux acquéreurs."
Rien ne dit que la résolution de 1978 a été votée à l' unanimité...
Pour l' instant ***alan2 (identifiant modifié à la demande de son titulaire*** n' a pour information que:
"la clef de répartition des charges ........ figurant sur le Règlement de Copropriété ainsi que sur celle figurant sur mon acte de propriété."
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Posté - 17 févr. 2012 : 18:56:04
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citation: Rien ne dit que la résolution de 1978 a été votée à l' unanimité...
certes, mais personne ne s'y est opposé, donc elle peut s'appliquer si elle est enregistrée et publiée... à ceux qui étaient propriétaires à l'époque et ayant été convoquées légalement à cette AG.
Donc on ne peut avoir 2 systêmes existants, dont l'un perdure sans "réclamations" (apparemment) depuis 34 ans !!!
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alan2
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 Posté - 17 févr. 2012 : 19:45:53
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Merci à Rambouillet et à JB 22 pour leurs contributions.
Effectivement la résolution votée en 1978 ne l'a pas été à l'unanimité.J'ai lu que même en cas de défaut de majorité une décision non contestée dans les 2 mois était quand même applicable.
Je trouve un peu difficile à avaler qu'une telle résolution puisse après 34 ans être du seul fait d'un syndic (qui au deumeurant ne s'est même pa |
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Posté - 17 févr. 2012 : 19:53:47
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citation: Effectivement la résolution votée en 1978 ne l'a pas été à l'unanimité.J'ai lu que même en cas de défaut de majorité une décision non contestée dans les 2 mois était quand même applicable.
en théorie, applicable seulement aux propios à l'époque de l'AG.
Sauf..... si dans l'état daté, le syndic a fait état de cette modification non publiée, et si le notaire vous l'a expliqué et mise dans l'acte notarié, ce qui ne semble pas être vos cas.
Donc on serait dans l'absurde :
* les anciens proprios paient sur la nouvelle clé
* les nouveaux sur l'ancienne clé
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alan2
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Posté - 17 févr. 2012 : 19:57:00
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j'ai envoyé par erreur sans finir ni corriger.
au demeurant ne s'est même pas préocupé lors de sa prise de fonction si la nouvelle clef de répartition était publiée.Il n'a pas du non plus lire le reglement de copropriété) il lui suffit donc de faire enregistrer cette résolution pour qu'elle soit opposable à tous.
Sans connaitre cette possibilité offerte au syndic j'avais donc décidé de soumettre à l'AG les deux possibilités, sachant que sur 80 copropriétaires il y a au moins une trente ayant achetés après 1978.
Maintenant si le syndic ne fait pas enregistrer et que l'AG vote de façon négative sur les 2 résolutions (il y a environ 40 copros favorables et autant défavorables.
Cela peut se finir devant le juge ? |
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alan2
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Posté - 17 févr. 2012 : 20:02:13
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pour ma part rien ne figure dans l'état daté, ni sur mon acte et de toute façon aucun renseignement du notaire car la résolution n'etait ni enregistrée ni publiée.
Je souhaite que les choses soient claires car ce non enregistrement et ce problème ne facilite pas en cas de revente.Ce sera mon argumentation lors de l'AG.
Quand à moi je compte montrer le peu de professionalisme du syndic et surtout inciter les copros concernés à lui demander de revenir sur les charges (je crois maxi 10 ans)
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JPM
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Posté - 18 févr. 2012 : 23:00:55
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Vous pouvez en principe demander la rectification de vos comptes de charges depuis la date de votre acquisition jusqu'Ã maintenant.
Le trop payé sera réparti entre les autres copropriétaires comme ils l'entendront.
Ceci avant tout pour forcer le syndic et les copropriétaires à bouger.
Car vous ne nous avez pas indiqué la nature et l'importance de l'écart et il semble que personne ne s'est préoccupé d'aller relire le PV de l'époque. Il y avait peut être une raison valable à cette modification.
Il ne s'agit certainement pas des charges communes générales mais d'une catégorie comme l'ascenseur ou le chauffage. Sinon, il y aurait eu une différence au dénominateur des tantièmes de copropriété qui aurait attiré l'attention du notaire, voire au numérateur lui-meme s'il y a eu conversion en millièmes ou dix millièmes.
Alors : de quoi s'agit-il exactement ?
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alan2
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Posté - 19 févr. 2012 : 09:08:38
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Concernant l'écart par rapport au RDC de 1967 il est pour mon lot de 7% et uniquement sur les charges générales.
En 1978 dans cette copropriété composée de deux batiments, dans le bat2 où se trouve mon lot, il y avait de grands appartements auxquels étaient attachés des studios appelés dans le RDC "chambre de domestiques" dans le RDC ces studios ne pouvaient être dissociés des appartements lors d'une vente.
Les copros de l'époque ont décidés de sortir ces "studios" en les rendant indépendants pour les vendre.
De plus ce bat 2 se trouvant plus en hauteur et ayant une vue sur la mer, ils ont décidés de modifier les tantièmes de charges générales.
Ce nouveau calcul de tantièmes ayant été fait par des non professionnels, mon soucis,est que je souhaite que tout cela soit clair et précis et surtout conforme à ce qui se fait actuellement.
J'avais pensé peut être à tort qu'en proposant ces deux résolutions la première n'aurait pas de chance d'être validée puisqu'il faut l'unanimité et que la deuxième pourrait passer. Ensuite le syndicat aurait loisir le faire établir un nouveau calcul de tantièmes en faisant les choses normalement.
Je ne souhaite pas me faire imposer en 2012 des calculs de tantièmes de charges décidés il y a 34 ans et surtout qui ne me sont pas opposables, sans que je puisse voter pour mon lot. |
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JPM
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Posté - 19 févr. 2012 : 11:17:42
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S'agissant d'une modification des tantièmes de copropriété des parties communes vous pouvez opposer l'inopposabilité à votre égard d'une modification des tantièmes de copropriété non publiée et faire valoir la mention des tantièmes figurant dans votre acte d'acquisition.
Vous effectuez alors le paiement des charges en fonction de la quote-part indiquée dns votre acte.
Vous attendez ensuite que le syndic tente le recouvrement de la différence.
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Posté - 19 févr. 2012 : 11:41:44
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***alan2 (identifiant modifié à la demande de son titulaire*** :" il est pour mon lot de 7% et uniquement sur les charges générales."
Cela n'est pas négligeable; et il n'y a aucune raison juriqique ou autre à vous opposer si vous réclamez le trop perçu.
Normalement, vous pouvez réclamer 10 ans de charges trop perçues.
De plus cette modification de charges générales faites par des non-pro, sans calcul d'un géomètre, non votée à l'Unanimité, ET non déclarée, ne peut pas vous être appliquée.
Vous parlez que des charges générales, mais cette grille doit également être appliquée pour les comptes travaux; à vérifier.
***alan2 (identifiant modifié à la demande de son titulaire*** :" mon soucis,est que je souhaite que tout cela soit clair et précis et surtout conforme à ce qui se fait actuellement."
SI vous désirez que tout c'est clair, alors mettez les pids dans le plat, en informant le syndic que votre compte personnel de charges est erroné, que vous demandez le remboursement des 7 années de trop-payé, et que vous appliquerez la bonne grille de 1967 sur vos prochains paiements.
Le syndic ne peut pas vous dire que les comptes ont été adoptés par l'AG depuis 1978, car cela ne vaut pas pour les comptes de charges personnelles !!!
***alan2 (identifiant modifié à la demande de son titulaire*** : "Le syndic m’affirmant que tout est normal puisque la décision n’a jamais été contestée en 1978 ni depuis."
C'est facile de se debarrasser du bébé, mais c'était au syndic de faire les choses correctement en créant des nouveaux lots avec un calcul fait par un géomètre ET publiée cette modification de l'EDD. Le nouveau syndic est maintenant responsable des erreurs de son prédécessuer !!!
C'est de sa responsabilité que cette modif. n'a jamais été publiée; il doit prndre les bonnes décisions et ne pas vous balader avec un GROS mensonge, et vous rembourser le trop-payé !!!!!
Pas de gentillesse à avoir dans ce dossier; Le syndic doit appliquer le RDC et rien d'autre.
Faites donc le calcul pour les copors qui ont acheté en 1980, soit plus de 30 ans d'erreur de charges persos. ILs seront très heureux d'apprendre que le SDC leur doit quelques cnetaines d'euros;  |
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alan2
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Posté - 19 févr. 2012 : 15:28:27
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Un grand merci à tous les contributeurs pour leurs analyse et leurs conseils. |
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Modification des tantièmes de charges 
