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clkluigi
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 Posté - 29 mars 2012 : 09:23:41
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Bonjour,
Un copropriétaire majoritaire ayant fait obstacle au principe des réduction des voies par la création d'une SCI a élu cette même SCI au conseil syndical. Ce copropriétaire représente maintenant la SCI au conseil syndical. De plus, cette personne s'est élue syndic, avec un salaire très élevé (800€/lot par an hors frais).
Cette situation est elle caractéristique d'un abus de majorité, contestable au TGI ?
Cette personne peut elle être à la fois syndic et représentante de la SCI élue au conseil syndical ? Sinon, quel est le recours possible ?
Cordialement
(si vous avez des suggestions de bons syndics pour Paris... je pense que nous allons bientôt en changer ! merci)
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nefer
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1
Posté - 29 mars 2012 : 10:10:08
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citation: Initialement posté par clkluigi
Bonjour,
Un copropriétaire majoritaire ayant fait obstacle au principe des réduction des voies par la création d'une SCI a élu cette même SCI au conseil syndical. Ce copropriétaire représente maintenant la SCI au conseil syndical. De plus, cette personne s'est élue syndic, avec un salaire très élevé (800€/lot par an hors frais).
Cette situation est elle caractéristique d'un abus de majorité, contestable au TGI ?
Cette personne peut elle être à la fois syndic et représentante de la SCI élue au conseil syndical ? Sinon, quel est le recours possible ?
Cordialement
(si vous avez des suggestions de bons syndics pour Paris... je pense que nous allons bientôt en changer ! merci)
vous êtes dans le cadre d'un syndic non professionnel.
un syndic ne peut pas être membre du CS qu'il soit professionnel ou non
Comment se fait il qu'aucun copropriétaire ne se soit manifesté lors de l'AG et de l'élection des membres du CS pour le dire ?
Suggérez à ce "syndic" de relire les textes réglementaires
par ailleurs le CS ne peut en aucun cas décider de travaux |
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 2
Posté - 29 mars 2012 : 10:10:26
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clkluigi : votre situation n'ets pas très claire.
Une SCI, un syndicat de copropriétaires, un conseil syndical, un président de conseil syndical et un syndic, ne se "mélangent" pas comme vous le décrivez.
1. Un SDC de copropriétaires peut inclure des copros indiciduels et des SCIs. Le SCI est représentée par son gérant à l'AG.
2. SEUL le gérant peut être élu conseiller au sein du CS, et en être élu président. Impossible pour la SCI. Aucune représentation aux tantièmes dans un CS, mais un chaque memebre à une seule voix !!
3. Si la SCI copropriétaire est majoritaire, alors ses voix sont réduites à la somme des autres copropriétaires, c'est la loi.
4. le syndic est élu par l'AG. "ELLE" ne s'est pas élue syndic !!
5. Si l'AG a élu ce représentant comme syndic, il ne peut pas être memebre du CS et son président !! la loi !!!!
6. C'est l'AG a élu cette personne comme syndic bénévole - non pro -. généralement pas d'honoraires, mais cela est possible. 800 € par lot est très très élevé. La moyenne des honoraires d'un syndioc professionnel tourne auotur des 150 € !!
C'est également l'AG qui a décidé de ce salaire.
7. si votre AG s'est déroulé de la sorte, pas d'abus de majorité mais une totale méconnaissance de la loi de la copropriété, du fonctionnement d'un syndicat de copropriétaire, d'un conseil syndcal.
Le recours possible c'est de dénoncer cette AG devant le TGI dans les 2 mois après la réception du PV. Attention seuls les opposants et les défaillants peuvent attaquer cette AG !!!
Vous êtes vous opposé à UNE résolution ?? comboen de lots dans votre copropriété ???
Aviez vous un syndic professionnel ??? Qui a convoqué cette AG ? Comment les autres copropriétaires ont ils pu voter POUR toutes ces résolutions ?? 
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nefer
Modérateur
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3
Posté - 29 mars 2012 : 10:13:54
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citation: Initialement posté par philippe388
2. SEUL le gérant peut être élu conseiller au sein du CS, et en être élu président
non
c'est la SCI qui est membre du CS...(puisque c'est la SCI qui est copropriétaire).et qui peut y être représentée par son gérant ou un fondé de pouvoir!
le gérant peut changer régulièrement....cela ne modifiera pas la qualité de membre du CS de la SCI! |
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4
Posté - 29 mars 2012 : 10:31:28
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nefer : NON , la SCI ne peut pas être membre du CS, mais ses représentants légaux OUI !!!!
nefer : vu dossier CS sur UI
Choix des membres (article 21 de la loi)
Les membres du conseil syndical peuvent être choisis parmi :
? les copropriétaires,
? les associés d’une SCI d’attribution éventuelle,
? les accédants ou acquéreurs à terme de la loi du 12 juillet 1984 sur la location accession,
? leurs conjoints ou leurs partenaires de pacte civil de solidarité
? les représentants légaux ou des fondés de pouvoir spécialement habilités à cet effet lorsque les copropriétaires sont des sociétés (y compris les SCI), ? les usufruitiers en cas de démembrement de la propriété.
Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses ascendants ou descendants, ses préposés ne peuvent être membres du conseil syndical même s’ils sont copropriétaires (sauf dans le cas de syndicat coopératif où le syndic est choisi parmi les membres du conseil syndical).
Pour clkluigi : le président du CS est élu par les membres du CS. Le réprésentant de cette SCI ne compte que pour UNE VOIX, et non par ses tantièmes. !!!
Si votre CS est composé de plusieurs membres, il a obligatoirement reçu d'autre voix des autres membres élus par votre AG.
PERSONNE ne peut s'imposer comme syndic, président du CS, .... un copropriétaire majoritaire ne peut pas décider pour l'esemble de la copropriété. la loi a bien prévu cela en réduisant le nbre des tanatièmes à la somme de tous les autres copros !!!
Ce qui s'est passé dans votre AG est assez étonnante !!!! comment les uetres copropriétaires présents n'ont pas réagi à cette personne !!! |
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clkluigi
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5
 Posté - 29 mars 2012 : 11:35:17
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Merci de l'attention que vous portez à ma question. Je vais essayer d'éclaircir la situation.
Je viens d'arriver dans cette copropriété, en achetant un lot.
Cette personne a contourné la règle de limitation des voies pour prendre les décisions grace à ses propres voies (copropriétaire) additionnées à celles de la SCI (copropriétaire elle aussi, d'autres lots) dont il est gérant et représentant. Cette "majorité" lui a permis de prendre sans se soucier de l'avis des autres copropriétaires de nombreuses décisions pendant les AG.
J'ai vu sur le site internet d'un avocat, d'après des jugements précédents, que ce montage pouvait être légal si cette personne a un autre intérêt dans la création de la SCI (par exemple pour l'imposition). Ma question porte donc plutôt sur le fait que profiter de cette "majorité" pour s'élire syndic avec une compensation si élevée soit un abus de majorité (ou pas).
Il est syndic en tant que copropriétaire. Il est présent au conseil syndical de copropriété en tant que représentant de la SCI (il me semble, malgré la loi énoncée par Philippe, que c'est la SCI qui a été élue au conseil syndical). Il n'est pas président du conseil syndical. Est il légal pour lui de jongler sur ces deux casquettes (copropriétaire-syndic et représentant de la SCI) pour contourner la loi (serait ce condamnable par le TGI?) ? L'AG étant passée depuis juin, y-a-t'il un moyen de contestation, compte tenu de la situation prise dans son ensemble ?
Cordialement
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clkluigi
Nouveau Membre
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6
Posté - 29 mars 2012 : 11:44:26
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Je tiens à ajouter que, évidement, j'ai la plupart des copropriétaires de mon coté dans cette affaire !
De plus la situation s'arrangera bientôt car cette personne a perdu la "majorité" en revendant des lots qui lui appartenaient (en propre et par la SCI). Je me demande s'il est possible pour le syndicat de copropriétaires (dont je fais partie) ou pour les copropriétaires qui ont été tondus pendant 25 ans (dont je ne fais pas partie) d'obtenir réparation. |
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Posté - 29 mars 2012 : 11:54:00
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clkluigi : Etant syndic il ne peut pas faire partie du Conseil syndical !!!!
Il est syndic, peut importe qu'il possède plusieurs lots, ET soit en plus gérant d'une SCI.
Base légale : art. 22 Loi 10 juillet 1965, art. 24 Décret 17 mars 1967
En principe tout copropriétaire peut faire partie du conseil syndical, mais il existe des incompatibilités. Peuvent également être membres les conjoints de copropriétaires, les acquéreurs à terme ou leurs représentants légaux.
Ne peuvent donc être membres les concubins, enfants, mandataires ou représentants légaux des copropriétaires.
Une nomination irrégulière au sein d'un conseil syndical n'entraine pas systématiquement l'exclusion. Il faut une contestation devant le tribunal par un copropriétaire, dans les deux mois qui suivent la réception du procès-verbal d'assemblée mentionnant ladite nomination.
Si le copropriétaire est une personne morale, seuls ses représentant légaux peuvent siéger au conseil syndical. VOTRE CAS, pas de SCI possible au CS !!!
Pour les sociétés civiles immobilières d'attribution, il s'agit de chacun des associés.
Les membres des syndicats secondaires disposent de plein droit d'un siège au conseil syndical principal (art. 24 D.1967). L'importance de sa voix est proportionnelle à celle des lots du syndicat secondaire au sein de la copropriété.
Incompatibilités : Ne peuvent faire partie du conseil syndical, même s'ils sont copropriétaires :
le syndic son conjoint
ses ascendants et descendants
ses préposés (ce qui inclut les concierges et préposés d'immeubles)
clkluigi : Pour l'abus de majorité et une fraude, voilà une cassation : il y a fraude :
lorsqu'un copropriétaire majoritaire a fait échec à la réduction du nombre de ses voix en vendant un de ses lots à un tiers alors que ce lot était sans intérêt pour l'acquéreur ( CA Aix, 21 oct. 1971, AJPI 1972, II, 431, note Boussageon et sur pourvoi : Cass. 3e civ., 4 juin 1973 : Bull. civ. III, n° 392)
Ce copro. a donc des lots personnels et des lots dasn uen SCI crée pour être majoritaire, cela est condamnable !!!
Beaucoup d'irréglarités et d'illégalités dans votre AG !!!
Personne n'a contesté dans les 2 mois, il faut remettre de l'ordre dès la prochaine AG si possible, ou contester rapidement après l'AG toutes ces décsions illégales !!!
Vous avez là un beau " voyou" , MAIS avec l'accord des copropriétaires, irresponsables et complices de ses débordements !!!
clkluigi : sur les élémentst exposés, vous gagnerez tous les proçès au TGI !!! |
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clkluigi
Nouveau Membre
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 Posté - 29 mars 2012 : 11:58:50
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Merci pour la clarté de vos propos  |
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Posté - 29 mars 2012 : 12:18:04
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clkluigi : trouvé sur un site d'avocats spécialisé copropriété :
C'est pourquoi, les copropriétaires majoritaires indélicats cherchent généralement à transférer la propriété d'une partie de leurs lots à un prête-nom (une société civile immobilière ou une personne physique de confiance, souvent liée par un lien familial : un enfant, notamment).
Ces pratiques frauduleuses prennent souvent la forme d'une donation.
Cependant, elles sont clairement condamnées par la jurisprudence.
La Cour de cassation précise qu'une assemblée générale doit être annulée lorsqu'il est établi que l'acte translatif de propriété (la donation, la vente, etc...) d'un lot de copropriété a été réalisé au profit d'un tiers dans le seul but de faire obstacle à l'application du principe de réduction des voix institué par l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, en permettant ainsi à un copropriétaire majoritaire de sous évaluer artificiellement sa quote-part de parties communes, tout en conservant la maîtrise des décisions des assemblées (grâce au renfort des voix du nouveau propriétaire du lot).
A titre d'exemples, après avoir relevé qu'ils avaient été passés dans un contexte de mésentente entre copropriétaires, la jurisprudence a jugé frauduleux les actes suivants :
¦une donation dépourvue d'intérêt pour le donateur, qui est dans l'impossibilité de justifier d'un motif légitime et sérieux (Civ. 3, 21 février 1995, Loyers et copr. 1995, comm. 296),
¦une donation par un copropriétaire majoritaire, à sa fille d'un local ne présentant aucun intérêt pour celle-ci, dans le but de conserver la maîtrise des décisions aux assemblées générales (CA Paris, 14 mars 1988 : D. 1988, inf. rap. p. 99),
¦une donation par le copropriétaire majoritaire à son fils, de la nue-propriété d'un lot présentant peu d'intérêt pour le donataire, qui a donné tout pouvoir à son père pour le représenter à l'assemblée (CA NANCY, 3 février 1997, JurisData : 1997-044062),
¦la création d'une société civile immobilière à caractère familial, ayant pour objet l'acquisition et l'administration de lots dépendant de la copropriété (Civ. 3, 20 janvier 1993, Loyers et copr. 1993, comm. 112 ).
Une précision importante:
La fraude ne présume pas.
Une fraude au principe de réduction des voix du copropriétaire majoritaire doit donc être prouvée.
L'action en contestation d'assemblée générale fondée sur une telle fraude sera rejetée si le caractère frauduleux de la donation ou de la vente n'est pas démontré.
Ainsi, par exemple, lorsqu'il apparaît que l'acte de donation critiqué répondait à des motivations fiscales (Cour de cassation, Chambre civile 3, 28 Juin 1995: JurisData : 1995-002473). |
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