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Maria14
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 Posté - 10 mars 2012 : 14:11:09
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Bonjour,
Je suis copropriétaire d'un immeuble où nous sommes uniquement 2 propriétaires dont je suis le syndic non professionnel bénévole.
La répartition des charges générales est établie comme suit :
- 528/°°° pour moi et 472/°°° pour l’autre copropriétaire
Nous avons 2 litiges sur les charges d'eau et de chauffage.
Pour les charges d'eau chaude : 625/°°° pour moi (car j'ai 5 points d'eau) et 375/°°° pour l’autre copropriétaire (qui a 3 points d'eau). Selon le RCP, les charges d'eau froide, déduction faite de la consommation d'eau chaude, se répartissent au prorata des charges générales. Sachant qu'il est impossible de calculer l'eau chaude et impossible également d'installer des compteurs divisionnaires d'eau froide, en raison de la configuration de la maison, je souhaite que les factures d'eau soit réparties selon le barème général alors que l’autre copropriétaire fusionne les 2 indices soit
(625/°°°+528/°°°)/2 = 576,5 /°°° pour moi
et (375/°°° + 482/°°°)/2 = 428,5/°°° pour lui.
Je ne suis pas d'accord sur cette fusion car il s'agit de factures d'eau froide que nous payons à Eau de Paris et de surcroît, l’autre copropriétaire modifie le RCP sans mon consentement.
Je préconise une répartition des charges d'eau froide au prorata des charges générales soit 528/°°° pour moi et 472/°°° pour lui.
A votre avis, que faut-il faire et comment calculer les charges d'eau froide ?
- Charges de chauffage : le RCP indique 482/°°° pour moi et 518/°°° pour l’autre copropriétaire, son volume de chauffage étant plus important que le mien. Nous avons une chaudière commune au gaz pour le chauffage central et le circuit sanitaire eau et il est impossible de mettre des installations individuelles. Nous payons donc les factures de GDF et remplacement et/ou réparations et entretien chaudière suivant cette répartition : 482 pour moi et 518 pour l’autre copropriétaire depuis 1984.
Là encore, considérant que les factures de Gaz concernent le chauffage central et aussi l'eau, l’autre copropriétaire procède à une fusion de l'indice de chauffage avec celui de l'eau chaude
soit 554,2 pour moi
et 445,8 pour lui.
En outre, il me réclame 10 ans d'arriérés de charges sur cette base décidée par lui uniquement.
A nouveau, je ne suis pas d'accord sur ces fusions qui me paraissent fausses car il s'agit de 2 indices différents (eau et gaz) et qu'il modifie ainsi le RCP sans mon accord.
Je souhaite de mon côté appliquer le barème général (soit 518 pour moi et 472 pour lui) car on ne sait pas quelle quantité d'énergie va pour le chauffage ni quelle quantité va pour le circuit sanitaire.
Même question que la précédente : quelle méthode faut-il appliquer pour les factures de Gaz ?
Pour ces 2 litiges qui conduisent à des échanges en RAR et des procédures sans fin, quelle méthode nous conseillez-vous de suivre et à qui faut-il s'adresser pour y mettre définitivement fin ?
Merci de vos réponses
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Posté - 10 mars 2012 : 14:29:54
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maria14 : "En outre, il me réclame 10 ans d'arriérés de charges sur cette base décidée par lui uniquement."
Vous êtes le syndic bénévole et à ce titre vous devez rappeler la loi de la copropriété à ce voisin.
SEULE la répartition des charges du RDC doit être appliquée. SEULE l'AG peut modifier cette répartition de charges mais à l'UNANIMITE.
Vous 2 dans votre copropriété, par conséquent vous disposez chacun de la moitié des voix du SDC; ce qui bloque souvent les décisions. !!!!
Si ce voisin désire que l'EDD soit modifié, il doit demander au syndic de porter à l'ODJ de la prochaine AG une résolution dans ce sens.
Vous ,copropriétaire, allez voter contre, par conséquent cette résolution sera rejettée, et celle-ci s'imposera à votre voisin, comme la répartition actuelle s'impose à lui.
maria14 : "Je souhaite de mon côté appliquer le barème général "
MAIS VOUS êtes le syndic, VOUS appliquez donc le RDC et la loi. Ce n'est pas de votre coté de copropriétaire qui compte, mais votre boulot de syndic. Ce voisin devra respecter le RDC, point.
SI ce voisin vous envoie des recommandés concernant ces demandes contraire à la loi et le RDC, il perdra un proçès devant le TGI.
VOUS, Maria syndic bénévole de copropriété, lui adressez un rappel de la loi et du RDC, en lui indiquant que le changement de l'EDD se vote à l'Unanimité. Qu'il peut demander de porter cette question au prochain ODJ.
Vous lui signifiez que seul le TGI est compétent pour juger d'un changement unilmatéral sans vote de l'AG? et qu'il devra saisir le tribunal si il juge que le SDC lui cause un préjudice.
Il ne fera rien car il a tort sur ces dossiers !!! 
Les litiges n'existent pas car vous appliquez le RDC !!!
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nefer
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 2
 Posté - 10 mars 2012 : 16:11:24
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et pourquoi n'est il pas possible de poser des compteurs pour l'eau chaude à l'arrivée de chaque logement ? |
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Maria14
Nouveau Membre
France
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3
Posté - 10 mars 2012 : 16:21:54
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citation: Initialement posté par nefer
et pourquoi n'est il pas possible de poser des compteurs pour l'eau chaude à l'arrivée de chaque logement ?
Parce que c'est une maison ancienne, divisée en 2 appartements et que les canalisations sont enterrées avec impossibilité de retrouver les têtes d'arrivée. Idem pour l'eau froide : on ne peut pas poser des compteurs divisionnaires, sans casser toute la maison ! |
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nefer
Modérateur
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4
Posté - 10 mars 2012 : 18:16:28
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citation: Initialement posté par Maria14citation: Initialement posté par nefer
et pourquoi n'est il pas possible de poser des compteurs pour l'eau chaude à l'arrivée de chaque logement ?
Parce que c'est une maison ancienne, divisée en 2 appartements et que les canalisations sont enterrées avec impossibilité de retrouver les têtes d'arrivée. Idem pour l'eau froide : on ne peut pas poser des compteurs divisionnaires, sans casser toute la maison !
le compteur divisionnaire peut très bien être à l'entrée de chaque logement
ainsi le syndic pourra imputer la consommation privative à chaque copropriétaire et le différentiel entre le relevé fait par le fournisseur d'eau et les consommations privatives sera réparti en charges communes générales
il semble que vous confondiez avec des compteurs individuels permettant à chaque copropriétaire de souscrire un contrat individuel avec le fournisseur |
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Gédehem
Pilier de forums
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5
Posté - 10 mars 2012 : 21:50:28
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Maria ne semble faire aucune confusion : elle parle de "compteurs divisionnaires" !
Il semble bien que les modalités de répartition des charges chauffage et ECS soient impossibles faute d'un moyen de comptage.
Le chauffage consomme surtout de l'énergie mais peu d'eau.
L'ECS Consomme les 2. Mais vous n'êtes pas en mesure de comptabiliser quoi que ce soit :
- ni le volume d'eau froide utilisée comme ECS.
- ni la quantité d'énergie pour chauffer ... un volume d'eau inconnu !
La répartition RDC n'est donc pas appliquable faute de moyens de comptage ECS et chauffage.
Le système que préconise votre voisin peut sembler plus adapté, mais sur le fond très contestable, personne n'étant en mesure de distinguer ce qui relève du chauffage uniquement de ce qyu ne sert que pour l'ECS. De plus le chauffage ne fonctionne que durant la période d'hiver, l'ECS toute l'année.
Son système ne marche pas !
Il faut donc chercher d'où arrive l'eau froide. Pour l'ECS c'est plus facile : il ya forcément une conduite sourtie de chaufferie qui ensuite se divise entre vos 2 logements. Voyez le chauffagiste ou un plombier.
S'il n'est pas possible d'installer des compteurs ECS, il faudrait adopter en AG un mode de répartition plus adapté.
Je vous livre mon expérience (chiffrée) personnelle en pareil cas (ne me demandez pas le détail des calculs, trop longs à expliciter ici).
Données : la chaufferie chauffe de l'eau pour le chauffage durant la saison de chauffe (hiver) et pour l'ECS toute l'année.
La part de d'énegie nécessaire au chauffage de l'ECS est d'environ 22,25% du total.
Exemple :
Soit la répartition de la dépense GAZ annuelle : 8000 € (total des factures)
Part Gaz ECS : 8000 x 22,25% = 1780 €
Part Gaz Chauffage : 8000 - 1780 = 6220 €
Répartition contrat d'entretien : même calcul entre part chauffage et part ECS. (QP Entr.
Les consommations électriques sont ignorées (pompes de citculation), étant à la marge.
La Part chauffage sera donc : "Gaz Chauff + QP ent. Chauff"
La part ECS sera : " Gaz ECS + QP ent ECS"
Vous aurez la part Chauffage .. à répartir selon les tantièmes RDC (le RCP indique 482/°°° pour moi et 518/°°° pour l’autre copropriétaire),
Même chose pour la part ECS à répartir selon RCP ( 625/°°° pour moi et 375/°°° pour l’autre copropriétaire )
L'eau froide globale sera répartie selon les tantièmes généraux (528/°°° pour moi et 472/°°° pour l’autre copropriétaire )
(la part ECS est payée en énergie, l'eau chaude étant de l'eau froide chauffée !)
Il vous fait établir cette grille de répartition, l'expliquer à votre voisin, et l'adopter en AG.
Dans la mesure où vous avez une chaufferie commune "Chauffage+ECS" sans pouvoir compter les quantités d'eau chaude utilisée par l'un et l'autre ni les calories utilisées par le chauffage, vous n'avez pas d'autre méthode pour en sortir que celle que je préconise plus haut.
NB : la seule répartition possible chez vous est celle prévue au RDC. A condition de pouvoir dustinguer une part Chauffage de la part ECS, ce qui est impossible actuellement. Ce que propose votre voisin en matière de rétroactivité est donc folklorique. |
Édité par - Gédehem le 10 mars 2012 22:19:14 |
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Maria14
Nouveau Membre
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6
Posté - 10 mars 2012 : 23:32:33
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Bonsoir et merci de votre réponse très intéressante et de votre méthode qui me paraît plus adaptée.
Vous avez raison de dire que je ne confonds pas les compteurs, il y a simplement une arrivée d'eau froide pour toute la maison et les 2 logements (il y a en plus un studio indépendant dont je suis propriétaire et inclus dans les tantièmes de coprpriété) et d'ailleurs, quand nous devons faire une réparation, c'est l'arrivée d'eau froide générale qu'il faut couper.
Pour l'ECS, deux chauffagistes n'ont pas réussi à trouver l'endroit où les canalisatons se séparent. Donc, impossible d'installer également des compteurs d'ESC séparées. Mon voisin voulait d'ailleurs installer un unique compteur d'eau chaude et déduire ce volume de l'eau froide pour appliquer ensuite à nouveau ses calculs compliqés.
Donc il veut me faire payer l'eau chaude d'une part en la déduisant du volume d'eau froide et d'autre part en énergie !
Si j'adopte votre méthode, la question est de savoir comment le convaincre d'adopter les fameux 22,25% pour l'ESC dont vous parlez ?
Encore merci de votre éclairage !
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Gédehem
Pilier de forums
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7
Posté - 11 mars 2012 : 10:36:14
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Comment est faitvotre système "chaufferie" ?
- pour le chauffage : est-ce en direct ? (la chauffage d'une boucle qui dessert des appartements, avec des radiateurs dans chaque pièce, vanne de fermeture pour chaque lot ?)
- pour l'eau chaude : chauffage d'un échangeur, l'eau chaude étant prise sur cet échangeur ? ... Ou présence d'in ballon ?
Pour les 22,25 : c'est la résultante moyenne (sur 15 ans !) du calcul de l'énergie nécessaire pour chauffer de l'eau :
- pour le chauffage, donc avec un faible différentiel de température 'entrée/sortie" dans une distribution avec boucle : en gros 70° en sortie 20° en retour. L'énergie nécessaire pour passer de 20 à 70° durant la saison de chauffe (grosse consommation)
Pour l'ECS qui fonctionne toute l'année : 65° en sortie chaudière 50° en retour après passage dans l'échangeur : faible condommation pour passer de 50 à 65, du moins s'il y a de la demande d'ECS. S'il n'y en a pas (ce qui est la différence notable avec le chauffage, il n'y a pas de consommation (ou très peu).
D'un calcul un peu compliqué, fonction du rendement moyen de la chaufferie, on en déduit une donnée pratiquement stable : l'énergie nécessaire au chauffage de l'ECS correspond en moyenne à 22,25% de l'énergie totale "chaufferie", le reste étant "chauffage".
Ceci quel que soit le nombre de lots servis, car il y a un rapport très étroit entre eux. 30 lors auront plus d'ECS et de chauffage qu'une copropriété de 2 lots. Mais ramenée au lot, le rapport entre ECS et chauffage se vérifie toujours en moyenne à 22,25% d'énergie.
NB : nous parlons ici d'une chaufferie commune "Chauffage+ECS" sans possibilité de distinguer l'un de l'autre, consommation ECS et consommation chauffage pur, qui plus est sans comptage des consommations d'ECS. |
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Maria14
Nouveau Membre
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8
Posté - 19 mars 2012 : 18:57:12
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@ Gédehem : Bonjour et merci encore pour ces explications. J'étais en vacances et je viens de lire votre commentaire dont je vous remercie à nouveau
Le chauffage : il s'agit d'un chauffage au gaz de ville, avec des radiateurs dans toutes les pièces mais il n'y a pas de vanne de fermeture pour chaque lot, il n'y en a qu'une seule, pour tout l'immeuble car initialement c'était un atelier d'artiste divisé en 2 appartements et un studio (je suis propriétaire d'un des appartements et du studio, donc de 2 lots sur les 3)
L'ECS : idem, c'est un ballon unique pour tous les lots.
Comme vous le soulignez, la chaufferie est effectivement commune "Chauffage + ECS", sans possibilité de distinction.
Pensez-vous que je dois aller voir un spécialiste pour nous concilier ou imposer un mode calcul ?
Sinon, comment le convaincre que c'est 22,25% d'ECS, sans lui montrer un papier officiel ou un calcul ?
Qu'en pensez-vous ?
Dernière chose : il veut maintenant m'imposer la pose d'un compteur d'eau chaude à 350 € environ, sans me dire comment il va faire les calculs. J'ai refusé, et il risque de revenir à charge. Que faut-il faire ?
Merci encore |
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