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M. Fouger
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 Posté - 20 mars 2012 : 18:36:33
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Bonjour à tous,
Je viens d'acheter un logement, avec description : entrée, 3 pièces, bains, WC, jardin 73 M².
C'est donc un lot appart+jardin ?
Aucun tantième n'est associé à ce jardin privatif mais il est précisé que le terrain ne m'appartient pas.
Un jardinier entretien les pelouses communes et les jardinets privés, mais, je le tonds moi-même car la facture du syndic est douloureuse.
Le syndic veut, malgré tout, me faire payer des charges en se basant sur la surface de ce jardinet !
Qu'en pensez-vous ? Il abuse, ou c'est normal ?
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nefer
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1
Posté - 20 mars 2012 : 18:55:26
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citation: Initialement posté par M. Fouger
Bonjour à tous,
Je viens d'acheter un logement, avec description : entrée, 3 pièces, bains, WC, jardin 73 M².
C'est donc un lot appart+jardin ?
Aucun tantième n'est associé à ce jardin privatif mais il est précisé que le terrain ne m'appartient pas.
Un jardinier entretien les pelouses communes et les jardinets privés, mais, je le tonds moi-même car la facture du syndic est douloureuse.
Le syndic veut, malgré tout, me faire payer des charges en se basant sur la surface de ce jardinet !
Qu'en pensez-vous ? Il abuse, ou c'est normal ?
il faut relire ce qui est indiqué dans votre réglement de copropriété dans la grille des clés de répartition
êtes vous le seul à avoir un jardin ?
est il délimité par une séparation, une haie ? |
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 2
Posté - 20 mars 2012 : 19:08:57
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vous avez la jouissance privative de votre jardin qui reste une partie commune.
est ce que le RdC prévoit l'entretien des jardins privatifs par la communauté ? cela existe parfois afin de garder uen certaine homogénéité et harmonie de l'ensemble.
si oui, vous devez payer,
si non, vous n'avez pas à payer la tonte de votre jardin ni celle des autres proprios qui sont dans le même cas que vous, vous devez seulement payer l'entretien des parties "vertes" non à jouissance privative. |
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Gédehem
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3
Posté - 20 mars 2012 : 21:06:16
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"Le syndic veut, malgré tout, me faire payer des charges en se basant sur la surface de ce jardinet ! "
Vous n'avez rien à payer de plus comme charges que ce qui est prévu dans le RDC pour leur répartition
Voir ce qu'il précise. |
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M. Fouger
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4
Posté - 20 mars 2012 : 22:46:41
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Merci à tous pour vos réponses.
Aucune charge n'est précisée dans le RC.
Mon jardin est clos par un grillage et un portillon.
J'ai bien lu qu'il est partie commune avec jouissance privative exclusive et que je ne suis pas propriétaire du sol.
Nous sommes 8 à posséder un jardinet qui va de 12 M² à 260 M².
2 sur les 8 font l'entretien eux-mêmes. |
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M. Fouger
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Posté - 20 mars 2012 : 22:50:55
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"est ce que le RdC prévoit l'entretien des jardins privatifs par la communauté ?
Non, M. Rambouillet rien n'est précisé dans le RC !
Vos réponses me conforte à refuser de payer, puisque je fais personnellement l'entreien !
Encore Merci à tous ! |
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nefer
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6
Posté - 20 mars 2012 : 23:57:06
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citation: Initialement posté par M. Fouger
Mon jardin est clos par un grillage et un portillon.
comment une entreprise pourrait elle pénétrer dans ce jardin clos sans votre autorisation ?
ou alors de quelle façon le syndic pourrait vous imputer une facture d'entretien sans qu'une entreprise ait effectué un travail dans votre jardin ? |
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Posté - 21 mars 2012 : 08:06:02
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donc si rien n'est prévu au RdC, refusez de payer, femez à clé votre portillon et incitez vos voisins à ne pas payer. Ne payez que l'entretien des parties communes qui ne sont pas à jouissance privative.
Faites une lettre en LRAR à votre syndic en lui indiquant que vous refusez de payer une prestation non prévue au RdC. Vous en profitez pour lui demander d'intervenir auprès du jardinier pour qu'il ne rentre plus dans votre jardiner sans autorisation.
Faites un double au président du CS. |
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nefer
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 Posté - 21 mars 2012 : 08:11:52
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le jardin fait partie de votre domicile
si quelqu'un pénétre sans votre autorisation, c'est une violation de domicile |
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Posté - 21 mars 2012 : 08:59:02
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MFouger : ce jardin est à jouissance excluive, ET est une parties communes du SDC.
Il est attaché à votre lot de copropriété et à ses charges.
Généralement ces jardins à jouissance privative sont entretenu par les copropriétaires pour le petit entretien. Les grands arbres appartiennent au SDC, leur élagage ou abattage sont des charges communes. la taille des haies séparatives entre les jardins et les autres parties communes sont souvent à la charge du SDC. Tout ceci devrait être spécifié au RDC.
Tous les travaux, comme poser une terrasse, une véranda, .... demande l'accord du SDC. La plantation de grand arbre également.
La tonte est du petit entretien qui devrait être fait par les copropriétaires.
SI rien n'est spécifié dans votre RDC sur la tonte des jardins à jouissance exclusive, le syndic ne peut pas vous faire payer celle-ci suivant votre quote-part de charges communes, et encore moins par rapport à la surface du terrain, qui ne peut pas être une grille de charges !!!!
Demander par RAR à votre syndic la clause du RDC qui l'applique pour vous appeler des charges de tonte des jardins à jouissance exclusive. Sans clause spécifique du RDC, le syndic ne peut pas vous appeler des charges sur TOUTE la tonte de ces jardins. IL ne peut vous appeler que la tonte des parties communes hors jardins.
Dans ce cas vous êtes dans votre droit de ne payer votre quote-part des charges de tonte des 8 jardinets !!!! le syndic sera dans l'incapacité de vous assigner la dessus sans mention dans le RDC !!
ATTENTION le fait d'entretenir votre jardin vous-mêmes ne vous éxonerai pas de payer des charges prévues au RDC.
SI la taille des haies de votre jerdinet est prévu au RDC, vous devez payer votre quote-part sur la taille de TOUTES les haies. |
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M. Fouger
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Posté - 21 mars 2012 : 10:58:23
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Je précise que mon jardinet ( 65 M² ) n'est clos que par du grillage et un portillon qui permet au jardinier d'y entrer.
Il n'y a pas de haie à tailler ! Que de l'herbe à tondre.
J'ai lu et relu l'EDD et le RC rien n'est indiqué pour la tonte des jardinets et aucun tantième n'est rattaché à mon jardinet.
Sur l'acte de vente : appart de 80 M² et jardin de 73 M². C'est tout !
J'ai dit au syndic que s'il voulait me faire payer des charges sur mon jardinet on irait en justice et que je ne vois pas le Président d'un TGI me condamner à payer pour un travail que je fais personnellement ! |
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nefer
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Posté - 21 mars 2012 : 11:08:24
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citation: Initialement posté par M. Fouger
Je précise que mon jardinet ( 65 M² ) n'est clos que par du grillage et un portillon qui permet au jardinier d'y entrer.
s'agissant de votre jouissance privative (le jardin) le jardinier n'a pas à y pénétrer sans votre autorisation!
mettez une serrure sur le portillon |
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Posté - 21 mars 2012 : 11:20:48
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citation: J'ai dit au syndic que s'il voulait me faire payer des charges sur mon jardinet on irait en justice et que je ne vois pas le Président d'un TGI me condamner à payer pour un travail que je fais personnellement !
j'ai dit !..... mais faites maintenant "j'ai écrit et notifié !!!!!"  et laissez faire... normalement votre syndic n'ira pas au TGI ou il ferait une grosse erreur que vous pourriez rappeler en AG pour les frais engagés à tort par lui ....  |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 21 mars 2012 : 11:22:38
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Les jardins "parties communes grevées d'un droit de jouissance exclusive" sont attachées aux lots "appartement" qui les jouxtent.
Ces jardinets (le votre comme celui de vos voisins) ne sont pas par eux mêmes "lots de copropriété", donc avec une quote-part de parties communes qui leur est propre.
Il sont une partie indivisible de vos lots "appartement", peu importe la propriété du sol.
Les lots "appartement" auxquels est attaché le droit de jouissance exclusif privatif (droit réel il faut le rappeler) ont une quote-part de parties communes calculée comme il est dit L.art.5 (surface, situation, consistance....) le "droit de jouissance" sur un jardin étant inclu dans ce calcul.
Il n'y a donc rien de plus qui puisse être imputé au titre des charges que ce qui est prévu comme répartition par votre RDC. Ceci aussi bien pour votre lot que pour celui de vos voisins.
Généralement en pareil cas l'entretien "de surface" d'un espace grevé d'un droit de jouissance exclusif est à charge du titulaire du droit (prévu RDC).
Mais il peut être prévu qu'il soit assuré par la "collectivité" au titre de l'harmonie générale. Pour autant il n'est pa possible de le "facturer" en plus en l'absence d'une clause spécifique sur ce point !
Vous n'avez pas à engager quelque action que ce soit : c'est au syndic de démontrer que la somme qu'il réclamerait serait effectivement exigible, fondée sur une clause RDC, une grille de répartition spécifique.
A défaut il ne peut rien vous imputer d'autre que votre quote-part selon vos tantièmes RDC.
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Posté - 21 mars 2012 : 11:38:25
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M.Fouger : "J'ai lu et relu l'EDD et le RC rien n'est indiqué pour la tonte des jardinets et aucun tantième n'est rattaché à mon jardinet."
Votre jardin est à jouissance privative et est attaché à votre lot. Ce n'est pas un lot de copropriété, il n'a pas de tantièmes de charges.
Ce jardin ne peut pas être vendu séparement.
SI votre RDC ne mentionne rien sur ces jardins, le syndic ne peut pas vous appeler des charges d'entretien - tonte - ET ceci sur LES 8 JARDINS.
Vous n'avez aucun mention sur votre RDC concernant l'entretien des pelouses à la charge des copropriétaires ?? (et pas du SDC)
Vous devez signifier par RAR que vous ne paierez pas ces charges de jardins car le RDC ne le dit pas, et qu'aucun vote à l'Unanimité de l'AG n'a modifié cette répartition de charges ( voir les PV d'AG).
DE toute façon faire payer la tonte en se basant sur la surface ne peut pas être une répartition léagle de charges communes d'un SDC. Celle-ci ne peut être faite que sur les grilles de répartition du RDC, et rien d'autre!!!!
c'est le B.A.BA pour un syndic.
MAIS il est très possible que ces 8 copros ont demandé il y a quelques années que les pelouses des jardinets soient tondues en même temps que les autres pelouses de votre résidence, et que le SDC facturerai alors ce travail individuellement à chaque copro. en se basant sur la surface du jardin. Cela est tout à fait envisageable. Cette demande c'est ensuite transformé en charges générales du SDC et non individuelle sur cette base alors illégale de répartition.
le TGI ne regardera pas que vous entretenez vous -même votre jardin, mais simplement les grilles de répartition de charges communes.
Si le RDC mentionnait un entretien des jardins - parties communes du SDC - et que vous entreteniez vous-même votre jardin, vous seriez obligé de payer ces charges suivant la quote part de votre lot !!!! |
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M. Fouger
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Posté - 21 mars 2012 : 11:38:30
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NEFER : Il y a une serrure sur le portillon, mais à l'origine le vendeur des appartements de cette résidence a donné au syndic une clé de chaque jardinet pour que l'entretien soit fait par le jardinier qui tond toutes les pelouses (communes ou privées)
Clé que j'ai bien l'intention de récupérer dès que le jardinier viendra ! |
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M. Fouger
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Posté - 21 mars 2012 : 11:41:24
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GEDEHEM :
Le syndic va nous faire payer d'après la surface des jardinets privés. C'est pour celà , vu le tarif, que j'ai décidé de le faire moi-même ! |
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Posté - 21 mars 2012 : 12:04:39
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citation: MAIS il est très possible que ces 8 copros ont demandé il y a quelques années que les pelouses des jardinets soient tondues en même temps que les autres pelouses de votre résidence, et que le SDC facturerai alors ce travail individuellement à chaque copro. en se basant sur la surface du jardin. Cela est tout à fait envisageable. Cette demande c'est ensuite transformé en charges générales du SDC et non individuelle sur cette base alors illégale de répartition.
cette particularité ne semble pas être sur le RdC nous dit M.Fouger, donc elle ne lui est pas opposable sauf si cela est spécifié sur l'ate notarie (ce qui serait extraordinaire  ). Donc cette décision ne lui est pas applicable, ce peut être un arrengement particulier que n'ayant pas décidé lui-même ne peut lui être imposé. |
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nefer
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Posté - 21 mars 2012 : 12:09:36
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citation: Initialement posté par M. Fouger
GEDEHEM :
Le syndic va nous faire payer d'après la surface des jardinets privés. C'est pour celà , vu le tarif, que j'ai décidé de le faire moi-même !
le syndic a passé un ordre de service concernant des parties à jouissance privative
il doit en assurer le réglement....pas le syndicat des copropriétaires
pour la serrure, changez le barillet ou la serrure...c'est plus sûr |
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Posté - 21 mars 2012 : 14:10:46
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rambouillet :" cette particularité ne semble pas être sur le RdC "
Bien évidemment. c'est une demande d'anciens copros tous d'accord pour payer une entreprise pour tondre leur jardinets; la même entreprise qui tond le reste des parties communes. Pas de vote, pas de notaires, ......
Nous savons que de vieilles habitudes prises par le SDC, et sans être jamais contestées par un syndic mou, perdurent des années en copropriété. Syndic et membres du CS ne prenant pas le temps de lire la Bible RDC. Les vieilles habitudes demeurent en totale illégalité après les changements de copropriétaires et de syndics qui continuent à appliquer des fausses grilles de charge.
Le fait de faire payer ces copros suivant la surface le prouve.
C'est au syndic d'apporter la preuve que ses appels de fond spour la tonte sont inscrits au RDC .. Sans vote Unanime de l'AG et rien sur le RDC, M.Fouger DOIT refuser de payer ses charges. 
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M. Fouger
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Posté - 21 mars 2012 : 14:40:47
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Voici ce que dit mon R.C. :
<< II) Parties privatives
A) Définition des parties privatives
Les locaux et espaces qui, aux termes de l'Etat Descriptif de Division ci-dessus établi, sont compris dans la composition d'un lot, et sont affectés à l'usage exclusif et particulier du propriétaire du lot considéré et, comme tels, constituent des parties privatives, à charge pour chaque copropriétaire d'en assurer l'entretien et le fonctionnement, suivant les règles et conditions fixées au présent règlement de copropriété.>>
Je pense que c'est clair ? |
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Jardinet 
