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jean not
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 Posté - 15 mars 2012 : 23:29:48
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JPM,
Je ne sais pas pourquoi il y a une légère différence dans la répartition au Bât A/B entre les charges de bât et d'escalier des escaliers A et B par rapport aux deux autres Bât C et D qui eux n'en n'ont pas. Est ce une histoire de local poubelles commun aux deux escaliers qui serait situé plus sous l'un que l'autre, ou autre chose.
Quelque soit le montant, le problème débattu aurait été le même pour l'application du règlement de copropriété |
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etc
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 22
Posté - 16 mars 2012 : 16:16:43
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Gédéhem,
encore au sujet de ce point qui nous oppose:
La possible exonération des lots en rez-de-chaussée de charges escalier. (si parties communes spéciales et sa grille)
Cela m'étonne que vous m'invitiez à lire ce qu'en dit JPM et que vous le citiez car ce que je peut lire de lui dans son post n° 10 va plutôt dans mon sens (il l'écrit d'ailleurs en rouge).
(ou alors je ne vous ai pas bien compris, ou n'ai pas compris JPM...).
Pour rappel, exemple déjà donné:
Cour de Cassation
Chambre civile 3
du 6 mai 2003
02-10.828
citation: [...] Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le règlement de copropriété ne mentionnait pas les escaliers au nombre des parties communes spéciales et qu'elle n'avait pas relevé l'absence d'accès des lots du rez-de-chaussée aux parties communes de circulation de l'immeuble, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Conclusion : la clause exonérant certains lots du paiement des charges d’escalier n’est pas en elle-même illicite ; sa validité est subordonnée à la mention, dans le règlement de copropriété, de l’existence de parties communes spéciales. Elle pourrait aussi être admise lorsque le lot exonéré de charges n’a pas d’accès aux escaliers litigieux.
(source: http://www.jurisprudentes.net/Regul...scalier.html).
Je vous ai pourtant déjà cité l'arrêt et ce qu'il faut entendre, mais est-ce si difficile?...
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GĂ©dehem
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23
Posté - 17 mars 2012 : 12:03:31
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C'est un problème de lecture !
Relisez bien l'arret mentionné dans votre lieu : il précise bien que les parties communes spéciales sont réparties selon L.art.10 al 2 ...
Il en est ainsi pour TOUTES les parties communes, qu'elles soient générales à tous, ou spéciales à un ou quelques copropriétaires seulement !
Au risque de le répeter : il s'agit ici de PARTIES COMMUNES, spéciales ou non ...., répartition selon L.art.10 al 2
Autre chose est la répartition des "services collectifs et éléments d'équipement commun", qui doit être faite selon un critère "Utilité", avec donc une dispense pour ceux qui n'en ont aucune "utilité" objective, matérielle.
Un escalier classé "partie commune spéciale" par le RDC N'EST PAS un "service colectif ou un élément d'équipement commun " dont les charges sont susceptibles d'être réparties selon L.art.10 al 1
Sont exonérés de charges sur une parties commune spéciale à certains ceux qui ne sont pas du tout concernés par cette partie commune spéciale (c'est pour cela qu'elle est "spéciale" : à certains).
Mais un escalier classé "partie spéciale cage A" en général ne peut entrainer l'exonération de charges pour les lots en R de Chaussée au critère de l'utilité art.10 al.1.
Une clause du RDC ou une grille de répartition qui exonère de charges certains lots sur des parties communes est illicite.
Encore une fois cette exonération n'est valide QUE pour les lots n'ayant aucune 'utilité' des services collectifs et éléments d'équipement commun, pas sur des "parties communes".
Ce ne sont pas du tout les mêmes choses, d'où une répartition selon le cas précis, art.10 alinea 1 ou alinea 2.
JPM ne parlait pas d'autre chose :
- la réfection de la cage d'escalier, l'éclairage, etc .. sont des "charges communes" (spéciales ou non) réparties selon L.art.10 al.2
- le changement ou l'entretien du tapis d'escalier (élément de confort ajouté) peut être considéré comme "élément d'équipement commun", répartion L.art.10 al.1 |
Édité par - Gédehem le 17 mars 2012 12:13:41 |
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etc
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24
Posté - 18 mars 2012 : 13:14:20
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Gédéhem,
C’est quand même assez incroyable comment vous zappez l’existence de « parties communes spéciales » et les « charges spéciales » associées (une réalité en copropriété !).
Assez incroyable aussi comment vous déviez sur les éléments d’équipement communs…
Assez incroyable aussi comment vous vous plaisez à citer JPM mais occultez complètement une partie de ses propos.
Mais surtout assez incroyable comment vous zappez une CASS et refusez d’entendre ce qu’il faut entendre de cet arrêt.
Peut-être mes explications, formulations, ne sont pas assez claires, ne vous parlent pas…
Pour cette raison, je vous ai cité l’explication de quelqu’un d’autre, et vais encore vous donnez une autre citation… car il n’y a que vous qui avez compris autre chose de cette Cass (mais c’est bien sûr, pour vous, les autres qui ont un problème de lecture…).
Vous citez tous les articles mais occultez le 24 :
citation: Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement…
Oui, oui, non seulement éléments d’équipement commun mais aussi parties de l’immeuble… !!!
Cependant, l’article 24 ne se suffit pas à lui-même, et d’autres conditions doivent être remplies.
Ces conditions (partie commune spéciale, ou pas d’accès), cette cass vous les donne noir sur blanc, que faut-il de plus ???
Ex d’autres personnes qui ont compris comme moi :
citation: Ainsi, selon un arrêt de la Cour de cassation du 6 mai 2003 (Administrer, janv. 2005, s. p. 48) la clause de dispense doit être réputée non écrite dès lors d’une part, que les escaliers ne constituent pas des parties communes spéciales (si tel avait été le cas la clause aurait été validée de plein droit) et d’autre part, que n’a pas été relevée l’absence d’accès des lots du rez-de chaussée aux parties communes de circulation de l’immeuble.
C’est dire que si les lots dispensés de participation n’ont pas d’accès aux parties communes de circulation et à l’escalier la dispense de participation peut être validée.
(Source : revue Administrer, juin 2010, article de J-R Bouyeure, docteur en droit, avocat honoraire Ă la Cour.)
Franchement Gédehem, arrêtons-nous là , c’est le troisième sujet dans lequel j’essaie de vous expliquer cette évidente réalité. Je ne sais d’ailleurs plus combien de caisses de champagne vous me devez sur cette question.
Pour la énième fois :
La clause exonération de charges escalier est valide si
- l’escalier est classé partie commune spéciale
- si le lot en rez-de-chaussée n’a pas accès à l’escalier.
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JPM
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25
Posté - 18 mars 2012 : 14:38:58
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Ouh lĂ !!!!
Il ne faut pas tout mélanger !!!!!
L'article 24 de la loi n'a rien Ă faire ici.
Il dit bien que " Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement ... " il peut y avoir un scrutin spécial auquel ces propriétaires seuls participent.
Mais il n'interdit en rien de juger que la clause du règlement de copropriété en question doit être déclarée non écrite.
Cas pratique :
Le RC d'une copro classique R + 6 Ă©tabli en 1958 indique
que les parties communes comportent ...., l'escalier, les paliers, etc..
que les tantièmes de propriété des parties communes sont répartis entre les lots
1- un appartement au rez de chaussée gauche ......... et 60 / 1000e
2- un appartement au rez de chaussée droit ......... et 40 / 1000e
3- un appartement au 1er Ă©tage...............................et 65 / 1000e
soit au total ..........................................................1000 / 1000
que les charges d'entretien de l'escalier ( peintures des murs, menuiserie des marches, etc ...) seront réparties entre les propriétaires des lots n° 3 à 14 en fonction du tableau suivant
Lot 3 ......... 65 /900e
[...]
Lot 14 ...... 50 / 900e
Total ...... 900 / 900e
On a pu, jusqu'à fin 2002, faire des scrutins restreints aux propriétaires des lots 3 à 14 et répartir entre eux le coût des travaux.
Mais en 2003 le propriétaire du lot 6 n'est pas content. Il assigne le syndicat en prétendant :
- que le règlement de copropriété ne constitue pas l'escalier en une partie commune spéciale
- que l'escalier n'est pas un élément d'équipement commun mais une partie commune à tous les copropriétaires
- qu'en conséquence la clause de répartition n'est pas conforme aux dispositions de l'article 10 al 2.
Les arrêts de jurisprudence évoqués ont décidé que la demande du propriétaire du lot 6 est recevable et bien fondée. Le TGI applique sans coup férir cette jurisprudence.
Cette décision n'impose pas la modification du RC puisque les éléments nécessaires à la répartition nouvelle sont connus. Il suffit d'ajouter les lots 1 et 2 dans le tableau ou, plus simplement encore, de ne plus utiliser ce tableau devenu non écrit.
Cela s'applique à toutes les parties communes autres que l'escalier. On a ergoté sur la fait que le propriétaire d'une boutique ne pouvait pas avoir accès à une partie commune litigieuse. On a évoqué l'accès virtuel () !
Mais l'arrêt du 4 juillet 2006 n° 05-11 058 est tombé comme un couperet : pas de parties communes spéciales = pas de charges spéciales et bien sur pas de scrutins spéciaux.
Pour autant l'article 24 n'est pas vidé de son sens : il permet des scrutins spéciaux sans nécessité d'une assemblée des propriétaires des lots 3 à 14.
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etc
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26
Posté - 18 mars 2012 : 15:32:27
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JPM,
Arrêtons de dévier vers certains points hors-sujet pour occulter les points du sujet.
Vous parlez effectivement d’autres choses sans démentir à aucun moment ce que j’affirme (possible exonération si partie commune ou pas d’accès).
Non, il n’y a pas de ouh la la ou de mélange, ou d’article 24 hors sujet !
Oui l’article 24 dit aussi que le RDC peut prévoir que seuls les copros qui participent à certaines charges participent aux votes.
Mais il dit bien en premier lieu que pour certaines charges, tous les copros n’y participent pas forcément, et quelles sont ces charges ? : élément d’équipement commun ET partie d’immeuble !!!
Pour vous l’art. 24 n’à rien à voir, mais il est un petit peu quand même au centre de l’arrêt cité !!!
Lisez avant de balayer ainsi des éléments.
Comme je l’ai déjà dit, cet art. 24 est important mais ne se suffit pas à lui même (certaines conditions s’imposent comme les parties communes spéciales ou l’absence d’accès)
APPEL : la cour se base sur cet art. 24 et dit que la clause est licite (alors que le RDC ne mentionne pas l’escalier parmi les parties communes spéciales).
CASSATION : la cour censure logiquement cet arrêt car l’escalier ne figure pas comme partie commune spéciale.
Administrer, juin 2010 : « si tel avait été le cas [l’escalier figurant comme partie commune spéciale] la clause aurait été validée de plein droit »
C’est pourtant pas compliqué !!!
Que dire de l’exemple que vous donnez ? :
Un cas où l’escalier n’est pas classé partie commune spéciale…
… alors que je parle justement de l’escalier partie commune spéciale !!!
Votre conclusion est « pas de parties communes spéciales = pas de charges spéciales. »
Quoi de plus évident pour cet exemple qui est complètement le contraire de ce dont je débats avec Gédehem…
Je vous réponds moi-même, dans le cas contraire (le sujet) :
Parties communes spéciales = charges spéciales.
Là aussi, quoi de plus évident et pourtant…
Quand même assez incroyable, après avoir donné tous les éléments, arrêt de cassation, traductions par des commentateurs reconnus pour ceux qui ne comprendraient pas, de devoir répéter autant de fois.
Faut arrêter de faire croire à ceux qui pourraient vous lire qu'il doivent mettre leur RDC en conformité ou que si ils assignaient on leur donnerait gain de cause. (les conseilleurs ne sont pas les payeurs!)
(Attention JPM, une caisse de champagne la prochaine fois )
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JPM
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Posté - 18 mars 2012 : 17:35:49
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Etc vous invoquez citation: Ainsi, selon un arrêt de la Cour de cassation du 6 mai 2003 (Administrer, janv. 2005, s. p. 48) la clause de dispense doit être réputée non écrite dès lors d’une part, que les escaliers ne constituent pas des parties communes spéciales (si tel avait été le cas la clause aurait été validée de plein droit) et d’autre part, que n’a pas été relevée l’absence d’accès des lots du rez-de chaussée aux parties communes de circulation de l’immeuble.
C’est dire que si les lots dispensés de participation n’ont pas d’accès aux parties communes de circulation et à l’escalier la dispense de participation peut être validée.
(Source : revue Administrer, juin 2010, article de J-R Bouyeure, docteur en droit, avocat honoraire Ă la Cour.)
L'article de Me Bouyeure a été publié en 2010 mais il porte sur un arrêt du 6 mai 2003.
J'ai indiqué clairement qu'il y avait eu des tentatives pour biaiser la solution tranchée, notamment l'accès virtuel.
Et je vous ai indiqué Mais l'arrêt du 4 juillet 2006 n° 05-11 058 est tombé comme un couperet : pas de parties communes spéciales = pas de charges spéciales et bien sur pas de scrutins spéciaux.
Je vais en profiter pour aller le revoir
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JPM
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Posté - 18 mars 2012 : 17:59:01
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Cassation ch civile 3e 4 juillet 2006
N° de pourvoi: 05-11058
Attendu qu’ayant relevé que la répartition des charges opérée par le règlement de copropriété n’était pas conforme aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où, d’une part, la distinction légale entre les deux types de charges n’était pas faite et, d’autre part, que l’exonération de certains lots de la participation aux charges communes générales devait reposer sur une spécialisation des parties communes, de telles parties communes spéciales n’étant pas définies dans ce règlement et que la demande de la société civile immobilière consistant à réserver aux seuls copropriétaires de lots correspondant aux appartements l’ensemble des charges afférentes à cette partie de l’immeuble n’était pas fondée lorsqu’il s’agissait de répartir des charges liées à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, la cour d’appel qui a constaté que la critique sur les frais d’électricité était générale et non justifiée par des éléments de preuve et retenu, sans dénaturation et abstraction faite d’un motif surabondant relatif à l’accès vers le hall, que, nonobstant les clauses du règlement de copropriété, les frais d’entretien de l’immeuble, de ravalement des façades et de remplacement des portes du hall d’entrée étaient des charges liées à l’entretien et à la conservation de l’immeuble, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
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etc
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29
Posté - 18 mars 2012 : 18:55:16
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JPM,
Merci JPM de citer cet arrêt, vous me donnez un exemple-argument en plus, et d’une Cass plus récente encore !
Nous sommes bien d’accord :
pas de parties communes spéciales = pas de charges spéciales !
Une évidence ! Si pas spéciale = générale = tout le monde participe (art. 10 al 2).
Pourtant, dans l’autre sens, on ne voudrait pas reconnaître l’évidence :
Parties communes spéciales = charges spéciales.
Dans la Cass de 2003 comme dans la Cass de 2006 que vous citez, la mĂŞme conclusion Ă faire :
(pour reprendre ce que vous mettez en rouge :)
« l’exonération de certains lots de la participation aux charges communes générales devait reposer sur une spécialisation des parties communes, de telles parties communes spéciales n’étant pas définies dans ce règlement »
Même conclusion : Administrer, juin 2010 : « si tel avait été le cas [l’escalier figurant comme partie commune spéciale] la clause aurait été validée de plein droit ».
Ce n’est pourtant pas compliqué et pourtant…
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GĂ©dehem
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Posté - 18 mars 2012 : 22:07:57
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.... et pourtant je ne vois pas du tout en quoi cela changerait quelque chose quant à la distinction entre des des parties communes spéciales, qui par nature sont et restent des parties communes, avec une répartition selon le critère "utilité" de L.art.10 al pour les "services collectifs et éléments d'équipement commun".
La spécialisation des charges passe par la création ou l'existence de "parties communes spéciales".
C'est ce qu'énoncent tous les arrêts cités, solution de principe qui n'est pas contestable !
Pour autant, la spécialisation des charges existerait-elle dans ce bâtiment de 2 entrées avec chacune 1 escalier, chaque escalier étant défini par le RDC comme "parties commune spéciale" à chaque entrée, ne permet pas d'exonérer de charges les lots au Rde Chaussée.
Les arrêts cités n'abordent pas du tout ce point.
Spécialisé à chaque "entrée", l'escalier reste "partie commune".
La répartition de ses charges d'entretien et de réfection tombe dans le cadres de L.art.10 al.2 !
Sauf à définir l'escalier comme "service collectif" ou "élément d'équipement commun" spécial à l'entrée (A), une exonération n'est pas possible.
L'arret du 4 juillet 2006 rapporté par JPM porte sur la dispense de lots commerciaux n'ayant aucun accés à des parties d'immeuble (hall et escalier entre autres). D'où le rappel du principe : pas de parties communes spéciales, tous participent à toutes les charges d'entretien et de réfection.
On ne peut en aucun cas en faire une interprétation autre que ce qu'il énonce sur CE cas particulier.
Reste qu'un escalier est par principe une "partie commune" qui fait partie du gros œuvre de l'immeuble, cette partie commune serait-elle spéciale à certains lots. N'étant pas un élément d'équipement commun, les charges le concernant doivent être réparties entre ceux concernés par cette partie commune selon les tantièmes généraux ainsi qu'il est prévu L.art.10 al.2. (Cass 22.03.1989 et autres, dont CA paris 14.02.2002 in Loy et copro). |
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JPM
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Posté - 18 mars 2012 : 22:51:02
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Il faut revenir au bon sens élémentaire à propos de ce qu'est un bien collectif et l'organisation qui l'accompagne.
Dans un immeuble collectif il y a des parties communes auxquelles certains occupants ne s'intéressent pas alors que les autres en profitent beaucoup.
Pour autant le bâti est un bloc indissociable dont il faut entretenir toutes les parties. Si l'une d'elles flanche, les autres vont s'affaisser. Donc tout le monde participe indistinctement aux frais d'entretien des parties communes.
Du point de vue des mentalités collectives, on considère souvent que si une partie de l'immeuble est dégradée, c'est l'ensemble qui est dévalorisé. C'est la raison pour laquelle, dans le passé, les lots du rez de chaussée contribuaient aux frais de l'ascenseur. La présence de l'appareil contribuait au standing de l'immeuble et à la valorisation de tous les appartements.
Dans Paris il existe quelques syndicats qui continuent à appliquer volontairement cette règle. Un syndic professionnel a été révoqué pour avoir voulu de son propre chef dispenser les lots du rdc. Sa demande d'indemnité pour révocation abusive a été rejetée. A l'unanimité les copropriétaires font ce qu'ils veulent chez eux.
Il peut certes arriver un nouvel acquéreur décidé à dépoussiérer. Juridiquement, il le peut sur ce point. Socialement, il peut être amené à regretter son initiative. Sa femme et ses enfants lui en font le reproche 
Cela n'est pas réservé aux quartiers huppés !!!
Dans ce domaine la lecture des travaux des sociologues sur les copropriétés sont assez navrants. La plupart d'entre eux ignorent superbement l'histoire de l'habitat urbain et tombent des nues quand on leur présente le recueil des usages de Paris qui remonte maintenant à trois bons siècles. Itou pareil quand on leur fait lire l'histoire du Familistère de Guise qui est désormais une importante copropriété.
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etc
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32
Posté - 19 mars 2012 : 12:20:07
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GĂ©dehem,
Ce que je dis, ce que l’arrêt du 6 mai 2003 dit, et ce que les commentateurs vous reformulent de façon plus digeste, c’est du chinois pour vous ?
- Aussi, après que JPM ait essayé de mettre l’article 24 sous le tapis (« L'article 24 de la loi n'a rien à faire ici ») alors qu’on est, je le répète également pour vous, en plein dedans :
Peut être mis à la charge de certains copropriétaires seulement, aussi bien un élément d’équipement commun qu’une partie de l’immeuble !!!
C’est pas moi qui le dit, c’est la Loi de 1965…
- A votre tour vous voulez mettre cette Cass et les commentaires sur celle-ci sous le tapis (« Les arrêts cités n'abordent pas du tout ce point »)
Alors que tous les éléments du débat y sont réunis ! (escalier, parties communes spéciales, clause de dispense, rez-de-chausée…).
Il faudrait pour vous faire plaisir lâcher entièrement la base de son argumentation et n’avoir plus rien sur quoi s’appuyer et ne faire que vous écouter radoter sur le critère d’utilité et les éléments d’équipements communs…
A nouveau : bien sûr qu’une partie de l’immeuble peut être à la charge de certains copropriétaires seulement, c’est l’article 24, sauf qu’il y a des conditions à respecter pour que la clause soit valide.
Pour l’exonération des lots en rez-de-chaussée par exemple : escalier partie commune spéciale et/ou absence d’accès.
Peut-être qu’avec le résumé de cette Cass vous allez mieux comprendre et finir par l’admettre :
citation: Titrages et résumés : COPROPRIETE - Parties communes - Charges - Répartition - Conservation, entretien et administration - Clause du règlement exonérant certains copropriétaires d'y contribuer - Validité - Condition .Viole les articles 10, alinéa 2, et 43 de la loi du 10 juillet 1965 une cour d'appel qui déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété dispensant des copropriétaires, titulaires de lots à usage commercial au rez-de-chaussée, de contribution aux frais d'entretien, réfection et éclairage des escaliers, sans constater que les escaliers figurent au nombre des parties communes spéciales ni relever que les lots en cause n'ont pas d'accès aux parties communes de circulation de l'immeuble.
C'est pourtant pas compliqué et pourtant...
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JPM
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Posté - 19 mars 2012 : 13:43:42
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OK Etc.
Vous-même mettez sous le tapis l'arrêt de 2006 postérieur bien sur à celui de 2003.
Dans tous les cas de figure l'article 24 est totalement neutre dans cette controverse.
Il s'applique aux cas dans lesquels certains copropriétaires contribuent dans une catégorie de charges.
Mais il ne détermine pas ces cas à une date donnée.
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etc
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Posté - 19 mars 2012 : 13:57:33
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Pas du tout !
J'ai commenté l'arrêt que vous citez sans dire "rien à voir" ou "hors -sujet".
Je vous ai même remercié de l'avoir cité puisqu'il conforte ce que je dis depuis le début:
l'exonération de certains lots repose sur une spécialisation des charges!
une Ă©vidence et pourtant...
Ce n'est certainement pas moi qui vais le rejeter, il me donne des billes en plus.
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JPM
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Posté - 19 mars 2012 : 17:41:54
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Etc : citation: l'exonération de certains lots repose sur une spécialisation des charges
NON !
L'art. 4 de la loi énonce que les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre tous les copropriétaires (parties communes générales) ou certains d'entre eux seulement (parties communes spéciales).
Le règlement de copropriété définit, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et, pour chacune d'entre elles, précise les copropriétaires entre lesquels sa propriété indivise est répartie et les quotes-parts de cette répartition. Dans la pratique le RC indique les lots dont les propriétaires seront indivisaires.
Dans certains cas une partie commune spéciale peut être créée par une décision judiciaire interprétant une clause confuse du règlement de copropriété.
L'état de répartition des charges énumère, pour chacune des parties communes spéciales, les charges relatives à la conservation et à l'entretien qui seront réparties entre ses propriétaires indivis. Les autres copropriétaires sont exonérés de toute contribution à ces charges.
Les décisions concernant exclusivement une partie commune spéciale sont prises par scrutins restreints au cours d'une assemblée générale de tous les copropriétaires en vertu de de l'article 22 al. 2 de la loi qui énonce que chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Les copropriétaires ne disposant d'aucune quote-part dans une partie commune spéciale ne disposent donc d'aucune voix dans un scrutin la concernant exclusivement.
Les assemblées restreintes ne sont admises que dans les cas prévues par la loi par exemple pour la constitution d'un syndicat secondaire.
A ce sujet l'article 24 dernier alinéa est sans effet, d'autant que le mécanisme qu'il prévoit exige une clause spécifique dans le règlement de copropriété. Cette clause, souhaitable dans la pratique, n'est pas nécessaire pour les scrutins spéciaux sus évoqués.
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36
Posté - 19 mars 2012 : 18:17:45
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ça y est c'est la première fois que vous dites un vrai "NON"...
Sauf que c'est sur une erreur de ma part et que j'aurai du dire (au lieu d'essayer de citer de mémoire votre arrêt) ce que je dis depuis le début (enfin, c'est la jurisprudence qui le dit):
"l'exonération de certains lots repose sur une spécialisation des charges parties communes (et/ou pas d'accès)".
Aussi, vous partez tellement dans tous les sens que je ne sais toujours pas si vous ĂŞtes d'accord avec moi!
"Les lots du rez-de-chaussée peuvent être dispensés de charges escalier si l'escalier figure au nombre des parties communes spéciales."
JPM,
réponse simple pour question simple: OUI ou NON ???
Dites-nous svp, car vous participez à un débat sans donner votre position.
(pour moi c'est OUI, pour GĂ©dehem c'est NON; c'est quoi pour vous??? on ne le sait mĂŞme pas...)
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Posté - 19 mars 2012 : 18:45:55
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Ă©vidence:
Si le règlement de copropriété a prévu des parties communes spéciales affectées à l'usage de certains copropriétaires seulement, il peut alors laisser à la charge de ces seuls copropriétaires les charges de l'art. 10 Loi 1965.
Source : Serge Diebolt http://sos-net.eu.org/copropriete/3/3-1-0.htm
concrètement pour notre exemple:
Selon un Arrêt de cassation partielle de la Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 06/05/2003, dans un arrêt du 6 mai 2003, la Cour de cassation a précisé dans quelles mesures, le règlement de copropriété d'un immeuble peut dispenser de contribution aux frais d'entretien, de réparation, de réfection et d'éclairage des escaliers, les copropriétaires situés au rez-de-chaussée de cet immeuble.
Source : Net-Iris (classé comme éditeur juridique indépendant par Légifrance)
http://www.net-iris.fr/veille-jurid...communes.php
Ici aussi, traduction du résumé en deux mots : VALIDITE - CONDITION
Voir aussi :
"Copropriété - Parties communes - Escalier - Charges - Dispense pour certains lots - Conditions" - Répertoire du notariat Defrénois, 2003, n° 20, 30 octobre, jurisprudence, article 37825, p. 1344, note Christian Atias.
Car bien entendu que la dispense de charges escalier est possible et la clause valide, mais sous conditions : partie commune spéciale et/ou pas d’accès (et éventuellement la pirouette équipement commun).
Administrer : si tel avait été le cas la clause aurait été validée de plein droit
JPM,
l'art. 24, comme je l'ai déjà dit ne se suffit pas à lui-même (et c'est bien pour cela que la cour d'appel a été censurée) mais ne doit pas être mis sous le tapis.
Encore une fois, seulement 2 mots:
VALIDITE (art. 24 le dit) - CONDITION (la Cass a précisé)
C'est pourtant pas compliqué et pourtant...
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JPM
Modérateur
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Posté - 19 mars 2012 : 18:53:18
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Etc citation: "Les lots du rez-de-chaussée peuvent être dispensés de charges escalier si l'escalier figure au nombre des parties communes spéciales."
NON , enfin ... pas tout Ă fait !
"Les lots du rez-de-chaussée sont dispensés de charges escalier si l'escalier figure au nombre des parties communes spéciales."
OUI
Encore faut-il bien sur que la constitution de l'escalier en partie commune spéciale figure net et claire dans le RC.
En principe, elle comporte son pendant dans l'état de répartition des charges.
Si ce n'est pas le cas le Juge ne peut pas refuser de juger que le copropriétaire du rez de chaussée soit exonéré des charges d'escalier.
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Contributeur senior
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Posté - 19 mars 2012 : 21:00:20
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Enfin quelqu’un d’autre qui se positionne !
Car c’est le troisième sujet dans lequel lequel Gédehem et moi nous arrachons les cheveux sur cette question…
…et il n’y a eu personne, pas un UI, pour depuis se ranger d’un côté ou de l’autre, alors que, du moins pour moi, cette question ne peut pas laisser indifférent.
Mais JPM, est-ce que ça fait si mal de le dire ? « non » en jouant sur les mots, puis « oui »… arrêtons de jouer, et exposons, enfin exposez, clairement votre position !
Donc c’est un grand « OUI » : les lots de rez-de-chaussée peuvent être dispensés de charges escalier, la condition étant que l’escalier soit classé partie commune (et/ou pas d’accès).
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GĂ©dehem
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Posté - 19 mars 2012 : 21:35:38
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Il me semble nécessaire de revenir sur les arrets cités, qui aborde une affaire précise.
De mémoire (j'ai étudié avec d'autres l'affaire de 2003), il s'agissait d'un immeuble comportant distinctement 2 zones :
- En RdeChaussée des lots "commerces", tous indépendants, ayat chjacun sa propre entrée, son propre éclairage, sa boite au lettre, sa poubelle, etc etc ....
- Entre ces lots, un escalier-palier, la porte d'entrée de la partie "habitation", avec son hall, sa batterie de BAL, son local poubelles, son hall de circulation, son escalier (son ascenseur ?), les lots "habitation" étant tous situés dans les étages, le 1er étant au dessus des lots commerces.
Ces lots commerces n'ayant aucun accès aux parties commune de la zones habitation, dont le hall couvert de l'entrée, le hall de circulation intérieur, le local poubelle, les BAL, l'escalier, etc etc ...., leur contestation portait sur la prise en charge des frais d'entretien et de nettoyage de ces parties communes (de la femme de ménage ?) ainsi que des dépenses d'éclairage des hall et zone de circulation + escalier.
On connait la solution adoptée sur ce cas précis : en l'absence de "parties communes spéciales" aux seuls lots de la partie "habitation" tous participent.
Cette solution peut-elle être "copier/coller" sur tous les cas de figure, en particulier spécifiquement sur un escalier classé "partie commune spéciale" à tels lots s'agissant d'une spécialisation des charges, par exemple par entrée/allée ?
Mettons tel syndicat composé de 2 bâtiments, chacun disposant de 2 allée/entrées avec escalier.
La spécialisation des charges peut dissocier ces 2 bâtiments, et pour chacun de ces bâtiments descendre à l'allée/entrée, les charges d'entretien et de réfection tant des hall, zone de circulation et escalier étant classés pour ce faire "parties communes spéciales" à telle entrée/allée.
C'est lĂ un grand classique dans de nombreux syndicats.
Pour autant, l'escalier classé "partie commune spéciale" pour les besoins de la répartition par entrée/allée peut-il exonérer de ces charges les lots situés eu RdeChaussée ayant accés à ces parties communes spéciales de leur entrée/allée, hall, escalier et autres ?
Je ne connais pas (et en 2003 nous n'avons pas eu connaissance) d'arret (CA ou Cass) spécifiquement sur ce point.
En revanche, il y en a eu en sens inverse, dont j'ai mentionné quelques uns plus haut.
De mon point de vue il ne peut y avoir de dispense dans ce cas, un escalier Ă©tant par nature une partie commune indivisible de tout ce qui est commun, du gros Ĺ“uvre de l'immeuble.
Qu'il soit classé "parties commune spéciale" à telle entrée/allée afin de permettre la spécialisation des charges (A paye pour A, B paye pour B), cette spécialisation des charges ne permet pas de dispenser les lots du RdeChaussée ayant accés à ces parties communes 'spéciales' au motif qu'ils sont au RdeChaussée.
Ou pourquoi pas, à y être, au 3ème étage, puisque tout dépendrait du classement (PC spéciale) et non de la situation ou de l'utilité (ni même de la propriété indivise (voir ci-dessous) !!!
La question de l'usage ou de l'utilité d'un escalier n'a pas sa place ici s'agissant d'une partie commune, serait-elle spéciale à telle entrée, et non d'un élément d'équipement commun.
Ajout :
JPM précise bien ce qu'il en est : "L'art. 4 de la loi énonce que les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre tous les copropriétaires (parties communes générales) ou certains d'entre eux seulement (parties communes spéciales)."
S'agissant de spécialisation des charges par bâtiment, et au sein d'un bâtiment par entrée/allée, a t-elle pour traduction juridique que les lots de telle entrée concernés par cet escalier classé "partie commune spéciale" pour les besoins de la spécialisation des charges en auraient seuls la propriété indivise, pas les lots en RdeChaussée dispensés de charges ???
Il ne faut pas à mon sens mélanger le découpage en tranches nécessaire à la spécialisation des charges avec la propriété indivise que l'on a des parties communes, dont tous supportent la charge selon ses tantièmes.
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Édité par - Gédehem le 19 mars 2012 22:08:16 |
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