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 Posté - 23 févr. 2012 : 14:17:51
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Bonjour,
Notre copro tente d'établir un nouveau règlement de copro pour mettre en conformité les charges d'ascenseur, préalablement au vote des travaux pour la mise aux normes de celui-ci (datant de 1955). Un géomètre a mesuré tout l'immeuble et a proposé une nouvelle grille des tantièmes généraux, d'escaliers et d'ascenseur. En ce faisant, il a révélé l'existence de mezzanines (ayant plus de 1,80m sous plafond) au-dessus de 3 magasins au rdc dont le règlement de copro d'origine (datant de 1950) ne parle pas (et qui n'ont fait l'objet d'aucune approbation en AG).
- Est-ce que la construction de ces mezzanines (probablement réalisées après 1950, mais sans preuves) aurait dû faire l'objet d'une modification de l'état descriptif de division et d'une modification des tantièmes généraux ?
- Suite au travail récent du géomètre, la superficie de ces mezzanines doit-elle être rajoutée maintenant à la superficie des magasins, avec modifications des tantièmes ?
- Le cas échéant, l'approbation de ces tantièmes généraux modifiés exige quelle majorité en AG ?
- Le travail du géomètre ayant établi des millièmes d'escaliers en fonction des surfaces pondérées, alors que le règlement de copro d'origine n'établissait que des tantièmes généraux, serait-il conforme à la loi d'intégrer ces millièmes d'escaliers dans un nouveau règlement de copro ?
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Édité par - anchorpoints le 23 févr. 2012 14:19:57 |
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Posté - 23 févr. 2012 : 15:09:45
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n'auriez vous pas un syndic qui chercherait à se faire de l'argent.... 
en effet, la modification des tantièmes telles que vous la décrivez, nécessitent l'UNANIMITE, pensez vous cela possible ?
citation: Article 11
Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.
A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.
subsidiairement, les mezzanines, à priori, n'ont pas à être déclarées donc n'entrainent pas de modifications de tantièmes (sauf si l'unanimité de l'AG l'accepte  ).
Toutefis, si ces mezzanines ont un point d'ancrage sur un mur commun, elles auraient du faire l'objet d'une demande d'autorisation de travaux, sans pour autant influer sur les tantièmes.
citation: Article 25
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24 ;
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes...........
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Posté - 23 févr. 2012 : 21:05:49
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"n'auriez vous pas un syndic qui chercherait à se faire de l'argent...."
Merci pour votre réponse, mais je ne comprends pas le sens de votre question : pouvez-vous m'expliquer svp ? |
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Posté - 24 févr. 2012 : 07:40:34
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tout le travail que vous faites faire pour la modification des tantièmes n'aboutit à rien dans 99,5% des cas, car il faut l'unanimité des voix, soit 100%, pour les modifier.
Or l'unanimité n'est jamais obtenu dans 99,5% des cas !!!! mais pendant ce temps le syndicat dépense de l'argent : honoraires spécifiques du syndic + géomètre dont la "rentabilité" n'existe que dans 0,5% des cas !!! |
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Posté - 24 févr. 2012 : 07:42:53
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suite ;
lorsque ce projet a été lancé est ce que votre syndic dans son role de conseil) vous a averti que la décision devrait être prise à l'UNANIMITE !!!
si OUI, le SDC est le cas exceptionnel où on obtient facilement l'unanimité.
si NON, votre syndic a qui vous payez des honoraires, ne vous a pas conseillé (ou déconseillé  ). |
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Posté - 24 févr. 2012 : 10:02:37
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Le problème tient aux annexions sauvages et autres irrégularités (création de lot fictif...) dans notre immeuble depuis 40 ou 50 ans au moins. Nous avons changé de syndic pour essayer d'établir un climat plus sain. Devant mettre aux normes notre ascenseur, notre nouveau syndic nous a conseillé de 'mettre tout à plat', c'est à dire de faire un nouveau règlement de copropriété.
Jusqu'à aujourd'hui, les charges d'ascenseur sont réparties selon un barème qui, tout en ayant été voté en AG, n'est pas considéré comme règlementaire et n'a pas été déclaré au bureau des hypothèques (le faut-il d'ailleurs ?). Notre syndic craint que le vote des travaux avec un tel barème ne soit pas légal...Or, il y a urgence à faire ces travaux !
Il y a eu également une assignation en référé et une ordonnance du tribunal contre un des copropriétaires et contre la copropriété au sujet d'une chambre de bonne annexée clandestinement, pour laquelle le propriétaire officiel paie toujours des impôts (et des frais, qu'il refuse), alors que la chambre de bonne en question est intégrée à l'appartement d'un autre copropriétaire...
La régularisation de ce problème semble en bonne voie, l'assignation s'étant révélée infondée, car le travail du géomètre a révélé que l'annexion était le fait d'un autre copropriétaire...Il n'empêche que le copropriétaire assigné à l'origine refuse de payer ses charges depuis 3 ou 4 ans.
Nous sommes donc dans une situation qui doit être assainie. Le vote à l'unanimité semble difficile, comme vous le dites. Vous avez l'air de dire aussi que la construction de mezzanines ne modifie pas les tantièmes. Un des sujets précédents sur ce site (http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=24843) semble dire le contraire.
Le géomètre nous a dit que la construction de ces mezzanines aurait dû être déclarée. Concrètement, la non déclaration de ces mezzanines se traduit, dans le cas d'un des magasins, par le fait qu'il a à peu près la moitié des tantièmes qu'il devrait avoir s'ils étaient calculés en fonction des surfaces pondérées (suivant les calculs du géomètre).
Le moins que l'on puisse dire c'est que cette situation, basé sur le flou des tantièmes datant de 1950 non fondés sur les surfaces, ne favorise pas l'entretien de l'immeuble. La loi Carrez a introduit la nécessité de faire figurer les superficies des appartements dans les actes de vente, n'est-ce pas ? On pourrait penser alors que la 'mise à plat' des tantièmes donnerait à la copropriété de meilleures chances d'entretenir l'immeuble à l'avenir, sur la base d'une répartition équitable des charges. Cette mise à plat n'entraînerait pas de très grosses différences en argent (sauf pour le magasin en question, qui paierait des charges supplémentaires d'environ 250€ par an). Et ne mettrait-elle pas l'immeuble en conformité avec les lois qui ont été votées après 1950 ? |
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nefer
Modérateur
14629 message(s)
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 Posté - 24 févr. 2012 : 10:47:26
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vous mélangez les questions liées à la copropriété et celles liées à l'urbanisme.
si la chambre de bonne est un lot de copropriété, il y a obligatoirement un propriétaire
il aurait fallu commencer par prendre l'EDD et faire le point avec la fiche immeuble pour vérifier qui est propriétaire de quoi.
ensuite le syndic aurait du mettre à l'ODJ une ou des résolutions pour assignation en restitution de parties communes si des parties communes ont été annexées....ce qui aurait permis d'engager la négociation si les "fautifs" souhaitaient acheter ces parties communes |
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Posté - 24 févr. 2012 : 11:39:58
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citation: Initialement posté par nefer
vous mélangez les questions liées à la copropriété et celles liées à l'urbanisme.
si la chambre de bonne est un lot de copropriété, il y a obligatoirement un propriétaire
il aurait fallu commencer par prendre l'EDD et faire le point avec la fiche immeuble pour vérifier qui est propriétaire de quoi.
ensuite le syndic aurait du mettre à l'ODJ une ou des résolutions pour assignation en restitution de parties communes si des parties communes ont été annexées....ce qui aurait permis d'engager la négociation si les "fautifs" souhaitaient acheter ces parties communes
@nefer : merci pour votre contribution.
L'affaire de la chambre de bonne est en voie de résolution. C'est à dire que les "fautifs" ont été identifiés et il n'y a pas d'obstacle apparent à ce que tout le monde se mette d'accord.
Le géomètre a été engagé à l'origine pour que les tantièmes ascenseurs soient refaits en fonction de la superficie de chacun des propriétaires concernés.
De façon plus fondamentale, il s'agit de modifier le règlement de copro de sorte qu'il tienne compte des réalités d'aujourd'hui, y compris après les différentes annexions, constructions, etc. Cela suppose sans doute un nouvel EDD. |
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Posté - 24 févr. 2012 : 13:06:42
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anchorpoints : Mais qui va payer ce nouveau RDC ???
Des copros ont annexé des aprties communes Sans accord de L'AG? d'autres ont fait des trvaus sans accord de l'AG, ...... tout le monde est d'accord ??? mais d'accord sur quoi ??? Il n'y a que l'AG qui adoptera ou non des demandes portées à l ODJ !!
QUI va demander ces régularisations ?? les copros qui ont "volé" des parties communes ? les voisins, le syndic ??
Si l'AG adopte à postériori l'annexion des parties communes, leurs ventes, .... c'est aux copropriétaires concernés de payer la TOTALITE des frais de modification du RDC et de l'EDD !!!
ET toute modification du RDC et de l'EDD se vote à l'Unanimité !!!
VOtre problème ancien ne sera pas si simple à régler. les discussions dans les escaliers ou le hall de l'immeuble ne sont pas des décsions de l'AG !!!
Je suis un copropriétaire dans votre SDC et j'ai toujours respecté la loi de la copropriété et le RDC contrairement à certains autres copropriétaires, je refuserai de payer les frais de modifictaion du RDC, je demanderai que les parties communes doivent être rendues si ces mêmes copros ne paient pas le prix et TOUS les frais de modification du RDC - géomètre, actes notariés, modif. du RDC, dépot aux hypothèques, ..... , quelques milliers d'euros. |
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Posté - 24 févr. 2012 : 16:08:31
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Si je me suis adressé à ce forum, c'est que je suis conscient que l'affaire est compliquée !
"tout le monde est d'accord ??? mais d'accord sur quoi ???" : d'accord pour régler le problème de la chambre de bonne (et quelques parties communes) annexées dans un appartement qui existe depuis 1983 au moins. Il y aura des cessions à l'€ symbolique (en AG pour ce qui est des parties communes).
L'AG a demandé le travail du géomètre, sur conseil du syndic, pour pouvoir voter nos travaux d'ascenseur en bonne et due forme. Le problème des constructions sauvages et des annexions s'est greffé par dessus. Il y a probablement eu des collusions entre des copropriétaires, au moins un cabinet de notaire, et l'ancien syndic. Cependant, notre intention c'est de négocier la régularisation, pas de poursuivre quiconque. Comme je l'ai dit, cela ne concerne pas de très grosses sommes. Ce n'est pas non plus une grosse copro.
Il est vrai, cependant, que la régularisation va coûter de l'argent. Déjà , au moins 4400€ pour le géomètre. Ceux qui ont "fauté" ne vont sans doute pas l'admettre. L'un d'eux, qui a lancé la fausse assignation, va sortir de la copro en réglant son affaire. Celui qui va régulariser paiera son notaire. Ce sont des personnes d'un certain âge, qui veulent laisser une succession sans problèmes de ce genre.
Quant à la modif du RDP et de EDD, c'est la copro qui va devoir payer. Cependant, nous allons devoir imaginer un plan B, au cas où l'unanimité ne serait pas atteinte. Là encore, c'est pour cela que je m'adresse à vous.
Merci encore pour vos remarques et vos conseils. L'immeuble se dégrade depuis des décennies, en grande partie à cause de l'égoïsme et du manque de sérieux. Un nouveau RDC devrait être un premier pas vers une gestion plus positive. |
Édité par - anchorpoints le 24 févr. 2012 16:12:56 |
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Posté - 24 févr. 2012 : 17:24:38
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anchorpoints :" L'AG a demandé le travail du géomètre, sur conseil du syndic, pour pouvoir voter nos travaux d'ascenseur en bonne et due forme."
MAIS la grille des charges actuelle du RDC est la seule applicable tant que le RDC n'est pas modifié, et cela c'est à l'Unanimité !!!
Comme l'a dit Rambouillet, votre syndic vous a mal conseillé, ou plutot donner une explication erronée !!!
Ce syndic aurait d'abord du depuis longtemps faire respecter le RDC aux contrevenants !!!
anchorpoints :"Quant à la modif du RDP et de EDD, c'est la copro qui va devoir payer "
ET NON !!!
Faire payer le SDC des frais sur des dossiers de copropriétaires qui déssirent acheter des parties commines n'est pas normale !!!
Sans ces copropriéatires, l'EDD ne devait pas être modifié. C'est donc à ces copros que l'AG doit voter l'affectation de tous les frais !!!
Céder les parties communes à ces copros non respectueux des lois et du RDC pour 1 € symbolique, et ensuite passer la facture à tous les copros, je doute qu'ils soient TOUS d'accord. !!!
Moi je refuserai ce genre d'arrangement qui confortera les magouilleurs et les copros sans scrupules de continuer à ne rien respecter !!!
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Gédehem
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Posté - 24 févr. 2012 : 17:58:17
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Sur le peu d'éléments présentés par Anchorpoints, qui plus est imprécis et mélamgés, il en ressort à priori qu'il y a là du "n'importe quoi", en raison sans doute d'une incompétence de ce syndic face à une masse de divers problèmes nés d'une gestion passée désastreuse.
Concernant une grille "ascenseur" : soit elle existe, soit elle n'existe pas .
Si elle existe, en quoi serait-elle illicite ?
Si elle n'existe pas, qu'elles sont ses modalités de calcul ?
Par nature, un escalier fait partie" du gros œuvre de l'immeuble, au même titre que la toiture et les fondations. Ils sont donc indistinctement "partie commune" sans possibilité de faire référence à un critère "utilité" : que dit votre RDC actuel ?
D'une façon générale, la modification des tantièmes généraux tels qu'ils existaient à la création de la copropriété sont immuables. Une modification impose un vote à l'unanimité de tous (L.art.5).
Ce n'est qu'à l'occasion de travaux de modification ou d'extension d'un lot que les tantièmes de celui (ou de ceux) concerné peut être modifié, par ajout de tantièmes.
Les autres lots, non concernés, ne changent pas.
Les frais entrainés par la publication (obligatoire) de ces modifications est à charge des copropriétaires bénéficiaires des travaux, des extensions. Pas les autres.
A l'évidence, sur ce qui est indiqué, cette affaire est très mal engagées, sans aucune conformité et cohérence. Il est question de "personnes agées" : on les "roulerait dans la farine" que je n'en serais pas surpris.
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Posté - 24 févr. 2012 : 18:55:31
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Le cout du premier paquet de farine est à 4 400 €
Ce sont des personnes d'un certain âge, qui veulent laisser une succession sans problèmes de ce genre.
Volià l'arguement avancé par anchorpoints !!! les petits vieux vont payer toute la palette de farine !!!!!  |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 24 févr. 2012 : 22:45:40
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Sans oublier le 'pétrin' ...... |
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Posté - 02 mars 2012 : 06:28:33
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citation: Initialement posté par Gédehem
Concernant une grille "ascenseur" : soit elle existe, soit elle n'existe pas .
Si elle existe, en quoi serait-elle illicite ?
Si elle n'existe pas, qu'elles sont ses modalités de calcul ?
Merci encore pour les commentaires des uns et des autres.
En fin de compte, une question cruciale nous paraît être : pouvez-vous nous dire s’il y a obligation pour les propriétaires des magasins du rdc de déclarer leurs mezzanines, qui devraient alors être comptées dans le calcul des millièmes ? Si oui, quelles sont les références des lois concernant cette obligation ? Votre sujet http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=24843 semble indiquer que la réponse est oui à la première question.
Concernant la grille des charges d’ascenseurs, en raison d’une ancienne grille selon laquelle un cabinet médical au 2ème étage payait 37 % des charges courantes d’ascenseur, ce qui était refusé par un nouvel acquéreur de cet appartement, la grille suivante fut adoptée en AG en 2005, « à la majorité du Syndicat » (sans préciser l’article de loi) :
1ère étage : ne paie rien, décidé par le propriétaire au moment de l’installation de l’ascenseur en 1955, en conséquence de quoi il n’y a pas d’ouverture de l’ascenseur à cet étage ;
2ème étage (un propriétaire): 10/70°
3ème étage (un propriétaire) : 10/70°
4ème étage (deux propriétaires) : 10/70° chacun
5ème étage (deux propriétaires) : 10/70° chacun
6ème étage (deux propriétaires de petits appartements, l’ascenseur n’atteignant que le 5ème étage) : 5/70° chacun.
Total des tantièmes d’ascenseur : 70/70°
Cette grille a été adoptée parce que cela tenait compte non seulement des superficies et de l’étage, mais aussi de l’utilisation réelle de l’ascenseur, en fonction du nombre de personnes habitant chaque appartement. L’alternative d’engager un géomètre avait été refusée à l’époque.
Aujourd’hui, nous sommes dans l’obligation de mettre aux normes notre ascenseur, et nous sommes déjà en retard. Nous avons changé de syndic parce que cela n’avançait pas.
Est-ce que la grille des charges d’ascenseur ci-dessus peut être considérée comme légale en vue des travaux de mise aux normes ? Il n’y a pas eu de dénonciation de la grille votée en 2005, mais un des petits appartements du 6ème ne paie aucune charge de l’immeuble (pas seulement d’ascenseur), prétextant que son vendeur lui avait dit qu’il n’aurait pas à payer de charges d’ascenseur. Notre syndic a pensé que la grille n’était peut-être pas légale, en nous disant qu’il y avait un risque de refus de payer lors du vote des travaux de mise aux normes de l’ascenseur, ce qui nous a amené à engager un géomètre.
S’il faut refaire une nouvelle grille des charges d’ascenseur, y a-t-il une méthode de calcul en fonction des tantièmes généraux établis à l’origine de la copropriété (avec des coefficients ?) ou faut-il partir des surfaces pondérées de chaque appartement (auquel cas il faudra sans doute utiliser les mesures du géomètre) ?
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nefer
Modérateur
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Posté - 02 mars 2012 : 08:32:50
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cette clé de répartition a t elle été publiée aux hypothèques ? |
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Posté - 02 mars 2012 : 08:36:01
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les mezzanines n'ont pas obligation d'être déclarées. rien n'empeche quelqu'un de vivre courbé pour avoir un étage dans son logement de 2,5 m de haut. Par contre, si cette mezzanine est supporté par des murs communs, elle aurait du faire appel à autorisation d'une AG, sans pour autant toucher aux tantièmes.
certes votre grille est illicite, mais ellel existe : il manque le degré d'utilité qui doit augmenté avec les étages il est donc frappé de nullité (cassation : 01-16.754), et dans ce cas, je dirai qu'une nouvelle grille serait à adopter à la mjorité 25.
L'AG peut décidé d'un coefficient de prise en charge de l'ascenseur suivant les étages qui augment avec les étages (ex 0 au RdC, 0,33 au 1er, 0,66 au second, etc...), ce qui donne un% d'utilité donc de paiement par étage. Ensuite les proprios de l'étage (simplifié chez vous) se répartissent les frais en fonction de leurs tantièmes de charges communes. |
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Posté - 02 mars 2012 : 10:40:53
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citation: Initialement posté par nefer
cette clé de répartition a t elle été publiée aux hypothèques ?
A ma connaissance, cela n'a pas été déclaré, sauf si l'ancien syndic l'a fait. Pour ma part, j'avoue que je ne savais pas que cela devait être déclaré. Avez-vous la référence de la loi ?
Merci. |
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Posté - 02 mars 2012 : 11:34:52
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une clé de répartition modifie ou complète un RdC. Pour que celui ci soit applicable aux nouveaux proprios il doit être publié, sinon ces nouveaux proprios ne peuvent avoir connaissance de cette clé et donc refuser de payer la charge correspondante...
citation: Article 8
Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
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Posté - 02 mars 2012 : 12:27:37
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Merci pour votre réponse.Je ne sais pas si je dois ouvrir un nouveau sujet, mais il y a une question qui découle des précédentes considérations.
Est-ce que la propriétaire du 1er étage, dont la mère avait refusé l'ascenseur à l'installation de l'ascenseur en 1955, doit participer aux charges des travaux de mise aux normes de l'ascenseur si nous ouvrons une porte à son niveau (la grille doit être changée de toute façon) ? En sachant que son appartement a la surface la plus importante de l'immeuble ; alors que l'ascenseur ne commence pas actuellement au Rdc, mais à l'entresol. Il y a 8 marches du Rdc jusqu'au premier accès à l'ascenseur, puis 24 marches jusqu'au 1er étage ; ensuite 25 marches entre les étages.
Au moment de la mise aux normes de l'ascenseur, y a-t-il obligation de rendre l'ascenseur accessible aux handicapés en ouvrant un accès de l'ascenseur au Rdc ? En fait, je ne suis pas sûr que cela soit techniquement possible, car les caves se situent tout de suite en-dessous du fond de la cage d'ascenseur au Rdc.
S'il s'avère que la copropriété est en droit de demander à la propriétaire du 1er étage de participer aux travaux de mise aux normes de l'ascenseur (que nous ouvrions ou non un accès au Rdc), et que l'AG vote de le lui demander, peut-elle tenter de faire annuler cette décision et ainsi retarder encore les travaux ? Il faut souligner que l'ascenseur est très vétuste...
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Posté - 02 mars 2012 : 13:01:38
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anchorpoints : "Est-ce que la propriétaire du 1er étage, dont la mère avait refusé l'ascenseur à l'installation de l'ascenseur en 1955, doit participer aux charges des travaux de mise aux normes de l'ascenseur si nous ouvrons une porte à son niveau "
Ce n'est pas aux copropriétaires de choisir de payer ou non des charges de copropriété.
anchorpoints : "Notre syndic a pensé que la grille n’était peut-être pas légale, en nous disant qu’il y avait un risque de refus de payer lors du vote des travaux de mise aux normes de l’ascenseur, ce qui nous a amené à engager un géomètre. "
Le syndic applique les grilles de répartition de l'EDD? et n'a surtout pas à penser que cette grille est " peut-être " illégale.
Le syndic applique la grille de répartition du RDC, et pas autre chose.
Si la grille modifiée en 2005 n'a pas été publiée aux hypothèques, elle n'est pas opposable aux copropriétaires d'avant 2005 !!!!
Votre syndic aurait du et DOIT s'occuper plus sérieusement de ce problème de grille de répartition; il n'a pas l'air d'y connaitre grand chose ( quand il parle de grille d'utilité pour les escaliers !!!) . A t'il lu votre RDC ???? A t'il consulté les anciennes décsions d'AG ??
Une mezzanine ne change pas les tantièmes, mais comme toutes les autres annexions et travaux sur les parties communes, l'autorisation de l'AG est OBLIGATOIRE !!! Malheureusement tous les syndics de votre résidence ont totalement " oublié " de fiare respecter le RDC et la loi de la copropriété. |
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modification des tantièmes suite à des travaux 
